Category: 1차과목

# 국유재산 연체기간 : 납기일부터 60개월 초과X

# 은닉된 국유재산 자진반납 : 12년 동안 매각대금 무이자 상환

# 지단에 양여한 일반재산 : 10년내에 다른 목적으로 사용시 양여 취소

# 변경등기가 필요하지 아니한(7글자) 경우 : 지적공부 등록일부터 7일 이내
# 변경등기가 필요한 경우 : 등기완료 통지서 접수날부터 15일 이내

# 도정법상 정비사업의 청산금 : 소유권 이전고시일 부터 5년내 행사X면 소멸

# 광역도시계획 : 수립시 30일내 의견제시
# 도시군관리계획 :
시도-> 관계행장 협의 -> 관장은 30일이내 의견제시
국 -> 중앙장 협의 -> 중장은 30일이내 의견제시

# 건축허가 or 착공 제한 : 제한기간 2년 + 1년 연장(1회) 가능

# 사전결정 : 사전결정 통지날부터 2년이내 건축허가 신청

# 지적소관청으로부터 등록말소 신청 통지 : 90일내 등록말소 신청X -> 직권말소

# 정비구역 해제기간(추진위 관련 2년, 추진위 관련X 3년, 토지등소유자 5년)
– 정비구역 지정예정일 ~ 3년내 정비구역 지정 신청X
– 조합이 시행하는 경우 :
정비구역지정고시일 ~ 2년내 추진위 신청X
정비구역지정고시일 ~ 3년내 조합설립인가 신청 X
추진위 승인일 ~ 2년내 조합설립인가 신청X
조합설립인가 ~ 3년내 사업시행계획인가 신청X
– 토지등소유자가 시행하는 경우:
정비구역지정고시일 ~ 5년내 사업시행계획인가 신청X

# 광역계획권 지정 ~ 3년내 시장군수 신청x  -> 도지사 수립
# 광역계획권 지정 ~ 3년내 시도지사 신청X -> 국 수립
# 국가계획관련 or 3년내 신청x -> 국 수립

# 주민입안제안 -> 45일내 응답(+30일 연장)

# 기토재 : 입안일~5년이내 토지, 재해 평가시->토지, 재해취약성분석 X

# 기관성 5타정비 : 기본계획, 관리계획, 성장관리계획 5년마다 타당성

# 시가화조정구역 : 5~20년 단계별 집행

# 공동구 관리(공동구는 오일을 바르자) : 5년 안전계획, 1년 안전점검

# 도시군계획시설 부지의 매수청구(결10대62허가3312근공)
관리계획으로 결정 -> 10년이내 시행X -> 지목’대’ -> 매수청구 -> 6개월내 결정 -> 2년내 매수 -> 허가받은경우 -> 3층이하 단독, 3층이하 1종,2종 근린, 공작물 설치 가능

# 도시군계획시설결정 실효 : 20년 되는날의 다음날
# 도시군계획시설결정 해제신청 : 10년이내 시행X & 향후 집행계획X ->해제신청가능

# 기반시설부담구역 지정고시일 ~ 1년내 설치계획 수립X -> 지정해제

# 지구단위계획 실효 :
지구단위계획 구역지정후 3년내 지구단위계획 고시X
지구단위계획 고시후(주민입안) : 5년내 사업 착수 X

# 개발행위허가 X : 재해복구 -> 1개월내 특특시군 신고

# 개발행위허가  : 15일 내 회신
# 개발행위허가의 제한 : 중도위 or 지도위 심의->3년 + 2년(연장:기관지기)

# 성장관리구역 : 주+지 의견(60일) -> 관장 협의(30일) -> 지도위 심의

# 도시군계획시설사업(단결333) : 시설결정 3개월 이내, 3년이전,이후 단계별계획

# 도시군계획시설 실효 :
결정 -> 10년후 -> 실시계획인가  -> 5년내 재결신청X -> 실효
결정 -> 10년후 -> 실시계획인가 -> 5년내 2/3 소유권확보 -> 7년내 재결X ->실효
결정 -> 20년후 -> 실시계획인가 폐지 or 실효 -> 도시군계획시설 실효

# 타인토지 출입
– 국계법 : 출입 7일전, 장애물제거 3일전
– 부동산가격공시 : 출입 3일전
– 국유재산법 : 직원은 타인토지 출입가능(날짜 규정 없음)
– 공간정보법 : 출입 3일전, 장애물제거 3일전

# 표준지공시지가 절차 : 감정평가법인등 평가보고서 작성 -> 시군구청장 의견요청 -> 시군구 부공위 심의 -> 20일내 의견제시

# 표준지공시지가 이의신청 : 공시일 30일이내 서면 -> 국은 기간만료부터 30일 이내 서면 통지

# 개별공시지가 이의신청 : 공시일 30일이내 서면 -> 시군구는  기간만료부터 30일 이내 서면 통지

# 감정평가업자 추천 : 협회는 7일이내 법인등 추천
# 법인등은 평가의뢰받으면 지체없이 평가 실시

# 감정평가서 보존 : 원본 5년, 관련서류 2년 이상 보존
# 폐업시 감정평가서 국에 30일내 제출 : 원본 5년, 관련서류 2년 동안 보존

# 감정평가사 결격사유 : 파금금금취3취5(실집선, 31중)
취3 : 부정한방법 / 자격취소 3년 미경과
취5 : 금고 2회 / 업무정지 1년x 2회 + 또징계+부적당 5년 미경과

# 감정평가사 등록거부 사유 : 결실취3정+미피피
– 결격사유 + 실무수습X + 등록취소 3년 미경과 + 업무정지중 + 미피피

# 감정평가사 등록 취소 사유 : 결사신
– 결격사유 + 사망 + 등록취소 신청

# 사무직원  결격사유 : 무징징징취1취3(실집선, 31중)
– 파산선고자는 직원으로 가능함.

# 부정한 방법으로 자격얻어 취소된자 -> 7일내 국에게 자격증반납

# 감정평가사 등록 갱신 : 3년이상 -> 5년(대통령령)

# 법인등 소속감정평가사 or 사무직원 : 고용(업무 시작전), 고용종료(10일이내 신고)

# 법인등 손해배상위한 공제보험가입 : 손해배상후-> 10일이내 보험 다시 계약

# 감정평가법인 정관변경 : 국은 신청 20일 이내 통지 + 20일 연장가능

# 감정평가법인 해산 : 14일 이내 신고, 30일내 서류제출

# 감정평가법인 자본금 : 2억원, 미달시 6개월이내 증자

# 감정평가법인 인가취소사유 : 업무정지중 업무, 인원보충 3개월내 안함
->위반 사유가 발생한지 5년지나면 취소 불가함

# 감정평가사 징계 공고 : 자격&등록취소 3년, 업무정지 3개월, 견책 3개월

# 감정평가사 과징금 이의신청 : 통보부터 30일이내, 국은 30일이내 결정(+30일)

# 무주부동산 : 14일 게시, 6개월내 주인없으면 국유재산, 10년간 매각X

# 행정재산 사용허가기간 : 5년 + 1회갱신가능(수의x)
# 행정재산 사용 결정~ 5년내 사용X -> 용도폐지 -> 1개월내 우선사용예약 -> 3년내 사용승인X -> 우선사용예약 효력X
# 행정재산 수의계약(주경외천면2공6사) : 6개월미만 사용허가

# 일반재산 대부 : 조림 20년, 건물 10년, 토지 및 정착물 5년, 기타 1년

# 일반재산 용도지정 매각 : 10년간 지정된 용도로 사용

# 지식재산권 사용허가기간 : 상표권 5년, 나머지 3년
# 지식재산권 감정평가법인이 평가시 유효기간 : 1년

# 국유재산의 사용료 등 미납시 : 연체료 징수 -> 연체기간 최대 60개월

# 토지 신규등록 신청 : 사유발생 60일 이내
# 토지 합병 신청 : 사유발생 60일 이내
# 지목변경 신청 : 사유발생 60일 이내
# 바다로 된 토지의 등록말소 : 90일내 토지소유자 신청 없으면 직권말소

# 건축 사전결정(2글자니까 2년) : 결정통지~2년내 건축허가신청X -> 효력상실
# 허가권자는 사전결정시 : 행장과 협의 -> 행장은 15일내 의견제출
# 건축허가시 : 행장과 협의 -> 행장은 15일 이내 의견제출
# 건축허가 취소 : 2년내 공사착수 X(공장은 3년)+ 1년연장, 공사착수 불가능, 착공전 경공매로 소유권 상실후 6개월 경과하여 공사 불가능판단시

