Month: 2023 7월

[문제 1] 행정소송법 제4조 제1호에서는 취소소송을 ‘행정청의 위법한 처분등을 취소 또는 변경하는 소송’ 으로 규정하고 있다. 이와 관련하여 협의소익을 설명하시오.(25점)

I. 협의소익의 의의 및 취지
협의의 소익은 본안판결을 받을 현실적 필요성을 의미한다(행정소송법 제12조 제2문). 협의소익은 원고적격과 함께 소송요건이 되며 이는 남소방지와 충실한 본안심사를 통해 소송경제를 도모함에 취지가 인정된다.

II. 원고적격과의 구별
동 규정이 원고적격에 관한 규정인지, 협의의 소의 이익에 관한 규정인지 견해의 대립이 있으나, 다수는 동조 전문은 원고적격을 규정하고 있으며, 후문은 취소소송에서의 협의의 소의 이익을 규정하고 있다고 본다.

III. 제12조 제2문에 의한 소송의 성질
① 행정처분의 효력이 이미 소멸되었기 때문에 취소(효력배제)가 아무런 의미를 가지지 못하므로 동 규정에 의한 소송은 처분의 위법성을 확인하는 소송이라는 견해, ② 행정소송법상 소송형식이 취소소송으로 규정되어 있으며, 쟁송취소는 소급적 효력을 가지므로 처분이 소멸된 뒤에도 취소할 위법상태가 존재한다는 견해가 있다.

IV. 제12조 제2문의 회복되는 법률상 이익의 의미
1. 논의 실익
행정소송법 제12조 후문의 법률상 이익은 취소를 통하여 구제되는 기본적인 법률상 이익뿐만아니라 부수적인 이익도 포함된다고 보는 것이 다수견해이다. 부수적 이익에 명예, 신용 등의 이익이  포함되는지가 문제된다.

2. 학설
① 소극설은  제12조 전문의 법률상 이익과 동일하다고 본다(법적 보호이익으로 보는  견해), ② 적극설은 이에 명예, 신용 등의 이익도 포함된다고 본다(명예, 신용 등의 이익으로 보는  견해), ③ 정당한 이익설은 경제, 사회, 문화적 이익까지 포함된다고 본다(위법확인의 이익으로 보는 견해).

3. 판례
판례는 행정소송법 제12조 소정의 “법률상 이익”을 전문(원고적격)의 그것과 후문(협의의 소의 이익)의 그것을 구별하지 않고 모두 “해당 처분의 근거법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익”에 불과한 경우는 여기에 해당하지 아니한다고 보고 있다(대판 1995.10.17, 94누14148)

4. 검토
구체적 사안별로 권리보호의 현실적 필요성이 있는지를 검토함이 타당하므로 명예, 신용의 이익도 경우에 따라서는 소의 이익이 인정될 수 있을 것이다.

V. 취소소송에서의 협의의 소익
① 처분의 효력이 소멸한 경우, ② 원상회복이 불가능한 경우, ③ 처분 후의 사정에 의해 이익침해가 해소된 경우, ④ 보다 간이한 구제방법이 있는 경우에는 소의 이익이 없는 것으로 보아야 한다.

[문제 2] 국토교통부장관은 2015.9.2 갑에게 과징금을 부과하는 처분을 하여 2015. 9. 7. 갑의 동료가 이를 수령하여 전달하였다. 갑은 그때부터 90일을 넘겨 행정심판을 청구하여 청구기간 경과를 이유로 각하재결을 받았고, 그 후 재결서를 송달받은 때부터 90일이내에 원처분에 대하여 취소소송을 제기하였다. 법원은 어떠한 판단을 하여야 하는지 제소기간에 대하여 설명하시오.(25점)

I. 쟁점의 정리
국토교통부장관의 과징금 부과 처분에 대한 갑의 행정심판 청구가 제소기간이 경과하여 각하재결을 받았고, 그 후 90일 이내에 제기한 취소소송이 제소기간을 만족하는지가 문제된다. 이하에서는 제소기간에 대한 설명과 법원의 판단에 대하여 서술하고자 한다.

II. 제소기간
1. 의의 및 취지
제소기간이란 소송을 제기할 수 있는 시간적 간격을 의미하며 제소기간 경과 시 “불가쟁력”이 발생하여 소를 제기할 수 없다. 행정소송법 제20조에서는 처분이 있은 날로부터 1년, 안 날로부터 90일 이내에 소송을 제기해야 한다고 규정하고 있다. 제소기간은 행정의 안정성과 국민의 권리구제를 조화하는 입법정책과 관련된 문제이다.

