Month: 2022 8월

[실무] 영업권 감정평가

1. 평가개요
– 감칙 제23조에 의하여 수익환원법으로 평가함(합리성검토 생략)
– 원가법x : 투하원가-투입비용과 시장가치 관련x, 과거원가는 매몰비용
– 거사비x : 영업권만의 거래x, 대체성 미비

2. 영업관련 기업가치 평가
(1) FCFF 산정
1) 1기 매출액 추정(CAGR 방법)
① 과거 통계자료 기준 총 누적상승률 산정
② (1 + CAGR)^n = 누적상승률
③ CAGR은 연평균상승률

2) 매출원가 : 매출원가율(일시적 매출원가 미고려)

3) 판관비
법인사업자 : 대표자급여 포함
개인사업자 : 대표자급여 미포함(단, 개인->법인 전환 목적평가시에는 포함)

4) FCFF
= (매출액-매출원가-판매관리비)*(1-법인세율) + 감가상각-자본지출-순운전자본변동
법인세율 = 법인세 + 지방소득세
순운전자본변동 = 0기매출액 x 성장률 x 순운전자본소요율
순운전자본소요율 = 1/매출채권회전율 + 1/재고자산회전율 – 1/매입채무회전율

(2) WACC(할인율) 산정
1) 자기자본비용(Re)
= CAPM + Risk premium
CAPM = 무위험수익률(Rf) + 적용베타(B) x (시장수익률(Rm) – 무위험수익률(Rf))
적용베타 = 무부채베타 x (1 + (1-t) x 부채비율)
시장수익률-무위험수익률=시장위험프리미엄
적용베타=베타계수

2) 타인자본비용(Rd)
이자율 x (1 – 세금)

3) 자기자본비율, 타인자본비율
자기자본비율 = 자본 / 자산
타인자본비율 = 부채 / 자산
**부채비율 = 부채 / 자본

4) WACC
자기자본비율 * Re + 타인자본비율 * Rd
안정성장기업, 고속성장기업 각각 구한다.

(3) 기업가치 평가
1) 안정성장기업
FCFF1 / (WACC – 성장률)

2) 2단계성장기업
고속성장기(n년) 가치 + 안정성장기(n년 이후) 가치
고속 가치 = FCFF1 x { [ 1 –  (1+고속g)/(1+WACC고속))^n ] / (WACC고속-고속g)  }
안정 가치 = [FCFF(n+1) / (WACC안정 – 안정g) ] / (1+WACC고속)^n

(4) 영업권 가치
1) 투하자본
= 영업자산의 공정가치 – 영업부채의 공정가치
= 순자산의 공정가치 + 이자지급부 부채

① 영업자산
당좌 + 재고 + 기계 + 비품 + 무형자산 등

② 영업부채(비이자지급부 부채)
외상매입금 + 미지급금 + 퇴직급여충당금(장-단기차입금 X)

2) 영업권 가치
영업관련 기업가치 – 투하자본

[실무] 지상권 평가(구분지상권x)

지상권 가치 평가 2가지 방법(공제방식, 귀속임대료방식)

  1. 공제방식
    1) 보유기간 중 임대료의 현가 산정
    2) 기말 복귀가치의 현가 산정
    3) 1)과 2)를 더하여 임차권 가치 산정함.
    4) 토지를 소유했을 경우의 가치(완전소유권)를 산정함.
    5) 완전소유권 – 임차권 가치 = 지상권 가치

  2. 귀속 임대료 방식
    1) 사례로부터 거래단가 산출
    2) 거래단가 x 본건의 토지면적 = 본건의 토지 가액
    3) 본건의 토지 가액 x (기대이율 + 연간필요제경비) = 시장임대료
    4) 시장임대료 – 실질임대료(현재 계약상 임대료) = 귀속임대료
    5) 귀속임대료 x { 1 – ( (1+g)/(1+r) )^n } / ( r – g) = 지상권 가치
    *g =연간상승률, r=할인율

  3. 각 방식의 장단점
    1) 공제방식 : “임대권+임차권=소유권가치” 라는 가정을 하지만, 최유효이용 여부, 임차자의 질 등에 따라 등식이 성립하지 않을 수 있음.
    2) 귀속임대료 : 권리의 가치는 향후 귀속 현금흐름과 연결되며 가치의 이론에도 부합함.
    3) 결론 : 귀속임대료 방식에 의해 시산가액을 평가하는 것이 더 적정함.