# 건축신고 -> 5일이내 신고수리 -> 심의등 필요시 20일내 통지
# 건축신고일 -> 1년이내 공사착수X + 1년연장 -> 신고효력 상실

# 가설건축물 : 4층이상X, 철콘-철골철큰X, 존치 3년이내, 전-수-가 신규설치X, 분양X

# 건축물의 임시사용승인 : 2년이내

# 공개공지 확보 : 일준상준도 + 5000m2 이상 + 문종판업숙운다 -> 대지면적10%
-> 공개공지에서는 60일이하 판촉활동 가능. 울타리x

# 결합건축 협정체결 최소 유지기간 : 30년

# 이행강제금 : 미리 문서로 계고, 1년 2회 이내, 지방행정징수법

# 변경등기 신청 : 사유발생 1개월내 신청
# 멸실등기 신청 : 사유발생 1개월내 신청
# 건물의 부존재 : 존재하지 않는 건물있으면 지체없이 멸실등기

# 담보권의 존속기간 : 5년 초과X +5년 미만(갱신)

# 도시주거환경정비 기본방침(10기5타) : 10년마다 기본방침, 5년마다 타당성검토

# 기본공람 14일, 정비공람 30일
# 기본계획 -> 지방의회 의견 -> 60일내 의견제시

# 정비구역 해제
정비구역지정예정일 ~ 3년내 정비구역 지정 신청X
조합이 시행하는 경우 :
– 토지등소유자 정비구역지정고시일~ 2년내 조합설립추진위 신청X
– 토지등소유자 정비구역지정고시일 ~ 3년내 조합설립인가 신청X
– 추진위원회가 추진위원회 승인일 ~ 2년내 조합설립인가 신청 X
– 조합이 조합설립인가 ~ 3년내 사업시행계획인가 신청X
토지등소유자 시행하는 경우 : 정비구역 지정일~5년내 사업시행계획인가 신청X

# 추진위원회 -> 조합설립인가일~30일 이내 -> 조합에 관계서류 인계

# 조합이 인가사항 변경시 -> 총회 2/3 찬성 -> 시군 20일이내 통지

# 조합 임원 : 정비구역거주 + 직전 3년동안 1년이상 거주 / 건-토 5년이상 소유
# 조합 임원 임기 : 3년이하로 정관정함. 연임가능
# 조합 임원 결격사유 : 제파금금벌(2년, 유예, 10년100만원)

# 사업시행계획인가 -> 시장군수에 제출 -> 20일 수리여부통지 -> 60일 인가여부결정

# 재건축 매도청구 -> 조합설립 미동의자 -> 시행자는  동의여부 회답촉구(30일) -> 토지등소유자 회답(2개월) -> 거절 or 미응답시 매도청구 가능 -> 재결신청은 사업시행기간 이내 해야함(예외 : 현물보상은 준공인가 이후도 가능)

# 관리처분계획
– 분양공고 : 사업시행계획인가 고시일 ~ 120일내 토지등소유자 통지, 공고 -> 통지날부터 30~60일 이내 분양신청 +20일 연장가능
– 분양신청X : 관리처분계획 인가고시일~90일내 분양신청X, 분양철회, 분양불가자 -> 손실보상 협의 -> 협의X  -> 60일 이내 수용재결신청 or 매도청구소송 -> 15%이자
– 사업시행자 -> 사본 소유자에 공람 30일 -> 관리처분계획인가 신청 -> 시장군수 30일 이내 인가여부 통보(타당섬검증시 60일)

# 종전주택의 주거전용면적 범위에서 2주택 공급가능 -> 1주택은 60제곱미터 이하여야하고 3년이내 주택전매 금지

# 조합 해산 : 이전고시 ~ 1년이내 조합해선 총회 소집 -> 소집X -> 조합원 1/5 이상 요구로 총회 소집 -> 과반 출석 + 출석자 과반 동의 해산의결 -> 총회소집X -> 시장군수 직권으로 조합설립인가 취소

# 공공재개발사업 예정구역 : 구역 지정고시일 ~ 2년(+1년) 정비구역지정X or 시행자 지정X + 1년연장 가능 -> 예정구역 지정 해제
# 공공재개발사업 정비구역 : 정비구역지정고시일 ~ 1년(+1년) 시행자지정X -> 지정해제

# 부동산업 = 부동산 임대 및 공급업 + 부동산관련 서비스업
# 부동산관련 서비스업 : 관중자감
– 부동산 관리업
– 부동산 중개, 자문 및 감정평가업

# 부동산 복합개념 : 다양한 속성 <-> 복합부동산 : 토지+건물
– 물리적 개념(꽁치환자) : 공간,  위치, 환경, 자연
– 경제적 개념 : 자산
– 법률적 개념 : 협의(토지 및 그 정착물), 광의(협의+준부동산)

# 독립정착물 : 농건입수
– 농작물, 건물, 등기된 입목, 명인방법 갖춘 수목
– 그림으로 외우자!! 건물과 나무 세그루!!
– 정착물 : 제거시 물리,기능 손상 / 임대인 설치

# 토지의 분류 및 용어
– 후보지 : 택지, 농지, 임지
– 이행지 : 택지 내, 농지 내, 임지 내
– 부지 : 일정용도로 제공되는 바닥토지
– 택지 : 주, 상, 공 용도로 조성
– 필지 : 등기,등록의 단위, 법률적개념
– 획지 : 가격수준 유사
– 법지 : 경사진토지
– 소지 : 개발이전 자연상태 토지
– 포락지 : 지반절토되어 무너진 토지 / 물에 의한 침식
– 나지 : 정착물x, 사법상제한X, 공법상제한O
– 맹지 : 도로와 맞닿은X
– 선하지 : 고압선 아래
– 빈지 : 소유권x, 바다와 육지사이 해변토지
– 공지 : 건축하면서 남은 토지, 건폐율 제한으로 비어있는 토지, 미이용 토지

# 단독주택(단다다공)
– 다가구 : 660m2 이하, 3층 이하, 19세대이하
– 다중(고시원) : 660m2 이하, 3층 이하, 취사x

# 공동주택(아연다기) + 연초다이
– 아파트 : 5층이상
– 연립주택 : 4층이하, 660m2 초과
– 다세대주택 : 4층이하, 660m2 이하

# 도시형생활주택 : 300세대 미만의 국민주택규모
# 국민주택 : 정부 건설, 85m2 이하

# 부동산 특성(부부영개 용병사)
– 자연적특성(불변, 고정) : 부동성, 부증성, 영속성, 개별성
부동성 : 지역성, 임장, 외부효과
부증성 : 최유효이용, 용도다양성, 지가高
영속성 : 가치정의, 장기적배려, 자본이득, 수익환원법
개별성(일물일개의 법칙x) : 일물일가X, 대체X, 수익의 개별화

– 인문적특성(변화) : 용도다양성, 병합-분할, 사회-경제-행정적 위치 가변성
용도다양성 : 최유효이용으로 용도가 결정

# 수요가 탄력적인 경우(대장 탄탄, 용용이) : 양의 변화가 크다
– 대체제 많음, 측정기간 장기, 시장세분화됨, 분류범위 좁음, 용도전환 용이

# 공급이 탄력적인 경우 : 생산자에게 유리(탄력), 분리(비탄력)
– 생산에유리, 측정기간 장기, 생산기간 짧음, 생산량 증가, 생산비 감소, 용도전환 용이

# 시장실패 : 외부효과, 공공재, 정보의 비대칭, 위헙과 불확실성, 불완전경쟁

# 디파스퀠리-위튼의 4사분면 모형 : 임자신고
– 1사분면 : 균형임대료 결정
– 2사분면 : 자산 가격결정
– 3사분면 : 신규 건설 공급량 결정
– 4사분면 : 재고량 결정

# 효율적시장
– 약성효율적 : 과거정보 바로반영 -> 초과이윤 : 기본적분석(아프면 약이 기본)
– 준강성 : 과거 + 현재 정보 바로반영 -> 초과이윤 : 내부정보
– 강성 : 공표O + 공표X 정보 모두 반영 -> 초과이윤 불가
– 과거정보 분석 : 기술적분석 (과거는 술이 땡긴다)
– 과거 + 현재정보 분석 : 기본적분석
– 할당효율적 : 수익률이 모든시장에서 동일 -> 초과이윤X

# 부동산 경기순환
– 주기 길고, 진폭 크다, 확장(회복,상향) 길고, 수축(후퇴,하향) 짧다
– 안정시장 : 경기변화X
– 확장기 : 매도자우위, 직전거래가격이 하한선
– 수축기 : 매수자우위, 직전거래가격이 상한선
– 경기변동 : 순환적, 계절적, 장기적, 무작위적(지진, 전쟁, 코로나, 정부정책)

# 거미집 모형(수요곡선 수평, 공급곡선 수직임)
– 수렴조건 : 수요의 가격탄력성 큼, 수요곡선 기울기 완만

# 주택여과
– 하향여과 : 동네 망함-> 고소득자 떠남 -> 저소득자 유입
– 상향여과 : 동네 잘됨(재개발) -> 고소득자 돌아옴
– 하향여과 원활 작동 -> 저급주택 공급량 증가
– 고소득 지역 개량비용 > 개량후 가치 상승분 -> 개량안함 -> 노후화됨 -> 하향여과

# 정부의 개입
– 직접 : 임대료, 분양가 통제, 토지은행제도, 토지비축제도, 공공택지개발
– 간접(조부보지) : 조세, 부담금, 보조, 지원 + 대출규제, 가격공시

# 공공임대주택
– 영구임대주택 : 50년 이상, 최저소득
– 국민임대주택 : 30년 이상, 저소득
– 행복주택 : 젊은층

# 분양가상한제
– 대상 : 공공택지, 공공택지 외의 택지에서 주택가격상승우려+주거정책침의
– 제외 : 도시형생활주택

# 조세부담
– 비탄력적인 사람이 많이 부담함
– 헨리조지 : 모든 조세 철폐, 보유세 단일화(토지에 대해서만)
– 주택동결효과 : 가격 오르면 양도세 안내려고 주택 처분 연기함
– 일반적으로 공급자가 비탄력적이므로 공급자에게 조세를 부과함.

