GS이론 – 허니패밀리

[이론] GS 0기 12주차 예습

[문제 1] 최근 부동산시장에서 임대료의 감정평가가 점차 중요시되고 있다. 이에 있어 다음 사항을 논하시오.(30점)

물음 1) 가격과 임대료의 관계

물음 2) 임대료의 평가방법과 유의점

물음 3) 부가사용료와 공익비의 차이점과 이들의 실질임대료 산정 시 처리방법

물음 4) 임대료의 시산가액 조정 시 유의점

[문제 2] 시장가격이 없는 부동산 혹은 재화의 가치를 감정평가 하는 방법에 대하여 설명하시오.(20점)

[문제 3] 가산방식, 공제방식, 개발법을 비교-설명하시오(10점)

[문제 4] 계량적 부동산평가 기법인 회귀분석의 개념, 결정계수 및 유의수준에 관하여 각각 약술하시오(10점)

[문제 5] 감정평가방법에 있어서 통계적 평가방법의 의의와 활용상의 문제점을 설명하시오.(10점)

[문제 6] 임대권과 임차권의 평가방법에 대하여 설명하고 감정평가 시 유의점에 대하여 설명하시오.(10점)

[이론] GS 0기 11주차 예습

[문제 1] 최근 상업용 부동산의 가치평가에서 수익방식의 적용이 중시되고 있는 바 수익방식에 대한 다음 사항을 설명하시오.(40점)

물음 1) 수익방식의 성립근거와 유용성

물음 2) 환원율과 할인율의 차이점 및 양자의 관계

물음 3) 할인현금흐름분석법의 적용 시 재매도가격의 개념 및 구체적 산정방법

물음 4) 수익방식을 적용하기 위한 조사자료 항목을 열거하고 우리나라에서의 수익방식 적용의 문제점

I. 서
감칙 11조에 규정된 감정평가 3방식에는 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등으로 구성되어 있다. 이는 마샬의 가치의 3면등가성 이론을 기초로 하고 있으며, 그 중에서도 수익방식은 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 수익방식의 의의, 성립근거와 유용성
1. 수익방식의 의의
수익방식이란 수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 수익분석법이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속해서 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 성립근거
(1) 수익성
소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다. 즉, 대상물건에서 향후 어느 정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.

(2) 예측의 원칙과 대체의 원칙
장래 기대되는 이익의 현재가치로부터 부동산의 가격을 파악하므로 가격제원칙 중 예측의 원칙에 근거하고 있으며, 대체 부동산의 수익을 감안하여 매수자와 매도자의 가격이 영향을 받게 되므로 대체의 원칙을 근거로 한다.

(3) 한계효용학파의 한계효용가치설
수요 측면에서 효용과 가격과의 상호관계를 파악하므로 수요자가격의 성격, 재화의 가치는 수요자의 주관적 효용에 의해서 결정된다는 한계효용학파의 한계효용가치설에 근거한다.

3. 수익방식의 유용성
수익방식은 대상물건의 수익성에 따른 수요자 측면의 가격으로서 이론적이며 가격의 본질에도 부합한다. 수익이 발생하는 모든 부동산의 평가에 적용할 수 있는 범용성이 있으며, 특히 임대용부동산의 평가에 유용하다. 반면에 수익이 없는 주거용, 교육용, 공공용 부동산에 적용이 불가하며, 최유효이용에 미달하는 부동산의 경우 정확한 가치 산정이 제한적이다. 예측에 기반하므로 평가의 오류가능성이 존재하며 불완전한 시장에서는 순수익과 자본환원율 파악이 어렵다.

III. 환원율과 할인율
1. 의의
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다. 할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.

2. 양자의 차이점
(1) 적용분야
환원율은 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액을 산정할 때 사용되며, 할인율은 DCF법에서 장래시점의 수익을 현재시점의 가치로 환산할때 사용된다.

(2) 변동예측 및 불확실성 고려여부
환원율은 단일기간의 수익이 영업기간에 걸쳐 동일할 것을 가정하고 평가하기 때문에 변동예측과 예측에 수반한 불확실성을 포함하나, 할인율은 복수기간에 발생하는 순수익을 고려하여 평가하기 때문에 변동과 예측에 대한 불확실성을 고려하지 않는다.

(3) 적용기간
환원율의 경우 단일기간의 순수익을 기업가치로 환원한 값이지만, 할인율은 복수기간에 대해 발생 예정되는 현금흐름을 현재가치롤 할인한 값이기 때문에 적용기간에서 차이점이 있다.

(4) 산정방법
감정평가 실무기준상 환원율의 산정방법은 시장추출법을 원칙으로 하도록 규정되어있으나, 할인율에 대해서는 투자자조사법, 투자결합법, 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영된 값으로 결정하도록 규정되어있다.

3. 양자의 관계
(1) 상호 보완적인 관계
순수익이 영속적이고 일정하게 변동할 경우는 할인율에서 상승률을 차감하여 환원율로서 사용할 수 있다. 따라서 양자는 경우에 따라서 상호간에 보완적인 관계로서 역할을 한다.

(2) 이론상 동질적인 관계
양자는 부동산의 수익성을 나타내는 기준이 되고 수익가액을 산정하는데 이용된다는 공통점이 있다. 또한, 자본으로부터 발생하는 과실을 환원하여 원래의 자본가치를 측정한다는 점에서 동일하며, 이론적으로 환원율에 의한 수익가액과 할인율에 의한 수익가액은 동일하게 산출된다.

IV. DCF법에서의 재매도가격 및 구체적 산정방법
1. DCF법 및 재매도가격의 개념
(1) DCF법
DCF법이란 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법을 말한다. 직접환원법에 의한 한계점 등을 개선하기 위하여 발전한 평가방법이다.

(2) 재매도가격
재매도가격이란 현재시점에서 추정한 보유기간말 대상부동산의 가치를 의미한다. 부동산의 투자자들은 부동산의 보유기간 동안 발생하는 순수익 뿐만아니라 자산의 상승분을 고려하여 매수할 것이므로 DCF법에서는 보유기간 말의 재매도가치에서 매도비용을 차감하고 적절한 할인율로 할인하여 현재가치를 산정한다.

2. 재매도가격의 구체적 산정방법
(1) 내부추계법
내부추계법이란 보유기간말 다음 해의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 가격을 구하는 방법이다. 일반적으로 직접환원법에 의해 산정하게 되며, 이제 적용되는 환원율은 최종환원율이다. 최종환원율은 일반적으로 기말 부동산가치의 불확실성을 반영하여 기입환원율보다 높게 산정된다.

(2) 외부추계법
외부추계법이란 부동산가격과 관련한 과거의 시계열적인 변화추세나 각종 거시경제변수와의 상관관계 등을 통해 기간말 부동산의 가격을 추계하는 방법을 말한다. 이때는 가격변동률과 인플레이션의 관계에 특히 유의해야 한다.

(3) 실무상 적용
감정평가 실무기준상에는 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정하라고 명시되어 있으므로 원칙상 내부추계법에 의해 재매도가격을 산정해야 한다.

V. 수익방식 적용시 조사자료 및 국내 수익방식 적용시 문제점
1. 수익방식 적용시 조사자료
(1) 순수익 산정시 필요한 자료
직접법에 의할 경우 본건의 연간임대료, 보증금, 관리비 등을 파악하기 위하여 임대차계약서가 필요하다. 간접법에 의할 경우 표준적 임대료 산정을 위한 인근지역 유사사례의 임대차 거래내역이 필요하다. 주차수입, 광고수입 등 대상물건의 운용에 따른 수입이 있는 경우에는 수익내역서가 필요하다. 통계 및 시장공표 자료로써 보증금운용이율, 인근의 표준적 공실률, 영업경비율 등을 통하여 순수익을 산정한다.

(2) 환원이율 산정시 필요한 자료
적용하는 환원이율 산정방식에 따라 필요자료가 상이하다. 시장추출법 적용시는 대상물건과 유사한 사례의 순영업소득 대비 거래가격 자료가 필요하다. 요소구성법 적용시는 정기예금이자율, 국채수익률 등 무위험률과 위험할증률 등의 통계자료가 필요하다. 투자결합법 적용시 토지환원이율, 건물환원이율, 지분비율, 저당비율, 이자율, 지분배당률 등이 필요하다. 엘우드법 적용시는 지분수익률, 이자율, 부동산가치 증감분 등이 필요하다.

2. 국내 수익방식 적용시 문제점
(1) 부동산시장의 급변성
수익방식의 특성상 장래기대되는 수익을 예측하여야 하나, 국내 부동산시장의 특성상 부동산 정책, 금리인상 등 외부 요인에 민감하게 반응하기 때문에 장기적인 예측이 힘들다.

(2) 임대시장의 복잡성
국내 임대시장의 경우 전세제도와 같이 독특한 형태의 임차제도가 운영되고 있고, 상업용부동산의 경우 권리금, 임대차갱신제도 등 다양한 형태의 임대차로 인하여 표준적 임대료 산정이 힘들고 이로인하여 정확한 장래수익 예측이 어렵다.

(3) 환원이율 산정시 문제점
국내 부동산 시장의 경우 거래정보의 비공개성, 부동산관리의 개념 미정립으로 인하여 시장추출법의 적용이 어렵고, 시장에서 발표된 환원율의 경우는 지역격차, 개별성 등이 반영되어 있지 않기 때문에 현실적인 반영이 어렵기 때문에 수익가액 산정의 어려움이 있다.

VI. 결
마샬에 의하면 가치란 장래기대되는 이익을 현재가치로 환원한 값으로써, 수익방식은 마샬의 가치와 가장 부합되는 평가방식에 해당한다. 다만, 평가방식 자체가 지니고 있는 한계점이 있기 때문에, 수익방법만 독단적으로 사용하는 것 보다는 다른 3방식과 병용하여 사용함으로써 감정평가의 신뢰성을 제고해야 할 것이다.

[문제 2] 수익성 부동산의 가치는 할인된 현금흐름(discounted cash flow)과 순운영소득(net operating income)을 이용하여 구할 수 있고, 이 가치들은 대부기관의 담보가치 결정 기준이 된다. 다음 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 두 평가방법으로 구한 부동산의 담보가치를 비교하여 설명하시오.(10점)

물음 2) 담보가치의 결정에서 고려해야 할 사항들에 대하여 설명하시오.(10점)

I. 서
감칙 11조에 의한 감정평가의 3방식은 비용성에 기초한 원가방식, 시장성에 기초한 비교방식, 수익성에 기초한 수익방식 등이 있다. 이 중에서도 수익방식은 대상부동산의 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원하여 가치를 평가하는 방식으로서 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법이다. 이하에서는 수익환원법의 방식 중 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 직접환원법에 대하여 물음에 답하고자 한다.

II. 직접환원법과 DCF법, 담보가치의 개념
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.

2. DCF법
할인현금흐름분석법은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 순수익 분석법, 세전현금흐름분석법, 세후현금흐름분석법 등이 있다.

3. 담보가치
담보가치란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 사용하는 가치이다. 담보가치는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이나, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 이외의 가치로 평가할 수도 있다.

III. 두 평가방식에 의한 담보가치
1. 직접환원법에 의한 담보가치 평가
직접환원법에 의한 평가시 대상물건의 단일기간 동안 발생할 것으로 예상되는 순수익을 산정한 뒤, 시장추출법, 요소구성법, 투자결합법, 부채감당률법 등에 의해 산정한 환원율로 환원하여 담보가치를 산정한다.

2. DCF법에 의한 담보가치 평가
DCF법에 의한 평가시에는 대상물건의 보유기간 동안 발생할 것으로 예상되는 복수기간의 순수익을 산정하고 보유기간 말 재매도가치를 산정하여, 적정한 할인율로 할인하여 담보가치를 산정한다.

3. 양자의 비교
(1) 공통점
직접환원법과 DCF법으로 구한 담보가치는 모두 대상물건에서 발생할 것으로 예상되는 수익을 현재가치로 환원 혹은 할인하여 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 또한, 양자는 모두 가치의 3면성 중에 수익성에 기초한 방식이라는 공통점이 있다.

(2) 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.

IV. 담보가치 결정시 고려해야할 사항
(1) 시장가치 기준 평가
담보가치평가는 기본적으로 시장가치를 기준으로 하기 때문에 시장가치로써 담보물의 가치를 평가하여야 한다. 다만, 평가목적등을 고려하여 은행 등 금융기관의 요청이나 관련협약 등이 있는 경우에는 특수한 조건과 담보물로서의 안정성을 고려하여 시장가치외의 가치로 평가할 수도 있다.

(2) 담보물 회수가능성 고려
대출채권이 회수불능할 경우 은행 등 금융기관은 담보물로써 대상물건을 취득하여 현금화하고자 할 것이므로 대출만기시점의 시장가치가 대출채권액보다 낮아지지 않도록 보수적으로 평가해야 할 것이다.

(3) 관련 금융기관과의 협약 고려
담보가치는 일반적으로 시장가치를 기준으로 하나, 금융기관과 감정평가법인등 간에 협약에 의하여 평가조건 등 사전에 협의된 사항이 있는 경우에, 의뢰자인 금융기관의 요청에 따라서 평가에 임해야 할 것이다.

V. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.

[문제 3] 최근 부동산시장이 개방되면서 상업용 부동산의 가치평가방법이 수익방식으로 변화하는 추세이다. 자본환원이론의 발전과정을 설명하고 저당지분환원법의 본질과 장점 및 문제점을 논술하시오(20점).

I.서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로 하는 수익방식은 장래기대되는 편익의 현재가치라는 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 방법 중 하나이다. 시장환경이 변화하면서 3방식중에서 가장 중요한 방법으로 부각되고 있으며, 이하에서 물음에 답하고자 한다.

II. 자본환원이론의 발전과정
1. 국내 감정평가 발전과정
우리나라에서는 기존에는 거래사례비교법에 의존해오던 평가관행이 1997년 IMF 외환위기를 거치면서 수익환원법이 유용한 평가방법으로 인정되기 시작하였다. 최근에는 수익성 부동산, MBS, REITS 등 각종 부동산 유동화상품과 관련된 가치평가 등에서 수익환원법의 활용도가 점차 높아지고 있다.

2. 자본환원이론의 발전과정

III. 저당지분환원법
1. 개념
저당지분환원법은 엘우드법이라고도 불리며 투자자의 전형적인 보유기간을 가정한 후, 매기간 동안의 세전현금흐름, 보유기간 동안의 지분형성분, 보유기간 동안의 부동산 가치 상승, 하락 등의 세 가지 요소가 자본환원율에 미치는 영향을 고려하여 자본환원율을 구하는 방법을 말한다.

2. 전제조건
부동산에 투자할 때 투자자들은 타인자본을 사용하며, 투자자들은 순영업소득이 아닌 세전현금수지에 관심이 있다. 부동산은 일정기간 보유 후 처분하며, 처분시 부동산 가치 변화를 고려하는 것을 전제조건으로 한다.

2. 장점
부동산의 가치와 금융 간의 관계를 고려하고 있으며, 투자자가 지불할 수 있는 투자가치의 산정에 적용이 가능하다는 장점이 있다. 전형적인 보유기간을 설정하고 저당대출이 상환됨에 따른 지분형성분과 부동산가치의 변화를 반영하는 점에서 우수하다.

3. 문제점
미래의 부동산가치 변화와 관련하여 주관의 개입 가능성이 있으며, 세전현금수지를 기본으로 하기 때문에 세금효과를 고려하지 않아 전형적인 투자형태에 부합하지 못하는 단점이 있다. 또한, 지나치게 지분투자자의 입장에서 환원율을 산정하는 방법임을 유의해야 한다.

[문제 4] 환원율, 할인율의 산정방법에 대하여 설명하고 결정시 유의사항에 대하여 약술하시오.(20점)

I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에는 대표적으로 수익환원법이 있으며, 수익환원법은 직접환원법과 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)으로 세분된다. 직접환원법은 환원율을 적용하며, DCF법은 할인율을 적용하여 수익가액을 산정하는바 이하 물음에 답하고자 한다.

II. 환원율과 할인율 개념
1. 환원율
환원율이란 한 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 사용되는 비율로써, 순수익이 부동산의 가치에서 차지하는 비율로도 나타낼 수 있다. 주로 직접환원법의 수익가액, DCF법의 복귀가액 산정 등에 적용된다.

