# 부동산업 = 부동산 임대 및 공급업 + 부동산관련 서비스업
# 부동산관련 서비스업 : 관중자감
– 부동산 관리업
– 부동산 중개, 자문 및 감정평가업
# 부동산 복합개념 : 다양한 속성 <-> 복합부동산 : 토지+건물
– 물리적 개념(꽁치환자) : 공간, 위치, 환경, 자연
– 경제적 개념 : 자산
– 법률적 개념 : 협의(토지 및 그 정착물), 광의(협의+준부동산)
# 독립정착물 : 농건입수
– 농작물, 건물, 등기된 입목, 명인방법 갖춘 수목
– 그림으로 외우자!! 건물과 나무 세그루!!
– 정착물 : 제거시 물리,기능 손상 / 임대인 설치
# 토지의 분류 및 용어
– 후보지 : 택지, 농지, 임지
– 이행지 : 택지 내, 농지 내, 임지 내
– 부지 : 일정용도로 제공되는 바닥토지
– 택지 : 주, 상, 공 용도로 조성
– 필지 : 등기,등록의 단위, 법률적개념
– 획지 : 가격수준 유사
– 법지 : 경사진토지
– 소지 : 개발이전 자연상태 토지
– 포락지 : 지반절토되어 무너진 토지 / 물에 의한 침식
– 나지 : 정착물x, 사법상제한X, 공법상제한O
– 맹지 : 도로와 맞닿은X
– 선하지 : 고압선 아래
– 빈지 : 소유권x, 바다와 육지사이 해변토지
– 공지 : 건축하면서 남은 토지, 건폐율 제한으로 비어있는 토지, 미이용 토지
# 단독주택(단다다공)
– 다가구 : 660m2 이하, 3층 이하, 19세대이하
– 다중(고시원) : 660m2 이하, 3층 이하, 취사x
# 공동주택(아연다기) + 연초다이
– 아파트 : 5층이상
– 연립주택 : 4층이하, 660m2 초과
– 다세대주택 : 4층이하, 660m2 이하
# 도시형생활주택 : 300세대 미만의 국민주택규모
# 국민주택 : 정부 건설, 85m2 이하
# 부동산 특성(부부영개 용병사)
– 자연적특성(불변, 고정) : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성
부동성 : 지역성, 임장, 외부효과
부증성 : 최유효이용, 용도다양성, 지가高
영속성 : 가치정의, 장기적배려, 자본이득, 수익환원법
개별성(일물일개의 법칙x) : 일물일가X, 대체X, 수익의 개별화
– 인문적특성(변화) : 용도다양성, 병합-분할, 사회-경제-행정적 위치 가변성
용도다양성 : 최유효이용으로 용도가 결정
# 수요가 탄력적인 경우(대장 탄탄, 용용이) : 양의 변화가 크다
– 대체제 많음, 측정기간 장기, 시장세분화됨, 분류범위 좁음, 용도전환 용이
# 공급이 탄력적인 경우 : 생산자에게 유리(탄력), 분리(비탄력)
– 생산에유리, 측정기간 장기, 생산기간 짧음, 생산량 증가, 생산비 감소, 용도전환 용이
# 시장실패 : 외부효과, 공공재, 정보의 비대칭, 위헙과 불확실성, 불완전경쟁
# 디파스퀠리-위튼의 4사분면 모형 : 임자신고
– 1사분면 : 균형임대료 결정
– 2사분면 : 자산 가격결정
– 3사분면 : 신규 건설 공급량 결정
– 4사분면 : 재고량 결정
# 효율적시장
– 약성효율적 : 과거정보 바로반영 -> 초과이윤 : 기본적분석(아프면 약이 기본)
– 준강성 : 과거 + 현재 정보 바로반영 -> 초과이윤 : 내부정보
– 강성 : 공표O + 공표X 정보 모두 반영 -> 초과이윤 불가
– 과거정보 분석 : 기술적분석 (과거는 술이 땡긴다)
– 과거 + 현재정보 분석 : 기본적분석
– 할당효율적 : 수익률이 모든시장에서 동일 -> 초과이윤X
# 부동산 경기순환
– 주기 길고, 진폭 크다, 확장(회복,상향) 길고, 수축(후퇴,하향) 짧다
– 안정시장 : 경기변화X
– 확장기 : 매도자우위, 직전거래가격이 하한선
– 수축기 : 매수자우위, 직전거래가격이 상한선
– 경기변동 : 순환적, 계절적, 장기적, 무작위적(지진, 전쟁, 코로나, 정부정책)
# 거미집 모형(수요곡선 수평, 공급곡선 수직임)
– 수렴조건 : 수요의 가격탄력성 큼, 수요곡선 기울기 완만