 

 

[실무] 수익환원법 운영경비 산출 상세

MC = r * (1+r)^n / { (1+r)^n -1 }

  1. 화재보험료
    임대개시 시점에서 총 1,000,000원 지급, 화재가 발생하지 않으면 3년후 만기시에 30%를 상환하는 조건.(화재는 일어나지 않을것으로 가정). 시장이자율은 5%

    • (1,000,000-1,000,000 * 0.3 / 1.05^3 ) x MC
  2. 감가상각액 : 상각후환원이율이 지문에 나오면, 영업경비에 감가상각액 추가함.
    • @재조달원가 * 1/n
  3. 예금적 성격의 일시금 = 일시금 x 보증금운용이율
  4. 선금적 성격의 일시금 = 일시금 x MC
  5. 상각전 환원이율 = 상각후 환원이율 + 1/n

[실무] 답안작성 유의사항

  1. 기준시점 선정시 :
    • 감칙 9조 2항 가격완료기준일
    • 의뢰인이 제시한 기준시점이 있는 경우 “가격조사가능” 문구 반드시 사용
  2. 기준가치 : 시장가치(감칙5조)
  3. 감정평가조건 : 조건 없음(감칙6조)
  4. 토지+건물 : 감칙 7조에 따라 개별법에 의하되, 거사비, 수익법에 합리성검토
  5. 주된평가에 의하되, 다른방식에 의해 합리성 검토(감칙 12조)
  6. 토지 평가 : 감칙 14조에 따라 공시지가 기준법에 의하되, 거래사례비교법, 수익환원법에 의한 합리성이 인정됨
  7. 건물 평가 : 감칙 15조에 따라 원가법에 의하되, 건물만의 거래사례, 수익등의 자료가 없으므로 합리성 검토는 생략함
  8. 복합부동산 : 감칙 16조에 따라 거래사례비교법 적용. 다른 방식의 의한 합리성 검토.
  9. 기계기구 평가 : 감칙 21조 2항에 따라 원가법 적용
  10. 임대료 : 감칙 22조에 따라 임대료 감정평가시 임대사례비교법을 적용해야 한다.
  11. 영업권 : 감칙 23조에 따라 수익환원법에 의하되 무형자산 특성상 투하원가와 시장가치 관련성 결여(원가법). 유사거래 사례 포착의 어려움(거래사례비교법)으로 다른방식에 의한 합리성 검토 생략함
  12. 유가증권(주식) : 감칙 제24조에 따라 상장주식은 거래사례비교법에 의하고, 비상장주식은 (기업체의 유, 무형 자산가치 – 부채가치) / 발행주식 수
  13. 시점수정치 : 지가변동률 사용시, 감칙 14조 2항에 따라 비교표준지가 있는 지역의 용도지역별 시.군.구 지가변동률 적용
    • 복합부동산 거래사례비교법에서 시점수정시 시,도의 자본수익률 적용함.
      (시,군,구의 자본수익률 X)

    • 1. 생산자물가지수 : 전월, 최근 고시 월의 지수를 기준

      ex) 2023.7.1 ~ 2023.10.1 => 2023.6월 지수 / 2023.8월 지수 (9월 지수가 고시되지 않은 경우)

