- 기준시점 선정시 :
- 감칙 9조 2항 가격완료기준일
- 의뢰인이 제시한 기준시점이 있는 경우 “가격조사가능” 문구 반드시 사용
- 기준가치 : 시장가치(감칙5조)
- 감정평가조건 : 조건 없음(감칙6조)
- 토지+건물 : 감칙 7조에 따라 개별법에 의하되, 거사비, 수익법에 합리성검토
- 주된평가에 의하되, 다른방식에 의해 합리성 검토(감칙 12조)
- 토지 평가 : 감칙 14조에 따라 공시지가 기준법에 의하되, 거래사례비교법, 수익환원법에 의한 합리성이 인정됨
- 건물 평가 : 감칙 15조에 따라 원가법에 의하되, 건물만의 거래사례, 수익등의 자료가 없으므로 합리성 검토는 생략함
- 복합부동산 : 감칙 16조에 따라 거래사례비교법 적용. 다른 방식의 의한 합리성 검토.
- 기계기구 평가 : 감칙 21조 2항에 따라 원가법 적용
- 임대료 : 감칙 22조에 따라 임대료 감정평가시 임대사례비교법을 적용해야 한다.
- 영업권 : 감칙 23조에 따라 수익환원법에 의하되 무형자산 특성상 투하원가와 시장가치 관련성 결여(원가법). 유사거래 사례 포착의 어려움(거래사례비교법)으로 다른방식에 의한 합리성 검토 생략함
- 유가증권(주식) : 감칙 제24조에 따라 상장주식은 거래사례비교법에 의하고, 비상장주식은 (기업체의 유, 무형 자산가치 – 부채가치) / 발행주식 수
- 시점수정치 : 지가변동률 사용시, 감칙 14조 2항에 따라 비교표준지가 있는 지역의 용도지역별 시.군.구 지가변동률 적용
- 복합부동산 거래사례비교법에서 시점수정시 시,도의 자본수익률 적용함.
(시,군,구의 자본수익률 X) -
1. 생산자물가지수 : 전월, 최근 고시 월의 지수를 기준
ex) 2023.7.1 ~ 2023.10.1 => 2023.6월 지수 / 2023.8월 지수 (9월 지수가 고시되지 않은 경우)
2. 건축비지수 : 최근 지수가 발표되지 않아도 월할해서 보정한 지수를 기준
3. 유형별 주택매매가격지수 : 전월 기준
4. 임대료의 시점수정
(1) 전월세가격지수 : 생산자물가지수처럼
(2) 임대가격지수 : 자본수익률 적용방식처럼
5. 상업용 부동산 매매가격지수 : 건축비지수처럼\
6. 비상업용 부동산 매매가격지수 : 생산자물가지수처럼
- 복합부동산 거래사례비교법에서 시점수정시 시,도의 자본수익률 적용함.
- 투자수익률 = 할인율 / 소득수익률 = 환원이율 / 자본수익률 = 일괄거사비 시점수정
- 일괄거래사례비교법
- 시점수정은 자본수익률 적용함.
- 가치형성요인 비교시 : 기타요인은 “평가목적을 고려하여 1.00 적용” 문구 삽입
- 수익환원법
- 보증금운용이율은 별도 고지 없으면, 국고채 이율과 CD유통수익률을 평균한 값을 적용한다.
- 수익환원법에서 기출환원이율이 안나와있으면, 소득수익률을 적용한다.