2. 할인율
할인율이란 여러 해의 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 비율이다. 여러 기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익율을 의미하며, DCF법에서 어떤 장래시점의 수익을 현재가치로 환산할 경우 적용된다.

III. 환원율과 할인율 산정방법
1. 환원율 산정방법과 유의사항
(1) 시장추출법
시장추출법이란 시장에서 직접 유사한 사례로부터 자본환원율을 추출하는 방법으로서 거래사례의 순수익을 거래가격으로 나누어 산정한다. 시장성에 근거하므로 실증적이고 설득력이 있으며 회귀분석법을 통해 객관적 산출이 가능하다. 그러나 과거의 사례를 통해 환원율을 산출하기 때문에 한계가 있으며, 부동산의 개별성을 반영하기 곤란하고, 사례가 부족하거나 수집이 어려운 경우에는 신뢰성이 떨어지므로 유의해야 한다.

(2) 투자결합법
투자결합법이란 대상부동산에 대한 투자자본의 구성비율과 각 자본의 환원율을 결합하여 환원율을 구하는 방법으로써, 물리적 투자결합법과 금융적 투자결합법이 있다. 장기의 저당대출에 유용하며, 수익률 및 자금조달과 관련한 금융시장의 동향을 반영할 수 있는 장점이 있는 반면에, 금융적 투자결합법은 저당대출의 상환에 따른 지분형성, 부동산가치변화, 세금효과를 고려하지 못하는 단점이 있다.

(3) 부채감당법
부채감당법이란 저당투자자의 입장에서 부채감당률에 근거하여 자본환원율을 산정하는 방법으로서, 부채감당률에 대출비율과 저당상수를 곱하여 산정한다. 미래의 부동산 가치 변화에 대한 예측이 필요하지 않아 객관적이며 간편하게 구할 수 있으나, 대출자 입장에 치우친 환원율이라는 한계점이 있다.

2. 할인율 산정방법과 유의사항
(1) 투자자 조사법
시장에 참가하고 있는 투자자 또는 잠재적 투자자를 대상으로 하여 할인율을 추정하는 방법으로서, 설문조사, 의견청취 등을 통하여 할인율을 산정한다. 의견 청취대상 선정에 주의해야 하고, 대상부동산의 지역, 개별적 격차가 발생한 경우 보정함에 유의해야 한다.

(2) 시장에서 발표된 할인율
할인율을 직접 산정하지 않고 시장에서 발표된 값을 이용하는 것이다. 이는 시장자료이기 때문에 대부분 과거시점에 기반한 자료이므로 대상에 적용하기 위해서는 유의하여야 한다. 또한, 지역격차, 개별성의 차이를 반영할 수 있도록 보정이 필요하다.

IV .결
환원율과 할인율은 각각 직접환원법과 DCF법에서 대상물건의 수익을 현재가치로 환산하는데 사용되는 값이다. 각 방법에 따라 장점과 한계점이 존재하는바, 대상물건의 특성에 맞는 적절한 평가방법과 그에 따른 환원율, 할인율을 적용하여 수익가액을 산정해야 할 것이다.

[문제 5] 직접환원법과 할인현금흐름분석법을 비교-설명하시오.(10점)

II. 직접환원법과 DCF법
1. 직접환원법
직접환원법이란 단일기간의 순수익을 적절한 환원이율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분한다. 전통적인 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 세분되며, 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산 잔여법 등으로 세분된다.

III. 양자의 비교
1. 공통점
양자는 모두 3방식 중에서 수익성에 기초한 수익방식에 해당하며, 대상물건의 장래 기대되는 수익으로부터 수익가액을 산정한다는 공통점이 있다. 이론적으로 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액은 동일하게 산정된다. 또한, 두 방식 모두 자본으로부터 발생하는 과실을 환원시켜 원래의 자본가치를 측정한다는 점이 동일하다.

2. 차이점
직접환원법은 단일기간의 순수익을 기초로 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법은 복수기간의 현금흐름을 기초로 수익가액을 산정하는 차이점이 있다. 직접환원법은 대상물건을 영구적으로 보유한다는 가정하에 수익가액을 산정하므로 재매도가치를 고려하지 않지만, DCF법은 보유기간말에 대상물건의 가치상승을 현재가치로 할인하기 때문에 재매도가치를 고려한다. 직접환원법은 변동예측과 불확실성을 고려한 환원율로 환원하지만, DCF법은 변동예측과 불확실성을 제외한 할인율로 할인하여 수익가액을 산정한다.

IV. 결
수익환원법에는 대표적으로 직접환원법과 DCF법이 있으며 양자는 대상물건에서 발생되는 장래수익으로부터 대상물건의 가치를 산정한다는 공통점이 있으나, 환원이율과 할인율 산정 및 적용등에 있어서 차이점이 있다. 각 방식에 장단점이 있는바, 대상물건의 특성, 평가목적 등에 맞추어 적절한 방법을 적용해야 할 것이다.

[문제 6] 자본회수율과 자본회수방법에 대하여 약술하시오(10점)

I. 서
감정평가 3방식 중에서 수익성을 기초로한 수익방식에 의해 감정평가시 평가액의 신뢰도에 영향을 미치는 중요요인 중 하나는 바로 환원율의 결정이다. 환원율은 자본수익률과 자본회수율로 구성되어있으며 이하에서는 그 중에서 자본회수율에 대하여 서술하고자 한다.

II. 자본회수율의 의의
자본회수율은 투하된 자본을 회수할 수 있는 수익률을 의미한다. 자본회수분을 고려하는 방법에는 순수익에서 조정하는 방법과 환원율을 조정하는 방법이 있으며 직접환원법에서는 환원율을 조정하여 자본을 회수하는 것이 일반적이다.

III. 자본회수방법
1. 직선법
직선법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 상각률을 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 순수익과 상각자산의 가치가 동일한 비율로 일정액씩 감소하고 투자자는 내용연수 말까지 자산을 보유하며, 회수자본은 재투자하지 않는다는 것을 전제로 한다. 건물, 구축물 등과 같은 상각자산을 대상으로 적용한다.

2. 상환기금법
상환기금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원이율에 축적이율과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산 가치를 구하는 방법이다. 자본회수분을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 재투자하는 것을 가정하여 해당자산에 대한 수익률보다 낮은 다른 이율에 의해 이자가 산출된다는 것을 전제한다. 광산, 광업권 평가에 적용한다.

3. 연금법
연금법이란 상각전 순수익을 상각후 환원율에 수익률과 잔존내용연수에 의한 감채기금계수를 더한 상각전 환원율로 환원하여 부동산가치를 구하는 방법이다. 매년의 상각액을 해당사업이나 유사사업에 재투자한다는 가정에 따라 수익률과 동일한 이율에 의해 이자가 발생한다는 것을 전제로 하고 있다. 어장, 어업권 등의 평가에 적용한다.

IV. 결
자본회수율은 직접환원법에서 환원이율의 산정에 사용되는 값으로써 직선법, 상환기금법, 연금법 등으로 산정한다. 일반적으로 직선법이 주로 사용되나, 대상부동산의 특성에 따라 상환기금법, 연금법 등을 적절하게 적용하여야 할 것이다.

[이론] GS 0기 10주차 예습

[문제 1] 토지시장에서 발생하는 불합리한 거래사례는 감정평가 시 이를 적정하게 보정하여야 한다. 현실적으로 보정을 요하는 요인은 어떠한 것이 있으며, 이에 대한 의의와 그 보정의 타당성 여부를 논하시오.(20점)

I. 서
거래사례비교법이란 감정평가 3방식 중에서 시장성에 기초한 비교방식에 해당한다. 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 분석 등의 보정을 통하여 대상물건의 가액을 평가하기 때문에, 무엇보다 중요한 것은 정상적인 거래사례를 선정하는 일이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 사정보정의 개념, 방법, 유의사항

1. 사정보정의 개념
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화 하는 작업을 말한다.

2. 사정보정의 방법
사정보정치를 산정하는 방법에는 일정한 원칙이나 기준이 없으나 철저한 시장분석과 다수거래사례의 비교-분석을 통하여 각 사안에 따라 평가사가 전문적인 지식이나 경험을 바탕으로 개별적으로 판단하여 보정하여야 한다.

3. 사정보정시 유의사항
사정이 개입된 거래사례는 보정을 하더라도 주관이 개입될 가능성이 크고, 정확한 가액을 산정하기에 객관성이 결여되므로, 가급적이면 거래사례 선택시 대표성과 비교가능성이 없는 사례는 일차적으로 배제하여야 한다. 부득이한 경우는 거래당사자의 특별한 사정을 객관적으로 파악하여 사정보정치를 산정해야 한다.

III. 보정이 필요한 특수한 사정
1. 인접토지 소유자에 의한 매매
인접토지 소유자에 의해 해당토지를 매매하는 경우에, 매수자의 경우는 대상토지를 매입함으로 인해서 합필토지에 대한 가치형성요인이 증대되기 때문에 이러한 가치상승 효과를 기대하여 대상토지가 시가보다 높은 가격이어도 매수하려 할 것이다. 반대로 매도자는 합필토지의 가치가 기존에 대비하여 상승하게 되면 그 상승으로 인한 이익의 일부를 본인이 취하고자 할 것이므로 시세보다 높은 가격으로 매도하고자 할 것이다. 따라서 인접토지 소유자에 의한 매매거래사례는 사정보정을 통하여 매매가격을 낮추는 것이 타당할 것이다.

2. 계열사간의 거래
같은 그룹내에 속하는 계열사간의 거래에 있어서, 해당토지를 소유하고 있는 매도기업은 실제보다 비싼 가격에 매수기업에 토지를 매도함으로써 정상적인 시세차익보다도 과도한 이익을 매도기업에게 귀속시키고자 할 것이며, 매수기업은 비싼가격에 매수하는 손해를 감수하더라도 기업내 내부규율에 따라 매수에 임할 것이다. 따라서 사정이 개입되어 있을 가능성이 높으므로, 대상토지의 적정시세를 고려하여 거래가액을 보정하는 것이 타당할 것이다.

3. 매도자 혹은 매수자 간의 개인적인 사정
매매 관련자가 대상토지에 대하여 정통하지 않은 경우 시세보다 고가 혹은 저가로 거래되었을 가능성이 있다. 또한 매수자와 매도자 간에 친인척 관계 등 지인간의 거래인 경우에 조세경감 등을 목적으로 시가보다 낮게 거래가 이루어 질 수 있다. 또한, 매도자의 급한 사정등으로 인하여 단기간에 시장에 공개되어 매도가 이루어지는 경우는 시가보다 낮은 가격에 거래가 이루어 질 수 있으므로, 거래사례 수집시에 많은 양의 자료를 수집하여 정상적인 거래를 찾고, 부득이한 경우는 사정보정을 통하여 거래가격을 정상화하는 것이 타당할 것이다.

IV. 결
거래사례비교법에 의해 토지를 감정평가하는 경우에는 선정된 거래사례가 정상적인 거래인지 여부를 판정하는 것이 중요하다. 다만, 거래당사자가 아닌이상 선정된 거래사례에 사정이 개입되어있는지 여부를 판정하는데에는 한계가 있으므로, 가급적 많은 수의 거래사례자료를 수집하여 정상적인 사례를 구별해야 할 것이고, 부득이한 경우에 한하여 사정이 개입된 사례로부터 가격의 정상화하는 작업을 수행해야 할 것이다. 이처럼 복잡 다양한 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.

[문제 2] 공시지가기준법과 거래사례비교법을 비교 설명하시오.(20점)

I. 서
감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 경제적 가치를 판정하는 대표적인 방법으로는 시장성을 근거한 비교방식, 비용성을 근거한 원가방식, 수익성을 근거한 수익방식 등 3방식이 있다. 공시지가기준법과 거래사례비교법은 이 중에서 비교방식에 해당하는 방식으로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 의의
1. 공시지가기준법
(1) 의의
공시지가 기준법이란 감칙 제2조에 의하면 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방식을 말한다.

(2) 평가절차
1) 비교표준지 선정
비교표준지란 공시지가 표준지 중에서 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되어 대상토지의 감정평가 시에 비교기준으로 선정하는 표준지를 말한다. 선정시에는 본건과 용도지역-지구-구역 등 공법상 제한과 이용상황, 주변환경, 지리적으로 가까운 표준지를 선정한다.

2) 시점수정
공시지가 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수를 참작하여 토지를 평가한다. 비교표준지가 소재하는 시, 군, 구의 동일용도지역의 지가변동률을 기준으로 한다.

3) 지역요인, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 비교
비교표준지와 평가대상토지와의 위치, 지형, 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 지역요인 및 개별요인에 대한 분석을 통하여 요인을 비교한다. 감정평가액이 기준가격에 도달하지 못할 경우 이러한 격차를 보완하기 위하여 실무적으로 행하는 절차로써 그 밖의 요인을 통해 감정평가의 적정성과 신뢰성을 제고한다.

2. 거래사례비교법
(1) 의의
거래사례비교법이란 감칙 제2조에 의하면, 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.

(2) 평가절차
1) 거래사례 선정
감정평가결과의 정확도는 수집, 선택된 자료의 신뢰성에 달려있기 때문에, 사례수집시에 위치적 유사성, 물적 유사성, 시점수정 가능, 사정보정 가능한 사례를 선정해야 한다.

2) 사정보정
사정보정이란 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 그러한 사정이 없었을 경우의 가격수준으로 사례가격을 정상화하는 작업을 말한다.

3) 시점수정
거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우 거래사례의 가격을 기준시점의 가격으로 정상화하는 작업으로서 토지의 경우 지가변동률, 건물의 경우 생산자물가지수, 주택의 경우는 주택가격동향지수를 적용한다.

4) 가치형성요인 비교
거래사례와 대상물건 간에 종별, 유형별 특성에 따라 지역요인이나 개별요인 등 가치형성요인에 차이가 있는 경우에 이를 각각 비교하여 대상물건의 가치를 개별, 구체화하는 작업이다. 지역요인의 비교를 먼저하고 개별요인의 비교를 하며 종합적 비교법과 평점비교법 등이 있다.

III. 공시지가기준법과 거래사례비교법의 비교
1. 공통점
1) 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식
공시지가기준법과 거래사례비교법은 모두 감정평가 3방식 중에서 비교방식을 근거로 하는 평가방식에 해당한다. 공시지가기준법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 비교표준지로부터 대상물건의 가액을 산정하고, 거래사례비교법은 평가대상과 가치형성요인이 같거나 유사한 거래사례로부터 대상물건의 가액을 산정하기 때문에, 비교방식을 근거로 하는 점에서 공통점이 있다.

2) 시점수정의 필요성
공시지가비교법은 비교표준지의 공시지가기준일과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시적격차를 보정하기 위한 시점수정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례의 거래시점과 기준시점이 일치하지 않을 수 있기 때문에 시점수정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.

3) 지역요인, 개별요인의 비교
공시지가 기준법은 비교표준지와 평가대상간에 위치적, 지형적, 환경적 격차가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하며, 거래사례비교법은 거래사례와 평가대상간에 가치형성요인의 차이가 존재할 수 있기 때문에 요인비교를 통하여 보정이 필요하다는 점에서 공통점이 있다.

2. 차이점
1) 사정보정 여부
공시지가기준법에서 선정한 비교표준지의 공시기준가액은 평가시에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되지 않은 정상적인 가치를 기준으로 평가하기 때문에 별도의 사정보정을 하지 않지만, 거래사례비교법에서 선정한 거래사례에는 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있을 수 있기 때문에 사정보정을 통하여 사례를 정상화 하는 작업이 필요하다.

2) 그 밖의 요인 비교치 적용 여부
표준지공시지가는 일반감정평가의 시장가격과는 달리 정당한 보상을 표상하는 적정가격으로써 시장가격과 많은 괴리가 발생한다. 이를 기준으로 하는 공시지가기준법에 의한 평가액도 기준가격과 차이가 발생할 수 있으므로, 그 밖의요인 비교를 통하여 적정한 보정이 필요하다. 그러나 거래사례비교법은 부동산시장에서 실제 형성되는 거래가격을 기준으로 하고 있기 때문에 그 밖의 요인 비교가 필요하지 않다.

