Month: 2023 8월

[문제 1] 감정평가에 있어서 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오.(20점)

I. 서
부동산가격은 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인의 영향을 받아 부단히 변동한다. 이러한 과정 속에서 부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석의 의의, 필요성, 개별분석과의 상관관계에 대하여 기술하고자 한다.

II. 지역분석의 의의 및 필요성
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 지역분석의 필요성
1) 부동산의 지역성 및 지역특성
부동산의 지역성이란 부동산이 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 의존, 보완관계 및 그 지역내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호관계를 통해서 그 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정된다는 것이며, 이로 인하여 부동산의 지역분석이 필요하다. 지역특성이란 각 지역이 다른 지역과 구별되는 특성을 말하며 이러한 지역특성을 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.

2) 지역의 변화 및 상대적 위치 파악
지역은 고정되어 있는 것이 아니라 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인의 변화에 따라 항상 변화하기 때문에 지역에 대한 분석을 시계열적인 측면에서 지속해야 할 필요가 있다. 또한 대상부동산이 속한 인근지역, 유사지역, 동일수급권까지 분석함으로써 대상지역의 상대적 위치를 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.

3) 표준적이용 파악을 통한 최유효이용에 대한 판정방향 제시
지역의 특성은 그 지역의 일반적이고 표준적 이용에 의해 구체적으로 나타나게 되며 이러한 표준적 이용은 그 지역 내 부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 된다. 따라서 개별부동산의 최유효이용의 판정 방향을 제시하는 표준적 이용을 파악하기 위해 지역분석이 필요하다.

4) 가격수준 파악을 통해 개별,구체적 가격판정에 기초
부동산의 가격은 독립적으로 형성되는 것이 아니라 지역 내 다른 부동산과 상관관계 속에서 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 재역 내 일정한 가격수준을 파악하게 되고 이는 개별-구체적 가격판정을 위한 기초가 되므로 지역분석이 필요하다.

5) 사례자료의 수집범위 결정
지역특성이 동일, 유사한 지역의 범위를 명확하게 함으로써 실제 감정평가에 필요한 사례자료의 수집범위와 한계를 결정하기 위해 지역분석이 필요하다.

III. 지역분석과 개별분석의 상관관계
1. 부동산의종별과 유형
지역분석은 부동산의 종별에 의한 지역의 관점에서 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이고, 개별분석은 부동산의 유형에 의한 개별부동산의 관점에서 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 미치는 영향을 분석하는 작업이다.

2. 분석범위, 분석순서, 분석 목적
①지역분석은 대상지역에 대한 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 대상 부동산에 대한 개별적, 부분적, 미시적 분석으로 분석범위에 있어 차이가 있다. 또한, ②일반적으로 지역분석이 먼저 이루어지게 되고, 그 후에 개별적인 분석이 행하여진다. 반드시 선후관계가 있다고 단정할 수는 없고 경우에 따라 개별분석이 먼저 이루어지기도 한다. ③ 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것을 주된 목적으로 하고, 개별분석은 최유효이용과 구체적 가격에 미치는 영향의 정도를 파악하는 것을 주된 목적으로 한다.

3. 관련 가격제원칙
지역분석은 적합의 원칙, 외부성의 원칙 등을 비롯한 외부측면의 원칙과 관련이 깊고, 개별분석은 기여의 원칙, 균형의 원칙 등을 비롯한 내부측면의 원칙과 관련이 깊다.

IV. 결
부동산은 고정성으로 인하여 물리적으로 이동이 불가 하기 때문에 지역적인 특성이 나타나며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별적으로 가치를 판정하여야 한다. 지역분석과 개별분석은 상호간에 유기적으로 관련되어 있기 때문에 양자를 유의깊게 분석하여 부동산의 가치에 반영해야 할 것이다.

[문제 2] 최유효이용의 원칙에서 판정기준과 최유효이용에 대한 두 가지 분석 유형에 대하여 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 영속성과 사회, 경제 행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 그 가치가 계속해서 변화하기 때문에, 특정시점에서 부동산의 가치를 올바르게 판단하기 위해서는 최유효이용의 원칙을 이해하고 이에따라 최유효이용을 분석하여야 한다. 이하 물음에 답하고자 한다.

II. 최유효이용의 원칙과 최유효이용 판정기준
1. 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격이 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다.

2. 최유효이용 판정기준
1) 물리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 그 용도로 이용되는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다. 대상토지는 지반, 지형, 형성 등 개별적 특성과 공공편익시설의 유용성과 같은 인공환경적 요인에 의한 입지여건에 따라 용도가 상이해지고 공사실행 여부가 결정되므로 최유효이용을 판단하기 위해서는 토지의 물리적 상태와 인공환경적 요인에 대한 분석이 선행되어야 한다.

2) 합법적 이용가능성
대상물건을 특정용도로 이용하는 것이 용도지역제, 건축법규, 환경기준이나 생태기준과 같은 각종 규제요건에 충족되는 이용이어야 한다. 그러나, 현재 용도지역제에서 허용이 안된다고 하여 해당 이용이 무조건 최유효이용이 될 수 없는 것은 아니다. 재개발, 재건축이 가능한 저층아파트의 경우 가치가 높게 평가되어 있는데, 현재는 비합법적이어도, 추후에 고층건물로 이용가능하다는 합리적 판단이 반영되어 있기 때문이다.

3) 합리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로도 타당성이 있어야 한다. 합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말하며, 토지이용의 흡수율 분석 등을 통하여 대상부동산의 수요와 공급 추이를 예측해야한다. 경제적 타당성이란 NPV가 0보다 크거나, PI가 1보다 커서 수익성이 있는 이용을 의미한다.