2. 행정심판을 거친 경우(행정소송법 제 20조)
(1) 원칙
행정심판을 거쳐 취소소송을 제기하는 경우 취소소송은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 90일 이내(제척기간)에 제기하여야 한다. 재결서의 정본을 송달받지 못한 경우에는 재결이 있은 날부터 1년이 경과하면 취소소송을 제기하지 못하나, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다(행정소송법 제 20조 제 2항).
“정당한 사유”란 불확정 개념으로서 그 존부는 사안에 따라 개별적, 구체적으로 판단하여야 하나 민사소송법 제160조의 “당사자가 그 책임을 질 수 없는 사유”나 행정심판법 제 18조 제2항 소정의”천재, 지변, 전재, 사변 그 밖에 불가항력적인 사유”보다는 넓은 개념이라고 풀이되므로, 제소기간도과의 원인 등 여러 사정을 종합하여 지연된 제소를 허용하는 것이 사회통념상 상당하다고 할 수 있는가에 의하여 판단하여야 한다.(대판 1991.6.28, 90누6521)

(2) 청구기간 도과를 이유로 한 각하재결이 있는 경우
처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하지도 않고 취소소송을 제기하지도 않은 경우에는 그 후 제기된 취소소송은 제소기간을 경과한 것으로서 부적법하고, 처분이 있음을 안 날부터 90일을 넘겨 청구한 부적법한 행정심판청구에 대한 재결이 있은 후 재결서를 송달받은 날부터 90일 이내에 원래의 처분에 대하여 취소소송을 제기하였다고 하여 취소소송이 다시 제소기간을 준수한 것으로 되는 것은 아니다(대판 2011.11.24, 2011두18786).

III. 사안의 해결
갑은 처분이 있음을 안 날부터 90일을 넘겨 행정심판을 청구하여 각하재결을 받았으므로, 재결서를 송달받은 날부터 90일 이내에 다시 취소소송을 제기하였다고 하더라도 다시 제소기간을 준수한 것이 되는 것은 아닌바, 정당한 사유가 없는한 법원은 각하판결을 내려야 한다.

 

[문제 1] 부동산가격에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 부동산 가격의 본질에 대해 설명하시오(5점)

물음 2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오(15점)

I. 서
부동산 재화는 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 불완전한 시장을 형성하며, 이러한 시장에서 형성된 부동산가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하지 못할 수 있다. 이하에서는 부동산 가격의 본질과 특징, 가격형성원리에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 가격의 본질
부동산의 영속성으로 인하여 부동산 가격은 피셔의 가치정의에 따라 장래 기대되는 편익의 현재가치로서 판단할 수 있다. 또한, 부동산은 법, 제도상 보호아래 소유권을 갖게 되고 일정기간 배타적으로 이용할 수 있기 때문에 가치가 생기며, 그것을 이용함으로써 얻게 되는 편익이 바로 부동산 가격의 원천이 된다. 즉, 부동산의 사용기간에 걸쳐 발생하는 편익을 현재가치로 환원한 값이 부동산가격이라 할 수 있다.

III. 부동산가격의 특징
1. 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차의 대상이 되지 않지만, 부동산은 내구재로써 영속성, 고가성, 병합-분할가능성으로 인하여 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차 대상이 될 수 있다. 따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 구분되며 둘은 원본과 과실의 관계에 있다.

2. 소유권, 기타 권리이익의 가격
일반재화는 그 자체가 거래되는 데 반해 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 권리의 현태로 순환한다. 따라서 부동산가격은 부동산에 기반한 소유권, 기타 권리이익의 가격이며, 각각 가격이 형성 될 수 있다.

3. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산은 영속성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려 하에 형성된다.

IV. 부동산 가격 형성원리
1. 단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의하여 가격이 결정된다.

2. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별적인 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

V. 결
부동산이 지니는 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산은 일반 재화와는 다른 시장을 형성하고, 이러한 시장에서 형성되는 부동산가격 역시 일반재화가격과는 다른 특징 을 지니고 있다. 따라서 전문자격을 갖춘 감정평가사로서 부동산가격의 형성원리를 제대로 이해하고 공정하고 정확한 가치를 평가해야할 것이다.

[문제 2] 시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치의 개념요소에 대하여 설명하시오.(10점)

물음 2) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치와 [부동산공시법] 상 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
감정평가에 관한 규칙 제 2조에서는 시장가치를 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의하고 있다. 이하에서는 시장가치의 개념요소 및 시장가치와 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하고자 한다.

II. 시장가치의 개념요소
1. 통상적인 시장
부동산거래시장은 일반재화가 거래되는 시장과는 특성이 다르다. 시장가치의 제반조건을 만족하는 상정된 시장이지만 현실에 존재하지 않는 시장은 아니고 통상적인 부동산거래가 이루어질 수 있는 시장을 지칭한다.