- 본건의 임대차내역은 신규로 계약시에는 표준적 임대로 간주해서 사용가능
갱신하거나, 계약만료시에는 사용못함. 인근의 임대사례 통해서 추출 - 건물상각전 환원이율이 나온경우 :
1) 건물재조달원가 x 건물상각전 환원이율 = 건물귀속 NOI
2) 부동산 전체 NOI – 건물귀속 NOI = 토지귀속 NOI
3) 토지귀속 NOI / 토지환원이율 = 토지 수익가액 - 운영경비 산정시 제외항목(취증소양법)
취득세, 증여세, 소득세, 양도소득세, 법인세
1) 종합부동산세, 종합소득세 (인적과세임)
2) 차입이자(건물의 운영과 상관없음)
3) 포함항목 : 재산세
- 조성원가법
- 조성원가법 : 조성완료된 상태기준 평가 vs 개발법 : 현상황기준 평가
- 공급자중심가격, 시장성반영 어려움
- 최종 감정평가 결정시 가중치 부여 방식(시산가액 조정)
- 감칙 제 12조3항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
- 원가+비교+수익 방식 모두 검토시 감칙 제7조에 따라 원가법에의하거나,
시산가액을 조정함 - 원가+수익 방식만 검토시에는 시산가액 조정 안함. 원가법 원칙임.
- 원가법 : 개별가격 반영 우수함. 신축의 경우 사업의 시행이익 반영이 어려움. 거래관행, 수익성을 제대로 반영하지 못함.
- 거래사례비교법 : 유사성 있는 대형상업시설 거래로서 시장가 수준 반영 우수.
- 수익환원법 : 수익의 현재가치라는 이론적 측면에 부합함.
수익성 부동산에 적용성이 우수함.
- 개별요인비교치
- 도로저촉시(10%저촉, 저촉부분 0.85 적용시) :
본건은 미저촉부분과 저촉된 부분으로 나눠서 개별요인을 산정한다.
선정한 비교표준지가 도로계획시설에 저촉되어 있는 경우,
1 / (0.9 x 1.00 + 0.1 x 0.85) - 상업지대 = 가 x 접 x 환 x 획(형상, 지세, 각지) x 행 x 기
- 농경지대 = 접(접근성, 도로) x 자 x 획(형상, 지세) x 행 x 기
- 도로저촉시(10%저촉, 저촉부분 0.85 적용시) :
- 합리성검토 위한 거래사례비교법
- 사례 토지의 거래단가 산정시 거래단가는 유효숫자 3자리가 아닌 그대로 값 사용함.
- 유효숫자
- 십세만두 : 십만원 이상은 유효숫자 3자리, 만원 이하는 유효숫자 2자리
- 지상권 평가
- 토지보상법 시행규칙 제28조 준용 : 토지에 설정된 소유권외의 권리는 거래사례비교법에 의하여 평가함이 원칙, 양도성x -> 권리설정계약 기준 평가
- 증축부분 내용연수 산정
= 기존건물 잔여내용연수 / (기존 잔여연수 + 증축 경과연수) - 건폐율 = 건축면적 / 대지면적
- 용적률 = (연면적 – 지하면적 – 지상중 제외되는 면적) / 대지면적
- 할인율
- 문제에서 할인율 주어주면 주어진값 사용
- 없으면 시장수익률 우선
- 시장수익률 없으면 정기예금금리를 할인률로 사용함(무위험률 이기때문에 일반적으로 사용안함.
- NPV 법 적용시에는 요구수익률을 할인률로 적용함.
- 조건부평가
- 합리성 : 인근 주변환경에 적합
- 적법성 : 건축허가 관려
- 실현가능성 : 본건 조성수준 및 진행상황
- 사정보정
- 사정보정 : 특수한 사정, 개별적 동기 반영 or 시장에 정통하지 않은 당사자 / 거래사례가격이 적절X, 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화
- 사정보정률 : 사정개입O 가치 / 사정개입X 가치
- 사정보정치 : 1 / 사정보정률
- 임대권과 임차권 차이(최변질환)
- 최유효이용의 가부
- 계약불안정성과 시장변동가능성
- 임차인의 질적 차이에 따른 할인율
- 임대권 환원율과 임차권 환원율의 차이
- 임대권 평가시
- 시장가치 > 임대료 이면 계약감가
- 시장가치 < 임대료 이면 기준가치(투자가치)