4) 객관적으로 증명되는 최고의 수익성
물리적으로 이용가능하고 합법적, 합리적인 여러 대안 중에서도 그 이용이 최고의 수익을 발생시킬 수 있는 것이 객관적 자료에 의하여 증명될 수 있는 이용을 말한다. 다만, 가장 수익성이 높은 대안이라고 하여 무조건 최유효이용이 되는 것은 아니고, 적어도 유사부동산의 수익률과 비슷한 수준은 되어야 한다.

III. 최유효이용의 분석
1) 토지에 대한 분석(나지 혹은 나지상정)
최유효이용 분석을 하기 전에 대상토지를 개발할지, 그대로 두어야 할지 결정해야 한다. 나지상태의 소극적 이용도 최유효이용이 될 수 있으며, 개발을 결정한 경우에는 부동산의 수익성 유무에 따라 구분할 수 있다. 비수익성 부동산의 경우 개발 후 복합부동산의 시장가치에서 건축비용, 개발비용 등을 공제한 토지가치를 산정하여 가장 높은 가치가 최유효이용이 된다. 수익성 부동산의 경우 직접환원번에 의해 복합부동산의 순수익을 종합환원이율로 환원하여 개발비용을 공제하여 수익가액을 구하거나, 토지잔여법에 의해 토지귀속순수익을 토지환원율로 환원하여 수익가액을 구한다. 두 방식 모두 나지상태의 토지가치와 비교하여 최유효이용을 분석한다.

2) 복합부동산에 대한 분석
복합부동산은 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 최유효이용을 분석한다. 자본적 지출이 필요한 경우와 필요없는 경우로 분류할 수 있다. 자본적 지출이 필요없는 경우는 현재 상태를 유지하는 경우와 지출없이 용도전환 하는 경우의 가치를 비교한다. 자본적 지출이 필요한 경우는 용도전환된 부동산의 가치에서 자본지출액을 공제한 개량부동산가치와 현재상태의 부동산가치를 비교한다. 또한, 노후 건축물의 경우는 현재가치에서 철거비용을 공제하여 나지상태의 가치와 현재상태의 가치를 비교하여 최유효이용을 분석한다.

IV. 결
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성되기 때문에, 최유효이용은 감정평가의 근본을 이루는 중요한 개념이다. 대상부동산에 대하여 최유효이용 여부에 대한 판정을 하고, 이에 따라 여러 대안에 대한 최유효이용 분석을 함으로써 대상부동산의 가치를 올바르게 판단 하여야 할 것이다.

 

[문제 3] 표준적이용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오.(20점)

I. 서
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 지역분석을 통한 표준적 이용을 판정해야 하며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별분석을 통하여 최유효이용 여부를 판정해야 한다. 이하에서는 양자의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 표준적 이용의 의의 및 특성
1. 표준적 이용의 의의
표준적 이용이란 대상 부동산을 포함한 인근의 개별부동산의 일반적, 표준적인 이용이다. 즉, 개별부동산의 평균적 이용이 표준적 이용이며, 최유효이용 판단의 유력한 기준이 되기 때문에 중요하다.

2. 표준적 이용의 특성
(1) 지가의 대표성과 토지특성의 중용성
표준적 이용이란 인근지역 내 지가수준을 대표할 수 있는 토지이며, 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지를 말한다.

(2) 토지용도의 안정성과 토지구별의 확정성
인근지역에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지여야 하고, 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지여야 한다.

III. 표준적 이용과 최유효이용 상호관계
1. 일치성 여부
일반적으로 표준적 이용에 적합한 것이 최유효이용이지만, 최유효이용은 부동산의 개별성에 의해 결정되는 것이므로 양자가 일치하는 것은 아니다.

2. 창조적 토지이용
개별부동산에 대하여 인근지역의 표준적 이용과 다른 창조적인 토지이용이 침입, 계승된 경우, 새로운 최유효이용의 형태가 형성되고 인근지역의 이용형태를 바꿈으로써 표준적 이용의 변화를 초래한다.

3. 피드백 관계
지역의 표준적 이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 표준적 이용이 되므로 양자는 피드백 관계에 있다.

IV. 결
부동산의 지역분석으로 인해 대상토지가 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 이를 토대로 개별분석을 통하여 대상토지의 최유효이용과 개별적-구체적 가격수준을 판정하기 때문에 양자는 유기적 관계에 있으며 상호 피드백관계에 있으므로 평가에 있어서 주의하여 평가해야 할 것이다.

[문제 4] 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되어 가는 과정을 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 국지성과 지역적인 특성을 지니며, 개별성으로 인하여 개개의 부동산마다 가치가 다르게 나타난다. 이러한 부동산 재화의 특성으로 인하여 감정평가시에 지역분서고가 개별분석을 통하여 부동산가격을 평가해야 한다. 이하에서는 지역분석과 개별분석, 부동산가격이 구체화 되는 과정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 개별분석
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도는 분석하는 작업을 말한다.

III. 부동산가격이 부동산 시장에서 구체화되어가는 과정
1. 부동산 가격형성과정의 의의
부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요라는 가격발생요인에 의하여 발생되고, 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화, 구체화되어 가며 이를 부동산 가격형성과정이라 한다.

2. 일반적 요인에 의한 전체 사회의 가격수준 형성
일반적 요인이란 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인을 말한다. 부동산이 입지하고 있는 한 나라 전체에 걸쳐 작용하는 요인으로서 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인 등으로 구분될 수 있다. 이러한 일반적 요인으로 인하여 전체 사회의 가격수준이 형성된다.