3) 평가대상의 차이
공시지가기준법은 감칙 14조에 규정된 법정 평가방법으로써 토지의 감정평가시의 기준가액으로써 역할을 한다. 그러나 거래사례비교법은 토지뿐만아니라 감정평가의 대상이 되는 물건 모두에 적용할 수 있는 일반적인 평가방식으로써 공시지가기준법보다 광범위한 평가방식에 해당한다.

IV. 결
토지의 감정평가시에는 감칙 14조에 의해 공시지가기준법에 의하되, 거래사례비교법 등 다른방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 양자는 비교방식이라는 공통된 평가기준을 가지고 있는 반면에, 각자의 차이점에 의하여 주된방식, 다른 방식으로써 합리성검토자료로 사용되는바, 공통점과 차이점을 인지하고 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 3] 복성식평가법에 있어서 감가수정의 방법은 내용연수를 표준으로 하는 방법과 관찰감가법의 두 가지가 있다. 이러한 감가수정을 하는 이론적 근거를 관련원칙을 들어 서술하고, 두 방법의 장, 단점과 실무상 양자를 병용해야 하는 이유를 설명하시오(20점)

I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 시장성에 근거한 비교방식, 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 대하여 규정하고 있다. 복성식평가법은 원가방식 중 하나로써 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 복성식평가법
1. 복성식평가법의 의의
복성식평가법이란 원가법이라고도 하며, 감칙 제 2조에 의하면 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 재조달원가
재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말한다. 재조달원가의 산출근거에 따라 직접법과 간접법으로 분류할 수 있으며, 직접법은 대상물건에서 직접 구하는 방법이고, 간접법은 대상물건이 아닌 유사한 물건으로부터 산출근거를 찾는 방법이다.

3. 감가수정
감가란 신규 또는 최유효이용 상태에서 실현되는 원가의 감소분을 의미한다. 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

III. 감가수정의 이론적 근거
1. 물리적 감가의 근거
물리적 감가는 대상물건의 물리적 상태에 따른 가치의 손실로써 감가를 발생시키는 것을 말한다. 토지의 경우는 영속성으로 인하여 감가의 대상이 되지 않지만, 건물등 지장물의 경우는 비영속성으로 인하여 시간의 경과에 따라 손실, 마모 등으로 인하여 가치가 점차 하락함으로 인하여 감가하여야 한다.

2. 기능적 감가의 근거
기능적 감가는 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 나타나는 가치의 손실이다. 부동산의 가격제원칙 중에서 내부측면의 원칙인 균형의 원칙, 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 부동산의 여러 가지 구성요소들이 균형을 이루지 못하며, 용도등이 주위환경과 시장수요와 부적합하기 때문에 기능적 감가가 발생하게 된다.

3. 경제적 감가의 근거
경제적 감가란 대상물건 자체가 아닌 외부의 부정적인 요인에 의해 발생하는 가치의 손실을 말한다. 부동산의 인문적 특성인 사회-경제-행정적 위치의 가변성과 가격제원칙중 적합의 원칙과 관련되어 있다. 즉, 경제적 위치가 변화함에 의하여 현재 부동산의 용도, 특성이 주위환경과 부적합해 짐에 의하여 경제적 감가가 발생하게 된다.

IV. 내용연수법과 관찰감가법
1. 내용연수법
(1) 의의
내용연수법은 대상물건의 내용연수를 바탕으로 감가수정을 하는 방법이다. 감정평가실무기준에 명시적으로 규정된 방법으로서 정액법, 정률법, 상환기금법 등이 있다.

(2) 장단점
내용연수법은 실무상 적용이 간편하고 객관적이라는 장점을 가진다.반면에 개별성이 있는 부동산의 실제 감가액과 괴리될 수 있다는 단점이 있다. 또한 감가의 기준을 내용연수에 의존하고 있으므로 감가액의 산정이 획일화되기 쉽고, 개별적이고 정확한 감가액의 산정이 제대로 이루어지기 어렵다는 한계가 있다.

2. 관찰감가법
(1) 의의
관찰감가법이란 감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적-경제적-기능적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. 감가의 기준을 직접적으로 경과연수에 두지 않고, 대상건물의 전체 또는 구성부분별로 감가요인에 의한 감가액을 직접 관찰함으로써 감가액을 구하는 방법이다.

(2) 장단점
시장자료가 충분하게 존재하는 경우에 유용하고, 감가의 개별성이 반영되므로 현실에 부응할 뿐만아니라 기능적, 경제적 감가도 동시에 반영하므로 보다 정교하고 신뢰성 있는 가격을 도출할 수 있는 장점이 있다. 그러나 달관적인 방법으로 주관개입의 소지가 크기에 단독으로 사용하기 어려운 단점이 있다.

3. 양자를 병용해야 하는 이유
(1) 양자는 상호보완적인 관계
내용연수법은 객관적인 평가가 가능한 반면에 각 대상물건에 대한 개별성이 부족한 단점이 있지만, 관찰감가법은 반대로 개별적인 평가가 가능한 반면에 주관적인 평가인 단점이 있다. 따라서 양자는 상호보완적인 평가가 가능하기 때문에, 감가수정시에 양자를 병행하므로써 단점을 보완하고 장점을 극대화할 수 있다.

(2) 감정평가 실무기준상 근거
감정평가 실무기준에 의하면 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준으로 한 정액법, 정률법, 상환기금법 중 대상물건에 가장 적합한 방법을 적용하여야 하며, 감가수정이 적절하지 아니한 경우에는 물리적, 기능적, 경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다고 규정하고 있따. 따라서, 내용연수법에 의한 감가수정이 적절하지 않다고 판단되는 경우에 관찰감각법에 의해 감가수정 등을 통해 합리성을 검토하여야 한다.

V. 결
복성식평가법은 비용성에 근거한 평가방식으로써, 정확한 감정평가액 산정을 위해서는 대상물건의 특성에 적합한 감가수정 방법을 적용해야 한다. 주된 방법으로써 내용연수법이 사용되나, 합리성이 적다고 판단되는 경우에는 다른 방식인 관찰감가법 등을 적용하여 합리성을 검토함으로써 감정평가액의 신뢰성과 정확성을 제고해야 할 것이다.

[문제 4] 건물의 치유불가능한 기능적 감가의 개념과 사례를 기술하고, 이 경우 감정평가 시 고려해야 할 사항에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
건물은 감칙 15조에 의하여 감정평가시 원가법에 의해 평가하도록 규정되어 있다. 원가법에 의한 평가시에는 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 가하여 적산가액을 산정한다. 이하에서는 감가수정의 한 종류인 기능적 감가에 대하여 서술하고자 한다.

II. 치유불가능한 기능적 감가의 개념 및 사례
1. 기능적 감가의 개념
기능적 감가란 대상물건의 기능적 효용이 퇴화함으로써 발생하는 가치의 손실을 의미하며, 과소개량으로 인한 결함, 부적절한 개량으로 인한 결함, 과잉개량으로 인한 결함 등의 사유로 최유효이용에 미달함으로써 발생한다.

2. 치유불가능한 기능적 감가의 개념
치유가능이란 대상물건에 어떠한 결함이 발생한 경우 그것을 치유함으로써 원상회복 할 수 있는 것을 말하며, 치유불가능이란 치유를 통해 원상회복 할 수 없는 것을 말한다. 따라서 치유불가능한 기능적 감가란, 치유가 불가능해진 대상물건의 특정 기능으로 인하여 가치가 손실되어 감가를 적용하는 것을 말한다.

3. 치유불가능한 기능적 감가의 사례
(1) 과소개량(결핍)으로 인한 결함
과소개량이란 적정수준에 비하여 부족하게 건축됨으로 인한 결함으로써, 대상물건과 유사한 인근의 사례의 경우 아파트에 승강기가 설치되어 있는 반면에, 대상물건에는 승강기의 설치가 불가하여 승강기가 없다면 사례 대비하여 기능적으로 열세이므로 감가하여야 한다.

(2) 부적절한 개량(대체)으로 인한 결함
부적절한 개량이란 적정수준에 맞지 않게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 상업용 건축물에 설치되어 있는 승강기의 용량이 너무 적어 큰 용량으로 교체해야할 필요성이 있는경우 기능적으로 부적절하므로 감가하여야 한다.

(3) 과잉개량으로 인한 결함
과잉개량으로 인한 결함이란 적정수준에 비하여 과도하게 건축됨으로써 발생하는 결함이다. 예를 들어 저층건물에 2대이상의 승강기가 설치되었거나, 건물의 사용량 대비 설비능력이 과대하게 설치된 경우 감가하여야 한다.

III. 치유불가능한 경우 기능적 감가시 고려해야할 사항
1. 과소개량으로 인한 감가시 고려사항
결핍으로 인한경우에 감가상각액 산정시 애시당초에 해당항목이 존재하지 않았으므로, 결핍된 시설물의 설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감함으로써 감가액은 산정하여야 한다.

2. 부적절한 개량으로 인한 감가시 고려사항
감가상각액 산정시에 기존시설물의 재조달원가에서 물리적 감가액을 차감한 현존물건의 잔존가액과 시설물설치시 가치증가분에서 신축시 설치비용을 차감한 가치손실분을 더하여 감가상각액을 산정한다.

3. 과잉개량으로 인한 감가시 고려사항
치유불가능항목에 대한 기능적 감가산정 시 세금, 보험류, 유지비 등의 소유자비용이 누락되지 않게 해야 한다. 또한, 재조달원가로 복제원가를 사용하는 경우와 대체원가를 사용하는 경우 기능적 감가액이 상이할 수 있으나 최종적인 가치는 달라지는 것이 아니라는 점에 유의하여야 한다.

IV. 결
원가법에서 감가상각액을 산정하기 위한 방법은, 주된방식인 내용연수법이 사용되며 다른방식인 분해법에 의한 물리적, 기능적, 경제적 감가는 보조적인 수단으로써 사용되는 경우가 많으나, 사례가 충분하지 않은 경우 등에는 분해법에 의한 독립적 사용이 가능하므로 기능적 감가에 유의하여 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 5] ㅇㅇ동 1-1번지 토지에 대하여 공시지가기준법을 적용하여 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 산정된 가액이 기준가치에 도달하지 못하였다고 가정할 경우 공시지가기준법에 따라 갑이 실무적으로 보정할 수 있는 방법에 관해 설명하시오.(10점)

I. 서
토지에 대한 감정평가는 감칙 14조에 의하여 주된 방식인 공시지가기준법에 의하며 다른 방식에 의해 합리성을 검토하도록 규정되어 있다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 공시지가기준법 및 기준가치의 개념
1. 공시지가기준법의 의의
공시지가기준법이란 감칙 2조에 의하면 감정평가의 대상이 되는 토지와 가치형성요인이 같거나 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교, 그 밖의 요인 보정을 통하여 대상토지의 가액을 산정하는 평가방법을 말한다.

2. 공시지가기준법에서의 기준가치
기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치로서 감칙 5조에 의해 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정하도록 규정되어 있다. 표준지 공시지가는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 공시한 것을 의미한다. 여기서 적정가격이란 헌법에서 보장하고 있는 재산권의 보장을 위해 정당한 보상을 표상하는 가격으로써 시장가치과는 차이가 있다. 즉 공시지가는 적정가격을 기준가치로 평가된 반면에 공시지가기준법은 시장가치를 기준가치로 하기 때문에 양자간에 차이가 발생한다.

III. 공시지가기준법에 의한 실무적 보정방법
1. 그 밖의 요인 비교치를 통한 보정
대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례로부터 격차율을 산정하여 보정함으로써 기준가치에 도달할 수 있다.

2. 그 밖의 요인 비교치 결정시 유의사항
그 밖의 요인보정치 산정에 있어 최종적인 비율의 결정은 산정된 수치를 그대로 적용하는 것이 아니라 시장상황, 대상토지의 개별적 특성 등을 참작하여 일부 가감조정하여 최종비율로 결정하는 것이 실무적인 관행이다.

[이론] GS 0기 9주차 예습

[문제 1] 감정평가는 비교방식, 원가방식, 수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 논하시오.(30점)

물음 1) 각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방식을 약술하시오.(15점)

물음 2) 3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가액을 조정하는 방업과 시산가액 조정시 유의사항을 기술하시오.(15점)

I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 시장성에 근거한 비교방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 의하여 평가할 것을 규정하고 있다. 이하에서는 3방식의 이론적 근거, 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 3방식의 이론적 근거 및 토지평가방법
1. 비교방식
(1) 의의
비교방식이란 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 등 보정을 통하여 대상물건의 비준가액을 산정하는 방식을 말한다.

(2) 이론적 근거
비교방식은 사례로부터 대상물건의 가치를 산정하는 방식이기 때문에 대체의 원칙을 기반으로 하며, 시장에서의 수요와 공급에 의한 거래가격을 기반으로 하기 때문에 시장성을 근거로 하는 평가방법이다.

(3) 토지의 평가방법
감칙 14조에 의해 토지의 평가시에 원칙적으로 비교방식 중 하나인 공시지가기준법에 의해 평가한다. 대상부동산과 용도지역, 이용상황, 주변환경, 지역특성 등이 유사한 표준지로부터 시점수정, 지역요인비교, 개별요인 ㅂ교, 그밖의 요인 비교를 통하여 공시지가기준가액을 산정한다.

2. 원가방식
(1) 의의
원가방식이란 대상물건의 재조달원가로부터 감가수정을 적용하여 대상물건의 가액을 산정하는 평가방식을 말한다. 원가법과 적산법 등이 사용된다.

(2) 이론적 근거
매도자는 대상물건의 취득에 소요된 비용 이하로는 팔려고 하지 않을 것이고, 매수자는 동일한 효용을 주는 유사물건의 가액 이상 지불하지 않을 것이므로 가격제원칙 중에 대체의 원칙을 기반으로 하는 평가이다. 또한 대상물건에 어느 저옫 비용이 투입되었는가 하는 비용성을 근거로 한다.

(3) 토지의 평가방법
간척지, 간석지 등 토지를 조성하는 데에 비용이 투입된 토지의 가액을 평가하는 경우에는 비용성에 근거한 조성원가법이 주로 사용된다.

3. 수익방식
(1) 의의
수익방식이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 현금흐름으로부터 환원이율 혹은 할인율로 환원 혹은 할인함으로써 수익가액을 산정하는 방식을 말한다.

(2) 이론적 근거
수익방식은 장래의 이익을 예상하여야 하기 때문에 가격제원칙 중에서 예측의 원칙을 기반으로 하는 평가방식이다. 또한, 대상물건에서 향후 어느정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.

(3) 토지의 평가방식
나지상태의 토지 평가시에는 대상토지의 최유효이용을 상정하여 향후 발생될 것으로 예상되는 순수익을 시장의 환원이율로 환원하여 수익가액을 산정한다. 지장물이 존재하는 토지의 경우는 전체부동산의 순수익에서 건물등에 귀속되는 순수익을 차감한 후에 토지환원이율로 환원하여 토지의 수익가액을 산정한다.

III. 시산가액 조정 및 유의사항
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종평가금액을 산정하기 위하여 각 평가방법에 의해 산정된 대상물건의 가액을 의미한다. 시산가액 조정이란 각 방식에 의해 산정된 시산가액을 비교-분석하여 유사점과 차이점을 찾아내어 통일되고 일관된 가액을 도출하는 과정이라 할 수 있다.

2. 시산가액 조정시 유의사항
(1) 시산가액 조정의 의미 이해
시산가액 조정이 단순히 기계적으로 산술평균하거나 작위적으로 차이를 없애는 것이 아니라, 각 평가방식에 의한 시산가액들로부터 평가방식의 특성과 대상물건의 특성을 분석하여 가장 합리적이고 최선의 정확한 가액을 산출하는 과정임을 유의하여야 한다.

(2) 시산가액 조정의 객관성 확보
각 평가방식에 의한 시산가액으로부터 조정을 통해 최종평가액을 산정하는 과정에서 평가사의 주관이 개입될 우려가 있기 때문에 시산가액 조정에 있어서 반드시 객관적 자료를 확보하고, 논리적으로 타당한 조정사유를 보고서에 명시하여야 할 것이다.

(3) 감정평가 실무기준 및 관련법규 준수
감정평가 실무기준, 감정평가에 관한 규칙 등에서 대상물건의 종류에 따라 평가방식을 규정하고 있기 때문에, 기본적으로 법규에 따라 평가에 임해야 하며, 해당 평가방식이 합리성이 결여되었다고 판단되는 경우에 한해서만 시산가액의 조정을 할 수 있음에 유의하여야 한다.

