# 부동산의 의의(자사경행)
물리적(자연적) 개념(공치환자) : 공간, 위치, 환경, 자연
경제적 개념 : 생산요소, 자본, 소비재, 상품, 자산, 투자자산
법률적(행정적) 개념 : 좁-토지 및 그 정착물(민법 99조) / 넓-부동산+의제부동산
사회적 개념 : 국가성립기반, 사회재-공공재, 사적재화
# 부동산 분류
법적분류 : 공간정보법(지목), 국토계획법(지역,지구,구역), 산림법, 건축법 등
성격분류 : 시장성, 수익성
# 종별에 따른 분류 -> 지역분석
– 종별 : 용도적 관점에 따른 분류
— 지역종별 : 택지(주택, 상업, 공업지역), 농지(전지, 답지지역), 임지
— 토지종별 : 택지(주거지, 상업지, 공업지), 농지(전지, 답지), 임지, 예정지, 이행지
# 유형에 따른 분류 -> 개별분석
– 유형 : 부동산이용의 행태(나지, 건부지) 및 권리관계의 태양(지상권 유무)에 따라 구분
– 택지, 건부지로 분류됨.
# 부동산의 특성(고부영개 용병사)
토지 특성 : 자연적 특성 + 인문적 특성 + 기타
자연적 특성(고부영개) : 고정성, 부증성, 영속성, 개별성
인문적 특성(용병사) : 용도의 다양성, 병합-분할 가능성, 사-경-행 위치의 가변성
기타 : 인접성, 지역성, 경제적 특성, 수규제성
경제적 특성 : 희소성, 토지효용 가변성, 투자의 고정성, 위치 선호성, 고가성, 내구성
– 희소성 : 인간 욕구 비해 이용가능 토지 양이 부족
– Improvements(정착물)의 토지효용 가변성
— on land : 건물, 구축물 등 토지와 독립적
— to land : 도로, 상하수도 등 토지에 화체되어 별도가치아 없음
# 토지의 시장재로서의 특성
완전경쟁시장 : 다수 수요자-공급자, 모든제품 동질-대체관계, 진입퇴거 자유, 완전정보
토지시장 : 공급독점, 상품가치 차별화, 진입퇴거 어려움, 정보 비대칭
# 건물 특성
비고정성, 비부증성, 비영속성, 비개별성, 종속성 및 영향성
# 가치 vs 가격
동일하다 : 경제학 입장, 시장의 자동조절원리, 장기적으로 가치=가격
동일x : 개념상 차이o, 가격은 과거값 가치는 현재값, 가격은 1개 가치는 다양,
가격=가치+-오차
# 부동산가격의 특징(교소장개수)
교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
소유권, 기타 권리이익의 가격
장기적 고려하에 형성된 가격
개별적으로 가격 형성
수요요인에(단기적) 의한 가격 형성
# 부동산가격의 기능(잠가자)
가격의 정보제공기능 및 파라미터 기능 : 참여자들에게 정보제공, 행동결정 매개
자원배분기능 : 부동산 활황 -> 건축자재 상승
잠재가격으로의 기능 : 기회비용을 올바르게 반영한 가격(취득~처분)
# 당위가치 vs 존재가치
당위가치 : 당위성,이상적, 규범적, 자원합리적 배분, 주관개입우려, 평가비용큼,적정가격
존재가치 : 있는그대로 가치, 시간비용절약, 자원 비합리적 배분, 시장가치
# 평가목적에 따른 가치의 분류
과세가치 : 부동산공시법상 표준지공시지가, 세금을 부과하는데 사용되는 기준
보상가치 : 공권력 행사로 인한 특별한 희생에 대한 보상의 기준, 개발이익x,정당보상
담보가치 : 금융기관에서 담보로 대출을 실행하기 위해 사용되는 가치, 환가성
경매가치 : 법원에서 경매절차 진행위한 최저입찰가격의 기준으로 사용되는 가치
처분가치 : 청산목적 대상물건이 시장에서 매각시 가치, 처분시점이 미래임
계속기업가치 : 유형, 무형의 기업자산을 총체적관점에서 계속기업이 가질 가치
해체처분가치 : 토지 이외의 평가대상물건을 해체한후 구성요소로 처분시 가치
장부가치 : 대상부동산의 최초취득가에서 감가상각분을 제외한 잔존가치
공정가치 : 회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 가치기준
투자가치 : 특정투자자, 특정투자목적, 투자조건에 따른 대상물건의 가치
공익가치 : 공익목적의 비경제적 이용에 있는 대상부동산의 가치
# 시장가치 정의(감칙 2조 1항)
대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액
# 적정가격 정의(부동산공시법 제2조)
토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격
# 시장가치 외의 가치
감칙 5조 1항 : 시장가치 기준 평가
감칙 5조 2항(법요사) : 시장가치 외의 가치
– 1호 : 법령에 다른규정
– 2호 : 의뢰인이 요청
– 3호 : 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정시
감칙 5조 3항(합적실) : 합리성, 적법성, 실현가능성
# 가치이론(고전학파)
– 가치=투입된비용=생산비(아담스미스)
– 효용이 가장 중요한 가격발생요인, 효용=비용, 공급과 비용측면 강조
– 투입된 비용만큼 효용이 증가한다는 가정
– 가격<생산비 → 공급↓ → 가격↑ → 가격=생산비 → 균형
# 가치이론(한계효용학파)
# 정의
접근성 : 대상부동산의 위치에서 다른장소에 도달하는데 소요되는 상대적 비용
아담스미스 가치 : 재화간의 교환비율
피셔 가치 : 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값
가격 : 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액
실거래가제도 : 매매계약 체결~ 30일 이내 실거래가 신고 제도