# 우리나라 조세체계
– 지방세(3글자) : 취득세, 재산세(6/1 과세)
– 국세 : 종합부동산세, 양도소득세
– 종합부동산세 : 주택(6억, 1세대1주택 9억), 토지(종합 5억, 별도 80억)

# 현제 시행되지 않는 정책
– 개발권양도제도, 택지소유 상한제, 토지초과 이득세, 공한세

# 투자 위험의 종류 : 사금법인유 시운치
– 사업상 위험(시장위험, 운영위험, 위치적 위험)
– 금융적 위험
– 법적 위험
– 인플레이션 위험
– 유동성 위험

# 지렛대효과(레버리지)
– 타인자본 활용시 지분수익률 상승 -> 정의 지렛대
– 총자본수익률(종합수익률) > 저당수익률(대출금리) : 정
– 투자수익률 < 지분수익률 : 정

# 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률

# 변이계수(변동계수) = 표준편차 / 기대수익률 -> 포기하지마!!, 똥이다(크면 나쁨)

# 포트폴리오 이론
– 비체계적 위험만 감소. 체계적 위험은 제거될수 없음.
– 효율적 전선과 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점이 최적 포트폴리오

# 화폐의 시간가치
– 일시불의 내가계수 = (1+r)ⁿ
– 일시불의 현가계수 = 1 / (1+r)ⁿ
– 연금의 내가계수 = { (1+r)ⁿ -1 } / r
– 연금의 현가계수 = { (1+r)ⁿ -1 } / { r (1+r)ⁿ }
– 감채기금계수 = r / { (1+r)ⁿ -1 } (미래의 100만원을 만들기 위해 매달 내야할돈)
– 저당상수 = { r (1+r)ⁿ } / { (1+r)ⁿ -1 } (현재 100만원을 빌리기 위해 매달 내야할돈)

# 보유기간 현금흐름 : 가유순전후 -영부영
가능총소득 = 단위당 임대료 x 임대단위
유효총소득 = 가능총소득 – 공실 및 불량부채 + 기타소득
순영업소득 = 유효총소득 – 영업경비
세전영업소득 = 순영업소득 – 부채서비스
세후영업소득 = 세전영업소득 – 영업소득세
영업소득세(순대가 이상해요) = (순영업소득 + 대체충당금 – 이자 – 감가) x 세율

# 기간말 지분복귀액 : 매미양
순매도소득 = 매도가격 – 매도경비
세전지분복귀액 = 순매도소득 – 미상환 저당잔금
세후지분보구기액 = 세전지분복귀액 – 양도소득세

# 할인법의 의사결정
순현가법(NPV) = 수익현가 – 비용현가
-> NPV가 0보가 큰 대안

수익성지수(PI) = 수익현가 / 비용현가
-> PI가 1보다 큰 대안

내부수익률법(IRR) = NPV가 0 이거나 PI가 1이 되는 할인율
-> 내부수익률이 요구수익률보다 큰 대안

# 각종 수식
– ‘~승수’ 는 목아지를 쳐서 분모로 보내고 분자에 투자금액을 올린다.
– ‘~률’은 투자금액이 분모로 간다.
– ‘세전, 세후 현금수지’ 는 투자금액대신 지분투자금액 사용한다.
부채감당률(DCR)(손부채) = 순영업수익 / 부채서비스액
채무불이행률(유채무가 영부인을 업고 간다) =영업경비+부채서비스액/유효총소득
총자산회전율 = 총소득 / 총자산
대부비율 = 대출 / 부동산가격
부채비율 = 부채 / 자기자본
세전-세후현금수지승수 = 지분투자액 / 세전-세후
자기자본수익률(순이가 지분투자했어!!)= (순영업 – 이자 ± 가격상승) / 지분투자금
담보인정비율(LTV) = 담보대출액 / 부동산 가치
총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 차입자의 연소득
운영경비비율(OER) = 영업경비 / 유효총소득
원리금 / 저당상수 = 대출금

# 부채금융 : 채권
# 지분금융(신 벤처 투자회사) : 주식, 신디케이션, 조인트벤처, 부동산투자회사)
# 메자닌금융(중간) : 부채금융과 지분금융의 중간, 신주인수권부사채, 전환사채

# 역모기지 : 조금씩 대출받음 -> 마지막에 한번에 큰돈 갚음 ->비소구형
# 모기지 : 한번에 큰돈 대출 -> 조금씩 갚음

# 유동화제도
– 자산유동화증권(ABS) = 자산, 담보, 증권
– 주택저당증권(MBS) = 주택저당채권, 기초, 증권
– CMBS = 상업용부동산 모기지, 기초, 증권

# 주택저당증권(T는 투자자, B는 발행자)
(소유권 / 원리금 수취권 / 조기 상환위험)
MPTS(T니까 투자자가 다 가져감) : 투자자 / 투자자 / 투자자
MBB(B니까 발행자가 다 가져감) : 발행기관 / 발행기관 / 발행기관
MPTB(발행자 소발바닥, 투자자는 현금과 조기), CMO : 발행기관 / 투자자 / 투자자

# 부동산 투자회사
– 자기관리 : 설립자본금 5억, 최저자본금 70억
– 위탁관리, 기업구조조정 : 설립자본금 3억, 최저자본금 50억
– 자산의 운영 : 총자산80%이상(부부현:부동산, 부동산증권, 현금), 70%이상(부동산)
– 현물출자 x, 현금만 가능하다.

# 주택연금
– 연령 : 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
– 주택 : 주택법상 주택, 노인주택, 주거목적 오피스텔
– 부부기준 1주택 소유, 공시가격 9억 이하
– 종신지급(사망때까지 지급) or 확정지급(가입자가 정한 기간동안 지급)
– 남은금액은 상속인에게, 초과금액은 정부가.

# 부동산 개발의 7단계(워포드) : 아예부타금건마
– 아이디어 단계
– 예비타당성 분석
– 부지 모색 및 확보
– 타당성 분석
– 금융
– 건설
– 마케팅

# 부동산 개발의 위험(워포트) : 법시비
– 법적 위험
– 시장 위험
– 비용 위험

# 시장분석
– 지역경제분석, 시장분석, 시장성 분석(흡수율을 분석)
– 민감도 분석, 타당성분석

# 입지계수(LQ) : 지역의 특화된 기반산업
– 입지계수 = OO산업의 특정지역구성비 / OO산업의 전국구성비 > 1 이면 특화산업

# 보류지 : 환지방식 도시개발사업에서 시행자가 환지하지 않고 남은 토지
# 체비지 : 보류지 중 필요토지 제외한 부분. 시행자가 사업경비에 충당위한 토지.

# 민간개발방식
– 자체개발방식 : 시행자 주도적, 위험 높음
– 지주공동사업 : 위험도 큰 부동산에 적함, 토지소유자와 개발업자 간에 위험분산
— 위탁방식 : 토지소유자 명의로 사업, 개발업자는 위탁수수료 받음
— 신탁방식 : 토지소유권 이전. 신탁회사가 자금 조달
– 등가교환방식 : 토지소유자 토지제공, 개발업자가 건물 건축, 기여도에 따라 배분
– 컨소시엄 : 대규모 개발사업, 법인간 컨소시움 구성

# 민간투자사업
– BTO : 민간이 건설, 소유권 양도, 운영권 부여 (도로, 터널 등)
– BTL : 민간이 건설, 소유권 양도, 임차(학교, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등)
– BOO : 민간이 건설, 시행자가 소유권, 운영권 획득

# 부동산 관리1
– 기술적관리 :  측량기술, 시설관리, 부지개선
– 경제적관리 : 인사비, 노무비 등
– 법률적관리 : 임대차 계약, 각종 인허가신고, 권리관계 조정

# 부동산 관리2
– 자산관리(asset) : 투자, 금융, 개발 관련(포트폴리오, 투자리스크 관리)
– 재산관리(Property) : 임대차관리 등 일상적 건물운영, 관리
– 시설관리 : 소극적, 기술적 측면의 관리, 시설사용자 요구에 부응

# 건물의 생애주기(전신안노폐)
– 개발전 단계
– 신축단계 : 물리적 유용성 가장 큼
– 안정단계
– 노후단계
– 폐기단계

# 마케팅전략 구분
– 시장점유 마케팅 : 공급자 중심
– 고객점유 마케팅 : 소비자 중심
– 관계 마케팅 : 고객과의 지속적 관계 유지

# STP 전략
– 시장 세분화(Segmentation)
– 표적시장 설정(Targeting)
– 포지셔닝, 차별화, 위치설정(Positioning) -> 포차위치

# 4P MIX 전략 : 제가 유진입니다~!
– Product(제품), Price(가격), Place(유통경로), Promotion(판매촉진)

# AIDA 원리 : 고객은 아이다.
– Attention(주의) -> Interest(관심) -> Desire(욕망) -> Action(행동)

# 중개계약의 종류
– 일반중개 : 불특정 다수
– 전속중개 : 특정 개업공인중개사
– 독점중개 : 누가 거래 성사시켰는지 불문. 계약체결한 개업공인중개사에 보수 지급
– 공동중개 : 2명 이상의 공동활동에 의한 중개
– 순가중개 : 의뢰인 제시한 가격 초과 거래시, 초과부분이 중개보수임.

