[문제 1] 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가 시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며, 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(20점)
I. 서
거래사례비교법이란 감정평가 3방식 중에서 시장성에 기초한 비교방식에 해당한다. 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 분석 등의 보정을 통하여 대상물건의 가액을 평가하기 때문에, 무엇보다 중요한 것은 정상적인 거래사례를 선정하는 일이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 사정보정의 개념, 방법, 유의사항
1. 사정보정의 개념
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화 하는 작업을 말한다.
2. 사정보정의 방법
사정보정치를 산정하는 방법에는 일정한 원칙이나 기준이 없으나 철저한 시장분석과 다수거래사례의 비교-분석을 통하여 각 사안에 따라 평가사가 전문적인 지식이나 경험을 바탕으로 개별적으로 판단하여 보정하여야 한다.
3. 사정보정시 유의사항
사정이 개입된 거래사례는 보정을 하더라도 주관이 개입될 가능성이 크고, 정확한 가액을 산정하기에 객관성이 결여되므로, 가급적이면 거래사례 선택시 대표성과 비교가능성이 없는 사례는 일차적으로 배제하여야 한다. 부득이한 경우는 거래당사자의 특별한 사정을 객관적으로 파악하여 사정보정치를 산정해야 한다.
III. 보정이 필요한 특수한 사정
1. 인접토지 소유자에 의한 매매
인접토지 소유자에 의해 해당토지를 매매하는 경우에, 매수자의 경우는 대상토지를 매입함으로 인해서 합필토지에 대한 가치형성요인이 증대되기 때문에 이러한 가치상승 효과를 기대하여 대상토지가 시가보다 높은 가격이어도 매수하려 할 것이다. 반대로 매도자는 합필토지의 가치가 기존에 대비하여 상승하게 되면 그 상승으로 인한 이익의 일부를 본인이 취하고자 할 것이므로 시세보다 높은 가격으로 매도하고자 할 것이다. 따라서 인접토지 소유자에 의한 매매거래사례는 사정보정을 통하여 매매가격을 낮추는 것이 타당할 것이다.
2. 계열사간의 거래
같은 그룹내에 속하는 계열사간의 거래에 있어서, 해당토지를 소유하고 있는 매도기업은 실제보다 비싼 가격에 매수기업에 토지를 매도함으로써 정상적인 시세차익보다도 과도한 이익을 매도기업에게 귀속시키고자 할 것이며, 매수기업은 비싼가격에 매수하는 손해를 감수하더라도 기업내 내부규율에 따라 매수에 임할 것이다. 따라서 사정이 개입되어 있을 가능성이 높으므로, 대상토지의 적정시세를 고려하여 거래가액을 보정하는 것이 타당할 것이다.
3. 매도자 혹은 매수자 간의 개인적인 사정
매매 관련자가 대상토지에 대하여 정통하지 않은 경우 시세보다 고가 혹은 저가로 거래되었을 가능성이 있다. 또한 매수자와 매도자 간에 친인척 관계 등 지인간의 거래인 경우에 조세경감 등을 목적으로 시가보다 낮게 거래가 이루어 질 수 있다. 또한, 매도자의 급한 사정등으로 인하여 단기간에 시장에 공개되어 매도가 이루어지는 경우는 시가보다 낮은 가격에 거래가 이루어 질 수 있으므로, 거래사례 수집시에 많은 양의 자료를 수집하여 정상적인 거래를 찾고, 부득이한 경우는 사정보정을 통하여 거래가격을 정상화하는 것이 타당할 것이다.
IV. 결
거래사례비교법에 의해 토지를 감정평가하는 경우에는 선정된 거래사례가 정상적인 거래인지 여부를 판정하는 것이 중요하다. 다만, 거래당사자가 아닌이상 선정된 거래사례에 사정이 개입되어있는지 여부를 판정하는데에는 한계가 있으므로, 가급적 많은 수의 거래사례자료를 수집하여 정상적인 사례를 구별해야 할 것이고, 부득이한 경우에 한하여 사정이 개입된 사례로부터 가격의 정상화하는 작업을 수행해야 할 것이다. 이처럼 복잡 다양한 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.
