Month: 2023 9월

[문제 1] 최근 상업용 부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오.(40점)

물음 1) 수익방식의 성립근거와 유용성

물음 2) 환원율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

물음 3) 할인현금흐름분석법의 적용 시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

물음 4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

 

I. 서
감칙 11조에 규정된 감정평가 3방식에는 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등으로 구성되어 있다. 이는 마샬의 가치의 3면등가성 이론을 기초로 하고 있으며, 그 중에서도 수익방식은 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 수익방식의 의의, 성립근거와 유용성
1. 수익방식의 의의
수익방식이란 수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속해서 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 성립근거
(1) 수익성
소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다. 즉, 대상물건에서 향후 어느 정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.

(2) 예측의 원칙과 대체의 원칙
장래 기대되는 이익의 현재가치로부터 부동산의 가격을 파악하므로 가격제원칙 중 예측의 원칙에 근거하고 있으며, 대체 부동산의 수익을 감안하여 매수자와 매도자의 가격이 영향을 받게 되므로 대체의 원칙을 근거로 한다.

(3) 한계효용학파의 한계효용가치설
수요 측면에서 효용과 가격과의 상호관계를 파악하므로 수요자가격의 성격, 재화의 가치는 수요자의 주관적 효용에 의해서 결정된다는 한계효용학파의 한계효용가치설에 근거한다.

3. 수익방식의 유용성
수익방식은 대상물건의 수익성에 따른 수요자 측면의 가격으로서 이론적이며 가격의 본질에도 부합한다. 수익이 발생하는 모든 부동산의 평가에 적용할 수 있는 범용성이 있으며, 특히 임대용부동산의 평가에 유용하다. 반면에 수익이 없는 주거용, 교육용, 공공용 부동산에 적용이 불가하며, 최유효이용에 미달하는 부동산의 경우 정확한 가치 산정이 제한적이다. 예측에 기반하므로 평가의 오류가능성이 존재하며 불완전한 시장에서는 순수익과 자본환원율 파악이 어렵다.

III. 환원율과 할인율
1. 의의
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다. 할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.

2. 양자의 차이점
(1) 적용분야
환원율은 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액을 산정할 때 사용되며, 할인율은 DCF법에서 장래시점의 수익을 현재시점의 가치로 환산할때 사용된다.

(2) 변동예측 및 불확실성 고려여부
환원율은 단일기간의 수익이 영업기간에 걸쳐 동일할 것을 가정하고 평가하기 때문에 변동예측과 예측에 수반한 불확실성을 포함하나, 할인율은 복수기간에 발생하는 순수익을 고려하여 평가하기 때문에 변동과 예측에 대한 불확실성을 고려하지 않는다.

(3) 적용기간
환원율의 경우 단일기간의 순수익을 기업가치로 환원한 값이지만, 할인율은 복수기간에 대해 발생 예정되는 현금흐름을 현재가치롤 할인한 값이기 때문에 적용기간에서 차이점이 있다.

(4) 산정방법
감정평가 실무기준상 환원율의 산정방법은 시장추출법을 원칙으로 하도록 규정되어있으나, 할인율에 대해서는 투자자조사법, 투자결합법, 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영된 값으로 결정하도록 규정되어있다.

3. 양자의 관계
(1) 상호 보완적인 관계
순수익이 영속적이고 일정하게 변동할 경우는 할인율에서 상승률을 차감하여 환원율로서 사용할 수 있다. 따라서 양자는 경우에 따라서 상호간에 보완적인 관계로서 역할을 한다.

(2) 이론상 동질적인 관계
양자는 부동산의 수익성을 나타내는 기준이 되고 수익가액을 산정하는데 이용된다는 공통점이 있다. 또한, 자본으로부터 발생하는 과실을 환원하여 원래의 자본가치를 측정한다는 점에서 동일하며, 이론적으로 환원율에 의한 수익가액과 할인율에 의한 수익가액은 동일하게 산출된다.

IV. DCF법에서의 재매도가격 및 구체적 산정방법
1. DCF법 및 재매도가격의 개념
(1) DCF법
DCF법이란 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법을 말한다. 직접환원법에 의한 한계점 등을 개선하기 위하여 발전한 평가방법이다.

(2) 재매도가격
재매도가격이란 현재시점에서 추정한 보유기간말 대상부동산의 가치를 의미한다. 부동산의 투자자들은 부동산의 보유기간 동안 발생하는 순수익 뿐만아니라 자산의 상승분을 고려하여 매수할 것이므로 DCF법에서는 보유기간 말의 재매도가치에서 매도비용을 차감하고 적절한 할인율로 할인하여 현재가치를 산정한다.

2. 재매도가격의 구체적 산정방법
(1) 내부추계법
내부추계법이란 보유기간말 다음 해의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 가격을 구하는 방법이다.  일반적으로 직접환원법에 의해 산정하게 되며, 이제 적용되는 환원율은 최종환원율이다. 최종환원율은 일반적으로 기말 부동산가치의 불확실성을 반영하여 기입환원율보다 높게 산정된다.

(2) 외부추계법
외부추계법이란 부동산가격과 관련한 과거의 시계열적인 변화추세나 각종 거시경제변수와의 상관관계 등을 통해 기간말 부동산의 가격을 추계하는 방법을 말한다. 이때는 가격변동률과 인플레이션의 관계에 특히 유의해야 한다.

(3) 실무상 적용
감정평가 실무기준상에는 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정하라고 명시되어 있으므로 원칙상 내부추계법에 의해 재매도가격을 산정해야 한다.

V. 수익방식 적용시 조사자료 및 국내 수익방식 적용시 문제점
1. 수익방식 적용시 조사자료
(1) 순수익 산정시 필요한 자료
직접법에 의할 경우 본건의 연간임대료, 보증금, 관리비 등을 파악하기 위하여 임대차계약서가 필요하다. 간접법에 의할 경우 표준적 임대료 산정을 위한 인근지역 유사사례의 임대차 거래내역이 필요하다. 주차수입, 광고수입 등 대상물건의 운용에 따른 수입이 있는 경우에는 수익내역서가 필요하다. 통계 및 시장공표 자료로써 보증금운용이율, 인근의 표준적 공실률, 영업경비율 등을 통하여 순수익을 산정한다.

(2) 환원이율 산정시 필요한 자료
적용하는 환원이율 산정방식에 따라 필요자료가 상이하다. 시장추출법 적용시는 대상물건과 유사한 사례의 순영업소득 대비 거래가격 자료가 필요하다. 요소구성법 적용시는 정기예금이자율, 국채수익률 등 무위험률과 위험할증률 등의 통계자료가 필요하다. 투자결합법 적용시 토지환원이율, 건물환원이율, 지분비율, 저당비율, 이자율, 지분배당률 등이 필요하다. 엘우드법 적용시는 지분수익률, 이자율, 부동산가치 증감분 등이 필요하다.

2. 국내 수익방식 적용시 문제점
(1) 부동산시장의 급변성
수익방식의 특성상 장래기대되는 수익을 예측하여야 하나, 국내 부동산시장의 특성상 부동산 정책, 금리인상 등 외부 요인에 민감하게 반응하기 때문에 장기적인 예측이 힘들다.

(2) 임대시장의 복잡성
국내 임대시장의 경우 전세제도와 같이 독특한 형태의 임차제도가 운영되고 있고, 상업용부동산의 경우 권리금, 임대차갱신제도 등 다양한 형태의 임대차로 인하여 표준적 임대료 산정이 힘들고 이로인하여 정확한 장래수익 예측이 어렵다.