IV. 시산가액 조정방법
1. 가중평균에 의한 방법
각 평가방식에 의한 시산가액에 대상물건의 특성, 평가목적, 조건 등 전반적으로 참작하여 가중치를 부여한 후 산술평균값을 산정하는 방식이다. 수치적으로 접근하기 때문에 객관성이 확보되나, 가중치 부여시 주관이 개입될 우려가 있다.

2. 종합적 판단에 의한 방법
수리적인 계산없이 각 평가방법에 의한 시산가액들을 종합적으로 비교-검토하여 최종적인 감정평가액을 산정하는 방식이다. 시산가액 조정의 취지와 가장 적합한 방식에 해당하나 주관개입가능성이 가장크다.

3. 최적정 평가방법에 의한 방식
각 평가방식 중에서 대상물건의 특성을 고려하였을 때 대상물건의 가치를 나타내는 것에 가장 적합하고 정확하다고 판단되는 방식을 찾고, 해당 평가방식에 의한 시산가액으로 최종감정평가액을 산정하는 방식이다.

4. 통계적 분석방법
시산가액들로부터 하나의 최종평가액을 산정해내는 것이 아니라 확률통계기법을 적용함으로써, 일정한 범위로써 대상물건의 최종평가액을 산정하는 방식을 말한다.

V. 결
부동산의 가격을 평가함에 있어 시장성, 비용성, 수익성 등 가격의 3면성을 기반으로 하는 전통적인 3방식에 의해 주로 평가가 이루어진다. 그러나 부동산시장의 불완전성으로 인하여 각 방식에 의한 시산가액이 다르게 존재하며, 시산가액 조정에 관한 명확한 규정이 없는바, 시산가액 조정시 객관성과 정당성을 확인하고, 최종평가액의 논리성과 합리성을 확보하여야 할 것이다.

[문제 2] 시산가액 조정에 관한 다음 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 시산가액 조정의 법적 근거에 관하여 설명하시오.(5점)

물음 2) 시산가액 조정과정에서 도출된 감정평가액을 표시하는 이론적 방법에 관하여 설명하시오.(10점)

I. 서
감칙 제 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식, 시장성에 근거한 비교방식 등 3방식에 의해 평가할 것을 규정하고 있다. 그러나 각 방식에 의한 시산가액들이 일치하지 않는 경우의 최종감정평가액 산정방식에 대해 명확히 규정되어 있지 않은바, 이하에서는 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 시산가액 조정의 의의 및 근거
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종감정평가액을 산정하기 위하여 각각의 평가방법에 의해 산정된 감정평가액을 말하며, 시산가액의 조정이란 각 평가방법에 의해 산정된 시산가액들로부터 평가방법의 특성과 대상물건의 특성 등을 고려하여 비교-분석을 통해 최종적인 감정평가액을 산정하는 것을 의미한다.

2. 시산가액 조정의 근거
(1) 시산가액 조정과 관련된 규정
감정평가 실무기준에 의하면 어느하나의 감정평가방법에 의해 산정된 시산가액이 합리성이 없다고 인정되는 경우, 주된 방식 및 다른 방식에 의해 산정된 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.

(2) 3면등가의 한계
마살의 3면등가성에 의하면 완전경쟁시장하에서 수익성, 비용성, 시장성 등 3방식에 의한 평가액은 항상 일치한다고 하고 있으나, 부동산시장의 경우 일반재화시장과는 달리 부동산 고유의 특성으로 인하여 불완전경쟁시장을 형성하고 있기 때문에 각 방식에 의한 평가액은 일치하지 않을 수 있다. 따라서 최종감정가액을 산정하기 위해서는 시산가액의 조정 절차가 필요하다.

(3) 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계
각 평가방식은 비용성, 수익성, 시장성 등 서로 다른 사고를 기초로 하고 있으며, 경우에 따라서는 특정방식의 적용이 부적합하거나 곤란한 경우가 생기며, 주관이 많이 개입될 수 있기 때문에, 시산가액 조정을 통하여 평가결과가 편중되지 않고 신뢰성을 확보하도록 할 필요가 있다.

III. 감정평가액을 표시하는 이론적 방법
1. 점추정
(1) 의의
점추정이란 최종평가액의 결정시 성립될 가능성이 가장 큰 특정 금액으로서 표시하는 것을 의미하며, 국내의 경우 대다수의 평가보고서에서 평가액을 표시하는 방법으로 사용된다.

(2) 적용사례
부동산 과세, 강제수용에 대한 보상평가, 자산 매입 또는 매각 평가 등은 평가목적상 의뢰인이 특정한 평가액을 요구하기 때문에 점추정의 평가액이 표시된다.

2. 구간추정
(1) 의의
구간추정이란 최종평가액을 결정시 평가액의 상한가액과 하한가액을 제시하여 구간으로서 표시하는 것을 의미한다. 평가액의 범위가 지나치게 광범위할 경우에는 의미없는 평가가 될 수 있으며, 범위가 좁을 수록 정확도는 올라가나 위험성도 상승하게 된다.

(2) 구간추정 적용사례
일반적인 감정평가보고서보다는 특정개발안에 대한 투자성을 평가시에 가능한 리스크를 반영하여 투자안이 성공했을 경우의 가액과, 실패시의 하한값을 제시함으로서 투자자가 의사결정을 하는데 도움을 주는 평가에 사용한다.

IV. 결
부동산 시장의 불완전성, 각 평가방식의 한계 등으로 인하여 시산가액은 일치하지 않을 수 있으며, 대부분의 감정평가에 있어서 점추정치의 평가액을 의뢰인이 요구하나, 각 평가방식의 특성과 목적을 고려하여 적정하게 시산가액을 조정하여 최종평가액을 산정해야 할 것이다.

[문제 3] 감정평가 실무기준상 감정평가의 절차를 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 것을 말한다. 경제적 가치의 판정은 감정평가관계법규 및 실무기준 등에서 법적으로 규정되어 있기 때문에 평가에 유의하여야 한다. 이하에서는 감정평가 절차에 대하여 서술하고자 한다.

II. 감정평가 절차의 의의 및 관련규정
1. 감정평가 절차의 의의
감정평가업무는 수많은 평가사들에 의하여 수행되어 왔고, 평가결과가 체계적으로 분류되어 설정된 일련의 단계가 감정평가 절차이다.

2. 감정평가 절차 관련 규정
감정평가에 관한 규칙 제 8조 및 실무기준에서는 감정평가 절차에 대해서 규정하고 있으며, 감정평가법인등은 감정평가시에 순서에 따라 평가하여야 하며, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요시에 한하여 순서를 조정하여 평가할 수 있다.

III. 감정평가 절차
1. 기본적 사항의 확정
평가에 있어서 기초가 되는 제반사항을 확정하는 단계로써 의뢰자와 협의하여 확정한다. 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준가치, 감정평가조건, 기준시점, 자문등 여부, 수수료 및 실비에 대한 사항에 대하여 협의한다.

2. 처리계획 수립
확정된 기본적 사항을 바탕으로하여 대상물건의 확인부터 최종적인 감정평가액의 결정까지 일련의 평과과정에 대한 처리계획을 수립하는 단계이다.

3. 대상물건의 확인
사전조사를 통하여 대상물건의 공부를 확인하여 물리적 사항, 권리관계 등을 확인하며 각종 구비서류등을 준비한다. 이후에 실지조사를 통하여 대상물건의 현장답사를 통하여 현재 이용상황 등을 확인한다.

4. 자료 수집 및 정리
자료의 수집이란 대상물건의 분석에 필요한 물적사항, 권리관계 등 확인자료와 지역요인, 개별요인 분석을 위해 필요한 요인자료, 거리사례 분석등을 위해 필요한 사례자료 등을 수집 정리하는 것을 말한다.

5. 자료의 검토 및 가치형성요인 분석
자료의 검토를 수집한 자료에 대해서 신빙성, 신뢰성, 자료의 충실성 등을 확인하여 평가에 활용할 수 있는지 검토한는 것이며, 선별된 자료를 통하여 일반요인, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 분석하는 단계이다.

6. 감정평가방식의 선정 및 적용
대상물건의 특성이나 감정평가 목적 등에 적합한 감정평가방식을 선정하고, 가치형성요인 분석자료를 토대로 해당 평가방식에 의한 시산가액을 산정한다.

7. 감정평가액의 결정 및 표시
각 평가방식에 의한 시산가액들을 비교-분석하여 합리적으로 대상물건의 최종감정평가액을 결정하고 평가서에 그 가액을 표시한다.

IV. 결
감정평가절차는 기본적사항의 확정에서부터 감정평가액의 결정까지의 일련의 과정을 의미한다. 관련규정에 의하여 정해진 순서대로 평가에 임해야 하나, 합리적, 능률적 평가를 위해 필요시에 한해 순서를 변경하여 평가를 수행해야 할 것이다.

[문제 4] 감정평가에 필요한 자료의 종류와 자료의 필요성 및 정리에 유의하여야 할 사항을 설명하시오(10점)

I. 서
감칙 제 8조에 감정평가의 절차중 하나로써 자료의 수집 및 정리가 규정되어 있으며, 자료수집은 평가에 있어서 매우 중요한 과정중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.

II. 감정평가시 자료수집의 의의 및 필요성
1. 자료수집의 의의
자료의 수집 및 정리는 대상부동산의 물적사항, 권리관계, 이용상황, 가격평가를 위해 필요한 자료를 수집하고 정리하는 단계를 말한다.

2. 자료수집의 필요성
평가 결과의 합리성, 논리성을 부여하는 중요한 기초자료가 되기 때문에 자료수집시에 풍부하고 질서 있게 수집-정리하고 후일의 증빙자료 및 다른 평가에 활용하기 위해 평소에 잘 수집하고 관리해 두어야 한다.

III. 감정평가 자료 수집의 종류 및 유의사항
1. 확인자료
(1) 의의 및 종류
대상물건의 물적 확인 및 권리상태를 확인하기 위하여 필요한 자료로써 등기부등본, 건축물관리대장, 설계도면 등이 있다.

(2) 수집시 유의사항
확인자료를 정리할 때에는 물리적인 자료와 법적인 자료를 나누어서 정리하고, 구분하는 것이 업무 효율성 측면에서 유리하다.

2. 요인자료
(1) 의의 및 종류
가치형성요인의 분석에 필요한 일반적요인, 지역적 요인, 개별적 요인 분석에 필요한 자료이다. ① 일반적 요인에 필요한 자료는 각종 통계, 경제지표, 경제성장률 등이 있다. ② 지역적 요인에 필요한 자료는 주택지도, 시가지도, 도시계획도 등이 있다. ③ 개별적 요인에 필요한 자료는 지질조사자료, 도로배치도 등이 있다.

(2) 자료 수집시 유의사항
일반적 요인, 지역적 요인 자료는 동태적이기 때문에 조직적, 계획적으로 광범위하게 수집해야 하며 용도지역별로 분류해야 한다. 개별적 요인 자료는 부동산의 개별적 특성을 명확히 파악하고 개별적 요인의 비교를 정확히 할 수 있도록 사정보정, 시점수정, 지역-개별요인 비교가 가능한 것으로 분류하여야 한다.

3. 사례자료
(1) 의의 및 종류
사례자료란 감정평가 3방식의 적용을 통해 최종적으로 수치화 할 수 있게 하는 중요한 자료로써 매매사례, 임대사례, 건설사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.

(2) 자료 수집시 유의사항
사례자료는 평가방식의 적용에 직접 활용되는 것으로 최근의 사례인지, 사정보정 및 시점수정은 가능한지, 물적 유사성과 위치적 유사성이 인정될 수 있는 것인지 등을 확인해야 한다.

[문제 5] 기준시점의 필요성에 대하여 약술하시오(10점)

I. 서
감칙 8조에 의한 감정평가의 절차 중에서 가장 먼저 해야할 사항은 기본적 사항을 확정하는 것이다. 확정해야하는 기본적사항 중에서도 가장 중요한 것은 기준시점을 확정하는 것이다. 이하에서는 기준시점의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 기준시점 의의 및 종류
1. 기준시점 의의
기준시점이란 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜를 의미한다. 감칙 제9조 제2항에 의하면 기준시점의 원칙은 가격조사완료일이나, 기준시점을 미리 정하고 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에는 예외적으로 다른 날짜가 가능하다.

2. 기준시점 종류
(1) 가격조사완료일
실무상 대상물건의 가격을 가장 정확하게 파악할 수 있는 시점이 바로 물건의 가격조사완료일자라고 할 수 있으므로 특별한 사유가 없는 한 이것이 원칙적인 기준시점이 된다.

(2) 과거의 특정일
소급평가의 경우에는 과거의 특정일이 기준시점으로 된다. 예를들어 쟁송사건에 계쟁된 물건의 평가나 중앙토지수용위원회에 이의신청된 물건을 평가함에 있어서 쟁송원인의 야기일자나 지방토지수용위원회 재결 당시의 가격을 기준시점으로 한다.

(3) 미래의 특정일
기한부 평가의 경우에는 미래의 특정일이 기준시점이 된다. 미래의 특정일에 있어서 대상물건에 대한 투자수익성을 파악을 위한 필요에 따라 평가의뢰인과 용역계약이 있는 경우 등에 예외적으로 있을 수 있다. 그러나 물건의 가격조사가 불가능한 지나치게 먼 장래의 특정일이나 가격변동률이 급변하는 시기에서의 어느 장래의 특정일은 기준시점으로 삼아서는 안된다.

III. 기준시점의 필요성
1. 가격의 본질
부동산가격은 장래이익의 현재가치이며, 장기적인 배려하에 형성되므로 기준시점을 확정하여야 한다. 즉, 부동산은 장래 기대되는 모든 이익에 대한 특정시점의 현재가치에의 반영이라 할 수 있다.

2. 변동의 원칙
부동산의 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특징은 가치형성요인을 변동시키고 이로 인해 부동산가격도 항상 변동의 과정에 있게 된다. 따라서 부동산 가격은 그 가격결정의 기준이 되는 날에만 타당한 것이 되므로 기준시점의 확정이 중요하다.

3. 책임소재의 명확화
기준시점은 평가사의 책임소재를 명확히 하기 위해 필요하다. 즉, 기준시점에 있어서 감정평가액에 잘못이 없었다는 것을 입증하는 것이다.

[이론] GS 0기 8주차 예습

[문제 1] 부동산 감정평가는 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있다.(20점)

물음 1) 부동산의 갑정평가를 체계적으로 분류하는 목적을 설명하시오(5점)

물음 2) 일괄감정평가, 구분감정평가, 부분감정평가 각각에 대하여 사례를 들어 설명하시오(15점)

[문제 2] 해당 토지의 용적률은 50%이나 주변 토지의 용적률은 100%이다. A법인이 용적률을 100%를 조건으로 하는 감정평가를 의뢰하였다. 조건부평가에 관해 설명하고 본건의 평가 가능 여부를 검토하시오.(10점)

[문제 3] 시장분석과 시장성분석을 비교하여 설명하시오. (10점)

[문제 4] 부동산분석의 체계가 어떻게 구성되어 있는지에 대하여 설명하고 각 각의 분석의 대하여 구체적으로 설명하시오.(20점)

[문제 5] 감정평가서의 정확성을 점검하고 부실감정평가 등의 도덕적 위험을 예방하기 위하여 평가검토(Appraisal Review)가 필요할 수 있다. 평가검토에 대해 설명하시오(10점).

[문제 6] ‘감정평가에 관한 규칙’에는 현황기준 원칙과 그 예외를 규정하고 있다. 예외 규정의 내용을 설명하고, 사례를 3개 제시하시오.(10점)

[이론] GS 0기 7주차 예습

[문제 1] 감정평가에 있어서 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오.(20점)

I. 서
부동산가격은 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인의 영향을 받아 부단히 변동한다. 이러한 과정 속에서 부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석의 의의, 필요성, 개별분석과의 상관관계에 대하여 기술하고자 한다.