# 주택여과
– 하향여과 : 동네 망함-> 고소득자 떠남 -> 저소득자 유입
– 상향여과 : 동네 잘됨(재개발) -> 고소득자 돌아옴
– 하향여과 원활 작동 -> 저급주택 공급량 증가
– 고소득 지역 개량비용 > 개량후 가치 상승분 -> 개량안함 -> 노후화됨 -> 하향여과
# 정부의 개입
– 직접 : 임대료, 분양가 통제, 토지은행제도, 토지비축제도, 공공택지개발
– 간접(조부보지) : 조세, 부담금, 보조, 지원 + 대출규제, 가격공시
# 공공임대주택
– 영구임대주택 : 50년 이상, 최저소득
– 국민임대주택 : 30년 이상, 저소득
– 행복주택 : 젊은층
# 분양가상한제
– 대상 : 공공택지, 공공택지 외의 택지에서 주택가격상승우려+주거정책침의
– 제외 : 도시형생활주택
# 조세부담
– 비탄력적인 사람이 많이 부담함
– 헨리조지 : 모든 조세 철폐, 보유세 단일화(토지에 대해서만)
– 주택동결효과 : 가격 오르면 양도세 안내려고 주택 처분 연기함
– 일반적으로 공급자가 비탄력적이므로 공급자에게 조세를 부과함.
# 우리나라 조세체계
– 지방세(3글자) : 취득세, 재산세(6/1 과세)
– 국세 : 종합부동산세, 양도소득세
– 종합부동산세 : 주택(6억, 1세대1주택 9억), 토지(종합 5억, 별도 80억)
# 현제 시행되지 않는 정책
– 개발권양도제도, 택지소유 상한제, 토지초과 이득세, 공한세
# 투자 위험의 종류 : 사금법인유 시운치
– 사업상 위험(시장위험, 운영위험, 위치적 위험)
– 금융적 위험
– 법적 위험
– 인플레이션 위험
– 유동성 위험
# 지렛대효과(레버리지)
– 타인자본 활용시 지분수익률 상승 -> 정의 지렛대
– 총자본수익률(종합수익률) > 저당수익률(대출금리) : 정
– 투자수익률 < 지분수익률 : 정
# 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률
# 변이계수(변동계수) = 표준편차 / 기대수익률 -> 포기하지마!!, 똥이다(크면 나쁨)
# 포트폴리오 이론
– 비체계적 위험만 감소. 체계적 위험은 제거될수 없음.
– 효율적 전선과 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점이 최적 포트폴리오
# 화폐의 시간가치
– 일시불의 내가계수 = (1+r)n
– 일시불의 현가계수 = 1 / (1+r)n
– 연금의 내가계수 = { (1+r)n -1 } / r
– 연금의 현가계수 = { (1+r)n -1 } / { r (1+r)n }
– 감채기금계수 = r / { (1+r)n -1 } (미래의 100만원을 만들기 위해 매달 내야할돈)
– 저당상수 = { r (1+r)n } / { (1+r)n -1 } (현재 100만원을 빌리기 위해 매달 내야할돈)
# 보유기간 현금흐름 : 가유순전후 -영부영
가능총소득 = 단위당 임대료 x 임대단위
유효총소득 = 가능총소득 – 공실 및 불량부채 + 기타소득
순영업소득 = 유효총소득 – 영업경비
세전영업소득 = 순영업소득 – 부채서비스
세후영업소득 = 세전영업소득 – 영업소득세
영업소득세(순대가 이상해요) = (순영업소득 + 대체충당금 – 이자 – 감가) x 세율
# 기간말 지분복귀액 : 매미양
순매도소득 = 매도가격 – 매도경비
세전지분복귀액 = 순매도소득 – 미상환 저당잔금
세후지분보구기액 = 세전지분복귀액 – 양도소득세
# 할인법의 의사결정
순현가법(NPV) = 수익현가 – 비용현가
-> NPV가 0보가 큰 대안
수익성지수(PI) = 수익현가 / 비용현가
-> PI가 1보다 큰 대안
내부수익률법(IRR) = NPV가 0 이거나 PI가 1이 되는 할인율
-> 내부수익률이 요구수익률보다 큰 대안
# 각종 수식
– ‘~승수’ 는 목아지를 쳐서 분모로 보내고 분자에 투자금액을 올린다.