# 중개보조원 : 현장안내, 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자

# 중개대상물 : 토지, 건물, 입목, 재단(광업, 공장)

# 법인 개업공인중개사의 겸업가능 업무
– 부동산 관리대행, 상담, 경영기법 제공, 분양대행(개발X), 도배-이사 알선
– 경매, 공매 관련은 법인 or 개인사무소 모두 가능

# 권리분석
– 협의 : 등기법에 의해 등기할 수 있는 권리
– 광의 : 협의 + 법률적 가치
– 최광의 : 광의 + 사실관계, 등기x 권리관계
– 권리분석 원칙 : 능률성, 안전성, 증거주의, 탐문주의
– 안전성의 원칙 : 하자전체, 범위확대, 차단, 완전심증, 유동성 대비

# 지대-지가 이론 (리마튀알마파 버호헤 레허컨크)
– 이론 계승 : (리->마) / (튀->알,버)
– 지대이론
리카르도(리차르도) : 차액지대, 비옥도 따른 생산력 차이, 희소성, 수익체감, 한계지x
마르크스(공산당 절대안돼) : 절대지대, 소유권(절대권), 한계지 설명o
튀넨(튀~~위~~) : 위치지대, 수송비, 토지이용형태, 지대지불능력
알론소(ㅇ->ㅇ) : 입찰지대, 최대금액, 초과이윤=0
마샬(아줌마~~~) : 준지대, 단기에 공급제한, 기계-기구 사용대가
파레토(경제 파토났다) : 경제지대, 총수입-전용수입=잉여

-도시내부 구조
버제스(버둥버둥) : 동심원, 시카고, 생태학적, 침입-전이-경쟁, 중점노중통, 점이지대
호이트(선호~) : 선형, 간선도로망, 주택가격 지불능력, 소득
헤리스(니가 다해라~~) : 다핵심, 수 개의 핵, 동족집적-이종분산
베버(ㅂ-ㅂ) : 최소비용
뢰시(ㅅ-ㅅ) : 최대수요
넬슨(ㅅ-ㅅ) : 소매입지이론, 8가지원칙

– 상업입지
레일리(소래산~) : 소매인력, 유인력= 크기/거리²
허프(ㅎ-ㅎ) : 확률모형, 유인력= 크기/거리^k
컨버스(분당 컨트롤) : 분기점모형, D_A = D_AB / (1 + P_A/P_B)  @D=거리, P=인구
크리스탈러(크리스탈소드 중요) : 중심지,배후지,최소요구치,재화도달범위(수요=0)

# 가치 : 장래 기대이익을 현개자치로 환원한값, 주관적, 추상적, 다양한값
# 가격 : 과거의 값, 객관적, 구체적, 일정시점에 하나만 존재, 시장에서 거래된값

# 가치발생요인 : 효상유
– 효용, 상대적희소성, 유효수요

# 가치형성요인 : 일지개
– 일반 요인, 지역요인, 개별요인

# 지역분석(지표수준) : 표준적이용, 가격수준 판정  -> 적합원칙, 경제적감가
# 개별분석(개최가격) : 최유효이용, 구체적 가격 판정 -> 균형원칙, 기능적감가

# 인근지역 : 대상부동산 속한 지역, 지역요인 공유
# 유사지역 : 대상부동산 속하지 않은 지역, 인근지역과 유사
# 동일수급권 : 대상부동산과 대체-경쟁 관계, 인근지역, 유사지역 포함

#가격제원칙
– 토대가 되는 원칙(예변) : 예측, 변동
– 내부 측면의 원칙(기균수수) : 기여, 균형, 수익배분, 수익체증-체감
– 외부 측면의 원칙(외적대기경수) : 외부성, 적합, 대체, 기회비용, 경쟁, 수요-공급
– 변동의 원칙(변기) : 기준시점 확정의 근거
– 대체의 원칙(대걸레) : 거래사례비교법
– 적합의 원칙(적외선, ㅈㅈㅈ) : 외부환경과 적합, 지역분석, 경제적 감가
– 균형의 원칙(몸 내부의 균, ㄱㄱㄱ) : 내부 구성요소에 균형, 개별분석, 기능적감가

# 실거래가 : 도시 3년, 그밖 5년 이내 거래가격에서 적정한 실거래가 적용

# 감정평가의 절차 : 기처대자자감감
– 기본적 사항의 확정 -> 목조시가
– 처리계획 수립
– 대상 물건 확인 -> 실지조사
– 자료수집 및 정리 -> 확요사
– 자료검토 및 가치형성요인의 분석
– 감정평가방법의 선정 및 적용
– 감정평가액의 결정 및 표시

# 기본적 사항 : 목조시가
– 의뢰인, 대상물건, 평가목적, 조건, 기준시점, 기준가치, 자문, 수수료

# 감정평가시 수집할 자료 : 확요사
– 확인자료 : 등기부, 토지-건축물 대장, 도면
– 요인자료 : 일반적, 지역적, 개별적 요인 자료
– 사례자료 : 거래사례, 수익사례, 임대사례, 비용사례

# 완경사지(15도이하), 급경사지 (15도초과)
# 8m 미만 세로, 8m이상 소로, 12m이상 중로, 25m이상 광대로

# 감정평가 3방식
– 원가방식 : 비용성 원리 / 원가법, 적산법
– 비교방식 : 시장성 원리 / 거래사례비교법, 임대사례비교법, 공시지가기준법
– 수익방식 : 수익성 원리 / 수익환원법, 수익분석법

# 적산법(초대 경비아저씨)
임대료 = 기초가액 x 기대이율 + 필요경비

# 수익분석법(순수 경비아저씨)
임대료 = 기대순수익 + 필요경비

# 감가수정방법 : 내관분시임
– 내용연수법 : 정액, 정률, 상환기금법
– 관찰감가법 : 직접 보고 대충 결정
– 분해법 : 토지, 건물 로 분해
– 시장추출법 : 시장에서 추출함
– 임대료손실환원법

# 환원이율 산정방법
– 시장추출법 = NOI / 가격
– 요소구성법
– 투자결합법
– 엘우드법
– 부채감당률법(부부당) = 부채감당률 x 대부비율 x 저당상수

# 상각전 환원율 = 상각후 환원율 + 감가상각률
# 환원율 = 자본수익률 + 자본회수율
# 운영경비에 감가상각비 포함시 -> 상각후 순수익이므로-> 상각후환원율 적용

# 주된 평가방법
– 토지 : 공시지가기준법
– 건물 : 원가법
– 임대료 : 임대사례비교법
– 산림 : 입목(거래사례), 소경목림(원가)
– 과수원 : 거래사례
– 자동차 : 거래사례
– 건설기계, 선박, 항공기 : 원가
– 영업권 : 수익환원법

# 탄력적 : 수평 / 비탄력적 : 수직

# 정보비용의 현재가치 => 들어오지 않을 확률로 가치산정

 

 

 

<광역도시계획>
# 절차 : 기공의수 협심승 송공열

<도시군 기본계획>
# 도시군기본계획 정의 : 기공장종
# 수립X 시군 : 수광경 10전포
# 절차 : 기공의수 협심승 송공열
# 기초조사 : 기토재
# 공청회 : 공주관

<도시군 관리계획>
# 입안권자가 국 : 관국국2용사정
# 주민 입안제안 대상 : 기지용입(4/5, 2/3, 2/3, 2/3) + 개산유
# 절차 : 기의협심 결고지(공청회x)
# 국 결정 : 개국시
# 타당성검토 : 기관성 5타정비
# 종류 : 용기도정지입
# 도시지역으로 결정된 것으로봄 : 항어산택전

<용도지역>
# 용도지역 종류 : 도관농자
# 도시지역 : 주상공녹
# 관리지역 : 보생계
# 주거지역 : 전12일123준
# 상업지역 : 중일유근
# 공업지역 : 전일준
# 건폐율 : 556657 / 9887 / 777 / 222 / 224 / 22
# 용적율(Max) : 100 150 200 250 300 500 / 1500 1300 1100 900 / 300 350 400
/ 80 100 100 / 80 80 100 / 80 80
# 용적율(Min) : 전일준쌍공기 50 100 200 200 150 50

<용도지구>
# 고방방경보개취특복
# 경관지구 : 경자시특
# 보호지구 : 보역중생
# 개발진흥지구 : 개주산관복특
# 취락지구 : 취자집

<용도구역>
# 개시수도입
# 입지규제 지정가능지역 : 거점, 중심, 31절, 노후, 활성화, 첨소근

<도시군계획시설>
# 정의 : 기본시설중 관리계획으로 지정된 시설
# 공동구
1) 설치대상 : 도택경정공도
2) 설치항목 : 전통수 열중 쓰레기(must) + 가스, 하수도(can)
# 결10대 62허가 3312근공
# 매수청구시 채권발급 가능한 경우 : 지원부비 3천초(10년,1년)
# 사업시행 : 단결 333

<지구단위계획>
# 지정가능지역(can)
1) 용도정택대산관 + 개도시공 해제 + 녹->주상공 지역 + 도시편입
2) 도시지역내 : 주상업 복합 + 유휴,시설이전부지 (용산)
3) 도시지역외 : 계관50% + 보관or생관 / 용도폐지->지단대체 / 개발진흥
# 지정필수지역(must) : 정택10년 / 시공해제지역(30만) / 녹->주상공(30만)
# 용적율 완화x 경우 : 개시녹공해 / 용높변
# 지단내 개발행위 허가대상(특군 허가->도계위 심의) : 건공형채분적
# 토지형질변경 면적기준 : 보자기 5천원 / 상생주가 1만원 / 농공관 3만원
# 개발행위 심의대상(중앙/시도/시군)
형질변경(130) : 1km2 / 1km~30만m2 / 30만m2미만
토석채취(153) : 1백만m3 / 1백만~50만 / 50만~3만
# 심의생략 가능 : 타지성주 농사환교
# 이행보증금 : 기용위환조경