3. 인근지역의 표준적 이용 및 가격수준의 형성
부동산은 지역성으로 인해 지역특성을 갖게 되고 이로 인하여 지역마다 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 대상부동산과 용도적 공통성, 기능적 동질성을 지닌 인근지역을 확정하고, 지역요인을 분석함으로써, 대상부동산을 포함안 인근의 표준적 이용과 가격수준을 파악하여야 한다.

4. 개별부동산의 개별적, 구체적 가격의 형성
부동산의 개별성으로 인해 부동산이 속해 있는 지역의 표준적 이용과 가격수준의 영향아래 개개 부동산의 개별요인에 따라서 구체적 이용상태가 결정되고, 개별적-구체적인 가격이 결정된다. 이 때 가격의 판단은 최유효이용을 기준으로 한 것과 비교하여 행해진다.

IV. 결
부동산의 지역분석을 통하여 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 개별분석을 통하여 개별부동산에 대한 최유효이용 여부와 개별적-구체적 가격을 판정하게 된다. 이러한 복잡성으로 인하여 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.

[문제 5] 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유를 설명하시오(10점)

I. 서
부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별성으로 인하여 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석, 개별분석과 지역분석이 선행해야 하는 이유에 대하여 기술하고자 한다.

II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속한 지역의 범위를 확정하고, 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 재역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 개별분석의 의의
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업을 말한다.

III. 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유
1. 분석 범위의 차이
지역분석은 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 개별적, 부분적, 미시적 분석에 해당한다. 부동산은 지역성으로 인하여 지역요인의 영향을 크게 받기 때문에, 인근지역의 가격수준을 먼저 파악해야 한다. 그 후에 개별분석을 통하여 개별요인을 통해 개별적-구체적 가격수준을 판정하는 것이 인근지역과의 가격수준을 유사하게 평가하는데 있어 합리적이다.

2. 법률 규정에서 명시
감정평가에 관한 규칙 제 14조 2항에 따른 토지의 감정평가시 각 호의 순서에 따라 토지를 감정평가하도록 규정하고 있다. 규정에 따르면 지역요인 비교를 먼저 하고 후에 개별요인 비교를 하도록 규정되어 있기 때문에, 법에 의하여 지역분석을 개별분석보다 먼저 수행하여야 한다.

IV. 결
표준적이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 바로 표준적 이용이 되므로 양자는 서로 피드백 관계에 있다. 경우에 따라서는 개별분석을 지역분석에 앞서 수행할 수도 있겠지만, 감칙에 의해 규정된바 지역분석을 먼저 행하고 개별분석을 수행해야 할 것이다.

[문제 6] 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 비교하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 지역적인 특성이 나타나기 때문에 부동산의 가치평가를 함에 있어서 지역분석을 해야한다. 지역분석에 있어서 가장 먼저 해야할 일은 인근지역을 확정하는 일이며, 대상부동산의 상대적 위치를 파악하기 위해서는 인근지역 뿐만아니라 유사지역, 동일수급권까지도 분석할 필요가 있다. 이하에서는 인근지역, 유사지역, 동일수급권에 대하여 서술하고자 한다.

II. 인근지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 인근지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다

2. 특징
인근지역은 대상 부동산이 속해 있는 지역이어야 하며, 도시-농촌과 같은 종합형태의 지역사회보다 작은지역이어야 한다. 주거, 상업, 공업 등 특정한 용도를 중심으로 집중된 형태여야하고 인근지역의 지역특성이 대상부동산의 가격형성에 직접 영향을 미쳐야 한다.

III. 유사지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 지리적 위치는 다르지만 용도적, 기능적 측면과 가치형성요인이  인근지역과 유사하여 상호 대체-경쟁관계의 지역을 말한다.

2. 특징
인근지역과 지리적위치는 다르나, 용도적-기능적으로 유사하여 지역구성요소가 동질적인 것으로 볼  수 있는 지역이다. 또한 거리의 원근개념이 아니라  용도적 관점과 사치형성요인이 인근지역과 유사하여 인근지역과 대체성이 있는 상호  경쟁관계에 있는 지역이다.

IV. 동일수급권
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 동일수급권이란 일반적으로 대상 부동산과 대체-경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역 등을 포함하는 광역적인 지역을 말한다.

2. 특징
대상부동산과 위치적 유사성, 물적 유사성을 지닌 부동산이 존재하는 권역이다. 부동산 상호간에 대체-경쟁관계가 성립하고 가격에 영향을 미칠 수 있어야 한다. 또한 인근지역, 유사지역뿐만아니라 순순하게 동질적이라고 볼 수 없는 주변 용도적 지역을 포함하는 광역적인 지역이다.

V. 결
부동산은 지역성이라는 특성이 있어 인근지역의 분석이 중심이 되나, 인근지역의 장래동향, 상대적 위치를 보다 명백히 하고 자료수집의 범위를 확대하여 평가의 정확도를 높이기 위해서는 인근지역과 함께 유사지역, 동일수급권의 분석이 필요하다.

[문제 1] 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장 동향을 분석하고, 부동산 감정평가상의 유의점을 기술하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동과 이로 인한 부동산 시장동향, 감정평가상의 유의점에 대하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동과 시장동향
(1) 부동산  경기변동의 의의
부동산  경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

(2) 부동산 경기변동의 종류
1) 순환적 변동과 부동산 시장동향
순환적  변동이란 경기순환으로 표현할 수 있으며 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것을 말한다. 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분할 수 있으며, 확장국면과 수축국면으로 구분하기도 한다. 확장국면은 경기호황에 의해 부동산가격이 지속적으로 상승하는 단계이며 거래량이 많고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되며 매도자 우위의 시장이다. 수축국면은 경기불황에 의해 부동산가격이 지속적으로 하락하는 단계이며 거래량이 적고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되며 매수자 우위의 시장이다.