– ‘~률’은 투자금액이 분모로 간다.
– ‘세전, 세후 현금수지’ 는 투자금액대신 지분투자금액 사용한다.
부채감당률(DCR)(손부채) = 순영업수익 / 부채서비스액
채무불이행률(유채무가 영부인을 업고 간다) =영업경비+부채서비스액/유효총소득
총자산회전율 = 총소득 / 총자산
대부비율 = 대출 / 부동산가격
부채비율 = 부채 / 자기자본
세전-세후현금수지승수 = 지분투자액 / 세전-세후
자기자본수익률(순이가 지분투자했어!!)= (순영업 – 이자 ± 가격상승) / 지분투자금
담보인정비율(LTV) = 담보대출액 / 부동산 가치
총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 차입자의 연소득
운영경비비율(OER) = 영업경비 / 유효총소득
원리금 / 저당상수 = 대출금
# 부채금융 : 채권
# 지분금융(신 벤처 투자회사) : 주식, 신디케이션, 조인트벤처, 부동산투자회사)
# 메자닌금융(중간) : 부채금융과 지분금융의 중간, 신주인수권부사채, 전환사채
# 역모기지 : 조금씩 대출받음 -> 마지막에 한번에 큰돈 갚음 ->비소구형
# 모기지 : 한번에 큰돈 대출 -> 조금씩 갚음
# 유동화제도
– 자산유동화증권(ABS) = 자산, 담보, 증권
– 주택저당증권(MBS) = 주택저당채권, 기초, 증권
– CMBS = 상업용부동산 모기지, 기초, 증권
# 주택저당증권(T는 투자자, B는 발행자)
(소유권 / 원리금 수취권 / 조기 상환위험)
MPTS(T니까 투자자가 다 가져감) : 투자자 / 투자자 / 투자자
MBB(B니까 발행자가 다 가져감) : 발행기관 / 발행기관 / 발행기관
MPTB(발행자 소발바닥, 투자자는 현금과 조기), CMO : 발행기관 / 투자자 / 투자자
# 부동산 투자회사
– 자기관리 : 설립자본금 5억, 최저자본금 70억
– 위탁관리, 기업구조조정 : 설립자본금 3억, 최저자본금 50억
– 자산의 운영 : 총자산80%이상(부부현:부동산, 부동산증권, 현금), 70%이상(부동산)
– 현물출자 x, 현금만 가능하다.
# 주택연금
– 연령 : 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
– 주택 : 주택법상 주택, 노인주택, 주거목적 오피스텔
– 부부기준 1주택 소유, 공시가격 9억 이하
– 종신지급(사망때까지 지급) or 확정지급(가입자가 정한 기간동안 지급)
– 남은금액은 상속인에게, 초과금액은 정부가.
# 부동산 개발의 7단계(워포드) : 아예부타금건마
– 아이디어 단계
– 예비타당성 분석
– 부지 모색 및 확보
– 타당성 분석
– 금융
– 건설
– 마케팅
# 부동산 개발의 위험(워포트) : 법시비
– 법적 위험
– 시장 위험
– 비용 위험
# 시장분석
– 지역경제분석, 시장분석, 시장성 분석(흡수율을 분석)