[문제 2] 공시지가기준법과 거래사례비교법을 비교 설명하시오.(20점)
I. 서
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 경제적 가치를 판정하는 대표적인 방법으로는 시장성을 근거한 비교방식, 비용성을 근거한 원가방식, 수익성을 근거한 수익방식 등 3방식이 있다. 공시지가기준법과 거래사례비교법은 이 중에서 비교방식에 해당하는 방식으로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 의의
1. 공시지가기준법
(1) 의의
공시지가 기준법이란 감칙 제2조에 의하면 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방식을 말한다.
(2) 평가절차
1) 비교표준지 선정
비교표준지란 공시지가 표준지 중에서 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어 대상토지의 감정평가 시에 비교기준으로 선정하는 표준지를 말한다. 선정시에는 본건과 용도지역-지구-구역 등 공법상 제한과 이용상황, 주변환경, 지리적으로 가까운 표준지를 선정한다.
2) 시점수정
공시지가 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수를 참작하여 토지를 평가한다. 비교표준지가 소재하는 시, 군, 구의 동일용도지역의 지가변동률을 기준으로 한다.
3) 지역요인, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 비교
비교표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 지역요인 및 개별요인에 대한 분석을 통하여 요인을 비교한다. 감정평가액이 기준가격에 도달하지 못할 경우 이러한 격차를 보완하기 위하여 실무적으로 행하는 절차로써 그 밖의 요인을 통해 감정평가의 적정성과 신뢰성을 제고한다.
2. 거래사례비교법
(1) 의의
거래사례비교법이란 감칙 제2조에 의하면, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.
(2) 평가절차
1) 거래사례 선정
감정평가결과의 정확도는 수집, 선택된 자료의 신뢰성에 달려있기 때문에, 사례수집시에 위치적 유사성, 물적 유사성, 시점수정 가능, 사정보정 가능한 사례를 선정해야 한다.
2) 사정보정
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화하는 작업을 말한다.
3) 시점수정
거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우 거래사례의 가격을 기준시점의 가격으로 정상화하는 작업으로서 토지의 경우 지가변동률, 건물의 경우 생산자물가지수, 주택의 경우는 주택가격동향지수를 적용한다.
4) 가치형성요인 비교
거래사례와 대상물건 간에 종별, 유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별, 구체화하는 작업이다. 지역요인의 비교를 먼저하고 개별요인의 비교를 하며 종합적 비교법과 평점비교법 등이 있다.
III. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 비교
1. 공통점
1) 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식
공시지가기준법과 거래사례비교법은 모두 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식에 해당한다. 공시지가기준법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 비교표준지로부터 대상물건의 가액을 산정하고, 거래사례비교법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 거래사례로부터 대상물건의 가액을 산정하기 때문에, 비교방식을 근거로 하는 점에서 공통점이 있다.
2) 시점수정의 필요성
공시지가비교법은 비교표준지의 공시지가기준일과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시적격차를 보정하기 위한 시점수정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례의 거래시점과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시점수정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.
3) 지역요인, 개별요인의 비교
공시지가 기준법은 비교표준지와 평가대상간에 위치적, 지형적, 환경적 격차가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례와 평가대상간에 가치형성요인의 차이가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.
2. 차이점
1) 사정보정 여부
공시지가기준법에서 선정한 비교표준지의 공시기준가액은 평가시에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되지 않은 정상적인 가치를 기준으로 평가하기 때문에 별도의 사정보정을 하지 않지만, 거래사례비교법에서 선정한 거래사례에는 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있을 수 있기 때문에 사정보정을 통하여 사례를 정상화 하는 작업이 필요하다.