2. 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후
거래당사자가 대상물건에 충분히 인지할 수 있는 정도의 시간을 말한다. 기준시점 이전에 대상 부동산을 시장에 출품하되, 충분하고 합리적인 기간 동안 매도자의 적정 마케팅활동이 수반되어야 한다는 개념이다.

3. 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이
매도자와 매수자에게 거래를 강제하거나 시장을 통제하는 수단이 없고, 수요와 공급이 자유롭게 작동하는 공개시장에서 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 매수자와 매도자 쌍방이 시장 사정에 충분히 정통하고 자기의 이익을 위해 사려 깊은 거래활동을 한다고 본다.

4. 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우
특별한 제약이나 거래동기를 갖지 않고 신중하고 자발적인 의사에 의해 거래가 이루어지는 형태이다. 징발이나 기타 강제적인 수단에 의한 거래에서 발생하는 가격을 배제한다.

5. 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액
거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아닌, 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격을 의미한다. 일반적으로 통계학에서 사용하는 개념중 최빈치를 의미한다.

III. 시장가치와 적정가격의 동일성 여부
1. 적정가격의 정의
부동산공시법 제2조에 의하면 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 감칙 5조에서는 시장가치기준 평가를 원칙으로 규정하고 있으나, 부동산공시법 제1조에서는 적정가격으로 평가할 것을 규정하는바 양자간에 동일성 여부가 논의되고 있다.

2. 같다는 견해
적정가격을 외국의 시장가치 조건과 비교하여 볼때 몇가지 개념요소가 결여되어 있으나 시장가치의 개념과 유사하다고 할 수 있다. 또한, 감정평가에 관한 규칙은 부동산공시법의 하위법령으로서 동일한 가치전제인 시장가치를 기초로 하고 있음이 명백하며 법적관행상 행정목적에 따라 다르게 부르고 있을 뿐이다. 가격선도 기능 및 거래지표의 기능으로서 적정가격과 시장가치가 동일한 기능을 수행하고 있기 때문에 동일하다는 견해가 있다.

3. 다르다는 견해
적정가격 개념은 시장성을 강조한 개념으로 개정되었으나, 적정가격은 시장가치조건인 당사자의 정통성이 충족하지 못한다. 적정가격은 법률목적상의 가격인 당위가치이고, 시장가치는 시장성을 중시하는 존재가치이다. 적정가격은 가치지향적, 정책적 가격인 반면에, 시장가치는 현실적, 객관적 가치이다.

IV. 결
적정가격은 내용이 추상적이고 애매하며 시장가치의 개념요소 중 당사자의 정통성에 관한 조건을 충족하지 못하고 있기 때문에, 시장성을 더 강조하는 내용을 개정되었다. 시장가치는 시장에서 행동하는 주체인 수요자와 공급자의 행태에 초점을 두고 있는 반면에, 적정가격은 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하고 있기 때문에 양자는 동일하지 않다고 판단된다.

 

[문제 3] 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)의 차이점을 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산가치와 부동산가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 부동산가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산  실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 부동산가격의 차이점
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.

3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.

IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.

[문제 4] 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 시장가치와 실거래가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 실거래가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산  실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 실거래가격의 관계
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.

3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.

IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.

[문제 5] 시장가치와 공정가치에 대하여 비교 설명하시오.(10점)

I. 서
가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치다원론이라 한다. 부동산 평가에 있어서도 감정평가에 관한 규칙 제5조에서 시장가치와 시장가치 외의 가치를 규정함으로써 가치다원론의 입장을 취하고 있다. 이하에서는 시장가치와 시장가치 외의 가치 중 하나인 공정가치에 대하여 비교, 분석하고자 한다.

II. 시장가치와 공정가치의 정의
1. 시장가치
감칙 제 2조에 의하면 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 공정가치
공정가치란 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.

III. 시장가치와 공정가치의 비교
1. 공통점
(1) 시장증거에 근거, 존재가치의 성격
시장가치는 시장분석을 통해 가치가 도출된 것이며, 공정가치는 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 함으로써 두 가치 모두 시장증거에 근거하고 있다. 따라서 시장증거에 기초하고 이상적, 당위적 시장상황을 전체하거나 규범적 가치판단이 개입되지 않는다는 점에서 존재가치의 성격을 지닌다.

(2) 가치 3면성의 반영
시장가치와 공정가치는 모두 시장성, 비용성, 수익성을 종합 고려하여 결정되는 점이동일하다. 따라서 구체적으로 감정평가 3방식이 적용되고, 도출된 시산가액을 적절히 조정하여 가치 결론을 내린다.

2. 차이점
(1) 시장가치 외의 가치
공정가치가 부도기업의 청산가치를 구하거나 시너지효과가 반영된 경우와 같이 특정한 조건이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치의 성격을 갖을 수 있어 시장가치와 차이가 있다.