– 민감도 분석, 타당성분석
# 입지계수(LQ) : 지역의 특화된 기반산업
– 입지계수 = OO산업의 특정지역구성비 / OO산업의 전국구성비 > 1 이면 특화산업
# 보류지 : 환지방식 도시개발사업에서 시행자가 환지하지 않고 남은 토지
# 체비지 : 보류지 중 필요토지 제외한 부분. 시행자가 사업경비에 충당위한 토지.
# 민간개발방식
– 자체개발방식 : 시행자 주도적, 위험 높음
– 지주공동사업 : 위험도 큰 부동산에 적함, 토지소유자와 개발업자 간에 위험분산
— 위탁방식 : 토지소유자 명의로 사업, 개발업자는 위탁수수료 받음
— 신탁방식 : 토지소유권 이전. 신탁회사가 자금 조달
– 등가교환방식 : 토지소유자 토지제공, 개발업자가 건물 건축, 기여도에 따라 배분
– 컨소시엄 : 대규모 개발사업, 법인간 컨소시움 구성
# 민간투자사업
– BTO : 민간이 건설, 소유권 양도, 운영권 부여 (도로, 터널 등)
– BTL : 민간이 건설, 소유권 양도, 임차(학교, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등)
– BOO : 민간이 건설, 시행자가 소유권, 운영권 획득
# 부동산 관리1
– 기술적관리 : 측량기술, 시설관리, 부지개선
– 경제적관리 : 인사비, 노무비 등
– 법률적관리 : 임대차 계약, 각종 인허가신고, 권리관계 조정
# 부동산 관리2
– 자산관리(asset) : 투자, 금융, 개발 관련(포트폴리오, 투자리스크 관리)
– 재산관리(Property) : 임대차관리 등 일상적 건물운영, 관리
– 시설관리 : 소극적, 기술적 측면의 관리, 시설사용자 요구에 부응
# 건물의 생애주기(전신안노폐)
– 개발전 단계
– 신축단계 : 물리적 유용성 가장 큼
– 안정단계
– 노후단계
– 폐기단계
# 마케팅전략 구분
– 시장점유 마케팅 : 공급자 중심
– 고객점유 마케팅 : 소비자 중심
– 관계 마케팅 : 고객과의 지속적 관계 유지
# STP 전략
– 시장 세분화(Segmentation)
– 표적시장 설정(Targeting)
– 포지셔닝, 차별화, 위치설정(Positioning) -> 포차위치
# 4P MIX 전략 : 제가 유진입니다~!
– Product(제품), Price(가격), Place(유통경로), Promotion(판매촉진)
# AIDA 원리 : 고객은 아이다.
– Attention(주의) -> Interest(관심) -> Desire(욕망) -> Action(행동)
# 중개계약의 종류
– 일반중개 : 불특정 다수
– 전속중개 : 특정 개업공인중개사
– 독점중개 : 누가 거래 성사시켰는지 불문. 계약체결한 개업공인중개사에 보수 지급
– 공동중개 : 2명 이상의 공동활동에 의한 중개
– 순가중개 : 의뢰인 제시한 가격 초과 거래시, 초과부분이 중개보수임.
# 중개보조원 : 현장안내, 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자
# 중개대상물 : 토지, 건물, 입목, 재단(광업, 공장)
# 법인 개업공인중개사의 겸업가능 업무
– 부동산 관리대행, 상담, 경영기법 제공, 분양대행(개발X), 도배-이사 알선
– 경매, 공매 관련은 법인 or 개인사무소 모두 가능
# 권리분석
– 협의 : 등기법에 의해 등기할 수 있는 권리
– 광의 : 협의 + 법률적 가치
– 최광의 : 광의 + 사실관계, 등기x 권리관계
– 권리분석 원칙 : 능률성, 안전성, 증거주의, 탐문주의
– 안전성의 원칙 : 하자전체, 범위확대, 차단, 완전심증, 유동성 대비
# 지대-지가 이론 (리마튀알마파 버호헤 레허컨크)
– 이론 계승 : (리->마) / (튀->알,버)
– 지대이론
리카르도(리차르도) : 차액지대, 비옥도 따른 생산력 차이, 희소성, 수익체감, 한계지x
마르크스(공산당 절대안돼) : 절대지대, 소유권(절대권), 한계지 설명o
튀넨(튀~~위~~) : 위치지대, 수송비, 토지이용형태, 지대지불능력
알론소(ㅇ->ㅇ) : 입찰지대, 최대금액, 초과이윤=0
마샬(아줌마~~~) : 준지대, 단기에 공급제한, 기계-기구 사용대가
파레토(경제 파토났다) : 경제지대, 총수입-전용수입=잉여
-도시내부 구조