2) 그 밖의 요인 비교치 적용 여부
표준지공시지가는 일반감정평가의 시장가격과는 달리 정당한 보상을 표상하는 적정가격으로써 시장가격과 많은 괴리가 발생한다. 이를 기준으로 하는 공시지가기준법에 의한 평가액도 기준가격과 차이가 발생할 수 있으므로, 그 밖의요인 비교를 통하여 적정한 보정이 필요하다. 그러나 거래사례비교법은 부동산시장에서 실제 형성되는 거래가격을 기준으로 하고 있기 때문에 그 밖의 요인 비교가 필요하지 않다.
3) 평가대상의 차이
공시지가기준법은 감칙 14조에 규정된 법정 평가방법으로써 토지의 감정평가시의 기준가액으로써 역할을 한다. 그러나 거래사례비교법은 토지뿐만아니라 감정평가의 대상이 되는 물건 모두에 적용할 수 있는 일반적인 평가방식으로써 공시지가기준법보다 광범위한 평가방식에 해당한다.
IV. 결
토지의 감정평가시에는 감칙 14조에 의해 공시지가기준법에 의하되, 거래사례비교법 등 다른방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 양자는 비교방식이라는 공통된 평가기준을 가지고 있는 반면에, 각자의 차이점에 의하여 주된방식, 다른 방식으로써 합리성검토자료로 사용되는바, 공통점과 차이점을 인지하고 평가에 임해야 할 것이다.
[문제 3] 복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용연수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법의 두 가지가 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고, 두 방법의 장, 단점과 실무상 양자를 병용해야 하는 이유를 설명하시오(20점)
I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 시장성에 근거한 비교방식, 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 대하여 규정하고 있다. 복성식평가법은 원가방식 중 하나로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 복성식평가법
1. 복성식평가법의 의의
복성식평가법이란 원가법이라고도 하며, 감칙 제 2조에 의하면 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 재조달원가
재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 재조달원가의 산출근거에 따라 직접법과 간접법으로 분류할 수 있으며, 직접법은 대상물건에서 직접 구하는 방법이고, 간접법은 대상물건이 아닌 유사한 물건으로부터 산출근거를 찾는 방법이다.
3. 감가수정
감가란 신규 또는 최유효이용 상태에서 실현되는 원가의 감소분을 의미한다. 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
III. 감가수정의 이론적 근거
1. 물리적 감가의 근거
물리적 감가는 대상물건의 물리적 상태에 따른 가치의 손실로써 감가를 발생시키는 것을 말한다. 토지의 경우는 영속성으로 인하여 감가의 대상이 되지 않지만, 건물등 지장물의 경우는 비영속성으로 인하여 시간의 경과에 따라 손실, 마모 등으로 인하여 가치가 점차 하락함으로 인하여 감가하여야 한다.
2. 기능적 감가의 근거
기능적 감가는 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 나타나는 가치의 손실이다. 부동산의 가격제원칙 중에서 내부측면의 원칙인 균형의 원칙, 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 부동산의 여러 가지 구성요소들이 균형을 이루지 못하며, 용도등이 주위환경과 시장수요와 부적합하기 때문에 기능적 감가가 발생하게 된다.
3. 경제적 감가의 근거
경제적 감가란 대상물건 자체가 아닌 외부의 부정적인 요인에 의해 발생하는 가치의 손실을 말한다. 부동산의 인문적 특성인 사회-경제-행정적 위치의 가변성과 가격제원칙중 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 경제적 위치가 변화함에 의하여 현재 부동산의 용도, 특성이 주위환경과 부적합해 짐에 의하여 경제적 감가가 발생하게 된다.
IV. 내용연수법과 관찰감가법
1. 내용연수법
(1) 의의
내용연수법은 대상물건의 내용연수를 바탕으로 감가수정을 하는 방법이다. 감정평가실무기준에 명시적으로 규정된 방법으로서 정액법, 정률법, 상환기금법 등이 있다.