(3) 환원이율 산정시 문제점
국내 부동산 시장의 경우 거래정보의 비공개성, 부동산관리의 개념 미정립으로 인하여 시장추출법의 적용이 어렵고, 시장에서 발표된 환원율의 경우는 지역격차, 개별성 등이 반영되어 있지 않기 때문에 현실적인 반영이 어렵기 때문에 수익가액 산정의 어려움이 있다.

VI. 결
마샬에 의하면 가치란 장래기대되는 이익을 현재가치로 환원한 값으로써, 수익방식은 마샬의 가치와 가장 부합되는 평가방식에 해당한다. 다만, 평가방식 자체가 지니고 있는 한계점이 있기 때문에, 수익방법만 독단적으로 사용하는 것 보다는 다른 3방식과 병용하여 사용함으로써 감정평가의 신뢰성을 제고해야 할 것이다.

 

[문제 2] 수익성 부동산의 가치는 할인된 현금흐름(discounted cash flow)과 순운영소득(net operating income)을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오.(10점)

물음 2) 담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오.(10점)

 

I. 서
감칙 11조에 의한 감정평가의 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있다. 이 중에서도 수익방식은 대상부동산의 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 평가하는 방식으로서 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법이다. 이하에서는 수익환원법의 방식 중 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 직접환원법에 대하여 물음에 답하고자 한다.

II. 직접환원법과 DCF법, 담보가치의 개념
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.

2. DCF법
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 순수익 분석법, 세전현금흐름분석법, 세후현금흐름분석법 등이 있다.

3. 담보가치
담보가치란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용하는 가치이다. 담보가치는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이나, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 이외의 가치로 평가할 수도 있다.

III. 두 평가방식에 의한 담보가치
1. 직접환원법에 의한 담보가치 평가
직접환원법에 의한 평가시 대상물건의 단일기간 동안 발생할 것으로 예상되는 순수익을 산정한 뒤, 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 부채감당률법 등에 의해 산정한 환원율로 환원하여 담보가치를 산정한다.

2. DCF법에 의한 담보가치 평가
DCF법에 의한 평가시에는 대상물건의 보유기간 동안 발생할 것으로 예상되는 복수기간의 순수익을 산정하고 보유기간 말 재매도가치를 산정하여, 적정한 할인율로 할인하여 담보가치를 산정한다.

3. 양자의 비교
(1) 공통점
직접환원법과 DCF법으로 구한 담보가치는 모두 대상물건에서 발생할 것으로 예상되는 수익을 현재가치로 환원 혹은 할인하여 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 또한, 양자는 모두 가치의 3면성 중에 수익성에 기초한 방식이라는 공통점이 있다.

(2) 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.

IV. 담보가치 결정시 고려해야할 사항
(1) 시장가치 기준 평가
담보가치평가는 기본적으로 시장가치를 기준으로 하기 때문에 시장가치로써 담보물의 가치를 평가하여야 한다. 다만, 평가목적등을 고려하여 은행 등 금융기관의 요청이나 관련협약 등이 있는 경우에는 특수한 조건과 담보물로서의 안정성을 고려하여 시장가치외의 가치로 평가할 수도 있다.

(2) 담보물 회수가능성 고려
대출채권이 회수불능할 경우 은행 등 금융기관은 담보물로써 대상물건을 취득하여 현금화하고자 할 것이므로 대출만기시점의 시장가치가 대출채권액보다 낮아지지 않도록 보수적으로 평가해야 할 것이다.

(3) 관련 금융기관과의 협약 고려
담보가치는 일반적으로 시장가치를 기준으로 하나, 금융기관과 감정평가법인등 간에 협약에 의하여 평가조건 등 사전에 협의된 사항이 있는 경우에, 의뢰자인 금융기관의 요청에 따라서 평가에 임해야 할 것이다.

V. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.

 

[문제 3] 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(20점).

I.서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로 하는 수익방식은 장래기대되는 편익의 현재가치라는 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 시장환경이 변화하면서 3방식중에서 가장 중요한 방법으로 부각되고 있으며, 이하에서 물음에 답하고자 한다.

II. 자본환원이론의 발전과정
1. 국내 감정평가 발전과정
우리나라에서는 기존에는 거래사례비교법에 의존해오던 평가관행이 1997년 IMF 외환위기를 거치면서 수익환원법이 유용한 평가방법으로 인정되기 시작하였다. 최근에는 수익성 부동산, MBS, REITS 등 각종 부동산 유동화상품과 관련된 가치평가 등에서 수익환원법의 활용도가 점차 높아지고 있다.

2. 자본환원이론의 발전과정

III. 저당지분환원법
1. 개념
저당지분환원법은 엘우드법이라고도 불리며 투자자의 전형적인 보유기간을 가정한 후, 매기간 동안의 세전현금흐름, 보유기간 동안의 지분형성분, 보유기간 동안의 부동산 가치 상승, 하락 등의 세 가지 요소가 자본환원율에 미치는 영향을 고려하여 자본환원율을 구하는 방법을 말한다.

2. 전제조건
부동산에 투자할 때 투자자들은 타인자본을 사용하며,  투자자들은 순영업소득이 아닌 세전현금수지에 관심이 있다. 부동산은 일정기간 보유 후 처분하며, 처분시 부동산 가치 변화를 고려하는 것을 전제조건으로 한다.

2. 장점
부동산의 가치와 금융 간의 관계를 고려하고 있으며, 투자자가 지불할 수 있는 투자가치의 산정에 적용이 가능하다는 장점이 있다. 전형적인 보유기간을 설정하고 저당대출이 상환됨에 따른 지분형성분과 부동산가치의 변화를 반영하는 점에서 우수하다.

3. 문제점
미래의 부동산가치 변화와 관련하여 주관의 개입 가능성이 있으며, 세전현금수지를 기본으로 하기 때문에 세금효과를 고려하지 않아 전형적인 투자형태에 부합하지 못하는 단점이 있다. 또한, 지나치게 지분투자자의 입장에서 환원율을 산정하는 방법임을 유의해야 한다.

[문제 4] 환원율, 할인율의 산정방법에 대하여 설명하고 결정시 유의사항에 대하여 약술하시오.(20점)

I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에는 대표적으로 수익환원법이 있으며, 수익환원법은 직접환원법과 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)으로 세분된다. 직접환원법은 환원율을 적용하며, DCF법은 할인율을 적용하여 수익가액을 산정하는바 이하 물음에 답하고자 한다.

II. 환원율과 할인율 개념
1. 환원율
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에서 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다.

2. 할인율
할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익율을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.

III. 환원율과 할인율 산정방법
1. 환원율 산정방법과 유의사항
(1) 시장추출법
시장추출법이란 시장에서 직접 유사한 사례로부터 자본환원율을 추출하는 방법으로서 거래사례의 순수익을 거래가격으로 나누어 산정한다. 시장성에 근거하므로 실증적이고 설득력이 있으며 회귀분석법을 통해 객관적 산출이 가능하다. 그러나 과거의 사례를 통해 환원율을 산출하기 때문에 한계가 있으며, 부동산의 개별성을 반영하기 곤란하고, 사례가 부족하거나 수집이 어려운 경우에는 신뢰성이 떨어지므로 유의해야 한다.

