[문제 1] 감정평가에 있어서 지역분석의 의의 및 필요성을 설명하고, 개별분석과의 상관관계를 기술하시오.(20점)
I. 서
부동산가격은 부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 가격발생요인에 영향을 미치는 가격형성요인의 영향을 받아 부단히 변동한다. 이러한 과정 속에서 부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석의 의의, 필요성, 개별분석과의 상관관계에 대하여 기술하고자 한다.
II. 지역분석의 의의 및 필요성
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.
2. 지역분석의 필요성
1) 부동산의 지역성 및 지역특성
부동산의 지역성이란 부동산이 속한 지역의 구성분자로서 그 지역과 의존, 보완관계 및 그 지역내 타 부동산과 협동, 대체, 경쟁 등의 상호관계를 통해서 그 사회적, 경제적, 행정적 위치가 결정된다는 것이며, 이로 인하여 부동산의 지역분석이 필요하다. 지역특성이란 각 지역이 다른 지역과 구별되는 특성을 말하며 이러한 지역특성을 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.
2) 지역의 변화 및 상대적 위치 파악
지역은 고정되어 있는 것이 아니라 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 요인의 변화에 따라 항상 변화하기 때문에 지역에 대한 분석을 시계열적인 측면에서 지속해야 할 필요가 있다. 또한 대상부동산이 속한 인근지역, 유사지역, 동일수급권까지 분석함으로써 대상지역의 상대적 위치를 파악하기 위하여 지역분석이 필요하다.
3) 표준적이용 파악을 통한 최유효이용에 대한 판정방향 제시
지역의 특성은 그 지역의 일반적이고 표준적 이용에 의해 구체적으로 나타나게 되며 이러한 표준적 이용은 그 지역 내 부동산의 최유효이용을 판정하는 유력한 기준이 된다. 따라서 개별부동산의 최유효이용의 판정 방향을 제시하는 표준적 이용을 파악하기 위해 지역분석이 필요하다.
4) 가격수준 파악을 통해 개별,구체적 가격판정에 기초
부동산의 가격은 독립적으로 형성되는 것이 아니라 지역 내 다른 부동산과 상관관계 속에서 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 재역 내 일정한 가격수준을 파악하게 되고 이는 개별-구체적 가격판정을 위한 기초가 되므로 지역분석이 필요하다.
5) 사례자료의 수집범위 결정
지역특성이 동일, 유사한 지역의 범위를 명확하게 함으로써 실제 감정평가에 필요한 사례자료의 수집범위와 한계를 결정하기 위해 지역분석이 필요하다.
III. 지역분석과 개별분석의 상관관계
1. 부동산의종별과 유형
지역분석은 부동산의 종별에 의한 지역의 관점에서 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것이고, 개별분석은 부동산의 유형에 의한 개별부동산의 관점에서 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 미치는 영향을 분석하는 작업이다.
2. 분석범위, 분석순서, 분석 목적
①지역분석은 대상지역에 대한 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 대상 부동산에 대한 개별적, 부분적, 미시적 분석으로 분석범위에 있어 차이가 있다. 또한, ②일반적으로 지역분석이 먼저 이루어지게 되고, 그 후에 개별적인 분석이 행하여진다. 반드시 선후관계가 있다고 단정할 수는 없고 경우에 따라 개별분석이 먼저 이루어지기도 한다. ③ 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 것을 주된 목적으로 하고, 개별분석은 최유효이용과 구체적 가격에 미치는 영향의 정도를 파악하는 것을 주된 목적으로 한다.
3. 관련 가격제원칙
지역분석은 적합의 원칙, 외부성의 원칙 등을 비롯한 외부측면의 원칙과 관련이 깊고, 개별분석은 기여의 원칙, 균형의 원칙 등을 비롯한 내부측면의 원칙과 관련이 깊다.
IV. 결
부동산은 고정성으로 인하여 물리적으로 이동이 불가 하기 때문에 지역적인 특성이 나타나며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별적으로 가치를 판정하여야 한다. 지역분석과 개별분석은 상호간에 유기적으로 관련되어 있기 때문에 양자를 유의깊게 분석하여 부동산의 가치에 반영해야 할 것이다.
[문제 2] 최유효이용의 원칙에서 판정기준과 최유효이용에 대한 두 가지 분석 유형에 대하여 설명하시오.(20점)
I. 서
부동산은 영속성과 사회, 경제 행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 그 가치가 계속해서 변화하기 때문에, 특정시점에서 부동산의 가치를 올바르게 판단하기 위해서는 최유효이용의 원칙을 이해하고 이에따라 최유효이용을 분석하여야 한다. 이하 물음에 답하고자 한다.