2) 계절적 변동과 부동산 시장동향
계절적 변동이란 일 년을 단위로 하여 적어도 일년에 한 번씩 주기적으로 나타나는 경기변동을 말하며, 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습 때문에 나타나는 현상이다. 겨울철에 부동산의 비수기로 부동산경기가 둔화되는 현상이 나타나며, 이는 방학을 주기로 대학교 근처의 임대주택의 공실률이 증가하기 때문이다.

3) 장기적 변동과 부동산 시장동향
장기적 변동이란 시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 이상의 기간으로 장기적인 관점에 서 측정되는 경기변동을 말한다. 부동산에서는 주로 특정지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타나는 변동을 말한다. 어떤 지역이 주거지역으로 재개발되면 주택, 생활편의시설 등이 들어서면서 지가가 상승하게 되나, 시간이 점차 흘러 성장이 정점에 이르면서 지역사회는 안정성장단계에 들어서며 지가가 안정화되고, 장기적으로는 노후화되면서 지가가 하락하게 된다.

4) 무작위적 변동과 시장동향
무작위적 변동이란 예상하지 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동이다. 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해에 의하거나, 정부정책, 전쟁 등에 의해서도 야기된다. 무작위적 변동은 특히 건축활동에 큰 영향을 주며, 전쟁 등에 의해 건물들이 황폐화된 경우 건축활동은 호황기를 맞는다.

3. 부동산 감정평가상의 유의점
(1) 가격제원칙 관련 유의사항
부동산은 시간의 흐름에 따라 다양한 요인들의 복합적인 작용에 의해 끊임없이 변화하므로 현재 부동산 시장이 어떠한 국면에 위치하고 있는지 판단하기 위해서는 변동의 원칙과 예측의 원칙에 유의해야 한다. 특히 투기적 요인 등 비정상적인 요인을 배제하고 가까운 장래에 확실하게 실현될 범위 내에서 예측에 임해야 한다.

(2) 지역분석, 개별분석 관련 유의사항
일반적으로 전체 부동산의 경기변동과 지역적, 개별적 부동산은 동일한 방향으로 상승 혹은 하락하는 경향이 있다. 그러나, 부동산시장의 국지성, 개별성으로 인하여 특정지역의 개별부동산에 대하여 전체적인 부동산경기변동과는 상반되어 지가가 변동할 수 있음을 유의해야 한다. 따라서 인근지역의 특성을 분석하고, 개별부동산에 대하여 부동산시장이 미치는 영향을 면밀히 분석하여 평가에 임해야 한다.

(3) 감정평가 3방식 및 시산가액 조정시 유의사항
감정평가 3방식의 적용에 있어서 각 방식의 장담점, 사례선정, 경기변동 국면에 맞는 요인비교 등을 충분히 고려해야 한다. 이렇게 각 방식에 의해 평가한 시산가액을 조정하여 최종평가액을 결정시에도 경기변동 국면의 고려해야 한다. 안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높으므로 상대적으로 높은 비중을 두고, 호황, 불황시에는 적산가액, 수익가액에 비중을 두고 타당성 검토를 해야한다.

4. 결
부동산은 가치가 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에, 부동산경기변동을  분석하고, 이로 인한 부동산가격의 상승 혹은 하락을 적절히 예측하여, 부동산의 시장동향을 고려한 부동산의 가액을 산정해야 한다. 이렇게 복잡다양한 부동산 가치의 평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 한다.

 

[문제 2] 부동산 경기변동의 제 국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동의 제 국면과 거래사례비교법 채택시 유의점에 관하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동의 제 국면
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다. 부동산 경기변동은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분된다.

(2) 부동산 경기변동의 국면
1) 확장기
확장기란 불황을 완전히 벗어나서 호황에 이르게 되며 상승국면을 지속하는 단계이다. 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급한다. 부동산가격이 지속적으로 상승하며 거래량이 많고, 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자우위의 시장이며 건축허가 신청이 증가한다.

2) 후퇴기
후퇴기란 경기의 정점을 지나 하향세로 접어들며 불황시장까지는 도달하지 않은 상태이다. 가격의 하락이 시작되며 거래도 한산해지고 전반적인 부동산시장이 침체되는 국면이다. 매도자우위에서 매수자 우위시장으로 바뀐다. 수요가 급격히 위축되며 공가율이 높아지면서 후퇴국면의 속도가 빨라진다. 회복국면은 서서히 진행되는데 비해 후퇴국면은 그 속도가 빠른 것이 특징이다.

3) 수축기
수축기란 불황속에서 계속적인 경기하강이 진행되며 저점이 도달하는 시기이다. 부동산가격은 계속해서 하락하고 거래는 거의 일어나지 않는다. 건축활동이 둔화되고 공가율, 공실률이 증가한다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에서 상한선이 되며 매수자 우위시장이 형성된다. 건축허가 신청건수가 낮으나 점차 경기회복의 조짐과 가능성이 나타나는 시기이다.

4) 회복기
회복기란 경기 저점을 지나 상승하는 단계이나 여전히 불황의 단계이다. 가격의 하락이 중단되고 반전되어 가격이 점차 상승하는 국면이다. 매수자 우위에서 매도자 우위로 점차 바뀌며 부동산거래량이 증가한다. 회복국면은 장기에 걸쳐 서서히 나타나는 특징을 갖는다.

