[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)
물음1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오.(10점)
물음2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오(10점)
I. 서
부동산은 일반재화와는 다른 자연적, 인문적 특성을 갖고 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 또한 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산가격 역시 독특한 가격현상을 나타낸다. 이하 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계에 대하여 설명하고자 한다.
II. 부동산의 특성 (고부영개 용병사)
1. 자연적 특성
(1) 고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. (2) 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특징이다. (3) 영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. (4) 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.
2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성이란 토지가 여러 가지 용도에 제공되어 이용될 수 있다는 특성이다. (2) 병합-분할의 가능성이란 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 특성이다. (3) 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이란 토지는 인문적 환경의 영향에 의해 사회적-경제적-행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변한다는 특성이다.
III. 부동산의 특성이 부동산가격에 작용하는 관계
1. 장기적 고려 하에 가격 형성(영속성)
오늘의 가격은 어제의 전개이며, 내일을 반연한 것으로서 늘 변화의 과정에 있다. 즉, 부동산의 경우에는 영속성이라는 특성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특성 때문에 부동산가격은 과거-현재-미래라고 하는 시계열적 측면에서 장기적인 고려 하에 형성된다.
2. 단기 수요자 중심 가격(고정성, 부증성, 개별성)
부동산의 경우에는 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성 등으로 인하여 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로 부동산가격은 부동산시장에서 주로 수요요인에 의하여 결정되는 경우가 많다.
3. 개별적, 구체적 가격의 형성(개별성)
부동산의 경우에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 각각의 부동산마다 개별적-구체적으로 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.
IV. 부동산의 특성이 부동산시장에 작용하는 관계
1. 시장의 국지성(고정성, 개별성)
부동산의 고정성, 개별성이라는 특성은 부동산시장이 지역 또는 지역사회별로 형성되어 경쟁이 이루어지도록 하기에 가격에 있어 지역적 차이가 크게 나타나는 국지성을 갖게 한다.
2. 거래의 비공개성
부동산거래는 중앙시장보다는 보통 매수자와 매도자가 개별적으로 부동산시장에서 만나서 거래를 하고 그들의 제안과 합의된 가격에 대한 정확한 정보는 누설하려 하지 않는다.
3. 수급조절의 어려움
부동산시장은 그 특성상 수급조정의 어려움이 있다. 왜냐하면 단기적으로 부동산시장의 신규공급은 고정되어 있으며 수요가 증가하더라도 새로운 건축물을 완성하기에는 일정한 시간이 소요되기 때문이다. 따라서 초과수요와 초과공급이 반복적으로 나타나게 된다.
V. 결
일반재화와 다른 부동산의 특성은 부동산가격을 불균형가격, 부동산시장을 불완전경쟁시장이 되게 하는 바, 감정평가사에 의한 적정한 감정평가액 결정이 매우 중요하다. 아울러 이러한 사유로 인하여 감정평가법인 등은 높은 직업윤리 의식을 가져야 할 것이다.
[문제 2] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고, 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)
I. 개설
부동산은 일반재화와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있으며 그 중심을 이루는 것이 토지의 부증성이다. 다만, 토지는 용도의 다양성이라는 인문적 특성을 가지고 있는데 이를 통하여 부증성이 일부 완화된다.
II. 부증성과 용도의 다양성
1. 부증성
토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것이다. 예를 들어 수면매립이나 택지조성 등을 통해 가용토지의 양을 늘릴 수는 있으나 이는 토지의 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환을 통한 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.
2. 용도의 다양성
토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 특성이 있다. 토지는 주거용지, 상업용지, 공업용지 등으로 쓰일 수 있으며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 세부적인 이용방법이 항상 동일하지는 않다.
III. 양자의 관계
1. 희소성 완화
부증성은 한정된 자원에 대한 절대적 희소성의 개념을 낳게 한다. 그러나 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인한 절대적 희소성의 개념은 상대적 희소성 개념으로 완화된다. 즉, 경제적 공급이 가능하게 되는 것이다.