<성장관리계획>
# 대상지역 : 녹관농자 중 개무시연화효쾌
# 절차 : 주지의협심
# 타당성검토 : 기관성 5타정비

< 조례로 건폐율 최대한도 정한 경우>
# 30개자 40도수 60취자 70농 80공산

<벌칙>
# 3년 / 3천 : 개시기
# 2년 / 2천 : 용공지기
# 과태료 1천 : 공동구 무단점용, 거부, 방해, 기피
# 과태료 5백 : 재해 1월내 신고x, 미제출, 거짓보고

< 표준원가계산>
# 표준원가 : 원가요소(①②③④)별 가격표준과 수량표준을 미리계산. 사전원가.
# 표준직접재료원가 = 실제생산량(단위) x 표준수량(kg/단위) x 표준가격(원/kg)
# 표준직접노무원가 = 실제생산량(단위) x 표준시간(시간/단위) x 표준임률(원/시간)
# 실제직접재료 > 표준직접재료 : 원가가 예상보다 많이 소요됨 -> 이익 감소 -> 불리
# 실제직접재료 < 표준직접재료 : 원가가 예상보다 적제 소요됨 -> 이익 증가 -> 유리
# 직접재료원가 차이분석
실제사용량 x 실제가격      실제사용량 x 표준가격    실제생산량 x 표준수량 x 표준가격
………………..\———-가격차이——–/…….\———-수량차이——–/

# 직접노무원가 차이분석
실제사용량 x 실제임률      실제사용량 x 표준임률    실제생산량 x 표준시간 x 표준임률
………………..\———-임률차이——–/…….\———-능률차이——–/

# 변동제조간점원가 차이분석
실제조업도x실제배부율                   실제조업도x표준배부율           실제생산량x표준조업도x표준배부율
………………..\———-소비차이——–/…….\———-수량차이——–/

# 고정제조원가 차이분석
실제조업도 x 실제배부율                   예산          실제생산량 x 표준조업도 x 표준배부율
…………….\———-예산차이——–/…    \———-조업도차이——–/

# 고정제조간접원가 예산 = 기준조업도 x 표준배부율

<관련원가와 의사결정>
# 관련원가 : 기회비용
# 비관련원가 : 매몰원가
# 단기 : 유휴생산능력 고려
# 장기 : 설비투자, 화폐의 시간가치 고려, 자본예산
# 단기적 의사결정 유형
특별주문 : 증분수익(매출액) – 증분비용(변동비용, 기회비용) = 증분이익
제품라인 폐쇄 : 증분수익(고정원가 절감액) – 증분비용(폐쇄된 제품의 공헌이익)

<불확실성하의 의사결정>
# 대안이 2개 이상인 경우-> 기대가치 극대화하는 대안 선택
# 완전정보의 기대가치 : 완전정보를 획득하기 위해 지불할 용의가 있는 최대금액

<종합예산>
# 종합예산 : 단기예산, 생산, 구매 등 1년단위 편성
# 제품 -> 재공품 -> 재료 (역순으로 문제풀면 된다)

<투자중심점 성과평가>
# 투자의사결정도 사업부가 결정함
투자수익률(ROI) = 영업이익 / 투자액
잔여이익(RI) = 영업이익 – 투자액 x 최저요구수익률

<대체가격결정>
# 대체가격 : 사업부내 부문간 거래
# 공급사업부의 단위당 최소대체가격 = 대체시 단위당 증분지출원가 + 기회원가

<전략적 성과평가>
# 학습과 성장관점 -> 내부프로세스 관점 -> 고객 관점-> 재무적 관점

# 원가 : 특정한 목적을 달성하기 위해 희생된 경제적 자원을 화폐단위로 측정한 것

<상기업과 제조기업의 비교>
– 상기업 : 상품 / 기초상품 + 당기매입 = 매출원가 + 기말재고
– 제조 : 원재료, 재공품, 제품 / 기초제품 + 당기제품제조원가 = 매출원가 + 기말재고

<원가의 분류>
– 제조원가(공장) / 판매비와 관리비(본사)
– 제품원가(판매시 비용) / 기간원가(즉시비용)
– 직접원가(추적가능) / 간접원가(추적불가)
– 변동원가(생산량↑ -> 원가총액↑) / 고정원가(생산량↑ -> 원가총액 불변)

<제조원가의 분류>
– ①직접재료원가(DM)
– ②직접노무원가(DL) : 생산직근로자 급여
– ③제조간접원가(O.H) : 공장감독자 급여
– 기초(기본)원가 = 직접재료 + 직접노무
– 가공(전환)원가 = 직접노무 + 제조간접

<제조기업의 원가흐름>
– 원재료 : 기초원재료 + 원재료매입액 = 사용액(①직접재료원가) + 기말재료
– 재공품 : 기초재공품 + 당기총재조원가(①직재+②직노+③제간)
= 당기제품제조원가+기말재공품
– 제품 : 기초제품 + 당기제품제조원가 = 매출원가(판매분) + 기말제품(미판매)

<재고자산(원재료+재공품+제품)>
기초원재료+기초재공품+기초제품+당기매입재료+가공원가
= 기말재료+기말재공품+기말제품+매출원가

<개별원가>
– 개별원가 : 개별제품이나 작업별로 원가를 집계하고 배부하 ex)항공기, 선박
– 정상개별원가 :직접재료, 직접노무 -> 실제 발생원가 배부/ 제조간접 -> 예정배부율
– 예정배부율 = 제조간접원가예산/예정조업도(정상조업도)
– 예정배부액 = 실제조업도 x 예정배부율
– 배부차이 :
실제발생액 > 예정배부액 (과소배부 -> 추가원가배부 -> 원가↑ -> 이익↓)
실제발생액 < 예정배부액 (과대배부 -> 원가차감 -> 원가↓ -> 이익↑)

<보조부문원가>
– 보조부문 : 제조활동에 직접 관련x, 제조활동 보조 -> 비용x, 원가에 포함
– 원가행태에 따른 배부
단일배분율법 : 실제조업도 기준 배부
이중배분율법 : 변동원가=실제사용량 / 고정원가 = 최대생산가능량(최대사용량)
– 보조부문 용역수수관계 고려정도에 따른 배분(자가소비부분은 모두 무시)
1) 직접배부법(x,x) : 무시, 간편, 정확도↓, 순서고려x
-> 보조부문의 비율은 무시하고 제조부문의 비율로 분배한다.
2) 단계배부법(o,x) : 부분적 고려, 순서가 중요
-> 비율이 큰 보조부문부터 배분하고, 나머지 보조부문에 금액을 합춰 제조에 배분.
3) 상호배부법(o,o) : 완전히 고려, 정확O, 시간과 비용↑, 순서고려x
-> 연립방정식. 보조부문 배부원가 = 자기부문원가 + 다른 보조에서 받은 원가

<활동기준원가>
– 활동기준원가 : 다품종소량생산-> 제조간접원가 비중↑-> 원가배분이 부정확해짐
-> 활동의 시간을 기준으로 원가를 배분한다. (사전, 사후 원가 모두 가능)
– 장점 : 정확성↑, 성과평가 개선↑, 효율적 통제↑, 원가계산 신축적
– 단점 : 과다 운영비용, 재고과잉 유인, 활동구분기준 불명확

<종합원가>
– 단일제품, 대량생산에 적합. ex) 시멘트, 제약업 등
– 완성품환산량 : 기말재공품수량 x 가공원가 완성도
– 평균법 : 기초재공품의 완성도 고려x
– 선입선출법 : 기초재공품 먼저 완성 후 당기착수품 완성, 실제 물량흐름 고려
-> 당기완성품의 경우 기초재공품과 당기착수완성품으로 분류하며, 기초재공품은 재료원가를 배분하지 않고, 잔여완성도만큼만 원가에 가산한다.
– 평균법과 선입선출법은 기초재공품의 기완성도에 의해 차이가 발생
– 정상공손원가 : 물량흐름파악(그래프 그려서) -> 완성품환산량 -> 원가계산

<결합원가>
– 결합원가 : 하나의 공정에서 동일한 재료 사용하여 생산되는 2개이상의 제품
– 상대적 판매가치법 : 분리점에서의 제품 판매가치(판매가x생산량)에 비례하여 배분
– 순실현가치법 : {최종판매가치(판매가x생산량) – 추가가공원가 – 판관비}에 비례
– 균등매출총이익률법 : 전체의 매출총이익률 산정-> 매출총이익률에 비례하여 배분
– 추가가공 의사결정 : 증분수익 – 증분비용 = 증분이익 >0
– 부산물의 회계처리 : 의도치않게 생산과정중에 생긴 제품
생산기준법 : 생산하자마자 가치로 인정 / (차)부산물(자산) 100   (대) 결합원가 100
판매기준법 : 판매시에 가치로 인정

<원가의 추정>
– 변동원가 : 조업도↑->총원가↑, 단위당 변동원가 불변
– 고정원가 : 조업도↑->총원가 불변, 단위당 변동원가 ↓
– 원가함수 : 추정총원가 = 고정원가 + 단위당변동원가 x 원가동인(조업도)
– 고저점법 : 조업도 기준 가장 큰값과 가장 작은값을 연결한 함수
– 누적평균시간 모형 : 누적생산량이 두배로 증가시 누적총시간 산정