(2) 적용분야
시장가치는 일반적으로 부동산의 평가 시에 적용되는 개념이나, 공정가치는 기업자산을 재무보고 목적으로 평가할 때 적용되는 가치개념이다.

IV. 결
회계기준에서 사용하고 있는 공정가치의 개념은 감정평가에서 사용되고 있는 시장가치와 유사한 개념이지만, 시장가치보다 광범위한 개념이라 할 수 있다. 예를 들어 특정 당사자간의 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정가치이나, 시장가치는 아니다. 따라서 이러한 차이점을 유의하여 평가에 임해야 한다.

 

[이론] 23 GS 0기 1주차 사전답안 보러가기

[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)
물음1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오.(10점)
물음2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 다른 자연적, 인문적 특성을 갖고 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 또한 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산가격 역시 독특한 가격현상을 나타낸다. 이하 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계에 대하여 설명하고자 한다.

II. 부동산의 특성 (고부영개 용병사)
1. 자연적 특성
(1) 고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. (2) 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특징이다. (3) 영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. (4) 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성이란 토지가 여러 가지 용도에 제공되어 이용될 수 있다는 특성이다. (2) 병합-분할의 가능성이란 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 특성이다. (3) 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이란 토지는 인문적 환경의 영향에 의해 사회적-경제적-행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변한다는 특성이다.

III. 부동산의 특성이 부동산가격에 작용하는 관계
1. 장기적 고려 하에 가격 형성(영속성)
오늘의 가격은 어제의 전개이며, 내일을 반연한 것으로서 늘 변화의 과정에 있다. 즉, 부동산의 경우에는 영속성이라는 특성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특성 때문에 부동산가격은 과거-현재-미래라고 하는 시계열적 측면에서 장기적인 고려 하에 형성된다.

2. 단기 수요자 중심 가격(고정성, 부증성, 개별성)
부동산의 경우에는 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성 등으로 인하여 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로 부동산가격은 부동산시장에서 주로 수요요인에 의하여 결정되는 경우가 많다.

3. 개별적, 구체적 가격의 형성(개별성)
부동산의 경우에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 각각의 부동산마다 개별적-구체적으로 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

IV. 부동산의 특성이 부동산시장에 작용하는 관계
1. 시장의 국지성(고정성, 개별성)
부동산의 고정성, 개별성이라는 특성은 부동산시장이 지역 또는 지역사회별로 형성되어 경쟁이 이루어지도록 하기에 가격에 있어 지역적 차이가 크게 나타나는 국지성을 갖게 한다.

2. 거래의 비공개성
부동산거래는 중앙시장보다는 보통 매수자와 매도자가 개별적으로 부동산시장에서 만나서 거래를 하고 그들의 제안과 합의된 가격에 대한 정확한 정보는 누설하려 하지 않는다.

3. 수급조절의 어려움
부동산시장은 그 특성상 수급조정의 어려움이 있다. 왜냐하면 단기적으로 부동산시장의 신규공급은 고정되어 있으며 수요가 증가하더라도 새로운 건축물을 완성하기에는 일정한 시간이 소요되기 때문이다. 따라서 초과수요와 초과공급이 반복적으로 나타나게 된다.

V. 결
일반재화와 다른 부동산의 특성은 부동산가격을 불균형가격, 부동산시장을 불완전경쟁시장이 되게 하는 바, 감정평가사에 의한 적정한 감정평가액 결정이 매우 중요하다. 아울러 이러한 사유로 인하여 감정평가법인 등은 높은 직업윤리 의식을 가져야 할 것이다.

 

[문제 2] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고, 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 개설
부동산은 일반재화와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있으며 그 중심을 이루는 것이 토지의 부증성이다. 다만, 토지는 용도의 다양성이라는 인문적 특성을 가지고 있는데 이를 통하여 부증성이 일부 완화된다.

II. 부증성과 용도의 다양성
1. 부증성
토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것이다. 예를 들어 수면매립이나 택지조성 등을 통해 가용토지의 양을 늘릴 수는 있으나 이는 토지의 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환을 통한 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.

2. 용도의 다양성
토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 특성이 있다. 토지는 주거용지, 상업용지, 공업용지 등으로 쓰일 수 있으며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 세부적인 이용방법이 항상 동일하지는 않다.

III. 양자의 관계
1. 희소성 완화
부증성은 한정된 자원에 대한 절대적 희소성의 개념을 낳게 한다. 그러나 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인한 절대적 희소성의 개념은 상대적 희소성 개념으로 완화된다. 즉, 경제적 공급이 가능하게 되는 것이다.

2. 공급의 비탄력성 완화
단기에 완전 수직에 가까운 공급곡선을 경제적인 측면에서 탄력성을 가하게 하나, 이 경우도 역시 부동산 전체량을 증가가 아닌 어느 일정 용도로서의 공급의 증가를 유발한다.