(2) 투자결합법
투자결합법이란 대상부동산에 대한 투자자본의 구성비율과 각 자본의 환원율을 결합하여 환원율을 구하는 방법으로써, 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법이 있다. 장기의 저당대출에 유용하며, 수익률 및 자금조달과 관련한 금융시장의 동향을 반영할 수 있는 장점이 있는 반면에, 금융적 투자결합법은 저당대출의 상환에 따른 지분형성, 부동산가치변화, 세금효과를 고려하지 못하는 단점이 있다.

(3) 부채감당법
부채감당법이란 저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 자본환원율을 산정하는 방법으로서, 부채감당률에 대출비율과 저당상수를 곱하여 산정한다. 미래의 부동산 가치 변화에 대한 예측이 필요하지 않아 객관적이며 간편하게 구할 수 있으나, 대출자 입장에 치우친 환원율이라는 한계점이 있다.

2. 할인율 산정방법과 유의사항
(1) 투자자 조사법
시장에 참가하고 있는 투자자 또는 잠재적 투자자를 대상으로 하여 할인율을 추정하는 방법으로서, 설문조사, 의견청취 등을 통하여 할인율을 산정한다. 의견 청취대상 선정에 주의해야 하고, 대상부동산의 지역, 개별적 격차가 발생한 경우 보정함에 유의해야 한다.

(2) 시장에서 발표된 할인율
할인율을 직접 산정하지 않고 시장에서 발표된 값을 이용하는 것이다. 이는 시장자료이기 때문에 대부분 과거시점에 기반한 자료이므로 대상에 적용하기 위해서는 유의하여야 한다. 또한, 지역격차, 개별성의 차이를 반영할 수 있도록 보정이 필요하다.

IV .결
환원율과 할인율은 각각 직접환원법과 DCF법에서 대상물건의 수익을 현재가치로 환산하는데 사용되는 값이다. 각 방법에 따라 장점과 한계점이 존재하는바, 대상물건의 특성에 맞는 적절한 평가방법과 그에 따른 환원율, 할인율을 적용하여 수익가액을 산정해야 할 것이다.

 

[문제 5] 직접환원법과 할인현금흐름분석법을 비교-설명하시오.(10점)

I. 서
감칙 11조에 의한 감정평가의 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있다. 이 중에서도 수익방식은 대상부동산의 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 평가하는 방식으로서 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법이다. 이하에서는 수익환원법의 방식 중 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 직접환원법에 대하여 물음에 답하고자 한다.

II. 직접환원법과 DCF법
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.

2. DCF법
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 순수익 분석법, 세전현금흐름분석법, 세후현금흐름분석법 등이 있다.

III. 양자의 비교
1. 공통점
양자는 모두 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에 해당하며, 대상물건의 장래 기대되는 수익으로부터 수익가액을 산정한다는 공통점이 있다. 이론적으로 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액은 동일하게 산정된다. 또한, 두 방식 모두 자본으로부터 발생하는 과실을 환원시켜 원래의 자본가치를 측정한다는 점이 동일하다.

2. 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.

IV. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.

 

[문제 6] 자본회수율과 자본회수방법에 대하여 약술하시오(10점)

I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로한 수익방식에 의해 감정평가시 평가액의 신뢰도에 영향을 미치는 중요요인 중 하나는 바로 환원율의 결정이다. 환원율은 자본수익률과 자본회수율로 구성되어있으며 이하에서는 그 중에서 자본회수율에 대하여 서술하고자 한다.

II. 자본회수율의 의의
자본회수율은 투하된 자본을 회수할 수 있는 수익률을 의미한다. 자본회수분을 고려하는 방법에는 순수익에서 조정하는 방법과 환원율을 조정하는 방법이 있으며 직접환원법에서는 환원율을 조정하여 자본을 회수하는 것이 일반적이다.

III. 자본회수방법
1. 직선법
직선법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 상각률을 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 순수익과 상각자산의 가치가 동일한 비율로 일정액씩 감소하고 투자자는 내용연수 말까지 자산을 보유하며, 회수자본은 재투자하지 않는다는 것을 전제로 한다. 건물, 구축물 등과 같은 상각자산을 대상으로 적용한다.

2. 상환기금법
상환기금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원이율에 축적이율과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 자본회수분을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 재투자하는 것을 가정하여 해당자산에 대한 수익률보다 낮은 다른 이율에 의해 이자가 산출된다는 것을 전제한다. 광산, 광업권 평가에 적용한다.

3. 연금법
연금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 수익률과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산가치를 구하는 방법이다. 매년의 상각액을 해당사업이나 유사사업에 재투자한다는 가정에 따라 수익률과 동일한 이율에 의해 이자가 발생한다는 것을 전제로 하고 있다. 어장, 어업권 등의 평가에 적용한다.

IV. 결
자본회수율은 직접환원법에서 환원이율의 산정에 사용되는 값으로써 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 산정한다. 일반적으로 직선법이 주로 사용되나, 대상부동산의 특성에 따라 상환기금법, 연금법 등을 적절하게 적용하여야 할 것이다.

 

[문제 1] 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가 시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며, 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(20점)

I. 서
거래사례비교법이란 감정평가 3방식 중에서 시장성에 기초한 비교방식에 해당한다. 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 분석 등의 보정을 통하여 대상물건의 가액을 평가하기 때문에, 무엇보다 중요한 것은 정상적인 거래사례를 선정하는 일이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 사정보정의 개념, 방법, 유의사항

1. 사정보정의 개념
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화 하는 작업을 말한다.

2. 사정보정의 방법
사정보정치를 산정하는 방법에는 일정한 원칙이나 기준이 없으나 철저한 시장분석과 다수거래사례의 비교-분석을 통하여 각 사안에 따라 평가사가 전문적인 지식이나 경험을 바탕으로 개별적으로 판단하여 보정하여야 한다.

3. 사정보정시 유의사항
사정이 개입된 거래사례는 보정을 하더라도 주관이 개입될 가능성이 크고, 정확한 가액을 산정하기에 객관성이 결여되므로, 가급적이면 거래사례 선택시 대표성과 비교가능성이 없는 사례는 일차적으로 배제하여야 한다. 부득이한 경우는 거래당사자의 특별한 사정을 객관적으로 파악하여 사정보정치를 산정해야 한다.

III. 보정이 필요한 특수한 사정
1. 인접토지 소유자에 의한 매매
인접토지 소유자에 의해 해당토지를 매매하는 경우에, 매수자의 경우는 대상토지를 매입함으로 인해서 합필토지에 대한 가치형성요인이 증대되기 때문에 이러한 가치상승 효과를 기대하여 대상토지가 시가보다 높은 가격이어도 매수하려 할 것이다. 반대로 매도자는 합필토지의 가치가 기존에 대비하여 상승하게 되면 그 상승으로 인한 이익의 일부를 본인이 취하고자 할 것이므로 시세보다 높은 가격으로 매도하고자 할 것이다. 따라서 인접토지 소유자에 의한 매매거래사례는 사정보정을 통하여 매매가격을 낮추는 것이 타당할 것이다.

2. 계열사간의 거래
같은 그룹내에 속하는 계열사간의 거래에 있어서, 해당토지를 소유하고 있는 매도기업은 실제보다 비싼 가격에 매수기업에 토지를 매도함으로써 정상적인 시세차익보다도 과도한 이익을 매도기업에게 귀속시키고자 할 것이며, 매수기업은 비싼가격에 매수하는 손해를 감수하더라도 기업내 내부규율에 따라 매수에 임할 것이다. 따라서 사정이 개입되어 있을 가능성이 높으므로, 대상토지의 적정시세를 고려하여 거래가액을 보정하는 것이 타당할 것이다.