(2) 장단점
내용연수법은 실무상 적용이 간편하고 객관적이라는 장점을 가진다.반면에 개별성이 있는 부동산의 실제 감가액과 괴리될 수 있다는 단점이 있다. 또한 감가의 기준을 내용연수에 의존하고 있으므로 감가액의 산정이 획일화되기 쉽고, 개별적이고 정확한 감가액의 산정이 제대로 이루어지기 어렵다는 한계가 있다.
2. 관찰감가법
(1) 의의
관찰감가법이란 감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적-경제적-기능적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 감가의 기준을 직접적으로 경과연수에 두지 않고, 대상건물의 전체 또는 구성부분별로 감가요인에 의한 감가액을 직접 관찰함으로써 감가액을 구하는 방법이다.
(2) 장단점
시장자료가 충분하게 존재하는 경우에 유용하고, 감가의 개별성이 반영되므로 현실에 부응할 뿐만아니라 기능적, 경제적 감가도 동시에 반영하므로 보다 정교하고 신뢰성 있는 가격을 도출할 수 있는 장점이 있다. 그러나 달관적인 방법으로 주관개입의 소지가 크기에 단독으로 사용하기 어려운 단점이 있다.
3. 양자를 병용해야 하는 이유
(1) 양자는 상호보완적인 관계
내용연수법은 객관적인 평가가 가능한 반면에 각 대상물건에 대한 개별성이 부족한 단점이 있지만, 관찰감가법은 반대로 개별적인 평가가 가능한 반면에 주관적인 평가인 단점이 있다. 따라서 양자는 상호보완적인 평가가 가능하기 때문에, 감가수정시에 양자를 병행하므로써 단점을 보완하고 장점을 극대화할 수 있다.
(2) 감정평가 실무기준상 근거
감정평가 실무기준에 의하면 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법 중 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 하며, 감가수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다고 규정하고 있따. 따라서, 내용연수법에 의한 감가수정이 적절하지 않다고 판단되는 경우에 관찰감각법에 의해 감가수정 등을 통해 합리성을 검토하여야 한다.
V. 결
복성식평가법은 비용성에 근거한 평가방식으로써, 정확한 감정평가액 산정을 위해서는 대상물건의 특성에 적합한 감가수정 방법을 적용해야 한다. 주된 방법으로써 내용연수법이 사용되나, 합리성이 적다고 판단되는 경우에는 다른 방식인 관찰감가법 등을 적용하여 합리성을 검토함으로써 감정평가액의 신뢰성과 정확성을 제고해야 할 것이다.
[문제 4] 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가 시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10점)
I. 서
건물은 감칙 15조에 의하여 감정평가시 원가법에 의해 평가하도록 규정되어 있다. 원가법에 의한 평가시에는 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 가하여 적산가액을 산정한다. 이하에서는 감가수정의 한 종류인 기능적 감가에 대하여 서술하고자 한다.
II. 치유불가능한 기능적 감가의 개념 및 사례
1. 기능적 감가의 개념
기능적 감가란 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 발생하는 가치의 손실을 의미하며, 과소개량으로 인한 결함, 부적절한 개량으로 인한 결함, 과잉개량으로 인한 결함 등의 사유로 최유효이용에 미달함으로써 발생한다.
2. 치유불가능한 기능적 감가의 개념
치유가능이란 대상물건에 어떠한 결함이 발생한 경우 그것을 치유함으로써 원상회복 할 수 있는 것을 말하며, 치유불가능이란 치유를 통해 원상회복 할 수 없는 것을 말한다. 따라서 치유불가능한 기능적 감가란, 치유가 불가능해진 대상물건의 특정 기능으로 인하여 가치가 손실되어 감가를 적용하는 것을 말한다.
3. 치유불가능한 기능적 감가의 사례
(1) 과소개량(결핍)으로 인한 결함
과소개량이란 적정수준에 비하여 부족하게 건축됨으로 인한 결함으로써, 대상물건과 유사한 인근의 사례의 경우 아파트에 승강기가 설치되어 있는 반면에, 대상물건에는 승강기의 설치가 불가하여 승강기가 없다면 사례 대비하여 기능적으로 열세이므로 감가하여야 한다.