<전부원가계산과 변동원가계산>
– 전부원가(①②③④) : 직접재료 + 직접노무 + 변동제조간접 + 고정제조간접
– 변동원가(①②③) : 직접재료 + 직접노무 + 변동제조간접
– 초변동원가(①)  : 직접재료
– 기말재고↑->매출원가↓->매출총이익↑

# 변동원가 계산양식
매출액(판매량x단위당판매가)
– 변동원가 : 변동매출원가(판매량x단위변동제조) + 변동판관비
= 공헌이익 : 판매량x(단위당판매가-단위당변동원가)
– 고정원가 : 고정제조간접원가 + 고정판관비
= 영업이익

– 영업이익 차이
전부원가와 변동원가 차이 = 기말재고수량 x ④
전부원가와 초변동원가 차이 = 기말재고수량 x (②+③+④)
변동원가와 초변동원가 차이 = 기말재고수량 x 변동가공원가(②+③)

# 영업이익 차이(계산식)
초변동영업이익(①)
+ 기말재고 변동가공원가(②+③)
– 기초재고 변동가공원가(②+③)
= 변동원가 영업이익(①+②+③)
+ 기말재고 고정제조간접원가(④)
– 기초재고 고정제조간접원가(④)
= 전부원가 영업이익(①+②+③+④)

<원가-조업도-이익 분석(CVP분석)>
# CVP분석 : 조업도수준의 변화에 따라 원가와 이익이 어떻게 변하는지를 분석
# 공헌이익 = 판매량 x 단위당 공헌이익(단위당 판매가 – 단위당 변동원가)
# 공헌이익 = 매출액 x 공헌이익률
# 공헌이익률 = 공헌이익 / 매출원가 = 1 – 변동원가율 = 단위공헌이익 / 단위당판매가
# 공헌이익 – 고정원가 = 영업이익(세전)
# 매출액 = 매출원가 + 영업이익 = 변동원가 + 고정원가 + 영업이익
# 손익분기점에서의 공헌이익 = 단위당공헌이익 x 판매량 = 고정원가
# 손익분기점에서의 공헌이익률 x 매출액 = 고정원가
# 세후목표이익 = 세전이익 x (1-t)
# 안전한계(여유매출액) = 매출액 – 손익분기점 매출액
# 안전한계율 = (매출액 – 손익분기점 매출액) / 매출액 = 영업이익 / 공헌이익
#영업레버리지도=영업이익증가율/매출액증가율=1/안전한계율=공헌이익/영업이익
# 세후영업이익 = (공헌이익 – 고정원가) x (1-t) + 감가상각비

# 재무정보의 질적 특성 : 목표 / 비검적이
– 근본적 질적특성 : 목적적합성, 표현충실성
– 보강적 질적특성 : 비교가능성, 검증가능성, 적시성, 이해가능성

# 역사적원가
– 자산 : 지급한 대가 + 취득거래원가(매각시 x)
– 부채 : 지급한 대가 – 취득거래원가(매각시 x)

# 현행원가
– 공정가치 : 측정일, 시장참여자 사이, 자산매도 or 부채이전 가격, 거래원가 x
– 사용가치, 이행가치 : 자산의 사용 or 부채의 이행, 매각거래원가(취득시 x)
– 현행원가 : 측정일, 동등한 자산 + 취득거래원가(매각x)

# 자본유지
기초자본 + (수익 – 비용) + 유상증자 – 현금배당 = 기말자본

# 재무자본유지
– 명목화폐단위 = 기말자본 – 기초자본 = 이익
– 불변화폐단위 = 기말자본 – 기초자본 – 일반물가상승분 = 이익

# 실물자본유지
실물자본유지에 따른 당기순이익 = 기말자본 – 기말가격 x 기초구매가능수량

# 유동부채, 비유동부채 구분(보고기간 후의 행위는 반영x)
– 보고기간 후 재무제표 발행승인일 전에 장기로 치환하는 약정체결 -> 유동부채
– 보고기간 말 이전에 장기차입약정 위반시 즉시상환 가능한 경우, 보고기간 후 재무제표 발행승인일 전에 약정위반 상환않기로 합의함 -> 유동부채
– 보고기간 후 12개월이상 부채를 연장할 것으로 기대 + 재량권보유 -> 비유동부채
– 보고기간 이전에 12개월이상 유예기간 주는것에 합의, 기업이 위반사항 해소할 수 있고, 대여자가 상환 요구 할수 없는 경우 -> 비유동부채

# 기타포괄손익에서 후속적으로 당기손익으로 재분류되지 않는 항목(금액큼)
– 유,무형자산의 재평가시 인식하는 재평가잉여금
– 확정급여제도의 재측정요소
– 기타포괄손익-공정가치 측정항목으로 선택한 금융자산의 공정가치평가손익

# 기타포괄손익에서 후속적으로 당기손익으로 재분류되는 항목(금액작음)
– 통화로 환산하는 과정에서 발생하는 외환차이
– 채무상품(채권)의 공정가치평가손익
– 위험회피에 효과적인 부분

# 물가상승시 원가흐름가정 : 가나다순!!
기말재고 : 선입선출 > 이동평균 > 총평균
매출원가 : 선입선출 < 이동평균 < 총평균
당기순이익 : 선입선출 > 이동평균 > 총평균

# 재고자산의 인식시점
– 미착품(운송중상품) 
1. 구매자(선적지 인도시) : 매입o, 재고o
2. 구매자(도착지 인도시) : 매입x, 재고x
3. 판매자(선적지 인도시) : 매출o, 재고x
4. 판매자(도착지 인도시) : 매출x, 재고o
– 위탁판매(적송품) : 수탁자가 미판매한 물건은 재고에 포함
– 시용판매(시송품) : 소비자가 매입의사 표시 안한 물건은 재고에 포함
– 담보차입 : 대출목적이므로 매출x, 재고에 포함
– 할부판매 : 매출o, 재고x
– 재구매조건부판매 : 대출목적이므로 매출x, 재고에 포함해야함

#확정급여채무(부채)
= 기초잔액 + 이자비용 + 당기근무원가 + 과거근무원가 – 퇴직금지급
+ 보험수리적손익(기타포괄손익) = 12/31 확정급여채무 현재가치

#사외적립자산(자산)
= 기초잔액 + 이자수익(기대수익) + 출연 – 퇴직금지급
+ 재측정요소(기대수익과 실제수익의 차이) = 12/31 사외적립자산 공정가치

#무형자산
– 자체적으로 개발한 웹사이트 : 요건 모두 충족시 무형자산으로 인식
– 비한정 무형자산 : 매년 손상검사
– 사업결합으로 취득한 무형자산 : 항상 인식기준을 충족, 취득일의 공정가치
– 고정고객, 시장점유율, 고객 관계 : 자산통제불가하므로 무형자산 x
– 내용연수 종료시 제3자가 구입약정한 무형자산 : 잔존가치는 0이 아님

#소매재고법 원가율 산정(p.104)
– 평균법 : (기초원가+당기매입원가) / (기초판매가+당기매입판매가)
– 선입선출법 : 당기매입원가 / 당기매입판매가

#금융자산
– FVOCI(기타포괄손익-공정가치) : 공정가치평가 손익은 모두 기타포괄손익으로
– FVPL : 평가손익을 모두 당기순손익으로 인식

# 판매형리스(제조자가 판매자인 리스, ex) 정수기, 비데)
– 금융리스이면 매출인식O / 운용리스이면 매출인식X
– 매출액=min[리스자산의 공정가, 리스료의 현재가치]
– 매출원가 = 제조원가 – 무보증잔존간치의 현재가치
– 리스개설직접원가 : 즉시 비용처리(광고선전비)

# 유동비율, 당좌비율
– 유동비율 = 유동자산 / 유동부채
– 당좌비율 = 당좌자산 / 당좌부채
– 재고자산은 유동자산O, 당좌자산X
– 매출채권은 유동자산O, 당좌자산O

# 재고자산회전율 = 매출원가 / 평균재고자산

######

– GDP 디플레이터 = 명목GDP / 실질GDP * 100 = (Pt x Qt) / (P0 x Qt) * 100

– GDP : 국내 총 생산
– GNI : 국민 총 소득
– P -> I 변환시 : 교역조건변화에 따른 실질무역손익 추가
(총 생산량에서 국외 수출량 제거하고, 총 소비량에서 해외수입량을 포함)
– D -> N 변환시 : 국외 순수취 요소 소득 추가
(국내 총 생산량에서 외국인의 해외송금량 제외, 재외동포의 국내송금 포함)

– 국민소득 항등식
Y = C + I + G + (X – M)
(Y – T – C) + (T – G) = I + (X – M)
S_P + S_G = I + (X – M)
S_N = I + (X – M)

– 고전학파 : 장기/ 호황기 / 공급이 결정 / 시장은 완벽, 완전경쟁시장, 정부개입 x
– 케인즈 : 단기 / 불황기 / 수요가 결정 / 시장은 불완전, 불완전경쟁시장, 정부개입o

– 케인즈의 국민소득결정이론
– 유효수요 = AE = C + I + G + (X – M)
C = C₀ + c(Y – T)       *c=한계소비성향
T = T₀ +t x Y               *t = 세율
I = I₀ + iY                    *i = 한계투자성향
G = G₀(외생변수)
X = X₀(외생변수)
M = M₀ + mY              *m = 한계수입성향