3. 매도자 혹은 매수자 간의 개인적인 사정
매매 관련자가 대상토지에 대하여 정통하지 않은 경우 시세보다 고가 혹은 저가로 거래되었을 가능성이 있다. 또한 매수자와 매도자 간에 친인척 관계 등 지인간의 거래인 경우에 조세경감 등을 목적으로 시가보다 낮게 거래가 이루어 질 수 있다. 또한, 매도자의 급한 사정등으로 인하여 단기간에 시장에 공개되어 매도가 이루어지는 경우는 시가보다 낮은 가격에 거래가 이루어 질 수 있으므로, 거래사례 수집시에 많은 양의 자료를 수집하여 정상적인 거래를 찾고, 부득이한 경우는 사정보정을 통하여 거래가격을 정상화하는 것이 타당할 것이다.

IV. 결
거래사례비교법에 의해 토지를 감정평가하는 경우에는 선정된 거래사례가 정상적인 거래인지 여부를 판정하는 것이 중요하다. 다만, 거래당사자가 아닌이상 선정된 거래사례에 사정이 개입되어있는지 여부를 판정하는데에는 한계가 있으므로, 가급적 많은 수의 거래사례자료를 수집하여 정상적인 사례를 구별해야 할 것이고, 부득이한 경우에 한하여 사정이 개입된 사례로부터 가격의 정상화하는 작업을 수행해야 할 것이다. 이처럼 복잡 다양한 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.

 

[문제 2] 공시지가기준법과 거래사례비교법을 비교 설명하시오.(20점)

I. 서
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 경제적 가치를 판정하는 대표적인 방법으로는 시장성을 근거한 비교방식, 비용성을 근거한 원가방식, 수익성을 근거한 수익방식 등 3방식이 있다. 공시지가기준법과 거래사례비교법은 이 중에서 비교방식에 해당하는 방식으로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 의의
1. 공시지가기준법
(1) 의의
공시지가 기준법이란 감칙 제2조에 의하면 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방식을 말한다.

(2) 평가절차
1) 비교표준지 선정
비교표준지란 공시지가 표준지 중에서 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어 대상토지의 감정평가 시에 비교기준으로 선정하는 표준지를 말한다. 선정시에는 본건과 용도지역-지구-구역 등 공법상 제한과 이용상황, 주변환경, 지리적으로 가까운 표준지를 선정한다.

2) 시점수정
공시지가 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수를 참작하여 토지를 평가한다. 비교표준지가 소재하는 시, 군, 구의 동일용도지역의 지가변동률을 기준으로 한다.

3) 지역요인, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 비교
비교표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 지역요인 및 개별요인에 대한 분석을 통하여 요인을 비교한다. 감정평가액이 기준가격에 도달하지 못할 경우 이러한 격차를 보완하기 위하여 실무적으로 행하는 절차로써 그 밖의 요인을 통해 감정평가의 적정성과 신뢰성을 제고한다.

2. 거래사례비교법
(1) 의의
거래사례비교법이란 감칙 제2조에 의하면, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.

(2) 평가절차
1) 거래사례 선정
감정평가결과의 정확도는 수집, 선택된 자료의 신뢰성에 달려있기 때문에, 사례수집시에 위치적 유사성, 물적 유사성, 시점수정 가능, 사정보정 가능한 사례를 선정해야 한다.

2) 사정보정
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화하는 작업을 말한다.

3) 시점수정
거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우 거래사례의 가격을 기준시점의 가격으로 정상화하는 작업으로서 토지의 경우 지가변동률, 건물의 경우 생산자물가지수, 주택의 경우는 주택가격동향지수를 적용한다.

4) 가치형성요인 비교
거래사례와 대상물건 간에 종별, 유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별, 구체화하는 작업이다. 지역요인의 비교를 먼저하고 개별요인의 비교를 하며 종합적 비교법과 평점비교법 등이 있다.

III. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 비교
1. 공통점
1) 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식
공시지가기준법과 거래사례비교법은 모두 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식에 해당한다. 공시지가기준법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 비교표준지로부터 대상물건의 가액을 산정하고, 거래사례비교법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 거래사례로부터 대상물건의 가액을 산정하기 때문에, 비교방식을 근거로 하는 점에서 공통점이 있다.

2) 시점수정의 필요성
공시지가비교법은 비교표준지의 공시지가기준일과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시적격차를 보정하기 위한 시점수정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례의 거래시점과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시점수정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.

3) 지역요인, 개별요인의 비교
공시지가 기준법은 비교표준지와 평가대상간에 위치적, 지형적, 환경적 격차가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례와 평가대상간에 가치형성요인의 차이가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.

2. 차이점
1) 사정보정 여부
공시지가기준법에서 선정한 비교표준지의 공시기준가액은 평가시에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되지 않은 정상적인 가치를 기준으로 평가하기 때문에 별도의 사정보정을 하지 않지만, 거래사례비교법에서 선정한 거래사례에는 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있을 수 있기 때문에 사정보정을 통하여 사례를 정상화 하는 작업이 필요하다.

2) 그 밖의 요인 비교치 적용 여부
표준지공시지가는 일반감정평가의 시장가격과는 달리 정당한 보상을 표상하는 적정가격으로써 시장가격과 많은 괴리가 발생한다. 이를 기준으로 하는 공시지가기준법에 의한 평가액도 기준가격과 차이가 발생할 수 있으므로, 그 밖의요인 비교를 통하여 적정한 보정이 필요하다. 그러나 거래사례비교법은 부동산시장에서 실제 형성되는 거래가격을 기준으로 하고 있기 때문에 그 밖의 요인 비교가 필요하지 않다.

3) 평가대상의 차이
공시지가기준법은 감칙 14조에 규정된 법정 평가방법으로써 토지의 감정평가시의 기준가액으로써 역할을 한다. 그러나 거래사례비교법은 토지뿐만아니라 감정평가의 대상이 되는 물건 모두에 적용할 수 있는 일반적인 평가방식으로써 공시지가기준법보다 광범위한 평가방식에 해당한다.

IV. 결
토지의 감정평가시에는 감칙 14조에 의해 공시지가기준법에 의하되, 거래사례비교법 등 다른방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 양자는 비교방식이라는 공통된 평가기준을 가지고 있는 반면에, 각자의 차이점에 의하여 주된방식, 다른 방식으로써 합리성검토자료로 사용되는바, 공통점과 차이점을 인지하고 평가에 임해야 할 것이다.

 

[문제 3] 복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용연수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법의 두 가지가 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고, 두 방법의 장, 단점과 실무상 양자를 병용해야 하는 이유를 설명하시오(20점)

I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 시장성에 근거한 비교방식, 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 대하여 규정하고 있다. 복성식평가법은 원가방식 중 하나로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 복성식평가법
1. 복성식평가법의 의의
복성식평가법이란 원가법이라고도 하며, 감칙 제 2조에 의하면 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 재조달원가
재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 재조달원가의 산출근거에 따라 직접법과 간접법으로 분류할 수 있으며, 직접법은 대상물건에서 직접 구하는 방법이고, 간접법은 대상물건이 아닌 유사한 물건으로부터 산출근거를 찾는 방법이다.

