[문제 1] 최근 상업용 부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오.(40점)
물음 1) 수익방식의 성립근거와 유용성
물음 2) 환원율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계
물음 3) 할인현금흐름분석법의 적용 시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법
물음 4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점
I. 서
감칙 11조에 규정된 감정평가 3방식에는 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등으로 구성되어 있다. 이는 마샬의 가치의 3면등가성 이론을 기초로 하고 있으며, 그 중에서도 수익방식은 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 수익방식의 의의, 성립근거와 유용성
1. 수익방식의 의의
수익방식이란 수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속해서 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 성립근거
(1) 수익성
소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다. 즉, 대상물건에서 향후 어느 정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.
(2) 예측의 원칙과 대체의 원칙
장래 기대되는 이익의 현재가치로부터 부동산의 가격을 파악하므로 가격제원칙 중 예측의 원칙에 근거하고 있으며, 대체 부동산의 수익을 감안하여 매수자와 매도자의 가격이 영향을 받게 되므로 대체의 원칙을 근거로 한다.
(3) 한계효용학파의 한계효용가치설
수요 측면에서 효용과 가격과의 상호관계를 파악하므로 수요자가격의 성격, 재화의 가치는 수요자의 주관적 효용에 의해서 결정된다는 한계효용학파의 한계효용가치설에 근거한다.
3. 수익방식의 유용성
수익방식은 대상물건의 수익성에 따른 수요자 측면의 가격으로서 이론적이며 가격의 본질에도 부합한다. 수익이 발생하는 모든 부동산의 평가에 적용할 수 있는 범용성이 있으며, 특히 임대용부동산의 평가에 유용하다. 반면에 수익이 없는 주거용, 교육용, 공공용 부동산에 적용이 불가하며, 최유효이용에 미달하는 부동산의 경우 정확한 가치 산정이 제한적이다. 예측에 기반하므로 평가의 오류가능성이 존재하며 불완전한 시장에서는 순수익과 자본환원율 파악이 어렵다.
III. 환원율과 할인율
1. 의의
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다. 할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.
2. 양자의 차이점
(1) 적용분야
환원율은 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액을 산정할 때 사용되며, 할인율은 DCF법에서 장래시점의 수익을 현재시점의 가치로 환산할때 사용된다.
(2) 변동예측 및 불확실성 고려여부
환원율은 단일기간의 수익이 영업기간에 걸쳐 동일할 것을 가정하고 평가하기 때문에 변동예측과 예측에 수반한 불확실성을 포함하나, 할인율은 복수기간에 발생하는 순수익을 고려하여 평가하기 때문에 변동과 예측에 대한 불확실성을 고려하지 않는다.
(3) 적용기간
환원율의 경우 단일기간의 순수익을 기업가치로 환원한 값이지만, 할인율은 복수기간에 대해 발생 예정되는 현금흐름을 현재가치롤 할인한 값이기 때문에 적용기간에서 차이점이 있다.
(4) 산정방법
감정평가 실무기준상 환원율의 산정방법은 시장추출법을 원칙으로 하도록 규정되어있으나, 할인율에 대해서는 투자자조사법, 투자결합법, 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영된 값으로 결정하도록 규정되어있다.
3. 양자의 관계
(1) 상호 보완적인 관계
순수익이 영속적이고 일정하게 변동할 경우는 할인율에서 상승률을 차감하여 환원율로서 사용할 수 있다. 따라서 양자는 경우에 따라서 상호간에 보완적인 관계로서 역할을 한다.
(2) 이론상 동질적인 관계
양자는 부동산의 수익성을 나타내는 기준이 되고 수익가액을 산정하는데 이용된다는 공통점이 있다. 또한, 자본으로부터 발생하는 과실을 환원하여 원래의 자본가치를 측정한다는 점에서 동일하며, 이론적으로 환원율에 의한 수익가액과 할인율에 의한 수익가액은 동일하게 산출된다.