3. 부증성은 용도의 다양성의 배경
하나의 토지에 여러 가지 효용이 있는 이용 즉, 인문적 특성인 용도의 다양성이라는 개념을 생각하게 되는 것은 토지가 부족하다는 자연적 특성인 부증성 때문이다.

4. 최유효이용의 근거
부증성과 용도의 다양성은 취유효이용의 근거가 된다. 즉, 부증성으로 인해 물리적인 절대량이 한정되어 있으므로 최유효이용을 생각하게 되고 용도의 다양성에 따른 다양한 용도 간 경쟁을 통하여 최유효이용이 될 수 있는 이용을 추구하게 된다.

 

[문제 3] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가기준 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 개설
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 정착물을 의미힌다. 토지와 정착물은 별개의 서로 다른 부동산이며 정착물의 독립성 여부에 따라 감정평가기준의 적용이 달라진다.

II. 정착물
1. 정착물의 개념
정착물이란 토지에 정착, 부착되어 토지의 효용을 변화시키는 구조물을 말한다. 이러한 정착물은 외형상 분리가 가능하고 등기, 등록 등 공시방법을 갖추면 독립된 부동산으로 볼 수 있다.

2. 정착물의 유형
1) 토지상의 정착물
특정한 토지 위에 설치된 건물, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 수목의 집단 등 토지와 별개로 독립된 부동산으로 취급되는 경우를 토지상의 정착물이라고 한다.

2) 토지에의 정착물
다른 토지로부터 대상토지에 연결되는 보도, 상하수도, 배수로 등 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우를 토지에의 정착물이라고 한다.

III. 감정평가기준
1. 개별물건기준 원칙과 예외
대상물건은 개별로 감정평가하는 것이 원칙이다. 다만, 개별감정평가 하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 이외에 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가 할 수 있다.

2. 개별물건기준 감정평가
정착물이 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되는 경우에는 감칙 제7조 1항 개별물건기준 감정평가가 이루어진다. 이러한 정착물은 등기가 되고 거래대상이 될 뿐만아니라 사용, 수익이 가능하여 별도의 경제적 가치를 갖기 때문이다.

3. 일괄평가
토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우에는 감칙 제7조 제2항에 따라 일괄감정평가 한다. 이러한 정착물은 등기가 되지 않고 거래대상이 되지도 않아 별도의 경제적 가치를 갖기 못하고 토지가치에 화체되기 때문이다.

 

[문제 4] 부동산의 자연적 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.

I. 개설
부동산은 자연적 특성이 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장과 부동산가격이 일반재화와는 다르게 나타난다. 따라서 일반인이 아닌 전문가에 의한 감정평가의 필요성이 제기된다.

II. 부동산의 자연적 특성
1. 고정성과 부증성
고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특성 이다.

2. 영속성과 개별성
영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

III. 감정평가의 필요성
1. 고정성과 부증성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 고정성에 따라 부동산가격은 가격수준이 형성되고 해당 지역만의 표준적이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 부동산의 부증성에 따라 단기에 공급이 고정되어 있어 수요에 의하여 가격이 결정되므로 균형가격 성립이 어려워 가격형성의 기초가 돌 수 있는 감정평가가 필요하다.

2. 영속성과 개별성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 영속성에 의하여 소유와 이용이 분리되어 협의의 가격과 임대료를 각각 구하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 개별성에 의한 부동산가격은 개별적, 구체적 가격이 형성되고 해당 부동산만의 최유효이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다.

[문제 1] 항고소송은 행정청의 처분등이나 부작위에 대하여 제기하는 소송을 말한다. 이와 관련하여 거부처분과 부작위에 대하여 설명하시오.(25점)

 

[문제 2] A시장은 관할 농림지역에 환경영향평가를 거쳐 하수처리시설 설치를 위한 개발사업허가를 해주었다. 해당 지역에 사는 갑, 인근 지역에 거주하면서 해당 지역에서 농사를 짓는 을, 인근 지역에 거주하면서 해당 지역에 토지를 소유하고 있는 병은 취소소송을 제기할 원고적격이 인정되는가?(25점)

I. 쟁점의 정리
설문은 환경영향평가 취소소송에 대하여 대상지역 내 거주하는 갑과 대상지역 외 거주하는 을, 병에 대하여 제3자 원고적격이 인정되는지에 관한 문제이다.

II. 원고적격
1. 원고적격의 의의(소송법 12조) 및 취지
원고적격이란 본안판결을 받을 수 있는 자격으로, 행정소송법 12조에서는 “취소소송은 처분 등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다” 고 규정하고 있다. 이는 소를 제기할 수 있는 자를 규정하여 남소방지를 도모함에 취지가 인정된다.