5) 안정기
안정기란 부동산가격이 안정되어 있거나 물가상승률 정도의 약한 상승만 나타나는 구간이다. 도심의 택지 등 입지가 좋은 곳의 불황에 강한 부동산에 주로 나타난다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

3. 거래사례비교법 채택시 유의점
(1) 거래사례비교법의 의의
거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 거래사례비교법 채택시 유의점
1) 사례선택 시
거래사례는 경기순환국면에 따라 의미가 다르기 때문에 기준시점에서 가장 최근의 사례를 선택해야 한다. 또한, 하향국면에는 거래량이 적기 때문에 사례수집이 어려워서 주의깊히 선정해야 하고, 상승국면에는 거래량이 많은 반면에 투기적 성향이 있는 사례가 있기 때문에 투기가격 배제에 유의해야 한다.

2) 사정보정 시
상승국면에서는 매도자우위시장이기 때문에 투기적인 요소에 의하여 실제 가격보다 높은 가격에 거래될 수 있으므로 사정보정시 주의해야하고, 하강국면에서는 매수자우위시장이므로 매도자의 사정에 의해 급매 등으로 시가보다 낮은 가격에 거래가 되는 경우가 발생할 수 있으므로 사정보정에 유의해야 한다.

3) 시점수정 시
상승국면에서는 부동산지가가 지속적으로 상승하기 때문에 정점을 기준으로 상승지가변동률을 기준으로 해야하지만, 하향국면에서는 지가가가 하락하기 때문에 하락지가변동률을 기준으로 평가해야 한다.

4) 가치형성요인
상승국면과 하강국면에서의 각 표준적이용과 최유효이용이 다를 수 있다. 상승국면에서는 경기가 호황이기 때문에 임대료가 비싸고 대형평수의 매장등의 수요가 많은 반면에 하강국면에서는 경기가 불황이기 때문에 임대료가 저렴하고 안정적인 수익이 가능한 소형평수의 매장의 수요가 많을 것이므로 각 국면에 따라 최유효이용을 적절히 판단하여 평가해야 한다.

4. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 거래사례비교법을 통해 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 평가에 임해야 할 것이다.

 

[문제 3] 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향을 설명하고 부동산 경기변동의 요인과 측정방법에 대하여 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향과, 부동산 경기변동의 요인, 측정방법에 대하여 서술하고자 한다.

II. 경기변동이 부동산 가치에 미치는 영향
1. 경기변동의 의의
경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말하며, 부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

2. 상승국면이 미치는 영향
부동산의 상승국면에는 부동산경기의 호황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급하고자 한다. 사고자 하는 사람이 많기 때문에 매도자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 상승한다.

3. 하강국면이 미치는 영향
부동산의 하강국면에는 부동산경기의 불황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 적으며 신규건축량이나 부동산거래량이 급감하는 시기이다. 수요가 적기 때문에 매수자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 하락하게 된다.

III. 부동산 경기변동의 요인
1. 자연적 요인
자연적 요인이란 계절적 요인으로 인하여 수요가 변동하거나, 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해 등으로 인하여 부동산이 멸실되어 공급량이 변동함에 의하여 부동산 경기가 불황 혹은 호황으로 변동하는 요인을 말한다.

2. 사회적 요인
사회적 요인이란 인구변동, 가구수의 변동 등으로 인하여 수요가 변동하거나, 주택보급률, 주택건설 호수 등의 공급이 변동함으로 인하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

3. 경제적 요인
경제적 요인이란 국민총생산, 임금 및 고용의 증가 등으로 인하여 구매수요가 변동하거나, 물가지수, 이자율, 기술혁신 등으로 인하여 공급등이 변동하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

4. 행정적 요인
행정적 요인이란 토지이용규제, 토지 및 주택정책, 부동산세재 등의 행정정책을 통하여 수요 혹은 공급량을 변화시킴으로서 부동산의 경기변동을 강제하는 요인을 말한다.

IV. 부동산 경기변동 측정방법
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.

(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.

V. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

[문제 4] 갑은 ㅇㅇ동 1번지 소재 업무용 빌딩에 대하여 할인현금흐름분석법(Discounted cash flow method)을 적용하려 한다. 이 때 적용할 할인율(discount rate)과 최종환원율(Terminal capitalization rate)을 설명하고, 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련하여 양자의 관계를 설명하시오.(15점)

I. 서
피셔의 정의에 의하여 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 이러한 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 평가방식은 바로 수익환원법이다. 이하에서는 수익환원법 중 하나인 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 이 때 적용하는 할인율과 최종환원율에 대하여 서술하고자 한다.

II. DCF법
(1) DCF법의 의의
DCF법이란 대상물건의 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익과 보유기간 말의 복귀가액을 현재가치로 할인하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 평가방법이다.

(2) DCF법과 직접환원법의 구분
1) 공통점
두 방식 모두 수인환원법의 일종으로서, 대상물건에서 발생하는 수익을 환원이율 혹은 할인률로 나눠서 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 이론적으로는 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액이 동일하게 산출된다.

2) 차이점
직접환원법의 경우 단일기간에 대한 수익을 환원이율로 나누어서 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법의 경우는 수익이 발생하는 기간에 걸쳐서 현재가치로 할인하여 수익가액을 산정하는데에 차이가 있다. 직접환원법은 영구적인 사용을 가정하기 때문에 기말복귀가액을 고려하지 않는 반면에, DCF법은 한정된 기간동안 사용을 가정하기 때문에 자산가액 변동을 고려하여 기말복귀가액을 산정하여 평가에 반영하는데에 차이점이 있다.

III. 할인율과 최종환원율
1. 할인율 의의
할인율이란 DCF법에 의해 수익가액 산정시 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 율로써 미래 여러기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미한다.

2. 최종환원율
최종환원율이란 대상물건의 보유기간 말 복귀가액을 산정하기 위하여 사용하는 율로써 기출환원율이라고도 한다. 보유기간 중의 순수익에 적용되는 기입환원율과는 대비되는 개념으로써, 현재시점으로부터 보유기간이 지난 후의 미래시점의 환원율이기 때문에 기입환원율에 추가적으로 자산변동의 불확실성, 위험프리미엄, 성장율, 소비자물가상승률 등을 고려하여 산정한다.