버제스(버둥버둥) : 동심원, 시카고, 생태학적, 침입-전이-경쟁, 중점노중통, 점이지대
호이트(선호~) : 선형, 간선도로망, 주택가격 지불능력, 소득
헤리스(니가 다해라~~) : 다핵심, 수 개의 핵, 동족집적-이종분산
베버(ㅂ-ㅂ) : 최소비용
뢰시(ㅅ-ㅅ) : 최대수요
넬슨(ㅅ-ㅅ) : 소매입지이론, 8가지원칙
– 상업입지
레일리(소래산~) : 소매인력, 유인력= 크기/거리2
허프(ㅎ-ㅎ) : 확률모형, 유인력= 크기/거리k
컨버스(분당 컨트롤) : 분기점모형, DA = DAB / (1 + PA/PB) @D=거리, P=인구
크리스탈러(크리스탈소드 중요) : 중심지,배후지,최소요구치,재화도달범위(수요=0)
# 가치 : 장래 기대이익을 현개자치로 환원한값, 주관적, 추상적, 다양한값
# 가격 : 과거의 값, 객관적, 구체적, 일정시점에 하나만 존재, 시장에서 거래된값
# 가치발생요인 : 효상유
– 효용, 상대적희소성, 유효수요
# 가치형성요인 : 일지개
– 일반 요인, 지역요인, 개별요인
# 지역분석(지표수준) : 표준적이용, 가격수준 판정 -> 적합원칙, 경제적감가
# 개별분석(개최가격) : 최유효이용, 구체적 가격 판정 -> 균형원칙, 기능적감가
# 인근지역 : 대상부동산 속한 지역, 지역요인 공유
# 유사지역 : 대상부동산 속하지 않은 지역, 인근지역과 유사
# 동일수급권 : 대상부동산과 대체-경쟁 관계, 인근지역, 유사지역 포함
#가격제원칙
– 토대가 되는 원칙(예변) : 예측, 변동
– 내부 측면의 원칙(기균수수) : 기여, 균형, 수익배분, 수익체증-체감
– 외부 측면의 원칙(외적대기경수) : 외부성, 적합, 대체, 기회비용, 경쟁, 수요-공급
– 변동의 원칙(변기) : 기준시점 확정의 근거
– 대체의 원칙(대걸레) : 거래사례비교법
– 적합의 원칙(적외선, ㅈㅈㅈ) : 외부환경과 적합, 지역분석, 경제적 감가
– 균형의 원칙(몸 내부의 균, ㄱㄱㄱ) : 내부 구성요소에 균형, 개별분석, 기능적감가
# 실거래가 : 도시 3년, 그밖 5년 이내 거래가격에서 적정한 실거래가 적용
# 감정평가의 절차 : 기처대자자감감
– 기본적 사항의 확정 -> 목조시가
– 처리계획 수립
– 대상 물건 확인 -> 실지조사
– 자료수집 및 정리 -> 확요사
– 자료검토 및 가치형성요인의 분석
– 감정평가방법의 선정 및 적용
– 감정평가액의 결정 및 표시
# 기본적 사항 : 목조시가
– 의뢰인, 대상물건, 평가목적, 조건, 기준시점, 기준가치, 자문, 수수료
# 감정평가시 수집할 자료 : 확요사
– 확인자료 : 등기부, 토지-건축물 대장, 도면
– 요인자료 : 일반적, 지역적, 개별적 요인 자료
– 사례자료 : 거래사례, 수익사례, 임대사례, 비용사례
# 완경사지(15도이하), 급경사지 (15도초과)
# 8m 미만 세로, 8m이상 소로, 12m이상 중로, 25m이상 광대로
# 감정평가 3방식
– 원가방식 : 비용성 원리 / 원가법, 적산법
– 비교방식 : 시장성 원리 / 거래사례비교법, 임대사례비교법, 공시지가기준법
– 수익방식 : 수익성 원리 / 수익환원법, 수익분석법
# 적산법(초대 경비아저씨)
임대료 = 기초가액 x 기대이율 + 필요경비
# 수익분석법(순수 경비아저씨)
임대료 = 기대순수익 + 필요경비
# 감가수정방법 : 내관분시임
– 내용연수법 : 정액, 정률, 상환기금법
– 관찰감가법 : 직접 보고 대충 결정
– 분해법 : 토지, 건물 로 분해
– 시장추출법 : 시장에서 추출함
– 임대료손실환원법
# 환원이율 산정방법
– 시장추출법 = NOI / 가격
– 요소구성법
– 투자결합법
– 엘우드법
– 부채감당률법(부부당) = 부채감당률 x 대부비율 x 저당상수
# 상각전 환원율 = 상각후 환원율 + 감가상각률
# 환원율 = 자본수익률 + 자본회수율
# 운영경비에 감가상각비 포함시 -> 상각후 순수익이므로-> 상각후환원율 적용
# 주된 평가방법
– 토지 : 공시지가기준법
– 건물 : 원가법
– 임대료 : 임대사례비교법
– 산림 : 입목(거래사례), 소경목림(원가)
– 과수원 : 거래사례
– 자동차 : 거래사례
– 건설기계, 선박, 항공기 : 원가
– 영업권 : 수익환원법
# 탄력적 : 수평 / 비탄력적 : 수직
# 정보비용의 현재가치 => 들어오지 않을 확률로 가치산정