– 승수효과
일반승수(C₀, I₀, G₀, X₀ 변동시) = 1 / (1 – c(1 – t) – i + m)
조세승수(T₀ 변동시) = -c / (1 – c(1 – t) – i + m)
균형재정승수(dG = dT 일경우) = (1-c) / (1 – c(1-t) – i + m)
수입승수(M₀ 변동시) = -1 / (1 – c(1-t) – i + m)

– 소비함수론(C)
절대소득가설(케인즈) : 단기에 적합, 현재의 가처분 소득 증가시 소비도 증가
쿠즈네츠 : 단기는 케인즈 맞음, 장기는 틀림
상대소득가설(듀젠베리) : 상대방의 소득에 나의 소비가 영향을 받음
항상소득가설(프리드만) : 소득은 항상소득+임시소득, 소비는 항상소득에만 영향
생애주기가설 : 소비평탄화, 소득은 시기에 따라 다름.
랜덤워크가설 : 예상된 정책은 효과X, 예상못한 정책은 예측불가이므로 효과X

– 투자함수론(I)
NPV법 : 고전학파, r이 매우 중요, 투자의 이자율 탄력성 매우큼
IRR법 : 케인즈학파,  투자는 애니멀 스피릿, 이자율에 비탄력적
자본의 한계생산물가치 = P x MP_k = (r + δ) x P_k
토빈의 q이론 : 주식으로 인수할 때 비용 / 동일공장 건설비용
q>1 이면 공장을 직접 건설. q<1 이면 주식으로 인수

– 통화승수 : M(경제전체통화량) = m(통화승수) x H(중앙은행 공급통화)
m = M / H = (C+D) / (C+Z) = (C/D + 1) / (C/D + Z/D) = (k+1) / (k+z)
** C = 현금, D=예금, Z=지불준비금, C/D=k, Z/D=z

– 고전학파 화폐수요이론
교환방정식 : MV = PY, ΔM% + ΔV%(안정적이므로 0에 수렴) = ΔP% + ΔY%
** M:통화량, V:화폐유통속도(굉장히 안정적), dV=0 / P, V, Y가 결정되면 M이 결정됨
M^D=PY / V : 화폐수요는 r(이자율)과 무관, Y(소득)의 함수

– 케인즈의 화폐수요이론
화폐수요 = 거래적동기(Y와 비례) + 투기적동기(r과 반비례)
투기적 동기가 압도적으로 크므로, 화폐수요는 불안정적
유동성함정 : 화폐를 아무리 공급해도 경기침체로 돈이 안돌고 흡수됨.
케인즈 화폐수요곡선 : M^D / P = kY -hr
*k=화폐수요의 소득탄력성, h=화폐수요의 이자율탄력성

– IS-LM 곡선(r-Y 평면)
IS곡선 : 생산물시장(재화), 우하향, 케인즈가 좋아함(서있음, 급경사), 재정정책효과O
LM곡선 : 화폐시장, 우상향, 고전학파가 좋아함(서있음, 급경사), 재정정책효과 X
통화공급 증가 -> LM 우측 / 화폐수요 증가 -> LM 좌측 /
물가상승 -> M/P 하락 -> 통화량 감소 -> LM 좌측
균형점 : IS : Y=C+I+G / LM : M^D/P = kY -hr

– 케인즈vs 통화주의
케인즈 : 재정정책 ->G,T 변화 -> IS곡선이동, IS곡선 가파름(IRR), LM곡선 완만
통화주의 : 통화정책 -> M^S변화 -> LM곡선 이동, IS곡선 완만(NPV), LM곡선 가파름

– 리카르도 등가정리 : 채권발행 -> 미래에 정부가 지불할 이자는 미래의 세금임 -> 증세에 대비 -> 현재소비 감소, 저축 증가

– 안정화 장치 : 누진세 제도, 실업보험, 사회보장제도 등 정부개입없이도 진폭 조정

– 총수요-총공급 모형(AD-AS)
IS-LM 곡선을 r-Y 평면에서 P(물가)-Y(총수요) 평면으로 옮김

– LAS 곡선 vs SAS 곡선
LAS(장기AS) : 수직, 고전학파, 완전예견, 정책효과X, 가격 신축적
SAS(단기AS) : 우상향, 케인즈, 불완전예견, 정책효과O, 가격 경직적

– 기대의 종류
완전예견 : 고전학파, P_t^e=P_t, 단기AS 수직
정태적 기대 : 케인즈학파, P_t^e≠P_t, P_t^e=P_t-1 , 단기 AS 우상향
적응적 기대 : 통화주의, P_t^e=작년 예측치 + 오차, 단기 AS 우상향
합리적 기대 : 새고전- 완전예측(수직), 예상된정책X
새케인즈학파, 불완전예측(우상향), 예상치못한정책O

– AD-AS 모형의 균형
비용상승 -> SAS 좌측 -> 물가상승 -> 실질통화량 감소 -> LM 우측 -> AD우측 -> 원점
확대재정정책 -> IS 우측 -> AD 우측 -> 물가상승 -> LM 좌측 -> Y는 불변, 물가 상승
확대금융정책 -> LM 우측 -> AD우측 -> 물가상승 -> LM 좌측 -> Y불변, 물가 상승

– 물가지수
라스파이레스(L) : L_P = (Q₀ x P_t) / (Q₀ x P_o) x 100 [물가 과대평가됨]
파세(P) : P_P = (Q_t x P_t) / (Q_t x P_o) x 100 [물가 과소평가됨]
물가상승은 파셰로 판단->과소평가되므로 보수적 접근
물가하락은 라스파이레스로 판단->과대평가되므로 보수적 접근

– 실업의 개념
총인구 = 생산가능인구 + 15세미만인구
생산가능인구 = 경제활동인구 + 비경제활동인구
경제활동인구 = 취업자 + 실업자
경제활동 참가율 = 경제활동인구 / 생산가능인구
실업율 = 실업자 / 경제활동인구
고용율 = 취업자 / 생산가능인구
* 취업자 = 1주일에 1시간 이상 일함 + 가족사업장에서 주 18시간이상 일함
* 실업자 = 4주동안 일x + 구직활동 열심히 + 일자리 있으면 일함

– 실업 = 마찰적 + 구조적 + 경기적 실업
완전고용 = 경기적 실업이 0인상태(마찰과 구조적 실업은 존재)

– 필립스곡선(PC)
AD-AS 곡선에서 AS 곡선과 거울대칭 관계임
AD-AS 곡선을 P-Y 평면에서 π(인플레이션율)-u(실업율) 평면으로 옮김

– 솔로우 모형 : 경제가 성장을 계속하면 어느 특정 지점에 도달(균제상태)
솔로우 균제 : 현상유지 -> 인구증가율만큼만 성장
1인당 GDP 증가율 = Δy / y = 0% = Δk / k
경제전체  GDP 증가율 = ΔY / Y = ΔK / K = ΔL / L = n(인구증가율)

– 황금률 : 여러 균제 상태 중 사회후생이 극대화된 상태 = 소비 극대화
황금률 상태에서는 MPk = n + d + g = 인구증가율 + 감가상각률 + 기술진보
황금률 저축률 = 1-a
* Y=AL^aK^(1-a)
n, d, g는 외생벽수기 때문에 저축률(s)를 조정하여 황금률에 도달함

– 명목환율 = 원 / 달라
환율상승 = 자국통화의 평가절하
실질환율 ε = (원/국내물가) / (달라/미국물가)

– IRP에 의한 환율
한국이자율 = 미국이자율 + 환율상승율
i_k = i_A + Δe^e / e_t

– 국제수지 = 경상수지(재화시장) + 자본수지(자본시장)

– IS-LM-BP 모형
자본이동이 자유로우면 BP는 수평임
변동환율 : 환율상승 -> 수출 상승 -> IS 우측
고정환율 : 환율상승 -> 중앙은행 달러 매각 -> 통화량 감소 -> LM 좌측
확장재정정책 : 정부지출 증가 -> IS 우측
확장금융정책 : 통화량 증가 -> LM 우측

 

 

 

• 이윤극대화 조건 : MR = MC
• 완전경쟁시장 : P = MC
• 조업중단점 : P < AVC = MC
• 장기균형 : P = MC = AC

< 소비자이론과 생산자 이론의 비교 >
소비자이론 : 생산극대화, 효용함수, 무차별곡선,
MRS_xy=MU_x / MU_y = ΔY/Δx = P_x / P_y
                        M= P_x * X = P_y * Y

생산자이론 : 이윤극대화, 생산함수, 등량곡선,
MRTS_LK = MP_L / MP_K = ΔK/ΔL = w / r
TC = w * L + r * K

 

< 동질과점의 총 생산량 > – 완꾸슈베독 : 1, 2/3, 3/4, 1, 1/2
완전 경쟁시장 : 1
꾸르노 모형 : 2/3 = 1/3 + 1/3
슈타겔버그 모형 : 3/4 = 2/4(선도자) + 1/4(추종자)
베르뜨랑 모형 : 1
독점 : 1/2

 

< 계층별 소득분배 지수 >
– 십분위 백분율 = 최하위 40%소득 / 최상위 20% 소득 (완전균등 : 2, 완전불균등 : 0)
– 5분위 분배율 = 최상위 20%소득 / 최하위 20%소득 (완전균등 : 1, 완전불균등 : 무한)
– 로렌츠 곡선 : 완전평등시 직선(a=0), 완전불평등시 ㄱ자(b=0)
– 지니계수 : 로렌츠 곡선의 면적에서 a / (a+b) (완전균등 : 0, 완전불균등 : 1)