IV. 업무용부동산시장의 경기변동과 할인율, 최종환원율의 관계
1. 업무용 부동산의 특징
업무용 부동산은 다른 부동산에 비하여 직접 사업을 영위하는 경제인구들이 이용하는 공간인 만큼 경기의 상승국면과 하강국면과 관련하여 동일하게 반응하는 특성이 있다. 업무용부동산의 경기가 호황일 경우 유동인구가 증가하고 이로인해 매출이 증대되어, 거래량도 많고 임대료 상승등의 요인이 많은 반면에, 불황일 경우는 공실률이 증가하고 거래량이 줄어들고 임대료가 하락 하는 등 경기변동과 밀접한 관련이 있다.

2. 할인율과의 관계
업무용부동산을 DCF법을 통하여 수익가액을 산정할 경우에 할인율은 기준시점 당시에 시장에서 발표된 할인율을 적용한다. 즉, 향후의 경기변동에도 불구하고 기초에 시장할인율을 보유기간에 걸쳐서 적용하기 때문에 부동산시장의 변동성을 잘 반영하지 못하는 단점이 있다.

3. 최종환원율과의 관계
업무용부동산의 기말복귀가액을 산정할때는 보유기간말 이후의 기간에 발생할 것으로 예측되는 순수익을 최종환원율로 환원하여 현재가치를 산정한다. 즉, 최종환원율에는 보유기간동안의 경기변동을 예측하여 이에 대한 불확실성, 위험프리미엄, 성장율등이 반영되어 있다는 점에서 할인율과의 차이가 있다.

V. 결
업무용 빌딩의 경우는 부동산의 가치가 경기변동과 밀접하게 관련되어 있기 때문에, DCF법에 의해 평가시 할인율과 최종환원욜 적용에 있어 많은 고려가 필요하다. 경기변동을 적절하게 예측하여, 변동에 의한 리크스를 할인율과 최종환원율에 반영하여 부동산의 수익가액을 올바르게 평가할 수 있도록 하여야 한다.

 

[문제 5] 부동산경기의 측정지표를 약술하시오.(10점)

I.서
부동산은 일반재화와 달리 고유한 특성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 가치가 끊임없이 변화한다. 따라서 부동산 감정평가에 있어서 특정한 시점에서의 부동산 경기가 어떠한 국면에 있는지 파악하고 평가하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산경기의 측정지표에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산경기와 측정지표
1. 부동산경기의 의미
부동산경기란 부동산 현재 확장기, 수축기 등 경기변동의 과정에서 어떠한 상태에 있는지를 의미한다. 부동산은 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 일정한 주기를 가지고 호황과 불황을 반복하며 변화한다.

2. 부동산경기 측정지표
부동산경기 측정지표란 부동산경기가 현재 어떤 국면에 있고 앞으로 어떻게 변화해갈 것인지를 파악하기 위한 측정지표를 의미한다. 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 범위를 한정하여 파악한 후 점차 지역을 넓혀 전국적으로 확대하는 것이 유용하며, 한가지 기준이 아닌 다양한 지표에 의해 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 객곽적이고 설득력이 있다.

III. 부동산경기의 측정지표 종류
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.

(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.

(4) 기타 지표
택지 분양실적, 미분양재고량, 공가율, 임대료수준, 부동산 금융 상태

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

 

[문제 6] 3방식에 따른 감정평가를 할 때 부동산 경기변동에 따른 유의사항에 대해 설명하시오(10점)

I. 서
감정평가법 제2조의 정의에 의하면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 이러한 가치를 판정함에 있어서 구체적인 수단이나 도구가 필요한데, 대표적인 것이 감정평가 3방식이다. 이하에서는 감정평가 3방식과 경기변동에 따른 유의사항에 대하여 서술하고자 한다.

II. 3방식과 부동산경기변동의 의의
1. 3방식의 의의
감정평가의 3방식이란 부동산의 가치를 판정하는데 사용되는 가장 기본적이고 전통적인 기법으로서 시장성에 착안하여 가격을 구하는 비교방식, 비용성에 착안하여 가격을 구하는 원가방식, 수익성에 착안하여 가격을 구하는 수익방식을 의미한다.

(1) 비교방식(거래사례비교법)
비교방식에는 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식과, 공시지가기준법이 있다. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 원가방식(원가법)
원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(3) 수익방식(수익환원법)
수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 부동산경기변동
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

III. 감정평가시 유의사항
(1) 거래사례비교법 적용시 유의사항
① 사례선택시 경기순환국면에 따라 의미가 다르므로 기준시점에서 가장 최근의 사례를 수집해야 하며, ② 사정보정시 경기순환의 국면마다 어떠한 사정과 동기가 개입될 수 있는지 파악해야 하며 특히 회복시장에서의 투기가격 배제에 유의해야 한다. ③ 시점수정시에는 지가동향을 고려하여 지가의 정점을 기준으로, 정점이전은 상승변동률을 정점이후는 하강변동률을 적용해야 한다. ④ 가치형성요인 비교시에 각 경기순환국면이 요인결정에 미치는 영향을 분석하여 표준적이용과 최유효이용을 판정해야 한다.

(2) 원가법 적용시 유의사항
① 재조달원가 산정시 경기국면에 따라 재조달원가가 영향을 많이 받기 때문에, 각 국면에 따라 건축비지수 변동 등을 참고하여 원가를 보정해야 하며, 기준시점 현재 최신의 신축원가를 구해야 한다. ② 감가수정 시 각 국면에 따라서 기능적, 경제적 감가 발생여부를 판단하여 적용하여야 하고, 관찰감가법 적용시 각 경기국면에 따른 적합성을 통하여 감가액을 산정해야 한다.