II. 지역분석의 의의 및 필요성
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 지역분석의 필요성
1) 부동산의 지역성 및 지역특성
부동산의 지역성이란 부동산이 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 의존, 보완관계 및 그 지역내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호관계를 통해서 그 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정된다는 것이며, 이로 인하여 부동산의 지역분석이 필요하다. 지역특성이란 각 지역이 다른 지역과 구별되는 특성을 말하며 이러한 지역특성을 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.

2) 지역의 변화 및 상대적 위치 파악
지역은 고정되어 있는 것이 아니라 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인의 변화에 따라 항상 변화하기 때문에 지역에 대한 분석을 시계열적인 측면에서 지속해야 할 필요가 있다. 또한 대상부동산이 속한 인근지역, 유사지역, 동일수급권까지 분석함으로써 대상지역의 상대적 위치를 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.

3) 표준적이용 파악을 통한 최유효이용에 대한 판정방향 제시
지역의 특성은 그 지역의 일반적이고 표준적 이용에 의해 구체적으로 나타나게 되며 이러한 표준적 이용은 그 지역 내 부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 된다. 따라서 개별부동산의 최유효이용의 판정 방향을 제시하는 표준적 이용을 파악하기 위해 지역분석이 필요하다.

4) 가격수준 파악을 통해 개별,구체적 가격판정에 기초
부동산의 가격은 독립적으로 형성되는 것이 아니라 지역 내 다른 부동산과 상관관계 속에서 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 재역 내 일정한 가격수준을 파악하게 되고 이는 개별-구체적 가격판정을 위한 기초가 되므로 지역분석이 필요하다.

5) 사례자료의 수집범위 결정
지역특성이 동일, 유사한 지역의 범위를 명확하게 함으로써 실제 감정평가에 필요한 사례자료의 수집범위와 한계를 결정하기 위해 지역분석이 필요하다.

III. 지역분석과 개별분석의 상관관계
1. 부동산의종별과 유형
지역분석은 부동산의 종별에 의한 지역의 관점에서 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이고, 개별분석은 부동산의 유형에 의한 개별부동산의 관점에서 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 미치는 영향을 분석하는 작업이다.

2. 분석범위, 분석순서, 분석 목적
①지역분석은 대상지역에 대한 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 대상 부동산에 대한 개별적, 부분적, 미시적 분석으로 분석범위에 있어 차이가 있다. 또한, ②일반적으로 지역분석이 먼저 이루어지게 되고, 그 후에 개별적인 분석이 행하여진다. 반드시 선후관계가 있다고 단정할 수는 없고 경우에 따라 개별분석이 먼저 이루어지기도 한다. ③ 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것을 주된 목적으로 하고, 개별분석은 최유효이용과 구체적 가격에 미치는 영향의 정도를 파악하는 것을 주된 목적으로 한다.

3. 관련 가격제원칙
지역분석은 적합의 원칙, 외부성의 원칙 등을 비롯한 외부측면의 원칙과 관련이 깊고, 개별분석은 기여의 원칙, 균형의 원칙 등을 비롯한 내부측면의 원칙과 관련이 깊다.

IV. 결
부동산은 고정성으로 인하여 물리적으로 이동이 불가 하기 때문에 지역적인 특성이 나타나며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별적으로 가치를 판정하여야 한다. 지역분석과 개별분석은 상호간에 유기적으로 관련되어 있기 때문에 양자를 유의깊게 분석하여 부동산의 가치에 반영해야 할 것이다.

[문제 2] 최유효이용의 원칙에서 판정기준과 최유효이용에 대한 두 가지 분석 유형에 대하여 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 영속성과 사회, 경제 행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 그 가치가 계속해서 변화하기 때문에, 특정시점에서 부동산의 가치를 올바르게 판단하기 위해서는 최유효이용의 원칙을 이해하고 이에따라 최유효이용을 분석하여야 한다. 이하 물음에 답하고자 한다.

II. 최유효이용의 원칙과 최유효이용 판정기준
1. 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격이 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다.

2. 최유효이용 판정기준
1) 물리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 그 용도로 이용되는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다. 대상토지는 지반, 지형, 형성 등 개별적 특성과 공공편익시설의 유용성과 같은 인공환경적 요인에 의한 입지여건에 따라 용도가 상이해지고 공사실행 여부가 결정되므로 최유효이용을 판단하기 위해서는 토지의 물리적 상태와 인공환경적 요인에 대한 분석이 선행되어야 한다.

2) 합법적 이용가능성
대상물건을 특정용도로 이용하는 것이 용도지역제, 건축법규, 환경기준이나 생태기준과 같은 각종 규제요건에 충족되는 이용이어야 한다. 그러나, 현재 용도지역제에서 허용이 안된다고 하여 해당 이용이 무조건 최유효이용이 될 수 없는 것은 아니다. 재개발, 재건축이 가능한 저층아파트의 경우 가치가 높게 평가되어 있는데, 현재는 비합법적이어도, 추후에 고층건물로 이용가능하다는 합리적 판단이 반영되어 있기 때문이다.

3) 합리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로도 타당성이 있어야 한다. 합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말하며, 토지이용의 흡수율 분석 등을 통하여 대상부동산의 수요와 공급 추이를 예측해야한다. 경제적 타당성이란 NPV가 0보다 크거나, PI가 1보다 커서 수익성이 있는 이용을 의미한다.

4) 객관적으로 증명되는 최고의 수익성
물리적으로 이용가능하고 합법적, 합리적인 여러 대안 중에서도 그 이용이 최고의 수익을 발생시킬 수 있는 것이 객관적 자료에 의하여 증명될 수 있는 이용을 말한다. 다만, 가장 수익성이 높은 대안이라고 하여 무조건 최유효이용이 되는 것은 아니고, 적어도 유사부동산의 수익률과 비슷한 수준은 되어야 한다.

III. 최유효이용의 분석
1) 토지에 대한 분석(나지 혹은 나지상정)
최유효이용 분석을 하기 전에 대상토지를 개발할지, 그대로 두어야 할지 결정해야 한다. 나지상태의 소극적 이용도 최유효이용이 될 수 있으며, 개발을 결정한 경우에는 부동산의 수익성 유무에 따라 구분할 수 있다. 비수익성 부동산의 경우 개발 후 복합부동산의 시장가치에서 건축비용, 개발비용 등을 공제한 토지가치를 산정하여 가장 높은 가치가 최유효이용이 된다. 수익성 부동산의 경우 직접환원번에 의해 복합부동산의 순수익을 종합환원이율로 환원하여 개발비용을 공제하여 수익가액을 구하거나, 토지잔여법에 의해 토지귀속순수익을 토지환원율로 환원하여 수익가액을 구한다. 두 방식 모두 나지상태의 토지가치와 비교하여 최유효이용을 분석한다.

2) 복합부동산에 대한 분석
복합부동산은 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 최유효이용을 분석한다. 자본적 지출이 필요한 경우와 필요없는 경우로 분류할 수 있다. 자본적 지출이 필요없는 경우는 현재 상태를 유지하는 경우와 지출없이 용도전환 하는 경우의 가치를 비교한다. 자본적 지출이 필요한 경우는 용도전환된 부동산의 가치에서 자본지출액을 공제한 개량부동산가치와 현재상태의 부동산가치를 비교한다. 또한, 노후 건축물의 경우는 현재가치에서 철거비용을 공제하여 나지상태의 가치와 현재상태의 가치를 비교하여 최유효이용을 분석한다.

IV. 결
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성되기 때문에, 최유효이용은 감정평가의 근본을 이루는 중요한 개념이다. 대상부동산에 대하여 최유효이용 여부에 대한 판정을 하고, 이에 따라 여러 대안에 대한 최유효이용 분석을 함으로써 대상부동산의 가치를 올바르게 판단 하여야 할 것이다.

[문제 3] 표준적이용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오.(20점)

I. 서
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 지역분석을 통한 표준적 이용을 판정해야 하며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별분석을 통하여 최유효이용 여부를 판정해야 한다. 이하에서는 양자의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 표준적 이용의 의의 및 특성
1. 표준적 이용의 의의
표준적 이용이란 대상 부동산을 포함한 인근의 개별부동산의 일반적, 표준적인 이용이다. 즉, 개별부동산의 평균적 이용이 표준적 이용이며, 최유효이용 판단의 유력한 기준이 되기 때문에 중요하다.

2. 표준적 이용의 특성
(1) 지가의 대표성과 토지특성의 중용성
표준적 이용이란 인근지역 내 지가수준을 대표할 수 있는 토지이며, 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지를 말한다.

(2) 토지용도의 안정성과 토지구별의 확정성
인근지역에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지여야 하고, 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지여야 한다.

III. 표준적 이용과 최유효이용 상호관계
1. 일치성 여부
일반적으로 표준적 이용에 적합한 것이 최유효이용이지만, 최유효이용은 부동산의 개별성에 의해 결정되는 것이므로 양자가 일치하는 것은 아니다.

2. 창조적 토지이용
개별부동산에 대하여 인근지역의 표준적 이용과 다른 창조적인 토지이용이 침입, 계승된 경우, 새로운 최유효이용의 형태가 형성되고 인근지역의 이용형태를 바꿈으로써 표준적 이용의 변화를 초래한다.

3. 피드백 관계
지역의 표준적 이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 표준적 이용이 되므로 양자는 피드백 관계에 있다.

IV. 결
부동산의 지역분석으로 인해 대상토지가 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 이를 토대로 개별분석을 통하여 대상토지의 최유효이용과 개별적-구체적 가격수준을 판정하기 때문에 양자는 유기적 관계에 있으며 상호 피드백관계에 있으므로 평가에 있어서 주의하여 평가해야 할 것이다.

[문제 4] 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되어 가는 과정을 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 국지성과 지역적인 특성을 지니며, 개별성으로 인하여 개개의 부동산마다 가치가 다르게 나타난다. 이러한 부동산 재화의 특성으로 인하여 감정평가시에 지역분서고가 개별분석을 통하여 부동산가격을 평가해야 한다. 이하에서는 지역분석과 개별분석, 부동산가격이 구체화 되는 과정에 대하여 서술하고자 한다.

II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 개별분석
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도는 분석하는 작업을 말한다.

III. 부동산가격이 부동산 시장에서 구체화되어가는 과정
1. 부동산 가격형성과정의 의의
부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요라는 가격발생요인에 의하여 발생되고, 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화, 구체화되어 가며 이를 부동산 가격형성과정이라 한다.

2. 일반적 요인에 의한 전체 사회의 가격수준 형성
일반적 요인이란 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인을 말한다. 부동산이 입지하고 있는 한 나라 전체에 걸쳐 작용하는 요인으로서 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인 등으로 구분될 수 있다. 이러한 일반적 요인으로 인하여 전체 사회의 가격수준이 형성된다.

3. 인근지역의 표준적 이용 및 가격수준의 형성
부동산은 지역성으로 인해 지역특성을 갖게 되고 이로 인하여 지역마다 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 대상부동산과 용도적 공통성, 기능적 동질성을 지닌 인근지역을 확정하고, 지역요인을 분석함으로써, 대상부동산을 포함안 인근의 표준적 이용과 가격수준을 파악하여야 한다.

4. 개별부동산의 개별적, 구체적 가격의 형성
부동산의 개별성으로 인해 부동산이 속해 있는 지역의 표준적 이용과 가격수준의 영향아래 개개 부동산의 개별요인에 따라서 구체적 이용상태가 결정되고, 개별적-구체적인 가격이 결정된다. 이 때 가격의 판단은 최유효이용을 기준으로 한 것과 비교하여 행해진다.

IV. 결
부동산의 지역분석을 통하여 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 개별분석을 통하여 개별부동산에 대한 최유효이용 여부와 개별적-구체적 가격을 판정하게 된다. 이러한 복잡성으로 인하여 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.

[문제 5] 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유를 설명하시오(10점)

I. 서
부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별성으로 인하여 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석, 개별분석과 지역분석이 선행해야 하는 이유에 대하여 기술하고자 한다.

II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속한 지역의 범위를 확정하고, 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 재역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.

2. 개별분석의 의의
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업을 말한다.

III. 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유
1. 분석 범위의 차이
지역분석은 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 개별적, 부분적, 미시적 분석에 해당한다. 부동산은 지역성으로 인하여 지역요인의 영향을 크게 받기 때문에, 인근지역의 가격수준을 먼저 파악해야 한다. 그 후에 개별분석을 통하여 개별요인을 통해 개별적-구체적 가격수준을 판정하는 것이 인근지역과의 가격수준을 유사하게 평가하는데 있어 합리적이다.

2. 법률 규정에서 명시
감정평가에 관한 규칙 제 14조 2항에 따른 토지의 감정평가시 각 호의 순서에 따라 토지를 감정평가하도록 규정하고 있다. 규정에 따르면 지역요인 비교를 먼저 하고 후에 개별요인 비교를 하도록 규정되어 있기 때문에, 법에 의하여 지역분석을 개별분석보다 먼저 수행하여야 한다.

IV. 결
표준적이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 바로 표준적 이용이 되므로 양자는 서로 피드백 관계에 있다. 경우에 따라서는 개별분석을 지역분석에 앞서 수행할 수도 있겠지만, 감칙에 의해 규정된바 지역분석을 먼저 행하고 개별분석을 수행해야 할 것이다.

[문제 6] 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 비교하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 지역적인 특성이 나타나기 때문에 부동산의 가치평가를 함에 있어서 지역분석을 해야한다. 지역분석에 있어서 가장 먼저 해야할 일은 인근지역을 확정하는 일이며, 대상부동산의 상대적 위치를 파악하기 위해서는 인근지역 뿐만아니라 유사지역, 동일수급권까지도 분석할 필요가 있다. 이하에서는 인근지역, 유사지역, 동일수급권에 대하여 서술하고자 한다.

II. 인근지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 인근지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다

2. 특징
인근지역은 대상 부동산이 속해 있는 지역이어야 하며, 도시-농촌과 같은 종합형태의 지역사회보다 작은지역이어야 한다. 주거, 상업, 공업 등 특정한 용도를 중심으로 집중된 형태여야하고 인근지역의 지역특성이 대상부동산의 가격형성에 직접 영향을 미쳐야 한다.

III. 유사지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 지리적 위치는 다르지만 용도적, 기능적 측면과 가치형성요인이 인근지역과 유사하여 상호 대체-경쟁관계의 지역을 말한다.

2. 특징
인근지역과 지리적위치는 다르나, 용도적-기능적으로 유사하여 지역구성요소가 동질적인 것으로 볼 수 있는 지역이다. 또한 거리의 원근개념이 아니라 용도적 관점과 사치형성요인이 인근지역과 유사하여 인근지역과 대체성이 있는 상호 경쟁관계에 있는 지역이다.

IV. 동일수급권
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 동일수급권이란 일반적으로 대상 부동산과 대체-경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역 등을 포함하는 광역적인 지역을 말한다.

2. 특징
대상부동산과 위치적 유사성, 물적 유사성을 지닌 부동산이 존재하는 권역이다. 부동산 상호간에 대체-경쟁관계가 성립하고 가격에 영향을 미칠 수 있어야 한다. 또한 인근지역, 유사지역뿐만아니라 순순하게 동질적이라고 볼 수 없는 주변 용도적 지역을 포함하는 광역적인 지역이다.

V. 결
부동산은 지역성이라는 특성이 있어 인근지역의 분석이 중심이 되나, 인근지역의 장래동향, 상대적 위치를 보다 명백히 하고 자료수집의 범위를 확대하여 평가의 정확도를 높이기 위해서는 인근지역과 함께 유사지역, 동일수급권의 분석이 필요하다.

[이론] GS 0기 6주차 예습

[문제 1] 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장 동향을 분석하고, 부동산 감정평가상의 유의점을 기술하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동과 이로 인한 부동산 시장동향, 감정평가상의 유의점에 대하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동과 시장동향
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

(2) 부동산 경기변동의 종류
1) 순환적 변동과 부동산 시장동향
순환적 변동이란 경기순환으로 표현할 수 있으며 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것을 말한다. 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분할 수 있으며, 확장국면과 수축국면으로 구분하기도 한다. 확장국면은 경기호황에 의해 부동산가격이 지속적으로 상승하는 단계이며 거래량이 많고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되며 매도자 우위의 시장이다. 수축국면은 경기불황에 의해 부동산가격이 지속적으로 하락하는 단계이며 거래량이 적고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되며 매수자 우위의 시장이다.