3. 감가수정
감가란 신규 또는 최유효이용 상태에서 실현되는 원가의 감소분을 의미한다. 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

III. 감가수정의 이론적 근거
1. 물리적 감가의 근거
물리적 감가는 대상물건의 물리적 상태에 따른 가치의 손실로써 감가를 발생시키는 것을 말한다. 토지의 경우는 영속성으로 인하여 감가의 대상이 되지 않지만, 건물등 지장물의 경우는 비영속성으로 인하여 시간의 경과에 따라 손실, 마모 등으로 인하여 가치가 점차 하락함으로 인하여 감가하여야 한다.

2. 기능적 감가의 근거
기능적 감가는 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 나타나는 가치의 손실이다. 부동산의 가격제원칙 중에서 내부측면의 원칙인 균형의 원칙, 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 부동산의 여러 가지 구성요소들이 균형을 이루지 못하며, 용도등이 주위환경과 시장수요와 부적합하기 때문에 기능적 감가가 발생하게 된다.

3. 경제적 감가의 근거
경제적 감가란 대상물건 자체가 아닌 외부의 부정적인 요인에 의해 발생하는 가치의 손실을 말한다. 부동산의 인문적 특성인 사회-경제-행정적 위치의 가변성과 가격제원칙중 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 경제적 위치가 변화함에 의하여 현재 부동산의 용도, 특성이 주위환경과 부적합해 짐에 의하여 경제적 감가가 발생하게 된다.

IV. 내용연수법과 관찰감가법
1. 내용연수법
(1) 의의
내용연수법은 대상물건의 내용연수를 바탕으로 감가수정을 하는 방법이다. 감정평가실무기준에 명시적으로 규정된 방법으로서 정액법, 정률법, 상환기금법 등이 있다.

(2) 장단점
내용연수법은 실무상 적용이 간편하고 객관적이라는 장점을 가진다.반면에 개별성이 있는 부동산의 실제 감가액과 괴리될 수 있다는 단점이 있다. 또한 감가의 기준을 내용연수에 의존하고 있으므로 감가액의 산정이 획일화되기 쉽고,  개별적이고 정확한 감가액의 산정이  제대로 이루어지기 어렵다는 한계가 있다.

2. 관찰감가법
(1) 의의
관찰감가법이란 감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적-경제적-기능적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 감가의 기준을 직접적으로 경과연수에 두지 않고, 대상건물의 전체 또는 구성부분별로 감가요인에 의한 감가액을 직접 관찰함으로써 감가액을 구하는 방법이다.

(2) 장단점
시장자료가 충분하게 존재하는 경우에 유용하고, 감가의 개별성이 반영되므로 현실에 부응할 뿐만아니라 기능적, 경제적 감가도 동시에 반영하므로 보다 정교하고 신뢰성 있는 가격을 도출할 수 있는 장점이 있다. 그러나 달관적인 방법으로 주관개입의 소지가 크기에 단독으로 사용하기 어려운 단점이 있다.

3. 양자를 병용해야 하는 이유
(1) 양자는 상호보완적인 관계
내용연수법은 객관적인 평가가 가능한 반면에 각 대상물건에 대한 개별성이 부족한 단점이 있지만, 관찰감가법은 반대로 개별적인 평가가 가능한 반면에 주관적인 평가인 단점이 있다. 따라서 양자는 상호보완적인 평가가 가능하기 때문에, 감가수정시에 양자를 병행하므로써 단점을 보완하고 장점을 극대화할 수 있다.

(2) 감정평가 실무기준상 근거
감정평가 실무기준에 의하면 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법 중 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 하며, 감가수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다고 규정하고 있따. 따라서, 내용연수법에 의한 감가수정이 적절하지 않다고 판단되는 경우에 관찰감각법에 의해 감가수정 등을 통해 합리성을 검토하여야 한다.

V. 결
복성식평가법은 비용성에 근거한 평가방식으로써, 정확한 감정평가액 산정을 위해서는 대상물건의 특성에 적합한 감가수정 방법을 적용해야 한다. 주된 방법으로써 내용연수법이 사용되나, 합리성이 적다고 판단되는 경우에는 다른 방식인 관찰감가법 등을 적용하여 합리성을 검토함으로써 감정평가액의 신뢰성과 정확성을 제고해야 할 것이다.

 

[문제 4] 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가 시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
건물은 감칙 15조에 의하여 감정평가시 원가법에 의해 평가하도록 규정되어 있다. 원가법에 의한 평가시에는 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 가하여 적산가액을 산정한다. 이하에서는 감가수정의 한 종류인 기능적 감가에 대하여 서술하고자 한다.

II. 치유불가능한 기능적 감가의 개념 및 사례
1. 기능적 감가의 개념
기능적 감가란 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 발생하는 가치의 손실을 의미하며, 과소개량으로 인한 결함, 부적절한 개량으로 인한 결함, 과잉개량으로 인한 결함 등의 사유로 최유효이용에 미달함으로써 발생한다.

2. 치유불가능한 기능적 감가의 개념
치유가능이란 대상물건에 어떠한 결함이 발생한 경우 그것을 치유함으로써 원상회복 할 수 있는 것을 말하며, 치유불가능이란 치유를 통해 원상회복 할 수 없는 것을 말한다. 따라서 치유불가능한 기능적 감가란, 치유가 불가능해진 대상물건의 특정 기능으로 인하여 가치가 손실되어 감가를 적용하는 것을 말한다.

3. 치유불가능한 기능적 감가의 사례
(1) 과소개량(결핍)으로 인한 결함
과소개량이란 적정수준에 비하여 부족하게 건축됨으로 인한 결함으로써, 대상물건과 유사한 인근의 사례의 경우 아파트에 승강기가 설치되어 있는 반면에, 대상물건에는 승강기의 설치가 불가하여 승강기가 없다면 사례 대비하여 기능적으로 열세이므로 감가하여야 한다.

(2) 부적절한 개량(대체)으로 인한 결함
부적절한 개량이란 적정수준에 맞지 않게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 상업용 건축물에 설치되어 있는 승강기의 용량이 너무 적어 큰 용량으로 교체해야할 필요성이 있는경우 기능적으로 부적절하므로 감가하여야 한다.

(3)  과잉개량으로 인한 결함
과잉개량으로 인한 결함이란 적정수준에 비하여 과도하게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 저층건물에 2대이상의 승강기가 설치되었거나, 건물의 사용량 대비 설비능력이 과대하게 설치된 경우 감가하여야 한다.

III. 치유불가능한 경우 기능적 감가시 고려해야할 사항
1. 과소개량으로 인한 감가시 고려사항
결핍으로 인한경우에 감가상각액 산정시 애시당초에 해당항목이 존재하지 않았으므로, 결핍된 시설물의 설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감함으로써 감가액은 산정하여야 한다.

2. 부적절한 개량으로 인한 감가시 고려사항
감가상각액 산정시에 기존시설물의 재조달원가에서 물리적 감가액을 차감한 현존물건의 잔존가액과 시설물설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감한 가치손실분을 더하여 감가상각액을 산정한다.

3. 과잉개량으로 인한 감가시 고려사항
치유불가능항목에 대한 기능적 감가산정 시 세금, 보험류, 유지비 등의 소유자비용이 누락되지 않게 해야 한다. 또한, 재조달원가로 복제원가를 사용하는 경우와 대체원가를 사용하는 경우 기능적 감가액이 상이할 수 있으나 최종적인 가치는 달라지는 것이 아니라는 점에 유의하여야 한다.