(3) 수익환원법 적용시 유의사항
① 수익환원법은 지가동향이 상승국면에서 하강국면으로 이행되는 경우 거래가격에 대한 유력한 검증수단으로서 활용될 수 있다. ② 순수익 산정시 경기순환의 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래에 어떻게 변동될 것인지를 예측하여 순수익을 산정해야 한다. ③ 자본환원율 산정시 하향국면에서는 지가가 하락하므로 환원율이 상승하고, 상향국면에서는 지가가 상승하므로 환원율이 하향 조정되는 것을 고려하여야 한다. 또한.

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 따라서 3방식에 있어서 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 적절한 평가방법을 선정하고, 각 요인 산정시 주의깊게 산정해야 할 것이다.

[문제 1] 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오(20점)

I. 서
II. 자본시장과 시장이자율의 의의
(1) 자본시장
자본시장이란 사업의 창설, 확장, 개량 등 기업의 투자를 위하여 필요로 하는 자금의 조달이 이루어지는 시장으로 장기금융시장이라고도 한다. 흔히 장기자금의 대차가 이루어지는 장소를 자본시장이라고 하며, 주식발행시장과 사채발행시장으로 나누어진다.

(2) 시장이자율
시장이자율이란 화폐에 대한 수요와 공급을 통해 결정되는 화폐의 가격으로서 금리라고도 한다. 화폐의 공급이 늘어나면 금리가 하락하고, 화폐의 공급이 줄어드면 금리는 상승한다. 화폐시장에서 결정되는 만기가 1년미만인 금리를 단기금리라 하며, 자본시장에서 결정되는 만기가 1년초과하는 금리를 장기금리라 한다. 일반적으로 장기상품에 투자할 경우 더 많은 리스크를 부담하므로 장기금리가 단기금리에 비하여 높다.

III. 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향
1. 단기적으로 미치는 영향
(1) 수요측면
부동산의 고가성으로 인하여 부동산 거래에 있어서 금융조달능력이 부동산의 수요에 큰 영향을 미친다. 시장이자율이 상승하게 되면 부동산을 구매하려는 수요자의 이자부담금액이 상승하게 되므로, 단기적으로 부동산수요의 위축을 가져오게 될 것이다.

(2) 공급측면
부동산은 건물을 신축하거나 각종 인허가 규제등을 받는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급에 있어서 장기적인 고려가 필요하다. 시장금리의 상승으로 인하여 단기적으로는 공급량에 영향을 크게 미치지는 못할 것으로 예상되나, 개발단계나 타당성 검증단계의 사업에 있어서는 시장금리의 상승이 수익성을 악화시키기 때문에 사업취소나 보류하는 사례가 증가할 것으로 예상된다.

2. 장기적으로 미치는 영향
(1) 수요 측면
부동산의 고가성으로 인하여 구매하고자 하는 수요는 항상 장기적인 관점에서 부동산의 동향을 예측하고 구매할 것이므로, 부동산의 수요는 장기적으로 안정될 것이다. 다만, 시장이자율의 상승으로 인하여 투자금액이 증가할 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는, 실거주용도의 국평수라 불리는 중형평수 등의 수요가 증가할 것으로 예상된다.

(2) 공급 측면
시장이자율의 증가는 곧 사업비용의 증가를 의미하므로, 개발자는 개발리스크의 증가로 인하여 신규개발을 취소하거나 보류함으로써 장기적으로는 공급이 줄어들 것으로 예상된다. 개발원가의 증가로 인하여 부동산가액이 증가하게 되고, 이로 인하여 유효수요가 감소될 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는 실거주용도의 중소형 평수의 부동산 공급이 증가할 것으로 예상된다.

IV.결

[문제 2] 부동산시장의 효율성은 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 이를 설명하시오(20점)

I. 서
부동산의 가치는 피셔의 정의에 의하면 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 부동산의 영속성, 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치는 계속해서 변화하기 때문에, 부동산시장의 효율성을 이해하는 것이 평가에 있어서 중요하다. 이하에서는 부동산시장의 효율성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 효율성 의의
효율성이란 효과성과 능률성을 합친 개념으로써, 투입한 비용 대비 산출량의 비율을 의미한다. 부동산시장의 효율성이란 다른 재화시장에 비하여 부동산시장이 가지는 효과적이고 능률적인 특성을 의미한다. 일반적으로 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 분류할 수 있다.

III. 부동산시장의 효율성의 세가지 측면
1. 정보의 효율성
(1) 의의
정보의 효율성이란 부동산시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가를 의미한다. 정보가 모두 다 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.

(2) 효율적 시장의 분류
1) 약성 효율적 시장
현재의 시장가치에 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 과거 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 하며, 기술적 분석에 의해서는 약성 효율적 시장에서 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

2) 준강성 효율적 시장
어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. 현재 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하면, 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 하더라도 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

3) 강성 효율적 시장
공표된 것이건, 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장이다. 강성효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다. 강성 효율적 시장이 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 부합하는 시장이다. 부동산시장에서는 강성 효율적 시장은 거의 나타나지 않으며, 준강성 효율적 시장까지는 존재할 수 있다고 한다.

2. 배분의 효율성
(1) 의의
모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되며 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 한다는 것을 의미한다. 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태를 의미한다.