IV. DCF법에서의 재매도가격 및 구체적 산정방법
1. DCF법 및 재매도가격의 개념
(1) DCF법
DCF법이란 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법을 말한다. 직접환원법에 의한 한계점 등을 개선하기 위하여 발전한 평가방법이다.
(2) 재매도가격
재매도가격이란 현재시점에서 추정한 보유기간말 대상부동산의 가치를 의미한다. 부동산의 투자자들은 부동산의 보유기간 동안 발생하는 순수익 뿐만아니라 자산의 상승분을 고려하여 매수할 것이므로 DCF법에서는 보유기간 말의 재매도가치에서 매도비용을 차감하고 적절한 할인율로 할인하여 현재가치를 산정한다.
2. 재매도가격의 구체적 산정방법
(1) 내부추계법
내부추계법이란 보유기간말 다음 해의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 가격을 구하는 방법이다. 일반적으로 직접환원법에 의해 산정하게 되며, 이제 적용되는 환원율은 최종환원율이다. 최종환원율은 일반적으로 기말 부동산가치의 불확실성을 반영하여 기입환원율보다 높게 산정된다.
(2) 외부추계법
외부추계법이란 부동산가격과 관련한 과거의 시계열적인 변화추세나 각종 거시경제변수와의 상관관계 등을 통해 기간말 부동산의 가격을 추계하는 방법을 말한다. 이때는 가격변동률과 인플레이션의 관계에 특히 유의해야 한다.
(3) 실무상 적용
감정평가 실무기준상에는 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정하라고 명시되어 있으므로 원칙상 내부추계법에 의해 재매도가격을 산정해야 한다.
V. 수익방식 적용시 조사자료 및 국내 수익방식 적용시 문제점
1. 수익방식 적용시 조사자료
(1) 순수익 산정시 필요한 자료
직접법에 의할 경우 본건의 연간임대료, 보증금, 관리비 등을 파악하기 위하여 임대차계약서가 필요하다. 간접법에 의할 경우 표준적 임대료 산정을 위한 인근지역 유사사례의 임대차 거래내역이 필요하다. 주차수입, 광고수입 등 대상물건의 운용에 따른 수입이 있는 경우에는 수익내역서가 필요하다. 통계 및 시장공표 자료로써 보증금운용이율, 인근의 표준적 공실률, 영업경비율 등을 통하여 순수익을 산정한다.
(2) 환원이율 산정시 필요한 자료
적용하는 환원이율 산정방식에 따라 필요자료가 상이하다. 시장추출법 적용시는 대상물건과 유사한 사례의 순영업소득 대비 거래가격 자료가 필요하다. 요소구성법 적용시는 정기예금이자율, 국채수익률 등 무위험률과 위험할증률 등의 통계자료가 필요하다. 투자결합법 적용시 토지환원이율, 건물환원이율, 지분비율, 저당비율, 이자율, 지분배당률 등이 필요하다. 엘우드법 적용시는 지분수익률, 이자율, 부동산가치 증감분 등이 필요하다.
2. 국내 수익방식 적용시 문제점
(1) 부동산시장의 급변성
수익방식의 특성상 장래기대되는 수익을 예측하여야 하나, 국내 부동산시장의 특성상 부동산 정책, 금리인상 등 외부 요인에 민감하게 반응하기 때문에 장기적인 예측이 힘들다.
(2) 임대시장의 복잡성
국내 임대시장의 경우 전세제도와 같이 독특한 형태의 임차제도가 운영되고 있고, 상업용부동산의 경우 권리금, 임대차갱신제도 등 다양한 형태의 임대차로 인하여 표준적 임대료 산정이 힘들고 이로인하여 정확한 장래수익 예측이 어렵다.
(3) 환원이율 산정시 문제점
국내 부동산 시장의 경우 거래정보의 비공개성, 부동산관리의 개념 미정립으로 인하여 시장추출법의 적용이 어렵고, 시장에서 발표된 환원율의 경우는 지역격차, 개별성 등이 반영되어 있지 않기 때문에 현실적인 반영이 어렵기 때문에 수익가액 산정의 어려움이 있다.