2. 법률상 이익의 의미
(1) 학설
① 처분 등으로 권리가 침해당한 자가 소송을 제기할수 있다는 권리구제설, ② 법적으로 보호된 개인적 이익을 침해당한 자가 제기할 수 있다는 법률상 보호된 이익구제설, ③ 재판에 의하여 보호할 가치 있는 이익이 침해된 자가 제기할 수 있다는 소송법상 보호가치 있는 이익설, ④ 처분의 위법을 다툴 가장 적합한 자가 원고적격을 갖는다는 적법성 보장설이 대립된다.

(2) 판례
법률상 보호되는 이익이라 함은 해당 처분의 근거법규 및 관련법규에 의해 보호되는 개별적, 직접적, 구체적 이익이 있는 경우를 말한다.

(3) 검토
권리구제설은 원고의 범위를 제한하고, 소송법상 보호가치 있는 이익설은 보호가치 있는 이익의 객관적 기준이 결여되는 문제가 있다. 적법성보장설은 객관소송화의 우려가 있다. 따라서, 법률상 보호된 이익구제설이 타당하다.

3. 법률의 범위
(1) 학설
① 처분의 근거 법규에 한정하는 견해,  ② 처분의 근거법규뿐만 아니라 관계법규까지 보호규범으로 보는 견해, ③ 처분의 근거 및 관계법규에 헌법규정이 포함된다는 견해, ④ 처분의 근거법규, 관계법규, 헌법, 민법규정까지 보호규범에 포함해야 한다는 견해가 있다.

(2) 판례
판례는 처분의 근거법규 및 관계법규에 의해 개별적으로 보호되는 직접적이고 구체적인 개인적 이익을 법률상 이익으로 보고 있다.

(3) 검토
처분의 근거법규, 관계법규, 헌법상 구체적인 기본권, 절차규정에 의해 보호되는 이익도 법률상 이익의 범위에 포함된다는 보는 것이 국민의 권리구제에 유리하다고 판단된다.

4. 제3자의 원고적격
(1) 경업자인 경우(경쟁자)
판례는 기존업자가 특허기업인 경우에는 원고적격을 인정하며, 허가기업인 경우 원칙적으로 원고적격을 부정하나 예외적으로 처분의 근거법률이 과당경쟁 방지를 목적으로 하는 경우 취소를 구할 원고적격을 인정하고 있다.

(2) 경원자인 경우
판례는 인허가 등의 수익적 행정처분을 신청한 수인이 서로 경쟁관계에 있어서 일방에 대한 허가 등의 처분이 타방에 대한 불허가 등으로 귀결될 수밖에 없을 때 허가 등의 처분을 받지 못한 자는 원고적격을 인정하고 있다.

(3) 이웃주민의 경우
① 대상지역 내의 주민의 경우 환경상의 이익에 대한 침해 또는 침해우려가 있는 것으로 사실상 추정되어 원고적격이 인정되며, ② 대상지역 밖의 주민은 처분전과 비교하여 수인한도를 넘는 환경상의 이익에 대한 침해 또는 침해우려가 있다는 것을 입증시 원고적격이 인정된다.

III. 사안의 해결
해당지역내 거주중인 갑은 하수처리시설 설치로 인하여 직접적인 침해 혹은 침해우려가 있으므로 원고적격이 인정되며, 해당지역 밖에 거주중인 을과 병은 처분전과 비교하여 수인한도를 넘는 침해 또는 침해우려가 있다는 것을 입증시에 원고적격이 인정될 수 있다.

[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)

물음 1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오(10점)

물음 2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 부동산의 자연적, 인문적 특성 및 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산의 특성
부동산은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분할 수 있다. 부동산의 자연적 특성이란 부동산의 고유한 본원적 특성으로써 고정적이고 경직적인 특성을 말하며, 인문적 특성이란 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로써 가변적이고 신축적인 특성이 있다. 인문적 특성은 자연적 특성에 의한 제약과 한계를 완화해 주는 특성이 있다.

1. 자연적 특성
(1) 고정성, 부증성
고정성이란 물리적인 측면에서 토지가 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성을 의미한다. 부동산과 동산의 구별기준이 되며, 지역분석이 필요하고 국지화, 임장활동이 필요한 이유가 되는 부동산의 가장 본질적인 특성이다. 부증성이란 노동이나 자본을 투입하더라도 토지의 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다는 특성이다. 토지희소성의 근원이며 지가가 상승하며 부동산의 최유효이용을 강제하는 주요 원인이다.