(2) 배분의 효율성과 불완전경쟁시장
완전경쟁시장은 정보비용이 없고, 초과이윤도 발생하지 않는 배분의 효율성이 달성된 상태이다. 불완전경쟁시장이라도 발생하는 초과이윤이 비용과 일치한다면 배분효율적 일 수 있다. 따라서 부동산시장에서 특정투자자가 투자이윤을 획득할 수 있는 것은 시장의 불완전성 때문이 아니라 배분의 효율성을 달성하지 못했기 때문이다.

3. 운영의 효율성
(1) 의의
운영의 효율성이란 부동산시장이 제도적 운영 면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부효율성을 의미한다. 부동산시장이 운영 면에서 거래비용이 최소화되어야 하고 원하는 시점에 적정가격에 신속히 사고팔 수 있는 유동성이 높을 때 효율성이 제대로 발휘된다고 할 수 있다.

(2) 부동산시장의 경우
운영의 효율성은 거래수수료, 세금, 정보비용 등이 최저수준으로 유지되고 거래시스템이 원활한 경우에 달성될 수 있다. 그러나 부동산의 경우는 각종 법률 및 행정규제, 사회적 제약 등으로 운영의 효율성을 기대하기 어려운 경향이 있다.

IV. 결
부동산의 가치결정과정에서 가치형성기능이 제대로 발휘되기 위해서는 부동산시장의 효율성이 유지되는 것이 필요하다. 부동산 시장의 효율성은 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 구분할 수 있으며 각 특성에 대하여 상호유기적인 관점에서 부동산시장의 효율성을 분석하여야 할 것이다.

 

[문제 3] 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산시장은 일반재화시장과는 달리 부동산이 지닌 고유한 특성으로 인하여 일반재화시장과는 다른 양상을 보이며, 이로 인하여 부동산 시장에 정부 개입의 필요성이 논의되고 있다. 이하에서는 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 한계
1. 시장의 불완정성
부동산시장은 부동산의 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장의 성격을 가진다. 이러한 불완전경쟁시장은 부동산의 효율적 이용을 보장하지 못하며 한정된 자원의 효율적 이용을 달성할 수 없게 만든다.

2. 시장실패
시장실패란 시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배에 실패하는 현상을 말한다. 부동산은 외부효과와 공공재의 성격을 지니기 때문에 시장실패를 초래하게 된다.

III. 정부의 개입 이유
1. 사회재, 공공재로서의 부동산
부동산은 일반재화와는 달리 인간의 삶을 영위하기위해서 꼭 필요한 의식주 중 하나로써 사회재, 공공재로서의 역할을 하고 있다. 부동산시장의 불완전성으로 인하여 시장실패가 발생할 경우 빈곤계층의 주택거주 문제로 인하여 인간의 기본권을 침해받기 때문에 정부에서 개입하여 시장실패를 미연에 방지할 필요가 있다.

2. 부의 재분배
부동산은 고가성으로 인하여 일반재화와는 달리 쉽게 구매하거나 가격을 지불하기가 어렵다. 특히, 상대적 희소성으로 인하여 양질의 부동산이 일부 상위계층에 집중하게 되면, 사회양극화와 이로인한 각종 갈등이 발생하게 되므로 부의 재분배와 사회정의 달성을 위해 정부가 적극 개입할 필요가 있다.

IV. 결
부동산은 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장과 시장실패를 야기하므로, 이를 미연에 방지하고 사회재, 공공재로서의 부동산의 역할을 수행하고, 부의 재분배적인 측면에서 정부가 적극적으로 개입하여 부동산시장을 안정화할 필요가 있다.

[문제 4] 토지시장에서의 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(10점)

[문제 5] 부동산시장의 특징과 기능을 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특성과 기능에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.

3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.

4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.

III. 부동산시장의 기능
1. 정보의 창출 및 가격 창조기능
부동산시장은 가격 및 거래량 등 거래정보를 창출하고 필요한 사람들에게 제공하는 기능을 한다. 부동산가격은 일물일가의 법칙이 성립하지 않기 때문에 거래시마다 새로운 가격이 창조되고 파괴되는 역할 및 기능을 수행한다.

2. 공간의 배분 및 자원배분
부동산시장은 화폐를 원하는 매도자와, 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 공간을 배분하는 기능을 한다. 또한, 건물의 건축, 유지 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진하는 기능을 한다.

3. 교환기능, 양과 질의 조정기능
부동산은 일반재화와는 달리 부동산과 현금의 교환뿐만아니라, 부동산과 부동산의 교환을 가능하게 하는 기능이 있다. 부동산의 유용성이 최대가 되도록 하기 위해서 용도변경 등을 통하여 양과 질이 조정되는 기능을 한다.

4. 토지이용의 결정기능
부동산은 여러 가지 용도 간의 경합에 따라서 결과적으로 최유효이용에 할당된다.

[문제 6] 부동산시장이 일반 재화시장과 구별되는 특징에 대하여 설명하고 이러한 특징이 나타나는 근본적인 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특징과 그 근본적인 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.

3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.

4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.

III. 일반재화와 구분되는 근본적 이유
1. 고정성
부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반재화와 달리 이동이 불가능하고, 물건의 형태로 거래되는 것이 아니라 소유권 등 권리의 형태로서 거래가 이루어진다. 이러한 특성으로 인하여 시장의 국지성, 수급조절이 일반재화에 비하여 어렵게 된다.

2. 개별성
부동산은 물리적으로 동일한 복수의 부동산이 존재하지 않기 때문에, 개별적인 특성을 지니며 이로 인하여 부동산 상품이 비표준화되고 일물일가법칙이 불가능하므로 부동산시장이 비조직적ㅇ로 유통된다.

3. 사회재, 공공재 로서의 역할
부동산은 사회재 공공재로서의 역할을 하기 때문에, 시장실패를 방지하기 위하여 각종 규제나 제도가 과도하게 설정되어 있다.