Category: 실무

• 토지보상법 제75조의2, 칙 제35조

1. 가격시점 : 수용재결일(토지보상법 제 67조1항)
2. 잔여건축물 사용 가능시
   1. 편입부분 가액
   2. 보수비 등 ≤ 잔여부분의 가액
      정의 : 종래목적대로 사용, 유용성 동일 유지, 통상 필요 공사비, 시설개선비 제외.
      벽면보수비, 그밖 보수비, 가치하락분 등
   3. 최종 보상액
      = 편입부분 가액 + 보수비등
3. 잔여건축물 사용불가시
   건축물 전체 가격으로 보상

• 감칙 27조 : 조언 및 정보제공(조정)
• 최유효이용(물법합최) : 물리적, 합법적, 합리적, 최고수익
  <-> 조건부평가(합적실) : 합리성, 적법성, 실현가능성)
• 물리적 타당성 : 시공상 문제없음
• 합법적 타당성 : 인허가 문제없음
• 합리적 타당성 : 주변환경 고려 적합함
• 최고수익 : 여러 대안 중 순현재가치가 가장 큼

• Case 1 : 기준시점 < 환지계획인가고시일 이전
  종전토지의 지목, 면적, 이용상황 기준평가함, 도로저촉감가X
• Case 2 : 환지계획인가고시일 이후 < 기준시점 < 환지처분
  환지예정지의 현황기준 평가, 담보평가시 평가면적=min(환지면적, 권리면적)
  -> 평가목적상 환가성, 안정성 고려
• Case 3 : 환지처분 이후 < 기준시점
  확정지번 기준 평가, 정리된 공부상 현황 기준, 청산금 징수-교부 여부 불문.

• 감칙 제24조 제1항 제2호 비상장주식평가 : 순자산가치법
• 자산, 부채, 자본항목 평가 -> 수정재무상태표 작성 ->
  유무형 자산가치 – 부채총액 = 자본가치 -> 자본가치 / 발행주식수 = 주당가치
• 비상장주식평가 : 기준시점을 기준으로 일시적 상환이 된바 있으면 적용하여 평가O
  <-> 영업권 가치 : 일시적 상환 고려

• Min(전체 휴업에 따른 평가액, 일부 편입에 의한 평가액)
• 영업시설의 일부 편입시 보상액(영시매고) / 토지보상법 시행규칙 제47조 3항
  1. 영업이익
  2. 시설설치비용
  3. 매각시 손실비용
  4. 고정비 등(판례에서 인정)
• 영업시설 전체 편입시 보상액(영영~이고부~!)
  1. 영업이익
  최근 3년평균. 공고고시 영향있을경우는 그 이전 3년.
  ≥ 통계작성기관 발표 3인 도시근로자가구 월평균 가계지출비 x 휴업기간 (하한값)
  휴업기간 4개월 이내. Max 2년(4개월 이상 영업X, 고유한 특성 인정시)
  2. 영업시설 이전 후 발생하는 영업이익감소액(영이발영감) : 영업이익 x 0.2 ≤1천만원
  3. 이전비 등 : 이전비용 + 이전에 따른 감손상당액
  4. 고정비 : 휴업기간 동안 최소인원 인건비, 유지관리비 등
  5. 부대비용 : 이전광고비, 개업비 등

SUMMARY
73 / 32 / 전후 / 66상 / 한도(잔여지가이내)

1. 평가개요
   • 잔여지 손실액 = 편입전 잔여지가격 – 편입후 잔여지가격(법73, 칙32, 실무기준)
   • 편입전 잔여지가격 = 편입전 일단의 토지가격 – 편입된 토지 가격
   • 가격시점 : 협의예정일, 토지보상법 67조1항
   • 사업인정고시일 : 실시계획인가고시일
   • 기준가치 : 적정가격
2. 편입 전 잔여지가격
   1. 처리방침 : 일단의 토지 전체가액에서 편입되는 토지의 가액을 뺀 금액으로 산정
   2. 일단 토지 전체가액
      1. 적용공시지가
         • 보상법 70조 5항, 령 38조의2 : 도로사업일경우 적용x
         • 보상법 70조 4항 : 가격시점 이전 사업인정, 사업인정일 이전 최근 공시지가
      2. 비교표준지 선정
      3. 시점수정(도로사업일 경우 령37조 2항 미검토)
         • 지가변동률(령 37조1항, 비교표준지 속한 시군구 용도지역별 지변률)
         • 생산자물가지수
         • 결정 : 지가의 변화를 잘 반영하는 지가변동률 기준.
      4. 지역요인 비교치
      5. 개별요인 비교치
      6. 그밖의 요인비교치
         • 사례선정
         • 격차율산정
         • 결정 : 상기 격차율 및 주변 거래사례, 시가수준 검토하여 ~로 결정.
      7. 일단토지 전체 가액
   3. 편입전 잔여지가액
      1. 편입부분 가액
      2. 편입전 잔여지 가액 = 일단토지 – 편입부분
3. 편입 후 잔여지 가액
   1. 처리방침 : 적용공시, 비교표준지, 시점수정, 그밖의 요인비교는 편입전과 동일. 개별요인비교치만 차이.
   2. 개별요인비교치(사업시행이익 상계금지원칙(법66))
      • 편입전보다 편입후에 개별요인이 좋아진 경우는 반영x
4. 잔여지가치 감소분
   • 편입전가액 – 편입후 가액 =잔여지 감가액
   • 잔여지 감가액 + 잔여지 공사비 >= 편입전 잔여지 가액

 

I. 평가개요
– 감칙 제23조 1항에 의해 수익환원법으로 광산평가액을 산정하고 유형자산을 차감하여 광업권을 평가한다.
– 원가법 x : 투하금액과 시장가치와의 연관성x, 과거원가는 매몰비용에 불과
– 거사비 x : 거래사례 드뭄, 개별성 강해 비준이 어려움

II. 광산 평가
1. 상각전 순수익(NOI)
매출액 – 생산원가(대표급여O, 감가x, 개인비용x) * 운영자금이자(1 + i *3개월/12)

2. 가행연수(n)
(1) 가채광량 = 확정매장량*확정가채율 + 추정매장량*추정가채율
(2) 가행연수(절사) = 가채광량 / 연간채굴수량

3. 상각후 환원율(세전배당이율)
광업관련 상장기업의 평균 배당률 / (1-세율)

4. 장래소요기업비
투하시기 고려 PVF 산정

5. 광산 평가액
NOI / (정기예금금리 + SFF(상각후환원율,n))

III. 유형자산
내용연수 종료시 타용도 전용 o -> 내용연수 조정X
내용연수 종료시 타용도 전용 x -> 내용연수 조정o(미래수명법)
1. 건물(미래수명법, 감칙15조, 원가법, 정액법)
가행연수 / (가행연수 + 경과연수)
2. 차량운반구(감칙 20조, 거사비)
3. 기계장치(감칙 19조의2, 원가법)

IV. 광업권 평가액
광산 평가액 – 유형자산 평가액 = 광업권