II. 최유효이용의 원칙과 최유효이용 판정기준
1. 최유효이용의 원칙
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적이고 합리적이며 최고이자 최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다. 최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격이 최유효이용을 전제로 형성된다는 원칙을 말한다.
2. 최유효이용 판정기준
1) 물리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 그 용도로 이용되는 것이 물리적으로 가능한 것이어야 한다. 대상토지는 지반, 지형, 형성 등 개별적 특성과 공공편익시설의 유용성과 같은 인공환경적 요인에 의한 입지여건에 따라 용도가 상이해지고 공사실행 여부가 결정되므로 최유효이용을 판단하기 위해서는 토지의 물리적 상태와 인공환경적 요인에 대한 분석이 선행되어야 한다.
2) 합법적 이용가능성
대상물건을 특정용도로 이용하는 것이 용도지역제, 건축법규, 환경기준이나 생태기준과 같은 각종 규제요건에 충족되는 이용이어야 한다. 그러나, 현재 용도지역제에서 허용이 안된다고 하여 해당 이용이 무조건 최유효이용이 될 수 없는 것은 아니다. 재개발, 재건축이 가능한 저층아파트의 경우 가치가 높게 평가되어 있는데, 현재는 비합법적이어도, 추후에 고층건물로 이용가능하다는 합리적 판단이 반영되어 있기 때문이다.
3) 합리적 이용가능성
최유효이용이 되려면 합리적으로 가능한 이용이면서 경제적으로도 타당성이 있어야 한다. 합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말하며, 토지이용의 흡수율 분석 등을 통하여 대상부동산의 수요와 공급 추이를 예측해야한다. 경제적 타당성이란 NPV가 0보다 크거나, PI가 1보다 커서 수익성이 있는 이용을 의미한다.
4) 객관적으로 증명되는 최고의 수익성
물리적으로 이용가능하고 합법적, 합리적인 여러 대안 중에서도 그 이용이 최고의 수익을 발생시킬 수 있는 것이 객관적 자료에 의하여 증명될 수 있는 이용을 말한다. 다만, 가장 수익성이 높은 대안이라고 하여 무조건 최유효이용이 되는 것은 아니고, 적어도 유사부동산의 수익률과 비슷한 수준은 되어야 한다.
III. 최유효이용의 분석
1) 토지에 대한 분석(나지 혹은 나지상정)
최유효이용 분석을 하기 전에 대상토지를 개발할지, 그대로 두어야 할지 결정해야 한다. 나지상태의 소극적 이용도 최유효이용이 될 수 있으며, 개발을 결정한 경우에는 부동산의 수익성 유무에 따라 구분할 수 있다. 비수익성 부동산의 경우 개발 후 복합부동산의 시장가치에서 건축비용, 개발비용 등을 공제한 토지가치를 산정하여 가장 높은 가치가 최유효이용이 된다. 수익성 부동산의 경우 직접환원번에 의해 복합부동산의 순수익을 종합환원이율로 환원하여 개발비용을 공제하여 수익가액을 구하거나, 토지잔여법에 의해 토지귀속순수익을 토지환원율로 환원하여 수익가액을 구한다. 두 방식 모두 나지상태의 토지가치와 비교하여 최유효이용을 분석한다.
2) 복합부동산에 대한 분석
복합부동산은 전체가치가 극대화되는 것을 기준으로 최유효이용을 분석한다. 자본적 지출이 필요한 경우와 필요없는 경우로 분류할 수 있다. 자본적 지출이 필요없는 경우는 현재 상태를 유지하는 경우와 지출없이 용도전환 하는 경우의 가치를 비교한다. 자본적 지출이 필요한 경우는 용도전환된 부동산의 가치에서 자본지출액을 공제한 개량부동산가치와 현재상태의 부동산가치를 비교한다. 또한, 노후 건축물의 경우는 현재가치에서 철거비용을 공제하여 나지상태의 가치와 현재상태의 가치를 비교하여 최유효이용을 분석한다.
IV. 결
부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 형성되기 때문에, 최유효이용은 감정평가의 근본을 이루는 중요한 개념이다. 대상부동산에 대하여 최유효이용 여부에 대한 판정을 하고, 이에 따라 여러 대안에 대한 최유효이용 분석을 함으로써 대상부동산의 가치를 올바르게 판단 하여야 할 것이다.
[문제 3] 표준적이용의 의의 및 특성을 최유효이용과 대비하여 설명하고 상호관계를 논하시오.(20점)
I. 서
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 지역분석을 통한 표준적 이용을 판정해야 하며, 개별성으로 인하여 개별부동산에 대하여 개별분석을 통하여 최유효이용 여부를 판정해야 한다. 이하에서는 양자의 관계에 대하여 서술하고자 한다.