VI. 결
마샬에 의하면 가치란 장래기대되는 이익을 현재가치로 환원한 값으로써, 수익방식은 마샬의 가치와 가장 부합되는 평가방식에 해당한다. 다만, 평가방식 자체가 지니고 있는 한계점이 있기 때문에, 수익방법만 독단적으로 사용하는 것 보다는 다른 3방식과 병용하여 사용함으로써 감정평가의 신뢰성을 제고해야 할 것이다.
[문제 2] 수익성 부동산의 가치는 할인된 현금흐름(discounted cash flow)과 순운영소득(net operating income)을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오.(20점)
물음 1) 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오.(10점)
물음 2) 담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오.(10점)
I. 서
감칙 11조에 의한 감정평가의 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있다. 이 중에서도 수익방식은 대상부동산의 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 평가하는 방식으로서 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법이다. 이하에서는 수익환원법의 방식 중 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 직접환원법에 대하여 물음에 답하고자 한다.
II. 직접환원법과 DCF법, 담보가치의 개념
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.
2. DCF법
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 순수익 분석법, 세전현금흐름분석법, 세후현금흐름분석법 등이 있다.
3. 담보가치
담보가치란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용하는 가치이다. 담보가치는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이나, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 이외의 가치로 평가할 수도 있다.
III. 두 평가방식에 의한 담보가치
1. 직접환원법에 의한 담보가치 평가
직접환원법에 의한 평가시 대상물건의 단일기간 동안 발생할 것으로 예상되는 순수익을 산정한 뒤, 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 부채감당률법 등에 의해 산정한 환원율로 환원하여 담보가치를 산정한다.
2. DCF법에 의한 담보가치 평가
DCF법에 의한 평가시에는 대상물건의 보유기간 동안 발생할 것으로 예상되는 복수기간의 순수익을 산정하고 보유기간 말 재매도가치를 산정하여, 적정한 할인율로 할인하여 담보가치를 산정한다.
3. 양자의 비교
(1) 공통점
직접환원법과 DCF법으로 구한 담보가치는 모두 대상물건에서 발생할 것으로 예상되는 수익을 현재가치로 환원 혹은 할인하여 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 또한, 양자는 모두 가치의 3면성 중에 수익성에 기초한 방식이라는 공통점이 있다.
(2) 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.
IV. 담보가치 결정시 고려해야할 사항
(1) 시장가치 기준 평가
담보가치평가는 기본적으로 시장가치를 기준으로 하기 때문에 시장가치로써 담보물의 가치를 평가하여야 한다. 다만, 평가목적등을 고려하여 은행 등 금융기관의 요청이나 관련협약 등이 있는 경우에는 특수한 조건과 담보물로서의 안정성을 고려하여 시장가치외의 가치로 평가할 수도 있다.
(2) 담보물 회수가능성 고려
대출채권이 회수불능할 경우 은행 등 금융기관은 담보물로써 대상물건을 취득하여 현금화하고자 할 것이므로 대출만기시점의 시장가치가 대출채권액보다 낮아지지 않도록 보수적으로 평가해야 할 것이다.
(3) 관련 금융기관과의 협약 고려
담보가치는 일반적으로 시장가치를 기준으로 하나, 금융기관과 감정평가법인등 간에 협약에 의하여 평가조건 등 사전에 협의된 사항이 있는 경우에, 의뢰자인 금융기관의 요청에 따라서 평가에 임해야 할 것이다.
V. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.
[문제 3] 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(20점).
I.서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로 하는 수익방식은 장래기대되는 편익의 현재가치라는 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 시장환경이 변화하면서 3방식중에서 가장 중요한 방법으로 부각되고 있으며, 이하에서 물음에 답하고자 한다.
II. 자본환원이론의 발전과정
1. 국내 감정평가 발전과정
우리나라에서는 기존에는 거래사례비교법에 의존해오던 평가관행이 1997년 IMF 외환위기를 거치면서 수익환원법이 유용한 평가방법으로 인정되기 시작하였다. 최근에는 수익성 부동산, MBS, REITS 등 각종 부동산 유동화상품과 관련된 가치평가 등에서 수익환원법의 활용도가 점차 높아지고 있다.