2) 계절적 변동과 부동산 시장동향
계절적 변동이란 일 년을 단위로 하여 적어도 일년에 한 번씩 주기적으로 나타나는 경기변동을 말하며, 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습 때문에 나타나는 현상이다. 겨울철에 부동산의 비수기로 부동산경기가 둔화되는 현상이 나타나며, 이는 방학을 주기로 대학교 근처의 임대주택의 공실률이 증가하기 때문이다.

3) 장기적 변동과 부동산 시장동향
장기적 변동이란 시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 이상의 기간으로 장기적인 관점에 서 측정되는 경기변동을 말한다. 부동산에서는 주로 특정지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타나는 변동을 말한다. 어떤 지역이 주거지역으로 재개발되면 주택, 생활편의시설 등이 들어서면서 지가가 상승하게 되나, 시간이 점차 흘러 성장이 정점에 이르면서 지역사회는 안정성장단계에 들어서며 지가가 안정화되고, 장기적으로는 노후화되면서 지가가 하락하게 된다.

4) 무작위적 변동과 시장동향
무작위적 변동이란 예상하지 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동이다. 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해에 의하거나, 정부정책, 전쟁 등에 의해서도 야기된다. 무작위적 변동은 특히 건축활동에 큰 영향을 주며, 전쟁 등에 의해 건물들이 황폐화된 경우 건축활동은 호황기를 맞는다.

3. 부동산 감정평가상의 유의점
(1) 가격제원칙 관련 유의사항
부동산은 시간의 흐름에 따라 다양한 요인들의 복합적인 작용에 의해 끊임없이 변화하므로 현재 부동산 시장이 어떠한 국면에 위치하고 있는지 판단하기 위해서는 변동의 원칙과 예측의 원칙에 유의해야 한다. 특히 투기적 요인 등 비정상적인 요인을 배제하고 가까운 장래에 확실하게 실현될 범위 내에서 예측에 임해야 한다.

(2) 지역분석, 개별분석 관련 유의사항
일반적으로 전체 부동산의 경기변동과 지역적, 개별적 부동산은 동일한 방향으로 상승 혹은 하락하는 경향이 있다. 그러나, 부동산시장의 국지성, 개별성으로 인하여 특정지역의 개별부동산에 대하여 전체적인 부동산경기변동과는 상반되어 지가가 변동할 수 있음을 유의해야 한다. 따라서 인근지역의 특성을 분석하고, 개별부동산에 대하여 부동산시장이 미치는 영향을 면밀히 분석하여 평가에 임해야 한다.

(3) 감정평가 3방식 및 시산가액 조정시 유의사항
감정평가 3방식의 적용에 있어서 각 방식의 장담점, 사례선정, 경기변동 국면에 맞는 요인비교 등을 충분히 고려해야 한다. 이렇게 각 방식에 의해 평가한 시산가액을 조정하여 최종평가액을 결정시에도 경기변동 국면의 고려해야 한다. 안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높으므로 상대적으로 높은 비중을 두고, 호황, 불황시에는 적산가액, 수익가액에 비중을 두고 타당성 검토를 해야한다.

4. 결
부동산은 가치가 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에, 부동산경기변동을 분석하고, 이로 인한 부동산가격의 상승 혹은 하락을 적절히 예측하여, 부동산의 시장동향을 고려한 부동산의 가액을 산정해야 한다. 이렇게 복잡다양한 부동산 가치의 평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 한다.

[문제 2] 부동산 경기변동의 제 국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동의 제 국면과 거래사례비교법 채택시 유의점에 관하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동의 제 국면
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다. 부동산 경기변동은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분된다.

(2) 부동산 경기변동의 국면
1) 확장기
확장기란 불황을 완전히 벗어나서 호황에 이르게 되며 상승국면을 지속하는 단계이다. 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급한다. 부동산가격이 지속적으로 상승하며 거래량이 많고, 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자우위의 시장이며 건축허가 신청이 증가한다.

2) 후퇴기
후퇴기란 경기의 정점을 지나 하향세로 접어들며 불황시장까지는 도달하지 않은 상태이다. 가격의 하락이 시작되며 거래도 한산해지고 전반적인 부동산시장이 침체되는 국면이다. 매도자우위에서 매수자 우위시장으로 바뀐다. 수요가 급격히 위축되며 공가율이 높아지면서 후퇴국면의 속도가 빨라진다. 회복국면은 서서히 진행되는데 비해 후퇴국면은 그 속도가 빠른 것이 특징이다.

3) 수축기
수축기란 불황속에서 계속적인 경기하강이 진행되며 저점이 도달하는 시기이다. 부동산가격은 계속해서 하락하고 거래는 거의 일어나지 않는다. 건축활동이 둔화되고 공가율, 공실률이 증가한다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에서 상한선이 되며 매수자 우위시장이 형성된다. 건축허가 신청건수가 낮으나 점차 경기회복의 조짐과 가능성이 나타나는 시기이다.

4) 회복기
회복기란 경기 저점을 지나 상승하는 단계이나 여전히 불황의 단계이다. 가격의 하락이 중단되고 반전되어 가격이 점차 상승하는 국면이다. 매수자 우위에서 매도자 우위로 점차 바뀌며 부동산거래량이 증가한다. 회복국면은 장기에 걸쳐 서서히 나타나는 특징을 갖는다.

5) 안정기
안정기란 부동산가격이 안정되어 있거나 물가상승률 정도의 약한 상승만 나타나는 구간이다. 도심의 택지 등 입지가 좋은 곳의 불황에 강한 부동산에 주로 나타난다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

3. 거래사례비교법 채택시 유의점
(1) 거래사례비교법의 의의
거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 거래사례비교법 채택시 유의점
1) 사례선택 시
거래사례는 경기순환국면에 따라 의미가 다르기 때문에 기준시점에서 가장 최근의 사례를 선택해야 한다. 또한, 하향국면에는 거래량이 적기 때문에 사례수집이 어려워서 주의깊히 선정해야 하고, 상승국면에는 거래량이 많은 반면에 투기적 성향이 있는 사례가 있기 때문에 투기가격 배제에 유의해야 한다.

2) 사정보정 시
상승국면에서는 매도자우위시장이기 때문에 투기적인 요소에 의하여 실제 가격보다 높은 가격에 거래될 수 있으므로 사정보정시 주의해야하고, 하강국면에서는 매수자우위시장이므로 매도자의 사정에 의해 급매 등으로 시가보다 낮은 가격에 거래가 되는 경우가 발생할 수 있으므로 사정보정에 유의해야 한다.

3) 시점수정 시
상승국면에서는 부동산지가가 지속적으로 상승하기 때문에 정점을 기준으로 상승지가변동률을 기준으로 해야하지만, 하향국면에서는 지가가가 하락하기 때문에 하락지가변동률을 기준으로 평가해야 한다.

4) 가치형성요인
상승국면과 하강국면에서의 각 표준적이용과 최유효이용이 다를 수 있다. 상승국면에서는 경기가 호황이기 때문에 임대료가 비싸고 대형평수의 매장등의 수요가 많은 반면에 하강국면에서는 경기가 불황이기 때문에 임대료가 저렴하고 안정적인 수익이 가능한 소형평수의 매장의 수요가 많을 것이므로 각 국면에 따라 최유효이용을 적절히 판단하여 평가해야 한다.

4. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 거래사례비교법을 통해 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 3] 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향을 설명하고 부동산 경기변동의 요인과 측정방법에 대하여 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향과, 부동산 경기변동의 요인, 측정방법에 대하여 서술하고자 한다.

II. 경기변동이 부동산 가치에 미치는 영향
1. 경기변동의 의의
경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말하며, 부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

2. 상승국면이 미치는 영향
부동산의 상승국면에는 부동산경기의 호황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급하고자 한다. 사고자 하는 사람이 많기 때문에 매도자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 상승한다.

3. 하강국면이 미치는 영향
부동산의 하강국면에는 부동산경기의 불황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 적으며 신규건축량이나 부동산거래량이 급감하는 시기이다. 수요가 적기 때문에 매수자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 하락하게 된다.

III. 부동산 경기변동의 요인
1. 자연적 요인
자연적 요인이란 계절적 요인으로 인하여 수요가 변동하거나, 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해 등으로 인하여 부동산이 멸실되어 공급량이 변동함에 의하여 부동산 경기가 불황 혹은 호황으로 변동하는 요인을 말한다.

2. 사회적 요인
사회적 요인이란 인구변동, 가구수의 변동 등으로 인하여 수요가 변동하거나, 주택보급률, 주택건설 호수 등의 공급이 변동함으로 인하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

3. 경제적 요인
경제적 요인이란 국민총생산, 임금 및 고용의 증가 등으로 인하여 구매수요가 변동하거나, 물가지수, 이자율, 기술혁신 등으로 인하여 공급등이 변동하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

4. 행정적 요인
행정적 요인이란 토지이용규제, 토지 및 주택정책, 부동산세재 등의 행정정책을 통하여 수요 혹은 공급량을 변화시킴으로서 부동산의 경기변동을 강제하는 요인을 말한다.

IV. 부동산 경기변동 측정방법
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.

(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.

V. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

[문제 4] 갑은 ㅇㅇ동 1번지 소재 업무용 빌딩에 대하여 할인현금흐름분석법(Discounted cash flow method)을 적용하려 한다. 이 때 적용할 할인율(discount rate)과 최종환원율(Terminal capitalization rate)을 설명하고, 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련하여 양자의 관계를 설명하시오.(15점)

I. 서
피셔의 정의에 의하여 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 이러한 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 평가방식은 바로 수익환원법이다. 이하에서는 수익환원법 중 하나인 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 이 때 적용하는 할인율과 최종환원율에 대하여 서술하고자 한다.

II. DCF법
(1) DCF법의 의의
DCF법이란 대상물건의 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익과 보유기간 말의 복귀가액을 현재가치로 할인하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 평가방법이다.

(2) DCF법과 직접환원법의 구분
1) 공통점
두 방식 모두 수인환원법의 일종으로서, 대상물건에서 발생하는 수익을 환원이율 혹은 할인률로 나눠서 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 이론적으로는 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액이 동일하게 산출된다.

2) 차이점
직접환원법의 경우 단일기간에 대한 수익을 환원이율로 나누어서 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법의 경우는 수익이 발생하는 기간에 걸쳐서 현재가치로 할인하여 수익가액을 산정하는데에 차이가 있다. 직접환원법은 영구적인 사용을 가정하기 때문에 기말복귀가액을 고려하지 않는 반면에, DCF법은 한정된 기간동안 사용을 가정하기 때문에 자산가액 변동을 고려하여 기말복귀가액을 산정하여 평가에 반영하는데에 차이점이 있다.

III. 할인율과 최종환원율
1. 할인율 의의
할인율이란 DCF법에 의해 수익가액 산정시 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 율로써 미래 여러기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미한다.

2. 최종환원율
최종환원율이란 대상물건의 보유기간 말 복귀가액을 산정하기 위하여 사용하는 율로써 기출환원율이라고도 한다. 보유기간 중의 순수익에 적용되는 기입환원율과는 대비되는 개념으로써, 현재시점으로부터 보유기간이 지난 후의 미래시점의 환원율이기 때문에 기입환원율에 추가적으로 자산변동의 불확실성, 위험프리미엄, 성장율, 소비자물가상승률 등을 고려하여 산정한다.

IV. 업무용부동산시장의 경기변동과 할인율, 최종환원율의 관계
1. 업무용 부동산의 특징
업무용 부동산은 다른 부동산에 비하여 직접 사업을 영위하는 경제인구들이 이용하는 공간인 만큼 경기의 상승국면과 하강국면과 관련하여 동일하게 반응하는 특성이 있다. 업무용부동산의 경기가 호황일 경우 유동인구가 증가하고 이로인해 매출이 증대되어, 거래량도 많고 임대료 상승등의 요인이 많은 반면에, 불황일 경우는 공실률이 증가하고 거래량이 줄어들고 임대료가 하락 하는 등 경기변동과 밀접한 관련이 있다.

2. 할인율과의 관계
업무용부동산을 DCF법을 통하여 수익가액을 산정할 경우에 할인율은 기준시점 당시에 시장에서 발표된 할인율을 적용한다. 즉, 향후의 경기변동에도 불구하고 기초에 시장할인율을 보유기간에 걸쳐서 적용하기 때문에 부동산시장의 변동성을 잘 반영하지 못하는 단점이 있다.

3. 최종환원율과의 관계
업무용부동산의 기말복귀가액을 산정할때는 보유기간말 이후의 기간에 발생할 것으로 예측되는 순수익을 최종환원율로 환원하여 현재가치를 산정한다. 즉, 최종환원율에는 보유기간동안의 경기변동을 예측하여 이에 대한 불확실성, 위험프리미엄, 성장율등이 반영되어 있다는 점에서 할인율과의 차이가 있다.

V. 결
업무용 빌딩의 경우는 부동산의 가치가 경기변동과 밀접하게 관련되어 있기 때문에, DCF법에 의해 평가시 할인율과 최종환원욜 적용에 있어 많은 고려가 필요하다. 경기변동을 적절하게 예측하여, 변동에 의한 리크스를 할인율과 최종환원율에 반영하여 부동산의 수익가액을 올바르게 평가할 수 있도록 하여야 한다.

[문제 5] 부동산경기의 측정지표를 약술하시오.(10점)

I.서
부동산은 일반재화와 달리 고유한 특성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 가치가 끊임없이 변화한다. 따라서 부동산 감정평가에 있어서 특정한 시점에서의 부동산 경기가 어떠한 국면에 있는지 파악하고 평가하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산경기의 측정지표에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산경기와 측정지표
1. 부동산경기의 의미
부동산경기란 부동산 현재 확장기, 수축기 등 경기변동의 과정에서 어떠한 상태에 있는지를 의미한다. 부동산은 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 일정한 주기를 가지고 호황과 불황을 반복하며 변화한다.

2. 부동산경기 측정지표
부동산경기 측정지표란 부동산경기가 현재 어떤 국면에 있고 앞으로 어떻게 변화해갈 것인지를 파악하기 위한 측정지표를 의미한다. 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 범위를 한정하여 파악한 후 점차 지역을 넓혀 전국적으로 확대하는 것이 유용하며, 한가지 기준이 아닌 다양한 지표에 의해 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 객곽적이고 설득력이 있다.

III. 부동산경기의 측정지표 종류
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(4) 기타 지표
택지 분양실적, 미분양재고량, 공가율, 임대료수준, 부동산 금융 상태

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

[문제 6] 3방식에 따른 감정평가를 할 때 부동산 경기변동에 따른 유의사항에 대해 설명하시오(10점)

I. 서
감정평가법 제2조의 정의에 의하면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 이러한 가치를 판정함에 있어서 구체적인 수단이나 도구가 필요한데, 대표적인 것이 감정평가 3방식이다. 이하에서는 감정평가 3방식과 경기변동에 따른 유의사항에 대하여 서술하고자 한다.

II. 3방식과 부동산경기변동의 의의
1. 3방식의 의의
감정평가의 3방식이란 부동산의 가치를 판정하는데 사용되는 가장 기본적이고 전통적인 기법으로서 시장성에 착안하여 가격을 구하는 비교방식, 비용성에 착안하여 가격을 구하는 원가방식, 수익성에 착안하여 가격을 구하는 수익방식을 의미한다.

(1) 비교방식(거래사례비교법)
비교방식에는 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식과, 공시지가기준법이 있다. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 원가방식(원가법)
원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(3) 수익방식(수익환원법)
수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 부동산경기변동
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

III. 감정평가시 유의사항
(1) 거래사례비교법 적용시 유의사항
① 사례선택시 경기순환국면에 따라 의미가 다르므로 기준시점에서 가장 최근의 사례를 수집해야 하며, ② 사정보정시 경기순환의 국면마다 어떠한 사정과 동기가 개입될 수 있는지 파악해야 하며 특히 회복시장에서의 투기가격 배제에 유의해야 한다. ③ 시점수정시에는 지가동향을 고려하여 지가의 정점을 기준으로, 정점이전은 상승변동률을 정점이후는 하강변동률을 적용해야 한다. ④ 가치형성요인 비교시에 각 경기순환국면이 요인결정에 미치는 영향을 분석하여 표준적이용과 최유효이용을 판정해야 한다.