IV. 결
원가법에서 감가상각액을 산정하기 위한 방법은, 주된방식인 내용연수법이 사용되며 다른방식인 분해법에 의한 물리적, 기능적, 경제적 감가는 보조적인 수단으로써 사용되는 경우가 많으나, 사례가 충분하지 않은 경우 등에는 분해법에 의한 독립적 사용이 가능하므로 기능적 감가에 유의하여 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 5] ㅇㅇ동 1-1번지 토지에 대하여 공시지가기준법을 적용하여 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 산정된 가액이 기준가치에 도달하지 못하였다고 가정할 경우 공시지가기준법에 따라 갑이 실무적으로 보정할 수 있는 방법에 관해 설명하시오.(10점)

I. 서
토지에 대한 감정평가는 감칙 14조에 의하여 주된 방식인 공시지가기준법에 의하며 다른 방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 공시지가기준법 및 기준가치의 개념
1. 공시지가기준법의 의의
공시지가기준법이란 감칙 2조에 의하면 감정평가의 대상이 되는 토지와 가치형성요인이 같거나 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교, 그 밖의 요인 보정을 통하여 대상토지의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.

2. 공시지가기준법에서의 기준가치
기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치로서 감칙 5조에 의해 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하도록 규정되어 있다. 표준지 공시지가는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 공시한 것을 의미한다. 여기서 적정가격이란 헌법에서 보장하고 있는 재산권의 보장을 위해 정당한 보상을 표상하는 가격으로써 시장가치과는 차이가 있다. 즉 공시지가는 적정가격을 기준가치로 평가된 반면에 공시지가기준법은 시장가치를 기준가치로 하기 때문에 양자간에 차이가 발생한다.

III. 공시지가기준법에 의한 실무적 보정방법
1. 그 밖의 요인 비교치를 통한 보정
대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례로부터 격차율을 산정하여 보정함으로써 기준가치에 도달할 수 있다.

2. 그 밖의 요인 비교치 결정시 유의사항
그 밖의 요인보정치 산정에 있어 최종적인 비율의 결정은 산정된 수치를 그대로 적용하는 것이 아니라 시장상황, 대상토지의 개별적 특성 등을 참작하여 일부 가감조정하여 최종비율로 결정하는 것이 실무적인 관행이다.

[문제 1] 감정평가는 비교방식, 원가방식, 수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 논하시오.(30점)

물음 1) 각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방식을 약술하시오.(15점)

물음 2) 3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가액을 조정하는 방업과 시산가액 조정시 유의사항을 기술하시오.(15점)

I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 시장성에 근거한 비교방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 의하여 평가할 것을 규정하고 있다. 이하에서는 3방식의 이론적 근거, 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 3방식의 이론적 근거 및 토지평가방법
1. 비교방식
(1) 의의
비교방식이란 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 등 보정을 통하여 대상물건의 비준가액을 산정하는 방식을 말한다.

(2) 이론적 근거
비교방식은 사례로부터 대상물건의 가치를 산정하는 방식이기 때문에 대체의 원칙을 기반으로 하며, 시장에서의 수요와 공급에 의한 거래가격을 기반으로 하기 때문에 시장성을 근거로 하는 평가방법이다.

(3) 토지의 평가방법
감칙 14조에 의해 토지의 평가시에 원칙적으로 비교방식 중 하나인 공시지가기준법에 의해 평가한다. 대상부동산과 용도지역, 이용상황, 주변환경, 지역특성 등이 유사한 표준지로부터 시점수정, 지역요인비교, 개별요인 ㅂ교, 그밖의 요인 비교를 통하여 공시지가기준가액을 산정한다.

2. 원가방식
(1) 의의
원가방식이란 대상물건의 재조달원가로부터 감가수정을 적용하여 대상물건의 가액을 산정하는 평가방식을 말한다. 원가법과 적산법 등이 사용된다.

(2) 이론적 근거
매도자는 대상물건의 취득에 소요된 비용 이하로는 팔려고 하지 않을 것이고, 매수자는 동일한 효용을 주는 유사물건의 가액 이상 지불하지 않을 것이므로 가격제원칙 중에 대체의 원칙을 기반으로 하는 평가이다. 또한 대상물건에 어느 저옫 비용이 투입되었는가 하는 비용성을 근거로 한다.

(3) 토지의 평가방법
간척지, 간석지 등 토지를 조성하는 데에 비용이 투입된 토지의 가액을 평가하는 경우에는 비용성에 근거한 조성원가법이 주로 사용된다.

3. 수익방식
(1) 의의
수익방식이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 현금흐름으로부터 환원이율 혹은 할인율로 환원 혹은 할인함으로써 수익가액을 산정하는 방식을 말한다.

(2) 이론적 근거
수익방식은 장래의 이익을 예상하여야 하기 때문에 가격제원칙 중에서 예측의 원칙을 기반으로 하는 평가방식이다. 또한, 대상물건에서 향후 어느정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.

(3) 토지의 평가방식
나지상태의 토지 평가시에는 대상토지의 최유효이용을 상정하여 향후 발생될 것으로 예상되는 순수익을 시장의 환원이율로 환원하여 수익가액을 산정한다. 지장물이 존재하는 토지의 경우는 전체부동산의 순수익에서 건물등에 귀속되는 순수익을 차감한 후에 토지환원이율로 환원하여 토지의 수익가액을 산정한다.

III. 시산가액 조정 및 유의사항
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종평가금액을 산정하기 위하여 각 평가방법에 의해 산정된 대상물건의 가액을 의미한다. 시산가액 조정이란 각 방식에 의해 산정된 시산가액을 비교-분석하여 유사점과 차이점을 찾아내어 통일되고 일관된 가액을 도출하는 과정이라 할 수 있다.

2. 시산가액 조정시 유의사항
(1) 시산가액 조정의 의미 이해
시산가액 조정이 단순히 기계적으로 산술평균하거나 작위적으로 차이를 없애는 것이 아니라, 각 평가방식에 의한 시산가액들로부터 평가방식의 특성과 대상물건의 특성을 분석하여 가장 합리적이고 최선의 정확한 가액을 산출하는 과정임을 유의하여야 한다.

(2) 시산가액 조정의 객관성 확보
각 평가방식에 의한 시산가액으로부터 조정을 통해 최종평가액을 산정하는 과정에서 평가사의 주관이 개입될 우려가 있기 때문에 시산가액 조정에 있어서 반드시 객관적 자료를 확보하고, 논리적으로 타당한 조정사유를 보고서에 명시하여야 할 것이다.

(3) 감정평가 실무기준 및 관련법규 준수
감정평가 실무기준, 감정평가에 관한 규칙 등에서 대상물건의 종류에 따라 평가방식을 규정하고 있기 때문에, 기본적으로 법규에 따라 평가에 임해야 하며,  해당  평가방식이 합리성이 결여되었다고 판단되는 경우에 한해서만 시산가액의 조정을 할 수 있음에 유의하여야 한다.

IV. 시산가액 조정방법
1. 가중평균에 의한 방법
각 평가방식에 의한 시산가액에 대상물건의 특성, 평가목적, 조건 등 전반적으로 참작하여 가중치를 부여한 후 산술평균값을 산정하는 방식이다. 수치적으로 접근하기 때문에 객관성이 확보되나, 가중치 부여시 주관이 개입될 우려가 있다.

2. 종합적 판단에 의한 방법
수리적인 계산없이 각 평가방법에 의한 시산가액들을 종합적으로 비교-검토하여 최종적인 감정평가액을 산정하는 방식이다. 시산가액 조정의 취지와 가장 적합한 방식에 해당하나 주관개입가능성이 가장크다.