2. 자본환원이론의 발전과정
III. 저당지분환원법
1. 개념
저당지분환원법은 엘우드법이라고도 불리며 투자자의 전형적인 보유기간을 가정한 후, 매기간 동안의 세전현금흐름, 보유기간 동안의 지분형성분, 보유기간 동안의 부동산 가치 상승, 하락 등의 세 가지 요소가 자본환원율에 미치는 영향을 고려하여 자본환원율을 구하는 방법을 말한다.
2. 전제조건
부동산에 투자할 때 투자자들은 타인자본을 사용하며, 투자자들은 순영업소득이 아닌 세전현금수지에 관심이 있다. 부동산은 일정기간 보유 후 처분하며, 처분시 부동산 가치 변화를 고려하는 것을 전제조건으로 한다.
2. 장점
부동산의 가치와 금융 간의 관계를 고려하고 있으며, 투자자가 지불할 수 있는 투자가치의 산정에 적용이 가능하다는 장점이 있다. 전형적인 보유기간을 설정하고 저당대출이 상환됨에 따른 지분형성분과 부동산가치의 변화를 반영하는 점에서 우수하다.
3. 문제점
미래의 부동산가치 변화와 관련하여 주관의 개입 가능성이 있으며, 세전현금수지를 기본으로 하기 때문에 세금효과를 고려하지 않아 전형적인 투자형태에 부합하지 못하는 단점이 있다. 또한, 지나치게 지분투자자의 입장에서 환원율을 산정하는 방법임을 유의해야 한다.
[문제 4] 환원율, 할인율의 산정방법에 대하여 설명하고 결정시 유의사항에 대하여 약술하시오.(20점)
I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에는 대표적으로 수익환원법이 있으며, 수익환원법은 직접환원법과 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)으로 세분된다. 직접환원법은 환원율을 적용하며, DCF법은 할인율을 적용하여 수익가액을 산정하는바 이하 물음에 답하고자 한다.
II. 환원율과 할인율 개념
1. 환원율
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에서 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다.
2. 할인율
할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익율을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.
III. 환원율과 할인율 산정방법
1. 환원율 산정방법과 유의사항
(1) 시장추출법
시장추출법이란 시장에서 직접 유사한 사례로부터 자본환원율을 추출하는 방법으로서 거래사례의 순수익을 거래가격으로 나누어 산정한다. 시장성에 근거하므로 실증적이고 설득력이 있으며 회귀분석법을 통해 객관적 산출이 가능하다. 그러나 과거의 사례를 통해 환원율을 산출하기 때문에 한계가 있으며, 부동산의 개별성을 반영하기 곤란하고, 사례가 부족하거나 수집이 어려운 경우에는 신뢰성이 떨어지므로 유의해야 한다.
(2) 투자결합법
투자결합법이란 대상부동산에 대한 투자자본의 구성비율과 각 자본의 환원율을 결합하여 환원율을 구하는 방법으로써, 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법이 있다. 장기의 저당대출에 유용하며, 수익률 및 자금조달과 관련한 금융시장의 동향을 반영할 수 있는 장점이 있는 반면에, 금융적 투자결합법은 저당대출의 상환에 따른 지분형성, 부동산가치변화, 세금효과를 고려하지 못하는 단점이 있다.
(3) 부채감당법
부채감당법이란 저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 자본환원율을 산정하는 방법으로서, 부채감당률에 대출비율과 저당상수를 곱하여 산정한다. 미래의 부동산 가치 변화에 대한 예측이 필요하지 않아 객관적이며 간편하게 구할 수 있으나, 대출자 입장에 치우친 환원율이라는 한계점이 있다.