(2) 원가법 적용시 유의사항
① 재조달원가 산정시 경기국면에 따라 재조달원가가 영향을 많이 받기 때문에, 각 국면에 따라 건축비지수 변동 등을 참고하여 원가를 보정해야 하며, 기준시점 현재 최신의 신축원가를 구해야 한다. ② 감가수정 시 각 국면에 따라서 기능적, 경제적 감가 발생여부를 판단하여 적용하여야 하고, 관찰감가법 적용시 각 경기국면에 따른 적합성을 통하여 감가액을 산정해야 한다.

(3) 수익환원법 적용시 유의사항
① 수익환원법은 지가동향이 상승국면에서 하강국면으로 이행되는 경우 거래가격에 대한 유력한 검증수단으로서 활용될 수 있다. ② 순수익 산정시 경기순환의 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래에 어떻게 변동될 것인지를 예측하여 순수익을 산정해야 한다. ③ 자본환원율 산정시 하향국면에서는 지가가 하락하므로 환원율이 상승하고, 상향국면에서는 지가가 상승하므로 환원율이 하향 조정되는 것을 고려하여야 한다. 또한.

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 따라서 3방식에 있어서 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 적절한 평가방법을 선정하고, 각 요인 산정시 주의깊게 산정해야 할 것이다.

[이론] GS 0기 5주차 예습

[문제 1] 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오(20점)

I. 서
II. 자본시장과 시장이자율의 의의
(1) 자본시장
자본시장이란 사업의 창설, 확장, 개량 등 기업의 투자를 위하여 필요로 하는 자금의 조달이 이루어지는 시장으로 장기금융시장이라고도 한다. 흔히 장기자금의 대차가 이루어지는 장소를 자본시장이라고 하며, 주식발행시장과 사채발행시장으로 나누어진다.

(2) 시장이자율
시장이자율이란 화폐에 대한 수요와 공급을 통해 결정되는 화폐의 가격으로서 금리라고도 한다. 화폐의 공급이 늘어나면 금리가 하락하고, 화폐의 공급이 줄어드면 금리는 상승한다. 화폐시장에서 결정되는 만기가 1년미만인 금리를 단기금리라 하며, 자본시장에서 결정되는 만기가 1년초과하는 금리를 장기금리라 한다. 일반적으로 장기상품에 투자할 경우 더 많은 리스크를 부담하므로 장기금리가 단기금리에 비하여 높다.

III. 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향
1. 단기적으로 미치는 영향
(1) 수요측면
부동산의 고가성으로 인하여 부동산 거래에 있어서 금융조달능력이 부동산의 수요에 큰 영향을 미친다. 시장이자율이 상승하게 되면 부동산을 구매하려는 수요자의 이자부담금액이 상승하게 되므로, 단기적으로 부동산수요의 위축을 가져오게 될 것이다.

(2) 공급측면
부동산은 건물을 신축하거나 각종 인허가 규제등을 받는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급에 있어서 장기적인 고려가 필요하다. 시장금리의 상승으로 인하여 단기적으로는 공급량에 영향을 크게 미치지는 못할 것으로 예상되나, 개발단계나 타당성 검증단계의 사업에 있어서는 시장금리의 상승이 수익성을 악화시키기 때문에 사업취소나 보류하는 사례가 증가할 것으로 예상된다.

2. 장기적으로 미치는 영향
(1) 수요 측면
부동산의 고가성으로 인하여 구매하고자 하는 수요는 항상 장기적인 관점에서 부동산의 동향을 예측하고 구매할 것이므로, 부동산의 수요는 장기적으로 안정될 것이다. 다만, 시장이자율의 상승으로 인하여 투자금액이 증가할 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는, 실거주용도의 국평수라 불리는 중형평수 등의 수요가 증가할 것으로 예상된다.

(2) 공급 측면
시장이자율의 증가는 곧 사업비용의 증가를 의미하므로, 개발자는 개발리스크의 증가로 인하여 신규개발을 취소하거나 보류함으로써 장기적으로는 공급이 줄어들 것으로 예상된다. 개발원가의 증가로 인하여 부동산가액이 증가하게 되고, 이로 인하여 유효수요가 감소될 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는 실거주용도의 중소형 평수의 부동산 공급이 증가할 것으로 예상된다.

IV.결

[문제 2] 부동산시장의 효율성은 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 이를 설명하시오(20점)

I. 서
부동산의 가치는 피셔의 정의에 의하면 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 부동산의 영속성, 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치는 계속해서 변화하기 때문에, 부동산시장의 효율성을 이해하는 것이 평가에 있어서 중요하다. 이하에서는 부동산시장의 효율성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 효율성 의의
효율성이란 효과성과 능률성을 합친 개념으로써, 투입한 비용 대비 산출량의 비율을 의미한다. 부동산시장의 효율성이란 다른 재화시장에 비하여 부동산시장이 가지는 효과적이고 능률적인 특성을 의미한다. 일반적으로 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 분류할 수 있다.

III. 부동산시장의 효율성의 세가지 측면
1. 정보의 효율성
(1) 의의
정보의 효율성이란 부동산시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가를 의미한다. 정보가 모두 다 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.

(2) 효율적 시장의 분류
1) 약성 효율적 시장
현재의 시장가치에 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 과거 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 하며, 기술적 분석에 의해서는 약성 효율적 시장에서 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

2) 준강성 효율적 시장
어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. 현재 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하면, 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 하더라도 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

3) 강성 효율적 시장
공표된 것이건, 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장이다. 강성효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다. 강성 효율적 시장이 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 부합하는 시장이다. 부동산시장에서는 강성 효율적 시장은 거의 나타나지 않으며, 준강성 효율적 시장까지는 존재할 수 있다고 한다.

2. 배분의 효율성
(1) 의의
모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되며 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 한다는 것을 의미한다. 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태를 의미한다.

(2) 배분의 효율성과 불완전경쟁시장
완전경쟁시장은 정보비용이 없고, 초과이윤도 발생하지 않는 배분의 효율성이 달성된 상태이다. 불완전경쟁시장이라도 발생하는 초과이윤이 비용과 일치한다면 배분효율적 일 수 있다. 따라서 부동산시장에서 특정투자자가 투자이윤을 획득할 수 있는 것은 시장의 불완전성 때문이 아니라 배분의 효율성을 달성하지 못했기 때문이다.

3. 운영의 효율성
(1) 의의
운영의 효율성이란 부동산시장이 제도적 운영 면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부효율성을 의미한다. 부동산시장이 운영 면에서 거래비용이 최소화되어야 하고 원하는 시점에 적정가격에 신속히 사고팔 수 있는 유동성이 높을 때 효율성이 제대로 발휘된다고 할 수 있다.

(2) 부동산시장의 경우
운영의 효율성은 거래수수료, 세금, 정보비용 등이 최저수준으로 유지되고 거래시스템이 원활한 경우에 달성될 수 있다. 그러나 부동산의 경우는 각종 법률 및 행정규제, 사회적 제약 등으로 운영의 효율성을 기대하기 어려운 경향이 있다.

IV. 결
부동산의 가치결정과정에서 가치형성기능이 제대로 발휘되기 위해서는 부동산시장의 효율성이 유지되는 것이 필요하다. 부동산 시장의 효율성은 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 구분할 수 있으며 각 특성에 대하여 상호유기적인 관점에서 부동산시장의 효율성을 분석하여야 할 것이다.

[문제 3] 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산시장은 일반재화시장과는 달리 부동산이 지닌 고유한 특성으로 인하여 일반재화시장과는 다른 양상을 보이며, 이로 인하여 부동산 시장에 정부 개입의 필요성이 논의되고 있다. 이하에서는 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 한계
1. 시장의 불완정성
부동산시장은 부동산의 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장의 성격을 가진다. 이러한 불완전경쟁시장은 부동산의 효율적 이용을 보장하지 못하며 한정된 자원의 효율적 이용을 달성할 수 없게 만든다.

2. 시장실패
시장실패란 시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배에 실패하는 현상을 말한다. 부동산은 외부효과와 공공재의 성격을 지니기 때문에 시장실패를 초래하게 된다.

III. 정부의 개입 이유
1. 사회재, 공공재로서의 부동산
부동산은 일반재화와는 달리 인간의 삶을 영위하기위해서 꼭 필요한 의식주 중 하나로써 사회재, 공공재로서의 역할을 하고 있다. 부동산시장의 불완전성으로 인하여 시장실패가 발생할 경우 빈곤계층의 주택거주 문제로 인하여 인간의 기본권을 침해받기 때문에 정부에서 개입하여 시장실패를 미연에 방지할 필요가 있다.

2. 부의 재분배
부동산은 고가성으로 인하여 일반재화와는 달리 쉽게 구매하거나 가격을 지불하기가 어렵다. 특히, 상대적 희소성으로 인하여 양질의 부동산이 일부 상위계층에 집중하게 되면, 사회양극화와 이로인한 각종 갈등이 발생하게 되므로 부의 재분배와 사회정의 달성을 위해 정부가 적극 개입할 필요가 있다.

IV. 결
부동산은 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장과 시장실패를 야기하므로, 이를 미연에 방지하고 사회재, 공공재로서의 부동산의 역할을 수행하고, 부의 재분배적인 측면에서 정부가 적극적으로 개입하여 부동산시장을 안정화할 필요가 있다.

[문제 4] 토지시장에서의 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(10점)

[문제 5] 부동산시장의 특징과 기능을 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특성과 기능에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.

3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.

4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.

III. 부동산시장의 기능
1. 정보의 창출 및 가격 창조기능
부동산시장은 가격 및 거래량 등 거래정보를 창출하고 필요한 사람들에게 제공하는 기능을 한다. 부동산가격은 일물일가의 법칙이 성립하지 않기 때문에 거래시마다 새로운 가격이 창조되고 파괴되는 역할 및 기능을 수행한다.

2. 공간의 배분 및 자원배분
부동산시장은 화폐를 원하는 매도자와, 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 공간을 배분하는 기능을 한다. 또한, 건물의 건축, 유지 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진하는 기능을 한다.

3. 교환기능, 양과 질의 조정기능
부동산은 일반재화와는 달리 부동산과 현금의 교환뿐만아니라, 부동산과 부동산의 교환을 가능하게 하는 기능이 있다. 부동산의 유용성이 최대가 되도록 하기 위해서 용도변경 등을 통하여 양과 질이 조정되는 기능을 한다.

4. 토지이용의 결정기능
부동산은 여러 가지 용도 간의 경합에 따라서 결과적으로 최유효이용에 할당된다.

[문제 6] 부동산시장이 일반 재화시장과 구별되는 특징에 대하여 설명하고 이러한 특징이 나타나는 근본적인 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특징과 그 근본적인 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

III. 일반재화와 구분되는 근본적 이유
1. 고정성
부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반재화와 달리 이동이 불가능하고, 물건의 형태로 거래되는 것이 아니라 소유권 등 권리의 형태로서 거래가 이루어진다. 이러한 특성으로 인하여 시장의 국지성, 수급조절이 일반재화에 비하여 어렵게 된다.

2. 개별성
부동산은 물리적으로 동일한 복수의 부동산이 존재하지 않기 때문에, 개별적인 특성을 지니며 이로 인하여 부동산 상품이 비표준화되고 일물일가법칙이 불가능하므로 부동산시장이 비조직적ㅇ로 유통된다.

3. 사회재, 공공재 로서의 역할
부동산은 사회재 공공재로서의 역할을 하기 때문에, 시장실패를 방지하기 위하여 각종 규제나 제도가 과도하게 설정되어 있다.

[이론] GS 0기 4주차 예습

[문제 1] 어느 부동산에 추가시설을 설치할 경우 검토사항을 가격제원칙 측면에서 설명하시오.(20점)

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 가격제원칙과 부동산 추가시설 설치시 검토상항을 가격제원칙의 측면에서 서술하고자 한다.

II. 가격제원칙
1. 의의
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.

2. 가격제원칙의 분류
(1) 토대가 되는 원칙
부동산의 영속성과 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인해 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 예측의 원칙과 변동의 원칙이 있으며 최유효이용과 부동산가격이 예측과 변동의 원칙에 의해 결정되므로 최유효이용의 토대가 되는 원칙이다.

(2) 내부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 기여, 균형, 수익배분, 수익체증-체감의 원칙으로 구성되어 있다. 내부 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 하며, 귀속되는 수익이 최대가 되고, 한계수익에서 최대가 된다.

(3) 외부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 외부성, 적합성, 대체, 기회비용, 경쟁, 수요-공급의 원칙으로 구성되어 있다. 즉, 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고, 그에 적합한 가격이 형성되기 위하여 부동산의 용도가 주위환경에 적합해야 하고, 수요와 공급의 상효작용에 의해 가격이 결정된다. 여기서 형성된 가격은 수요자와 공급자의 경쟁의 결과이며 대체관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용을 반영하여 결정된다.

III. 추가시설 설치시 가격제원칙 측면의 검토사항
1. 토대가 되는 원칙의 검토사항
① 예측의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 향후 수익창출에 기여하거나 부동산의 가격상승에 기여가 되는지 검토하여야 한다. ② 변동의 원칙 측면에서 시장상황을 면밀히 분석하여 추가시설에 대한 수요의 변동을 검토하고, 시설설치에 대한 최유효이용 여부의 변동을 검토하여야 한다.

2. 내부 측면의 원칙의 검토사항
① 기여의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산 가격상승에 기여하는 정도를 검토하여야 한다. ② 균형의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산의 여러 가지 구성요소들의 균형을 깨트려 기능적 감가수정의 요인이 되는 것이 아닌지 검토가 필요하다. ③ 수익체증-체감의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 순이익 측면에서 증가하게 될 것인지, 이미 최유효이요에 도달하여 설치함으로써 얻는 이익증가가 없을 것인지 검토해야 할 것이다.

3. 외부 측면의 원칙의 검토사항
① 적합의 원칙 측면에서 추가시설을 설치함으로써 부동산의 용도나 특성이 주윈환경과 시장수요에 적합한지를 검토하여야 한다. ② 수요-공급의 원칙 측면에서 추가시설 설치가 시장에서의 수요가 증가 혹은 감소하는지를 검토하여야 한다. ③ 기회비용 측면에서 추가시설을 설치하기 위해 비용을 지불하는 것이 다른 방안에 비하여 수익적인 측면에서 유리한지 여부를 검토하여야 한다.

IV. 결
가격제원칙은 한 가지 측면만 단독적으로 고려할 것이 아니라 서로 연관되어 있으므로, 상호 유기적인 관점에서 분석하여야 한다. 따라서 가격제원칙을 제대로 이해함으로써 부동산의 추가시설 설치여부에 따른 부동산 가치 변동을 정확히 예측함으로써 평가 의뢰자의 요구에 부응할 필요가 있다.

[문제 2] 가격제원칙과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)

물음 1) 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성

물음 2) 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성, 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성
1. 의의
(1) 최유효이용의 원칙
최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 형성된다는 원칙으로 감정평가에 있어서 가장 기본적이고 핵심적인 가격원칙이라고 할 수 있다.

(2) 가격제원칙
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.

2. 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성
(1) 토대가 되는 원칙과의 관련성
① 예측의 원칙을 통하여 향후 부동산이 최유효이용으로 이용될 것인지 예상하고, 이를 토대로 순수익을 산정하여 수익환원법에 의한 부동산의 가액을 평가할 수 있다. ② 변동의 원칙을 통하여 장래 부동산의 시장동향을 분석하고 최유효이용 여부를 평가할 수있다.

(2) 내부측면 원칙과의 관련성
① 기여와 균형의 원칙을 통하여 토지, 건물 등 구성요소가 부동산의 가치증진에 기여하는 정도를 파악할 수 있고 이를통하여 최유효이용 달성 혹은 미달 여부를 파악할 수 있다. ② 수익배분의 원칙과 수익체증-체감의 원칙에 의해 순이익이 최대가 되는 지점을 찾음으로써 대상물건의 최유효이용 여부를 판정할 수 있다.

(3) 외부측면 원칙과의 관련성
① 외부성의 원칙을 통하여 외부경제 혹은 외부불경제에 의하여 대상물건의 가치에 미치는 영향을 분석하여 최유효이용여부를 판단하고, ② 적합의 원칙을 통하여 부동산의 이용이나 특성이 시장수요와 일치하는지를 검토하여최유효이용 여부를 판단하고, ③ 대체-경쟁-기회비용의 원칙을 여러가지 대안들이 경합하여 그 중에서 최유효이용으로 결정된다.