(2) 부적절한 개량(대체)으로 인한 결함
부적절한 개량이란 적정수준에 맞지 않게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 상업용 건축물에 설치되어 있는 승강기의 용량이 너무 적어 큰 용량으로 교체해야할 필요성이 있는경우 기능적으로 부적절하므로 감가하여야 한다.
(3) 과잉개량으로 인한 결함
과잉개량으로 인한 결함이란 적정수준에 비하여 과도하게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 저층건물에 2대이상의 승강기가 설치되었거나, 건물의 사용량 대비 설비능력이 과대하게 설치된 경우 감가하여야 한다.
III. 치유불가능한 경우 기능적 감가시 고려해야할 사항
1. 과소개량으로 인한 감가시 고려사항
결핍으로 인한경우에 감가상각액 산정시 애시당초에 해당항목이 존재하지 않았으므로, 결핍된 시설물의 설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감함으로써 감가액은 산정하여야 한다.
2. 부적절한 개량으로 인한 감가시 고려사항
감가상각액 산정시에 기존시설물의 재조달원가에서 물리적 감가액을 차감한 현존물건의 잔존가액과 시설물설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감한 가치손실분을 더하여 감가상각액을 산정한다.
3. 과잉개량으로 인한 감가시 고려사항
치유불가능항목에 대한 기능적 감가산정 시 세금, 보험류, 유지비 등의 소유자비용이 누락되지 않게 해야 한다. 또한, 재조달원가로 복제원가를 사용하는 경우와 대체원가를 사용하는 경우 기능적 감가액이 상이할 수 있으나 최종적인 가치는 달라지는 것이 아니라는 점에 유의하여야 한다.
IV. 결
원가법에서 감가상각액을 산정하기 위한 방법은, 주된방식인 내용연수법이 사용되며 다른방식인 분해법에 의한 물리적, 기능적, 경제적 감가는 보조적인 수단으로써 사용되는 경우가 많으나, 사례가 충분하지 않은 경우 등에는 분해법에 의한 독립적 사용이 가능하므로 기능적 감가에 유의하여 평가에 임해야 할 것이다.
[문제 5] ㅇㅇ동 1-1번지 토지에 대하여 공시지가기준법을 적용하여 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 산정된 가액이 기준가치에 도달하지 못하였다고 가정할 경우 공시지가기준법에 따라 갑이 실무적으로 보정할 수 있는 방법에 관해 설명하시오.(10점)
I. 서
토지에 대한 감정평가는 감칙 14조에 의하여 주된 방식인 공시지가기준법에 의하며 다른 방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 공시지가기준법 및 기준가치의 개념
1. 공시지가기준법의 의의
공시지가기준법이란 감칙 2조에 의하면 감정평가의 대상이 되는 토지와 가치형성요인이 같거나 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교, 그 밖의 요인 보정을 통하여 대상토지의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.
2. 공시지가기준법에서의 기준가치
기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치로서 감칙 5조에 의해 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하도록 규정되어 있다. 표준지 공시지가는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 공시한 것을 의미한다. 여기서 적정가격이란 헌법에서 보장하고 있는 재산권의 보장을 위해 정당한 보상을 표상하는 가격으로써 시장가치과는 차이가 있다. 즉 공시지가는 적정가격을 기준가치로 평가된 반면에 공시지가기준법은 시장가치를 기준가치로 하기 때문에 양자간에 차이가 발생한다.
III. 공시지가기준법에 의한 실무적 보정방법
1. 그 밖의 요인 비교치를 통한 보정
대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례로부터 격차율을 산정하여 보정함으로써 기준가치에 도달할 수 있다.
2. 그 밖의 요인 비교치 결정시 유의사항
그 밖의 요인보정치 산정에 있어 최종적인 비율의 결정은 산정된 수치를 그대로 적용하는 것이 아니라 시장상황, 대상토지의 개별적 특성 등을 참작하여 일부 가감조정하여 최종비율로 결정하는 것이 실무적인 관행이다.