2. 할인율 산정방법과 유의사항
(1) 투자자 조사법
시장에 참가하고 있는 투자자 또는 잠재적 투자자를 대상으로 하여 할인율을 추정하는 방법으로서, 설문조사, 의견청취 등을 통하여 할인율을 산정한다. 의견 청취대상 선정에 주의해야 하고, 대상부동산의 지역, 개별적 격차가 발생한 경우 보정함에 유의해야 한다.
(2) 시장에서 발표된 할인율
할인율을 직접 산정하지 않고 시장에서 발표된 값을 이용하는 것이다. 이는 시장자료이기 때문에 대부분 과거시점에 기반한 자료이므로 대상에 적용하기 위해서는 유의하여야 한다. 또한, 지역격차, 개별성의 차이를 반영할 수 있도록 보정이 필요하다.
IV .결
환원율과 할인율은 각각 직접환원법과 DCF법에서 대상물건의 수익을 현재가치로 환산하는데 사용되는 값이다. 각 방법에 따라 장점과 한계점이 존재하는바, 대상물건의 특성에 맞는 적절한 평가방법과 그에 따른 환원율, 할인율을 적용하여 수익가액을 산정해야 할 것이다.
[문제 5] 직접환원법과 할인현금흐름분석법을 비교-설명하시오.(10점)
I. 서
감칙 11조에 의한 감정평가의 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있다. 이 중에서도 수익방식은 대상부동산의 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 평가하는 방식으로서 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법이다. 이하에서는 수익환원법의 방식 중 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 직접환원법에 대하여 물음에 답하고자 한다.
II. 직접환원법과 DCF법
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.
2. DCF법
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 순수익 분석법, 세전현금흐름분석법, 세후현금흐름분석법 등이 있다.
III. 양자의 비교
1. 공통점
양자는 모두 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에 해당하며, 대상물건의 장래 기대되는 수익으로부터 수익가액을 산정한다는 공통점이 있다. 이론적으로 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액은 동일하게 산정된다. 또한, 두 방식 모두 자본으로부터 발생하는 과실을 환원시켜 원래의 자본가치를 측정한다는 점이 동일하다.
2. 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.
IV. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.
[문제 6] 자본회수율과 자본회수방법에 대하여 약술하시오(10점)
I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로한 수익방식에 의해 감정평가시 평가액의 신뢰도에 영향을 미치는 중요요인 중 하나는 바로 환원율의 결정이다. 환원율은 자본수익률과 자본회수율로 구성되어있으며 이하에서는 그 중에서 자본회수율에 대하여 서술하고자 한다.
II. 자본회수율의 의의
자본회수율은 투하된 자본을 회수할 수 있는 수익률을 의미한다. 자본회수분을 고려하는 방법에는 순수익에서 조정하는 방법과 환원율을 조정하는 방법이 있으며 직접환원법에서는 환원율을 조정하여 자본을 회수하는 것이 일반적이다.
III. 자본회수방법
1. 직선법
직선법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 상각률을 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 순수익과 상각자산의 가치가 동일한 비율로 일정액씩 감소하고 투자자는 내용연수 말까지 자산을 보유하며, 회수자본은 재투자하지 않는다는 것을 전제로 한다. 건물, 구축물 등과 같은 상각자산을 대상으로 적용한다.
2. 상환기금법
상환기금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원이율에 축적이율과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 자본회수분을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 재투자하는 것을 가정하여 해당자산에 대한 수익률보다 낮은 다른 이율에 의해 이자가 산출된다는 것을 전제한다. 광산, 광업권 평가에 적용한다.
3. 연금법
연금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 수익률과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산가치를 구하는 방법이다. 매년의 상각액을 해당사업이나 유사사업에 재투자한다는 가정에 따라 수익률과 동일한 이율에 의해 이자가 발생한다는 것을 전제로 하고 있다. 어장, 어업권 등의 평가에 적용한다.
IV. 결
자본회수율은 직접환원법에서 환원이율의 산정에 사용되는 값으로써 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 산정한다. 일반적으로 직선법이 주로 사용되나, 대상부동산의 특성에 따라 상환기금법, 연금법 등을 적절하게 적용하여야 할 것이다.