(2) 영속성, 개별성
영속성이란 토지가 물리적인 측면에서 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는 특성을 말한다. 부동산 활동의 장기적인 고려가 필요하고, 수익환원법에 의해 평가할 수 있는 근거가 된다. 개별성이란 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는 특성을 말한다.  개개의 부동산을 개별적, 구체적으로 파악해야 하는 개별분석의 원인이 되며, 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 고유의 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성, 병합,분할의 가능성
용도의 다양성이란 여러 가지 용도로 이용될 수 있는 특성을 지니며, 이로 인하여 자연적 특성으로 인한 공급의 제한을 완화시키며, 최유효이용의 바탕이 된다. 병합,분할의 가능성이란 토지는 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 특성이 있다. 한정가격의 근거가 되며, 합병 증가, 감가 등을 발생하게 한다.

(2) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
시간의 흐름에 따라서 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 특성이다. 사회적 위치는 인구 증감 등 외부환경의 변화에 따라 위치가 변화하는 특성이며, 경제적 위치는 경제성장, 소득증대, 경기변동에 따라 위치가 변화하는 특성, 행정적 위치는 정부 정책, 도시계획 변경 등에 따라 위치가 변화하는 특성을 의미한다.

III. 부동산 특성에 따른 감정평가의 필요성
1. 불완전경쟁시장 형성
부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 불완전경쟁시장을 형성하게 된다. 이로 인하여 시장가격이 왜곡되고, 결과적으로 시장실패를 야기하게 된다. 이러한 부동산의 특성을 제대로 이해하고 감정평가함으로써 부동산시장에 적정한 가격을 형성하고 시장실패를 방지할 필요가 있다.

2. 공정성
부동산은 그 개별성으로 인하여 일물일가원칙이 성립하지 않고 각각의 부동산마다 다양한 가치를 지니기 때문에, 감정평가는 부동산시장에서의 적정한 가격수준을 제시하는 지표로써의 역할을 한다. 사회의 부가 공정하게 재분배되기 위해서 부동산의 특성을 고려하여 치우침없이 객관적으로 평가할 필요가 있다.

3. 가치다양성
부동산은 고유한 특성들로 인하여 한 개의 부동산에 대하여 다양한 가치를 지니고 있으며, 이는 평가목적, 적용되는 기준가치 등에 대하여 각기 다르게 평가된다. 이러한 부동산의 복잡성과 고유한 특성들을 고려하여 적절한 가치를 평가할 필요가 있다.

IV. 결
부동산의 자연적 특성으로 인해 시장가치가 제한되고 왜곡되는 현상이 발생하며, 인문적 특성을 통해 이러한 현상들을 완화할 수 있다. 따라서 일반재화와는 다른 부동산의 특성을 제대로 이해함으로써, 감정평가가 사회에 미치는 중대한 영향을 고려하여 신중하고 치우침없는 공정한 평가를 수행해야 할 것이다.

 

[문제 2] 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에서 작용하는 관계를 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 고정성, 부증성 등 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 일반시장과는 다른 고유한 시장을 형성한다. 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산 가격을 이해하여 적절한 평가를 하기 위해서는 부동산의 특성을 제대로 이해하고 특성들이 미치는 영향을 정확히 파악해야 한다. 이하에서는 부동산의 특성 및 부동산가격과 부동산 시장에 작용하는 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 특성의 의의 및 종류
1. 의의
부동산 특성이란 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 분류할 수 있다. 자연적 특성은 부동산 고유의 본원적 특성으로 고정적이고 경직적인 특징이 있는 반면에, 인문적 특성은 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로 가변적이고 신축적인 특징이 있다.

2. 종류
(1) 자연적 특성
부동산이 물리적인 측면에서 지리적 위치가 고정되어 있는 고정성, 노동이나 자본을 추가적으로 투입하여도 절대량이 증가하지 않는다는 부증성, 시간이 경과함에 따라 마모되거나 소멸되지 않는 영속성, 물리적으로 동일한 복수의 부동산은 존재하지 않는 개별성 등이 있다.

(2) 인문적 특성
부동산이 여러 가지 다양한 용도로서 이용될 수 있는 용도적 다양성, 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 병합`분할의 가능성, 인문적 환경에 의해 시간이 경과함에 따라 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 사회,경제,행정적 위치의 가변성 등이 있다.

III. 부동산 특성과 부동산 가격의 관계
1. 자연적 특성과 부동산 가격
부동산의 고정성, 부증성, 개별성 등 자연적 특성으로 인하여 부동산은 희소성을 갖는다. 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 지역에 공급이 제한되어 있고, 부증성으로 인하여 절대적인 공급량을 늘릴 수 없으며, 개별성으로 인하여 동일한 부동산이 존재하지 않기 때문에 이러한 희소성으로 인해 공급 대비 수요가 점차 증가하여, 수요-공급의 법칙에 의해 부동산 가격이 상승하는 효과를 갖게 된다.