3. 최적정 평가방법에 의한 방식
각 평가방식 중에서 대상물건의 특성을 고려하였을 때 대상물건의 가치를 나타내는 것에 가장 적합하고 정확하다고 판단되는 방식을 찾고, 해당 평가방식에 의한 시산가액으로 최종감정평가액을 산정하는 방식이다.

4. 통계적 분석방법
시산가액들로부터 하나의 최종평가액을 산정해내는 것이 아니라 확률통계기법을 적용함으로써, 일정한 범위로써 대상물건의 최종평가액을 산정하는 방식을 말한다.

V. 결
부동산의 가격을 평가함에 있어 시장성, 비용성, 수익성 등 가격의 3면성을 기반으로 하는 전통적인 3방식에 의해 주로 평가가 이루어진다. 그러나 부동산시장의 불완전성으로 인하여 각 방식에 의한 시산가액이 다르게 존재하며, 시산가액 조정에 관한 명확한 규정이 없는바, 시산가액 조정시 객관성과 정당성을 확인하고, 최종평가액의 논리성과 합리성을 확보하여야 할 것이다.

[문제 2] 시산가액 조정에 관한 다음 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 시산가액 조정의 법적 근거에 관하여 설명하시오.(5점)

물음 2) 시산가액 조정과정에서 도출된 감정평가액을 표시하는 이론적 방법에 관하여 설명하시오.(10점)

I. 서
감칙 제 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식, 시장성에 근거한 비교방식 등 3방식에 의해 평가할 것을 규정하고 있다. 그러나 각 방식에 의한 시산가액들이 일치하지 않는 경우의 최종감정평가액 산정방식에 대해 명확히 규정되어 있지 않은바, 이하에서는 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 시산가액 조정의 의의 및 근거
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종감정평가액을 산정하기 위하여 각각의 평가방법에 의해 산정된 감정평가액을 말하며, 시산가액의 조정이란 각 평가방법에 의해 산정된 시산가액들로부터 평가방법의 특성과 대상물건의 특성 등을 고려하여 비교-분석을 통해 최종적인 감정평가액을 산정하는 것을 의미한다.

2. 시산가액 조정의 근거
(1) 시산가액 조정과 관련된 규정
감정평가 실무기준에 의하면 어느하나의 감정평가방법에 의해 산정된 시산가액이 합리성이 없다고 인정되는 경우, 주된 방식 및 다른 방식에 의해 산정된 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 3면등가의 한계
마살의 3면등가성에 의하면 완전경쟁시장하에서 수익성, 비용성, 시장성 등 3방식에 의한 평가액은 항상 일치한다고 하고 있으나, 부동산시장의 경우 일반재화시장과는 달리 부동산 고유의 특성으로 인하여 불완전경쟁시장을 형성하고 있기 때문에 각 방식에 의한 평가액은 일치하지 않을 수 있다. 따라서 최종감정가액을 산정하기 위해서는 시산가액의 조정 절차가 필요하다.

(3) 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계
각 평가방식은 비용성, 수익성, 시장성 등 서로 다른 사고를 기초로 하고 있으며, 경우에 따라서는 특정방식의 적용이 부적합하거나 곤란한 경우가 생기며, 주관이 많이 개입될 수 있기 때문에, 시산가액 조정을 통하여 평가결과가 편중되지 않고 신뢰성을 확보하도록 할 필요가 있다.

III. 감정평가액을 표시하는 이론적 방법
1. 점추정
(1) 의의
점추정이란 최종평가액의 결정시 성립될 가능성이 가장 큰 특정 금액으로서 표시하는 것을 의미하며, 국내의 경우 대다수의 평가보고서에서 평가액을 표시하는 방법으로 사용된다.

(2) 적용사례
부동산 과세, 강제수용에 대한 보상평가, 자산 매입  또는 매각 평가 등은 평가목적상 의뢰인이 특정한 평가액을 요구하기 때문에 점추정의 평가액이 표시된다.

2. 구간추정
(1) 의의
구간추정이란 최종평가액을 결정시 평가액의 상한가액과 하한가액을 제시하여 구간으로서 표시하는 것을 의미한다. 평가액의 범위가 지나치게 광범위할 경우에는 의미없는 평가가 될 수 있으며, 범위가 좁을 수록 정확도는 올라가나 위험성도 상승하게 된다.

(2) 구간추정 적용사례
일반적인 감정평가보고서보다는 특정개발안에 대한 투자성을 평가시에 가능한 리스크를 반영하여 투자안이 성공했을 경우의 가액과, 실패시의 하한값을 제시함으로서 투자자가 의사결정을 하는데 도움을 주는 평가에 사용한다.

IV. 결
부동산 시장의 불완전성, 각 평가방식의 한계 등으로 인하여 시산가액은 일치하지 않을 수 있으며, 대부분의 감정평가에 있어서 점추정치의 평가액을 의뢰인이 요구하나, 각 평가방식의 특성과 목적을 고려하여 적정하게 시산가액을 조정하여 최종평가액을 산정해야 할 것이다.

 

[문제 3] 감정평가 실무기준상 감정평가의 절차를 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 것을 말한다. 경제적 가치의 판정은 감정평가관계법규 및 실무기준 등에서 법적으로 규정되어 있기 때문에 평가에 유의하여야 한다. 이하에서는 감정평가 절차에 대하여 서술하고자 한다.

II. 감정평가 절차의 의의 및 관련규정
1. 감정평가 절차의 의의
감정평가업무는 수많은 평가사들에 의하여 수행되어 왔고, 평가결과가 체계적으로 분류되어 설정된 일련의 단계가 감정평가 절차이다.

2. 감정평가 절차 관련 규정
감정평가에 관한 규칙 제 8조 및 실무기준에서는 감정평가 절차에 대해서 규정하고 있으며, 감정평가법인등은 감정평가시에 순서에 따라 평가하여야 하며, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요시에 한하여 순서를 조정하여 평가할 수 있다.

III. 감정평가 절차
1. 기본적 사항의 확정
평가에 있어서 기초가 되는 제반사항을 확정하는 단계로써 의뢰자와 협의하여 확정한다. 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준가치, 감정평가조건, 기준시점, 자문등 여부, 수수료 및 실비에 대한 사항에 대하여 협의한다.

2. 처리계획 수립
확정된 기본적 사항을 바탕으로하여 대상물건의 확인부터 최종적인 감정평가액의 결정까지 일련의 평과과정에 대한 처리계획을 수립하는 단계이다.

3. 대상물건의 확인
사전조사를 통하여 대상물건의 공부를 확인하여 물리적 사항, 권리관계 등을 확인하며 각종 구비서류등을 준비한다. 이후에 실지조사를 통하여 대상물건의 현장답사를 통하여 현재 이용상황 등을 확인한다.

4. 자료 수집 및 정리
자료의 수집이란 대상물건의 분석에 필요한 물적사항, 권리관계 등 확인자료와 지역요인, 개별요인 분석을 위해 필요한 요인자료, 거리사례 분석등을 위해 필요한 사례자료 등을 수집 정리하는 것을 말한다.

5. 자료의 검토 및 가치형성요인 분석
자료의 검토를 수집한 자료에 대해서 신빙성, 신뢰성, 자료의 충실성 등을 확인하여 평가에 활용할 수 있는지 검토한는 것이며, 선별된 자료를 통하여 일반요인, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 분석하는 단계이다.