      ​

      2. 건축비지수 : 최근 지수가 발표되지 않아도 월할해서 보정한 지수를 기준

      ​

      3. 유형별 주택매매가격지수 : 전월 기준

      ​

      4. 임대료의 시점수정

      (1) 전월세가격지수 : 생산자물가지수처럼

      (2) 임대가격지수 : 자본수익률 적용방식처럼

      ​

      5. 상업용 부동산 매매가격지수 : 건축비지수처럼\

      ​

      6. 비상업용 부동산 매매가격지수 : 생산자물가지수처럼

  14. 투자수익률 = 할인율 / 소득수익률 = 환원이율 / 자본수익률 = 일괄거사비 시점수정
  15. 일괄거래사례비교법
    • 시점수정은 자본수익률 적용함.
    • 가치형성요인 비교시 : 기타요인은 “평가목적을 고려하여 1.00 적용” 문구 삽입
  16. 수익환원법
    • 보증금운용이율은 별도 고지 없으면, 국고채 이율과 CD유통수익률을 평균한 값을 적용한다.
    • 수익환원법에서 기출환원이율이 안나와있으면, 소득수익률을 적용한다.
    • 본건의 임대차내역은 신규로 계약시에는 표준적 임대로 간주해서 사용가능
      갱신하거나, 계약만료시에는 사용못함. 인근의 임대사례 통해서 추출
    • 건물상각전 환원이율이 나온경우 :
      1) 건물재조달원가 x 건물상각전 환원이율 = 건물귀속 NOI
      2) 부동산 전체 NOI – 건물귀속 NOI = 토지귀속 NOI
      3) 토지귀속 NOI / 토지환원이율 = 토지 수익가액
    • 운영경비 산정시 제외항목(취증소양법)
      취득세, 증여세, 소득세, 양도소득세, 법인세
      1) 종합부동산세, 종합소득세 (인적과세임)
      2) 차입이자(건물의 운영과 상관없음)
      3) 포함항목 : 재산세
  17. 조성원가법
    • 조성원가법 : 조성완료된 상태기준 평가 vs 개발법 : 현상황기준 평가
    • 공급자중심가격, 시장성반영 어려움
  18. 최종 감정평가 결정시 가중치 부여 방식(시산가액 조정)
    •  감칙 제 12조3항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
    • 원가+비교+수익 방식 모두 검토시 감칙 제7조에 따라 원가법에의하거나,
      시산가액을 조정함
    • 원가+수익 방식만 검토시에는 시산가액 조정 안함. 원가법 원칙임.
    • 원가법 : 개별가격 반영 우수함. 신축의 경우 사업의 시행이익 반영이 어려움. 거래관행, 수익성을 제대로 반영하지 못함.
    • 거래사례비교법 : 유사성 있는 대형상업시설 거래로서 시장가 수준 반영 우수.
    • 수익환원법 : 수익의 현재가치라는 이론적 측면에 부합함.
      수익성 부동산에 적용성이 우수함.
  19. 개별요인비교치
    • 도로저촉시(10%저촉, 저촉부분 0.85 적용시) :
      본건은 미저촉부분과 저촉된 부분으로 나눠서 개별요인을 산정한다.
      선정한 비교표준지가 도로계획시설에 저촉되어 있는 경우,
      1 / (0.9  x 1.00 + 0.1 x 0.85)
    • 상업지대 = 가 x 접 x 환 x 획(형상, 지세, 각지) x 행 x 기
    • 농경지대 = 접(접근성, 도로) x 자 x 획(형상, 지세) x 행 x 기
  20. 합리성검토 위한 거래사례비교법
    • 사례 토지의 거래단가 산정시 거래단가는 유효숫자 3자리가 아닌 그대로 값 사용함.
  21. 유효숫자
    • 십세만두 : 십만원 이상은 유효숫자 3자리, 만원 이하는 유효숫자 2자리
  22. 지상권 평가
    • 토지보상법 시행규칙 제28조 준용 : 토지에 설정된 소유권외의 권리는 거래사례비교법에 의하여 평가함이 원칙, 양도성x -> 권리설정계약 기준 평가
  23. 증축부분 내용연수 산정
    =  기존건물 잔여내용연수 / (기존 잔여연수 + 증축 경과연수)
  24. 건폐율 = 건축면적 / 대지면적
  25. 용적률 = (연면적 – 지하면적 – 지상중 제외되는 면적) / 대지면적
  26. 할인율
    • 문제에서 할인율 주어주면 주어진값 사용
    • 없으면 시장수익률 우선
    • 시장수익률 없으면 정기예금금리를 할인률로 사용함(무위험률 이기때문에 일반적으로 사용안함.
    • NPV 법 적용시에는 요구수익률을 할인률로 적용함.
  27. 조건부평가
    • 합리성 : 인근 주변환경에 적합
    • 적법성 : 건축허가 관려
    • 실현가능성 : 본건 조성수준 및 진행상황
  28. 사정보정
    • 사정보정 : 특수한 사정, 개별적 동기 반영 or 시장에 정통하지 않은 당사자 / 거래사례가격이 적절X, 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화
    • 사정보정률 : 사정개입O 가치 / 사정개입X 가치
    • 사정보정치 : 1 / 사정보정률
  29. 임대권과 임차권 차이(최변질환)
    • 최유효이용의 가부
    • 계약불안정성과 시장변동가능성
    • 임차인의 질적 차이에 따른 할인율
    • 임대권 환원율과 임차권 환원율의 차이
  30. 임대권 평가시
    • 시장가치 > 임대료 이면 계약감가
    • 시장가치 < 임대료 이면 기준가치(투자가치)