2. 인문적 특성과 부동산 가격
자연적 특성으로 인해 부동산 가격이 상승하게 되었다면, 반대로 인문적 특성은 공급을 늘려줌으로 인하여 부동산 가격을 하락하는 효과를 가져온다. 즉, 용도의 다양성으로 대상부동산과 유사한 용도의 부동산의 공급을 증가할 수 있고, 광토지 혹은 협소한 토지의 경우는 병합`분할 을 통하여 이용목적에 맞는 양질의 부동산을 공급할 수 있다. 이로 인하여 수요 대비 공급이 증가하여 부동산 가격이 하락하는 효과를 갖게 된다.

IV. 부동산 특성과 부동산시장의 관계
부동산의 자연적 특성으로 인하여 단기적으로는 공급이 비탄력적인 반면에 수요는 탄력적이기 때문에 부동산 시장은 불완전경쟁시장이며, 단기불균형적인 측면을 지니고 있다. 그러나 인문적 특성으로 인하여 장기적으로는 공급이 적절하게 증가하고, 수요와 공급이 일치하는 지점에서 안정적이고 적정한 시장가격을 형성하게 된다.

V. 결
부동산 고유의 특성으로 인하여 부동산 시장은 불완전경쟁과 시장실패가 발생할 수 있다. 따라서 부동산의 특성을 고려하여 감정평가함으로써 부동산시장에서 시장실패가 발생하지 않고, 부의 재분배가 적절히 이루어질 수 있도록 전문인으로서의 자긍심을 가지고 공정하게 감정평가할 필요가 있다.

 

[문제 3] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 토지의 부증성과 용도의 다양성, 양자의 관계에 대하여 기술하고자 한다.

II. 부증성과 용도의 다양성 의의
1. 부증성
토지의 부증성이란

III.  양자의 관계

IV .결

 

[문제 4] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가의 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 서
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물로써 정의하고 있다. 여기에서 정착물이란 토지와 구분되는 별개의 부동산으로서, 건물, 수목, 다리 등과 같이 계속해서 토지에 부착되어 있어야 하며, 사회-경제적인 측면에서도 그 가치가 인정되는 물건을 말한다. 이하에서는 독립된 정착물과, 독립되지 않은 정착물에 대한 사항과 감정평가의 관점에 대하여 서술하고자 한다.

II. 독립된 정착물과 독립되지 않은 정착물
1. 독립된 정착물
독립된 정착물(Improvements on land) 이란 건물, 구축물 등과 같이 토지와는 별개로 취급되는 부가물로서 토지와 구분하여 그 자체로서 독립적으로 평가하는 물건을 의미한다.

2. 독립되지 않은 정착물
독립되지 않은 정착물(Improvements to land) 이란 도로, 상수도와 같이 가치가 토지에 화체되어 별도의 가치가 없는 부가물을 의미하며 독립된 평가대상이 되지 못하고 토지에 포함되어 평가되는 물건을 의미한다.

III. 감정평가 관점에서의 정착물의 독립성
1. 독립성 판단여부
정착물의 독립성 여부는 기본적으로 관련 법률과 등기부등본과 같은 공부서류를 기준으로 판단하며, 그 외에는 사회 통념에 의한 독립성여부의 판단이 이루어져야 한다.

2. 독립성에 따른 감정평가 방식
독립성을 갖춘 정착물의 경우는 감정평가에 관한 규칙 제 7조 1항에 의해 개별적으로 평가하여야 하며, 독립성을 갖추지 못한 정착물의 경우는 토지에 가치가 화체되어 있기 때문에 감칙 제 7조2항에 의하여 일괄평가하여야 한다.

 

[문제 5] 필지와 획지를 비교하여 설명하고 감정평가 시 양자가 달라지는 경우 감정평가기준을 설명하시오(10점)

I. 서

II. 필지와 획지의 개념
필지란 토지의 등록단위로써 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 정의되는 법상 단위이다. 획지는 토지소유권의 범위와 상관없이 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되며 가격수준이 비슷한 토지의 단위면적을 의미한다.

III. 필지와 획지의 비교
필지는 법률적으로 인정된 소유권을 기준으로 하는 토지를 구분하는 단위인 반면에, 획지는 소유권과 상관없이 토지를 경제적, 이용상 구분하기 위한 개념에 불과하다. 필지와 획지는 일대일로 일치할 수도 있고, 다수의 필지가 한개의 획지로, 다수의 획지가 한개의 필지로 구성되기도 한다.

IV. 필지와 획지의 감정평가기준
일반적으로 감정평가의 기준이 되는 것은 부동산 가치형성이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다. 2개의 필지가 서로 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 한 개의 획지인 일단지로서 평가가 이루어진다. 또한, 한 개의 필지라 하더라도, 도시계획시설 저촉 등 가치를 달리하는 부분에 대해서는 구분평가가 이루어지기 때문에, 감정평가시에는 가격수준이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다.