6. 감정평가방식의 선정 및 적용
대상물건의 특성이나 감정평가 목적 등에 적합한 감정평가방식을 선정하고, 가치형성요인 분석자료를 토대로 해당 평가방식에 의한 시산가액을 산정한다.

7. 감정평가액의 결정 및 표시
각 평가방식에 의한 시산가액들을 비교-분석하여 합리적으로 대상물건의 최종감정평가액을 결정하고 평가서에 그 가액을 표시한다.

IV. 결
감정평가절차는 기본적사항의 확정에서부터 감정평가액의 결정까지의 일련의 과정을 의미한다. 관련규정에 의하여 정해진 순서대로 평가에 임해야 하나, 합리적, 능률적 평가를 위해 필요시에 한해 순서를 변경하여 평가를 수행해야 할 것이다.

 

 

[문제 4] 감정평가에 필요한 자료의 종류와 자료의 필요성 및 정리에 유의하여야 할 사항을 설명하시오(10점)

I. 서
감칙 제 8조에 감정평가의 절차중 하나로써 자료의 수집 및 정리가 규정되어 있으며,  자료수집은 평가에 있어서 매우 중요한 과정중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 감정평가시 자료수집의 의의 및 필요성
1. 자료수집의 의의
자료의 수집 및 정리는 대상부동산의 물적사항, 권리관계, 이용상황, 가격평가를 위해 필요한 자료를 수집하고 정리하는 단계를 말한다.

2. 자료수집의 필요성
평가 결과의 합리성, 논리성을 부여하는 중요한 기초자료가 되기 때문에 자료수집시에 풍부하고 질서 있게 수집-정리하고 후일의 증빙자료 및 다른 평가에 활용하기 위해 평소에 잘 수집하고 관리해 두어야 한다.

III. 감정평가 자료 수집의 종류 및 유의사항
1. 확인자료
(1) 의의 및 종류
대상물건의 물적 확인 및 권리상태를 확인하기 위하여 필요한 자료로써 등기부등본, 건축물관리대장, 설계도면 등이 있다.

(2) 수집시 유의사항
확인자료를 정리할 때에는 물리적인 자료와 법적인 자료를 나누어서 정리하고, 구분하는 것이 업무 효율성 측면에서 유리하다.

2. 요인자료
(1) 의의 및 종류
가치형성요인의 분석에 필요한 일반적요인, 지역적 요인, 개별적 요인 분석에 필요한 자료이다. ① 일반적 요인에 필요한 자료는 각종 통계, 경제지표, 경제성장률 등이 있다. ② 지역적 요인에 필요한 자료는 주택지도, 시가지도, 도시계획도 등이 있다. ③ 개별적 요인에 필요한 자료는 지질조사자료, 도로배치도 등이 있다.

(2) 자료 수집시 유의사항
일반적 요인, 지역적 요인 자료는 동태적이기 때문에 조직적, 계획적으로 광범위하게 수집해야 하며 용도지역별로 분류해야 한다.  개별적 요인 자료는 부동산의 개별적 특성을 명확히 파악하고 개별적 요인의 비교를 정확히 할 수 있도록 사정보정, 시점수정, 지역-개별요인 비교가 가능한 것으로 분류하여야 한다.

3. 사례자료
(1) 의의 및 종류
사례자료란 감정평가 3방식의 적용을 통해 최종적으로 수치화 할 수 있게 하는 중요한 자료로써 매매사례, 임대사례, 건설사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.

(2)  자료 수집시 유의사항
사례자료는 평가방식의 적용에 직접 활용되는 것으로 최근의 사례인지, 사정보정 및 시점수정은 가능한지, 물적 유사성과 위치적 유사성이 인정될 수 있는 것인지 등을 확인해야 한다.

 

[문제 5] 기준시점의 필요성에 대하여 약술하시오(10점)

I. 서
감칙 8조에 의한 감정평가의 절차 중에서 가장 먼저 해야할 사항은 기본적 사항을 확정하는 것이다. 확정해야하는 기본적사항 중에서도 가장 중요한 것은 기준시점을 확정하는 것이다. 이하에서는 기준시점의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 기준시점 의의 및 종류
1. 기준시점 의의
기준시점이란 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜를 의미한다. 감칙 제9조 제2항에 의하면 기준시점의 원칙은 가격조사완료일이나, 기준시점을 미리 정하고 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에는 예외적으로 다른 날짜가 가능하다.

2. 기준시점 종류
(1) 가격조사완료일
실무상 대상물건의 가격을 가장 정확하게 파악할 수 있는 시점이 바로 물건의 가격조사완료일자라고 할 수 있으므로 특별한 사유가 없는 한 이것이 원칙적인 기준시점이 된다.

(2) 과거의 특정일
소급평가의 경우에는 과거의 특정일이 기준시점으로 된다. 예를들어 쟁송사건에 계쟁된 물건의 평가나 중앙토지수용위원회에 이의신청된 물건을 평가함에 있어서 쟁송원인의 야기일자나 지방토지수용위원회 재결 당시의 가격을 기준시점으로 한다.

(3) 미래의 특정일
기한부 평가의 경우에는 미래의 특정일이 기준시점이 된다. 미래의 특정일에 있어서 대상물건에 대한 투자수익성을 파악을 위한 필요에 따라 평가의뢰인과 용역계약이 있는 경우 등에 예외적으로 있을 수 있다. 그러나 물건의 가격조사가 불가능한 지나치게 먼 장래의 특정일이나 가격변동률이 급변하는 시기에서의 어느 장래의 특정일은 기준시점으로 삼아서는 안된다.

III. 기준시점의 필요성
1. 가격의 본질
부동산가격은 장래이익의 현재가치이며, 장기적인 배려하에 형성되므로 기준시점을 확정하여야 한다. 즉, 부동산은 장래 기대되는 모든 이익에 대한 특정시점의 현재가치에의 반영이라 할 수 있다.

2. 변동의 원칙
부동산의 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특징은 가치형성요인을 변동시키고 이로 인해 부동산가격도 항상 변동의 과정에 있게 된다. 따라서 부동산 가격은 그 가격결정의 기준이 되는 날에만 타당한 것이 되므로 기준시점의 확정이 중요하다.

3. 책임소재의 명확화
기준시점은 평가사의 책임소재를 명확히 하기 위해 필요하다. 즉, 기준시점에 있어서 감정평가액에 잘못이 없었다는 것을 입증하는 것이다.

 

[문제 1] 부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다.(20점)

물음 1) 부동산의 갑정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오(5점)

물음 2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오(15점)

 

[문제 2] 해당 토지의 용적률은 50%이나 주변 토지의 용적률은 100%이다. A법인이 용적률을 100%를 조건으로 하는 감정평가를 의뢰하였다. 조건부평가에 관해 설명하고 본건의 평가 가능 여부를 검토하시오.(10점)

 

[문제 3] 시장분석과 시장성분석을 비교하여 설명하시오. (10점)

 

[문제 4] 부동산분석의 체계가 어떻게 구성되어 있는지에 대하여 설명하고 각 각의 분석의 대하여 구체적으로 설명하시오.(20점)

 

[문제 5] 감정평가서의 정확성을 점검하고 부실감정평가 등의 도덕적 위험을 예방하기 위하여 평가검토(Appraisal Review)가 필요할 수 있다. 평가검토에 대해 설명하시오(10점).

 

[문제 6] ‘감정평가에 관한 규칙’에는 현황기준 원칙과 그 예외를 규정하고 있다. 예외 규정의 내용을 설명하고, 사례를 3개 제시하시오.(10점)