 

< 후생경제학의 제1정리 >

– 소비 : MRS^A_XY = MRS^B_XY = P_X / P_Y

– 생산 : MRTS^X_LK = MRTS^Y_LK = w / r

– 종합 : MRT_XY = MC_X / MC_Y = P_X / P_Y = MU_X / MU_Y = MRS_XY

 

< 사회후생 함수(SW, Social Welfare) 의 종류 >
– 공리주의 SW = U^A + U^B = 선형함수
– 롤스 SW = min[U^A, U^B] = 레오티에프함수
– 평등주의 SW = U^A * U^B = C-D 함수
– 애로우의 불가능성 정리

 

사적재화 : Q로정리
공적재화 : P(public)로정리

대체효과 : 보상수요곡선
대체효과 + 소득효과 = 가격효과 : 보통수요곡선

코즈정리 : 외부성 발생시 재산권 설정통해 해결함
– 거래비용 중요,
– 재산권을 피해자
– 수익자 어느측이던 상관x
– 이해당사자 특정되어야함
– 외부성 완전히 제거x, 최적점 찾는것0

외부성 발생시 정부개입정도(소->대)
합병 -> 코즈 -> 배출권 -> 조세 -> 직접개입

명칭은 청구권이지만 형성권인경우 :
공유물분할청구권, 지상권자의 지상물매수청구권, 지료증감청구권, 부속물매수청구권, 임차인과 전차의 매수청구권

태아의 권리능력이 인정되는 사유 : 불상유유
– 불법행위로인한 손해배상청구
– 상속
– 유증
– 유류분

피후견인의 청구권자 : 본배4후 + 검지(검사 + 지방자치단체장)
– 피성년후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(성년후견인, 성년후견감독인 제외)
– 피한정후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(한정후견인, 한정후견감독인 제외)
– 피특정후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(성년, 한정 후견인 제외)

법정추인(145조) : 이청경 담양 강제 (해당행위시 추인으로 간주)
– 전부나 일부의 이행
– 이행의 청구 -> 취소권자가 청구하는경구만(취소권자 상대방x)
– 경개
– 담보의 제공
– 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도
– 강제 집행

취소할수 있는 법률행위(140조) : 제한능력자, 착오, 사기강박

부재자의 재산관리(22조) : 이검청
본인이 재산관리인 두지 않은경우 : 이해관계인이나 검사의 청구에 의해 법원이 처분

법인의 정관작성(40조) : 목명사자이사존
사단법인(1~7항 필요), 재단법인(1~5항 필요)
1. 목적
2. 명칭
3. 사무소 소재지
4. 자산 규정
5. 이사 임명 규정
6. 사원자격 규정
7. 존립/해산 사유

사원총회 전권사항
– 정관변경 : 총사원 2/3이상 동의
– 해산결의 : 총사원 3/4이상 동의

대리권의 소멸사유(127조) : 본사대사성파
– 본인의 사망
– 대리인의 사망, 성년후견의 개시, 파산 (한정후견 개시는 제외)

불법조건, 기성조건(151조) : 기해무 불정무
– 법률행위 당시 기성조건이면 해제조건시 무효
– 법률행위 당시 불능조건이면 정지조건시 무효

소멸시효의 중단사유 (168조) : 청압승
– 청구 -> 재판상 청구(소송 각하, 기각, 취하는 시효중단 효력 x)
– 압류, 가압류, 가처분
– 승인

등기 불필요한 부동산 물권변동(187조) : 상공판경기
– 상속 : 피상속인 사망시
– 공용징수 : 협의수용시 or 재결수용시
– 판결 : 형성판결만 해당함(ex 공유물분할판결). 판결 확정시
– 경매 : 경락대금 완납시
– 기타법률 : 신축건물 소유권취득, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 피담보채권 소멸에 의한 저당권 소멸, 용익물권의 존속기간 만료에 의한 소멸, 점유권이나 유치권 같이 등기 할 수 없는 경우
– 부동산 물권의 취득은 등기 없이 가능. but, 등기없으면 처분 불가

점유의 태양(197조) : 소악패타
– 선의점유자 -> 악의점유자 : 소 제기시
– 자주점유 -> 타주점유 : 패소 확정시

취득시효(245~248조)
– 부동산 소유권 획득 :
등기없이 20년 + 자, 평, 공 + 등기해야 취득 (점유취득시효)
등기하고 10년 + 자, 평, 공 + 선의, 무과실 (등기부취득시효)
– 동산 소유권 획득 :
10년 + 자, 평, 공
 5년 + 자, 평, 공 + 선의, 무과실

소멸청구권 비교
– 지상권(287조) : 지상권자가 2년이상 지료 지급 x
– 전세권(311조) : 정해진 용법으로 이를 사용, 수익 x
– 유치권(324조) : 채무자의 승낙없이 유치물 사용, 대여, 담보제공(보존은 가능)
– 질권(343조) : 채무자의 승낙없이 유치물 사용, 대여, 담보제공(보존은 가능)
– 저당권(364조) : 저당부동산에 대해 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 제 3자는 저당권자에게 채권을 변제하고 저당권 소멸 청구 가능

물권법에서 예외적으로 임의규정인 사항
– 관습법상 법정지상권 : 포기, 배제특약 유효
– 전세권 양도규정(306조) : 전세권자는 전전세가능하나 양도금지 특약 가능
– 지역권 부종성 규정(292조) : 요역지의 소유권이전시 지역권도 이전, 특약배제 가능
– 유치권 임의규정(320조) : 판례상 배제특약 가능
– 질권의 피담보채권 범위(334조) : 이자, 위약금, 실행비용, 손해배상등, 별도약정가능
– 저당권의 효력범위(358조) : 저당부동산에 부합된 물건, 종물에 미침, 별도약정가능

상린관계와 지역권 비교
– 상린관계 : 소유권기반, 인접필요, 법률규정, 등기x, 소멸시효x
– 지역권 : 제한물권, 인접x, 계약으로 인함, 등기o, 소멸시효 20년

지상권
– 타인 토지 사용권리, 최단존속기간(30/15/5년), 지료는 성립요건x
– 지료증감청구권(형성권) : 지가변동시 청구가능
– 견고건물,수목(30년), 건물(15년), 공작물(5년)
– 권리 양도, 토지 임대 가능(강행규정) : 특약 무효
– 지상권 소멸시 -> 공작물 현존시 -> 지상권자의 갱신청구권
– 지상권설정자 갱신 거절시 -> 지상권자의 매수청구권(형성권)
– 지상권자가 지료 2년이상 지급 x : 지상권 소멸청구(이년 나가라!)

전세권
– 전세금 지급(성립요건), 부동산 점유, 사용,수익, 우선변제권, 최장존속기간 10년
– 건물전세(일단갱신) : 1년 최단존속기간, 법정갱신(기간정함x, 소멸통고-6개월)
– 전전세 가능(임의규정), 전세권자의 유지,수선의무(필요비청구x)
– 유익비청구o(가액증가 현존, 선택채권(소유자가 지출액 or 증가액 중 선택))
– 정해진 용법대로 사용x : 전세권설정자는 소멸청구 가능

지역권
– 타인 토지 이용 권리, 지료 성립요건x, 점유x(존속기간x, 영구무제한 가능)
– 요역지의 소유권 이전시 지역권도 이전됨(임의규정), 지역권은 요역지와 분리양도x

유치권
– 타인 물건, 유가증권 점유, 변제기도래시 유치할 권리
– 법정담보물권(등기x), 베제특약 가능(임의규정)
– 점유 필요(유치적 효력, 간이변제충당o), 우선변제권x(물상대위권x)
– 간이경매권(과실수취시 현금아닐경우 경매로 변제, 이자부터 충당)
– 채무자의 승낙없이 유치물 사용등 못함,보존은 가능(위반시 소멸청구)
– 채권 변제 위한 경매가능(우선변제x, 과실수취 환가목적)

질권
– 채무자 or 제3자(물상보증인)가 제공한 동산을 점유, 우선변제권o
– 재산권(채권)을 목적으로 설정가능, 목적물 인도 필요, 계약에 의함, 등기x
– 점유 필요(간이변제충당o), 유치적효력o(물상대위권o),
– 피담보채권(원본, 이자, 위약금, 질권실행비, 보존비, 손해배상) : 임의규정
– 채무자의 승낙없이 목적물 사용등 못함,보존은 가능
– 경매, 간이변제충당 가능 : 우선변제 가능

저당권
– 채무자 or 제3자(물상보증인)이 점유이전x, 부동산 담보제공, 우선변제권o
– 지상권, 전세권을 목적으로 설정가능(동의없이 권리 소멸행위 불가)
– 계약에 의한 저당권(등기 필요), 법정담보(등기x), 점유불필요(유치적효력x)
– 피담보채권(원본, 이자, 위약금, 손해배상, 저당권 실행비) : 질권보다 범위작음
– 우선변제o(물상대위o), 지연배상은 이행기일 경과후 1년분에 한함.
– 피담보채권 소멸->저당권도 소멸, 근저당(채무액 확정시 일반저당권으로)
– 피담보채권과 분리하여 양도, 다른채권의 담보 못함
– 저당권자는 경매청구 가능(우선변제), 저당물 소유권 취득한 제3자도 경매인가능
– 점유x 이므로 간이변제충당x

# 무주물 선점 : 동산만
# 매장물 발견(매년) : 1년 공고, 타인토지는 반반
# 유실물 습득(유->육) : 6개월 공고