III. 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성
1. 대체의 원칙의 의의
대체의 원칙이란 부동산이 가치는 대체관계에 있는 다른 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아서 결정된다는 원칙을 말한다.

2. 감정평가 3방식과의 관련성
(1) 원가방식
건물의 매수자는 건물의 재조달원가 이상은 지불하지 않을 것이이며, 대체부동산의 시장가치가 신축에 소요되는 비용보다 작다면 감정평가를 통한 타당성분석을 통하여 개발 등이 이루어지지 않을 것이다.

(2) 비교방식
효용이 같은 경쟁관계에 있는 대체부동산이 있다면, 그 중에서도 가격이 가장 낮은 부동산의 수요가 많을 것이고 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.

(3) 수익방식
부동산의 가격이 동일하다면, 대체-경쟁관계에 있는 부동산중에서도 순수익이 가장 높거나 장래 예상되는 수익의 현재가치가 가장 높은 부동산이 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르며 여기에서 법칙성을 추출한 가격제원칙은 상호간에 유기적인 관련성이 존재하므로 부동산의 최유효이용을 판단함에 있어서 가격제원칙을 신중히 고려하여 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 3] 예측의 원칙이 감정평가에서 중요한 이유에 대하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산의 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 이하에서는 예측의 원칙과 감정평가에서의 중요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 예측의 원칙
1. 의의
예측의 원칙이란 최유효이용의 토대가 되는 원칙으로서 부동산의 가치가 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 결정된다는 원칙을 말한다.

III. 감정평가에서 예측의 원칙이 중요한 이유
1. 지역요인, 개별요인의 동태적 분석
감정평가시에 대상부동산이 위치한 지역적 특성과, 개별적인 특성을 고려하여 평가하여야 한다. 이러한 지역요인, 개별요인은 고정되어 있는 것이 아니라, 시간이 변함에 따라 변화하기 때문에 변화를 예측하고 평가하여야 한다.

2. 수익환원법의 적용
수인환원법에 의하여 대상부동산의 가액을 평가시에 가장 중요한 것은 순수익과 환원이율을 예측하는 것이다. 장래에 발생될 것으로 예상되는 부동산의 순수익을 예측하여야 하고, 이를 시장사례들로부터 환원이율을 추출하여야 한다. 순수익과 환원이율은 시장상황이나 장래동향을 예측함으로써 산정할 수 있다.

3. 원가방식 도입시 감가수정
건물 등 시간이 경과함에 따라 감가가 이루어지는 부동산은 감가수정을 통해 가치를 감액해주어야 한다. 감가함에 있어서 대상부동산의 특성에 따라 적절한 감가수정방식을 선정해야 하며, 정액법, 정률법 등이 주로 사용되며, 대상물건의 향후 감가될 것을 예측하여 적절한 방법을 선택해야 한다. 내용연수 산정에 있어서도 경제적 내용연수를 예측하여 대상부동산이 향후 몇년간에 걸쳐 효익을 발생할 것인지를 평가하여야 한다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와 다르고 이러한 가격형성과정의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이다. 이 중에서도 예측의 원칙은 토대가 되는 원칙으로서 감정평가에 있어서 가장 중요한 원칙 중 하나이므로 부동산의 시장상황, 장래동향 등을 분석, 예측하여 정확한 가치를 평가할 수 있도록 해야할 것이다.

[문제 4] 부동산가격의 특징을 가격제원칙과 관련하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산 가격의 특징이란 일반재화의 가격과 구분되는 부동산가격의 특징을 말하는 것으로, 이러한 특징은 부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로부터 유발된다. 이하에서는 부동산 가격의 특징과 가격제원칙에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 가격의 특징
1. 교화의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차 대상이 되지 않지만, 부동산 재화는 내구재로서 영속성, 병합-분할가능성으로 인해 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차의 대상이 될 수 있다.따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과, 용익의 대가인 임대료로 구분될 수 있다.

2. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산 재화는 영속성, 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려하에 형성된다.

3. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 개별적인 가격이 형성된다.

4. 단기적으로 수요요인에 의해 가격형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의해 가격이 결정된다.

III. 가격제원칙과의 관련성
1. 토대가 되는 원칙과의 관련성
부동산의 가치는 과거와 현재의 이용상태보다는 향후 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 한다는 예측의 원칙과 부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 변동의 원칙은 부동산가격의 특징중 장기적인 고려하에 형성된 가격과 관련되어 있다. 즉, 부동산은 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에 미래를 예측하여 가치의 변동성을 적절히 파악해야 한다.

2. 내부 측면의 원칙과의 관련성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 개별 부동산에 대하여 평가가 각각 이루어져야 한다. 따라서 각각의 개별 부동산에 대하여 내부적인 측면에서 최유효이용 여부를 판별해야 하고, 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되었는지, 구성요소 간의 균형이 이루어졌는지를 평가하여야 한다.

3. 외부 측면의 원칙과의 관련성
부동산 재화도 일반재화와 같이 수요공급의 원칙에 의해서 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의하여 가치가 결정된다. 다만, 단기적으로는 공급이 제한되어 있기 때문에 공급이 비탄력적이며, 수요측면에서 가격이 결정되는 부동산 가격의 특징과 관련이 있다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르고 이러한 가격형성과정상의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이며, 가격제원칙 상호간에도 유기적으로 관련되어 있으므로 감정평가에 있어서 부동산가격의 특징과 가격제원칙의 관련성을 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 5] 감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상 부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료 분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상 부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격의 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산 가격제원칙을 중심으로 기술하시오.(10점)

<대상부동산>
서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 xxxx-x 번지 aa빌라 3층 301호 100평형
대상 부동산 분양 예정가 : 10억원
<현장조사 및 자료 분석내용>
분양성 검토 : 대형평형으로 인해 인근지역 내에서 분양성 악화가 우려됨
인근지역의 표준적 이용상황 : 40~50평형
인근지역의 담보평가 가격수준 : 3.6억~4.5억원
거래가능가격(표준적 이용상황 기준) : 평형당 1,000만원

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 담보가격의 결정에 대하여 부동산 가격제원칙을 중심으로 서술하고자 한다.

II. 담보가격
1. 의의
담보가격이란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 의뢰한 감정평가 결과로서 담보물건의 가액을 의미한다.

2. 특성
담보가격은 이론적으로는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치로서 평가할 수 있다. 또한, 대출채권의 안전한 회수를 위하여 담보가격은 언제라도 담보물건을 처분하여 취득할 수 있는 가격이어야 한다.

III. 가격제원칙 관점에서의 담보가격 결정
1. 예측, 변동의 원칙 측면
부동산의 영속성, 사회-행정적-경제적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치가 시간이 경과함에 따라 계속하여 변화하므로, 시장성과 장래동향을 적절히 예측하여야 한다. 대상부동산의 경우 인근의 표준적 이용이 40-50평인데 비하여, 대상부동산은 100평으로 대형평수에 해당하므로 인근지역에서 분양성 악화가 우려된다. 따라서 수익환원법에 의하여 수익성 평가시 미분양에 대한 리스크를 반영하여 예상되는 수익을 다소 낮출 필요가 있다.

2. 균형의 원칙 측면
부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 여러 요소간의 비율이 적절한 균형을 이룰 때 최고가 되나, 대상부동산의 경우는 인근지역의 표준적 이용에 비하여 평수가 크기 때문에 균형의 원칙에 반하여 감가요인에 의하여 평당 1000만원의 가격에 거래가 되지 않을 수 있다. 따라서 평당 1000만원을 상정하여 평가한 10억원의 분양가격은 고분양가로 예상되는바 미분양의 리스크가 있을 것으로 판단된다.

3. 수요-공급의 원칙 측면
부동산의 가치는 일반재화와 마찬가지로 수요-공급의 상호작용에 의하여 결정되므로, 부동산 시장을 분석하여 대상물건의 시장성을 분석하여야 한다. 대상물건의 경우는 인근지역의 표준적 이용이 40-50평인바, 100평형의 물건을 분양하는 것은 수요가 적을 것으로 예상된다. 따라서 수요와 공급의 원칙에 의하여 낮은 수요로 인하여 부동산의 거래가액이 낮게 형성될 수 있음을 고려하여 평가하여야 한다.

[이론] GS 0기 2주차 예습

[문제 1] 부동산가격에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 부동산 가격의 본질에 대해 설명하시오(5점)

물음 2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오(15점)

I. 서
부동산 재화는 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 불완전한 시장을 형성하며, 이러한 시장에서 형성된 부동산가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하지 못할 수 있다. 이하에서는 부동산 가격의 본질과 특징, 가격형성원리에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 가격의 본질
부동산의 영속성으로 인하여 부동산 가격은 피셔의 가치정의에 따라 장래 기대되는 편익의 현재가치로서 판단할 수 있다. 또한, 부동산은 법, 제도상 보호아래 소유권을 갖게 되고 일정기간 배타적으로 이용할 수 있기 때문에 가치가 생기며, 그것을 이용함으로써 얻게 되는 편익이 바로 부동산 가격의 원천이 된다. 즉, 부동산의 사용기간에 걸쳐 발생하는 편익을 현재가치로 환원한 값이 부동산가격이라 할 수 있다.

III. 부동산가격의 특징
1. 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차의 대상이 되지 않지만, 부동산은 내구재로써 영속성, 고가성, 병합-분할가능성으로 인하여 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차 대상이 될 수 있다. 따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 구분되며 둘은 원본과 과실의 관계에 있다.

2. 소유권, 기타 권리이익의 가격
일반재화는 그 자체가 거래되는 데 반해 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 권리의 현태로 순환한다. 따라서 부동산가격은 부동산에 기반한 소유권, 기타 권리이익의 가격이며, 각각 가격이 형성 될 수 있다.

3. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산은 영속성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려 하에 형성된다.

IV. 부동산 가격 형성원리
1. 단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의하여 가격이 결정된다.

2. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별적인 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

V. 결
부동산이 지니는 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산은 일반 재화와는 다른 시장을 형성하고, 이러한 시장에서 형성되는 부동산가격 역시 일반재화가격과는 다른 특징 을 지니고 있다. 따라서 전문자격을 갖춘 감정평가사로서 부동산가격의 형성원리를 제대로 이해하고 공정하고 정확한 가치를 평가해야할 것이다.

[문제 2] 시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치의 개념요소에 대하여 설명하시오.(10점)

물음 2) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치와 [부동산공시법] 상 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
감정평가에 관한 규칙 제 2조에서는 시장가치를 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의하고 있다. 이하에서는 시장가치의 개념요소 및 시장가치와 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하고자 한다.

II. 시장가치의 개념요소
1. 통상적인 시장
부동산거래시장은 일반재화가 거래되는 시장과는 특성이 다르다. 시장가치의 제반조건을 만족하는 상정된 시장이지만 현실에 존재하지 않는 시장은 아니고 통상적인 부동산거래가 이루어질 수 있는 시장을 지칭한다.

2. 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후
거래당사자가 대상물건에 충분히 인지할 수 있는 정도의 시간을 말한다. 기준시점 이전에 대상 부동산을 시장에 출품하되, 충분하고 합리적인 기간 동안 매도자의 적정 마케팅활동이 수반되어야 한다는 개념이다.

3. 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이
매도자와 매수자에게 거래를 강제하거나 시장을 통제하는 수단이 없고, 수요와 공급이 자유롭게 작동하는 공개시장에서 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 매수자와 매도자 쌍방이 시장 사정에 충분히 정통하고 자기의 이익을 위해 사려 깊은 거래활동을 한다고 본다.

4. 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우
특별한 제약이나 거래동기를 갖지 않고 신중하고 자발적인 의사에 의해 거래가 이루어지는 형태이다. 징발이나 기타 강제적인 수단에 의한 거래에서 발생하는 가격을 배제한다.

5. 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액
거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아닌, 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격을 의미한다. 일반적으로 통계학에서 사용하는 개념중 최빈치를 의미한다.

III. 시장가치와 적정가격의 동일성 여부
1. 적정가격의 정의
부동산공시법 제2조에 의하면 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 감칙 5조에서는 시장가치기준 평가를 원칙으로 규정하고 있으나, 부동산공시법 제1조에서는 적정가격으로 평가할 것을 규정하는바 양자간에 동일성 여부가 논의되고 있다.

2. 같다는 견해
적정가격을 외국의 시장가치 조건과 비교하여 볼때 몇가지 개념요소가 결여되어 있으나 시장가치의 개념과 유사하다고 할 수 있다. 또한, 감정평가에 관한 규칙은 부동산공시법의 하위법령으로서 동일한 가치전제인 시장가치를 기초로 하고 있음이 명백하며 법적관행상 행정목적에 따라 다르게 부르고 있을 뿐이다. 가격선도 기능 및 거래지표의 기능으로서 적정가격과 시장가치가 동일한 기능을 수행하고 있기 때문에 동일하다는 견해가 있다.

3. 다르다는 견해
적정가격 개념은 시장성을 강조한 개념으로 개정되었으나, 적정가격은 시장가치조건인 당사자의 정통성이 충족하지 못한다. 적정가격은 법률목적상의 가격인 당위가치이고, 시장가치는 시장성을 중시하는 존재가치이다. 적정가격은 가치지향적, 정책적 가격인 반면에, 시장가치는 현실적, 객관적 가치이다.

IV. 결
적정가격은 내용이 추상적이고 애매하며 시장가치의 개념요소 중 당사자의 정통성에 관한 조건을 충족하지 못하고 있기 때문에, 시장성을 더 강조하는 내용을 개정되었다. 시장가치는 시장에서 행동하는 주체인 수요자와 공급자의 행태에 초점을 두고 있는 반면에, 적정가격은 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하고 있기 때문에 양자는 동일하지 않다고 판단된다.

[문제 3] 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)의 차이점을 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산가치와 부동산가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 부동산가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산 실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 부동산가격의 차이점
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.

3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.

IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.

[문제 4] 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 설명하시오.(10점)

II. 시장가치와 실거래가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 실거래가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산 실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 실거래가격의 관계
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

[문제 5] 시장가치와 공정가치에 대하여 비교 설명하시오.(10점)

I. 서
가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치다원론이라 한다. 부동산 평가에 있어서도 감정평가에 관한 규칙 제5조에서 시장가치와 시장가치 외의 가치를 규정함으로써 가치다원론의 입장을 취하고 있다. 이하에서는 시장가치와 시장가치 외의 가치 중 하나인 공정가치에 대하여 비교, 분석하고자 한다.

II. 시장가치와 공정가치의 정의
1. 시장가치
감칙 제 2조에 의하면 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 공정가치
공정가치란 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.

III. 시장가치와 공정가치의 비교
1. 공통점
(1) 시장증거에 근거, 존재가치의 성격
시장가치는 시장분석을 통해 가치가 도출된 것이며, 공정가치는 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 함으로써 두 가치 모두 시장증거에 근거하고 있다. 따라서 시장증거에 기초하고 이상적, 당위적 시장상황을 전체하거나 규범적 가치판단이 개입되지 않는다는 점에서 존재가치의 성격을 지닌다.

(2) 가치 3면성의 반영
시장가치와 공정가치는 모두 시장성, 비용성, 수익성을 종합 고려하여 결정되는 점이동일하다. 따라서 구체적으로 감정평가 3방식이 적용되고, 도출된 시산가액을 적절히 조정하여 가치 결론을 내린다.

2. 차이점
(1) 시장가치 외의 가치
공정가치가 부도기업의 청산가치를 구하거나 시너지효과가 반영된 경우와 같이 특정한 조건이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치의 성격을 갖을 수 있어 시장가치와 차이가 있다.

(2) 적용분야
시장가치는 일반적으로 부동산의 평가 시에 적용되는 개념이나, 공정가치는 기업자산을 재무보고 목적으로 평가할 때 적용되는 가치개념이다.

IV. 결
회계기준에서 사용하고 있는 공정가치의 개념은 감정평가에서 사용되고 있는 시장가치와 유사한 개념이지만, 시장가치보다 광범위한 개념이라 할 수 있다. 예를 들어 특정 당사자간의 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정가치이나, 시장가치는 아니다. 따라서 이러한 차이점을 유의하여 평가에 임해야 한다.