2. 공급의 비탄력성 완화
단기에 완전 수직에 가까운 공급곡선을 경제적인 측면에서 탄력성을 가하게 하나, 이 경우도 역시 부동산 전체량을 증가가 아닌 어느 일정 용도로서의 공급의 증가를 유발한다.
3. 부증성은 용도의 다양성의 배경
하나의 토지에 여러 가지 효용이 있는 이용 즉, 인문적 특성인 용도의 다양성이라는 개념을 생각하게 되는 것은 토지가 부족하다는 자연적 특성인 부증성 때문이다.
4. 최유효이용의 근거
부증성과 용도의 다양성은 취유효이용의 근거가 된다. 즉, 부증성으로 인해 물리적인 절대량이 한정되어 있으므로 최유효이용을 생각하게 되고 용도의 다양성에 따른 다양한 용도 간 경쟁을 통하여 최유효이용이 될 수 있는 이용을 추구하게 된다.
[문제 3] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가기준 관점에서 설명하시오.(10점)
I. 개설
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 정착물을 의미힌다. 토지와 정착물은 별개의 서로 다른 부동산이며 정착물의 독립성 여부에 따라 감정평가기준의 적용이 달라진다.
II. 정착물
1. 정착물의 개념
정착물이란 토지에 정착, 부착되어 토지의 효용을 변화시키는 구조물을 말한다. 이러한 정착물은 외형상 분리가 가능하고 등기, 등록 등 공시방법을 갖추면 독립된 부동산으로 볼 수 있다.
2. 정착물의 유형
1) 토지상의 정착물
특정한 토지 위에 설치된 건물, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 수목의 집단 등 토지와 별개로 독립된 부동산으로 취급되는 경우를 토지상의 정착물이라고 한다.
2) 토지에의 정착물
다른 토지로부터 대상토지에 연결되는 보도, 상하수도, 배수로 등 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우를 토지에의 정착물이라고 한다.
III. 감정평가기준
1. 개별물건기준 원칙과 예외
대상물건은 개별로 감정평가하는 것이 원칙이다. 다만, 개별감정평가 하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 이외에 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가 할 수 있다.
2. 개별물건기준 감정평가
정착물이 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되는 경우에는 감칙 제7조 1항 개별물건기준 감정평가가 이루어진다. 이러한 정착물은 등기가 되고 거래대상이 될 뿐만아니라 사용, 수익이 가능하여 별도의 경제적 가치를 갖기 때문이다.
3. 일괄평가
토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우에는 감칙 제7조 제2항에 따라 일괄감정평가 한다. 이러한 정착물은 등기가 되지 않고 거래대상이 되지도 않아 별도의 경제적 가치를 갖기 못하고 토지가치에 화체되기 때문이다.
[문제 4] 부동산의 자연적 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.
I. 개설
부동산은 자연적 특성이 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장과 부동산가격이 일반재화와는 다르게 나타난다. 따라서 일반인이 아닌 전문가에 의한 감정평가의 필요성이 제기된다.
II. 부동산의 자연적 특성
1. 고정성과 부증성
고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특성 이다.
2. 영속성과 개별성
영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.
III. 감정평가의 필요성
1. 고정성과 부증성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 고정성에 따라 부동산가격은 가격수준이 형성되고 해당 지역만의 표준적이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 부동산의 부증성에 따라 단기에 공급이 고정되어 있어 수요에 의하여 가격이 결정되므로 균형가격 성립이 어려워 가격형성의 기초가 돌 수 있는 감정평가가 필요하다.
2. 영속성과 개별성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 영속성에 의하여 소유와 이용이 분리되어 협의의 가격과 임대료를 각각 구하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 개별성에 의한 부동산가격은 개별적, 구체적 가격이 형성되고 해당 부동산만의 최유효이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다.