II. 표준적 이용의 의의 및 특성
1. 표준적 이용의 의의
표준적 이용이란 대상 부동산을 포함한 인근의 개별부동산의 일반적, 표준적인 이용이다. 즉, 개별부동산의 평균적 이용이 표준적 이용이며, 최유효이용 판단의 유력한 기준이 되기 때문에 중요하다.
2. 표준적 이용의 특성
(1) 지가의 대표성과 토지특성의 중용성
표준적 이용이란 인근지역 내 지가수준을 대표할 수 있는 토지이며, 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지 중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지를 말한다.
(2) 토지용도의 안정성과 토지구별의 확정성
인근지역에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지여야 하고, 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지여야 한다.
III. 표준적 이용과 최유효이용 상호관계
1. 일치성 여부
일반적으로 표준적 이용에 적합한 것이 최유효이용이지만, 최유효이용은 부동산의 개별성에 의해 결정되는 것이므로 양자가 일치하는 것은 아니다.
2. 창조적 토지이용
개별부동산에 대하여 인근지역의 표준적 이용과 다른 창조적인 토지이용이 침입, 계승된 경우, 새로운 최유효이용의 형태가 형성되고 인근지역의 이용형태를 바꿈으로써 표준적 이용의 변화를 초래한다.
3. 피드백 관계
지역의 표준적 이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 표준적 이용이 되므로 양자는 피드백 관계에 있다.
IV. 결
부동산의 지역분석으로 인해 대상토지가 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 이를 토대로 개별분석을 통하여 대상토지의 최유효이용과 개별적-구체적 가격수준을 판정하기 때문에 양자는 유기적 관계에 있으며 상호 피드백관계에 있으므로 평가에 있어서 주의하여 평가해야 할 것이다.
[문제 4] 지역분석과 개별분석을 통하여 부동산가격이 부동산시장에서 구체화되어 가는 과정을 설명하시오.(20점)
I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 국지성과 지역적인 특성을 지니며, 개별성으로 인하여 개개의 부동산마다 가치가 다르게 나타난다. 이러한 부동산 재화의 특성으로 인하여 감정평가시에 지역분서고가 개별분석을 통하여 부동산가격을 평가해야 한다. 이하에서는 지역분석과 개별분석, 부동산가격이 구체화 되는 과정에 대하여 서술하고자 한다.
II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석
지역분석이란 대상부동산이 속하고 있는 지역의 범위를 확정하고 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역의 지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.
2. 개별분석
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도는 분석하는 작업을 말한다.
III. 부동산가격이 부동산 시장에서 구체화되어가는 과정
1. 부동산 가격형성과정의 의의
부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요라는 가격발생요인에 의하여 발생되고, 부동산의 지역성에 따라 지역요인의 영향을 받아 그 지역의 가격수준이 형성되고, 개별성에 따라 개별요인의 영향을 받아 구체적인 가격으로 개별화, 구체화되어 가며 이를 부동산 가격형성과정이라 한다.
2. 일반적 요인에 의한 전체 사회의 가격수준 형성
일반적 요인이란 대상물건이 속한 전체 사회에서 대상물건의 이용과 가격수준 형성에 전반적으로 영향을 미치는 요인을 말한다. 부동산이 입지하고 있는 한 나라 전체에 걸쳐 작용하는 요인으로서 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인 등으로 구분될 수 있다. 이러한 일반적 요인으로 인하여 전체 사회의 가격수준이 형성된다.
3. 인근지역의 표준적 이용 및 가격수준의 형성
부동산은 지역성으로 인해 지역특성을 갖게 되고 이로 인하여 지역마다 일정한 가격수준을 형성하게 된다. 따라서 지역분석을 통하여 대상부동산과 용도적 공통성, 기능적 동질성을 지닌 인근지역을 확정하고, 지역요인을 분석함으로써, 대상부동산을 포함안 인근의 표준적 이용과 가격수준을 파악하여야 한다.
4. 개별부동산의 개별적, 구체적 가격의 형성
부동산의 개별성으로 인해 부동산이 속해 있는 지역의 표준적 이용과 가격수준의 영향아래 개개 부동산의 개별요인에 따라서 구체적 이용상태가 결정되고, 개별적-구체적인 가격이 결정된다. 이 때 가격의 판단은 최유효이용을 기준으로 한 것과 비교하여 행해진다.
IV. 결
부동산의 지역분석을 통하여 대상부동산이 속한 지역의 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 개별분석을 통하여 개별부동산에 대한 최유효이용 여부와 개별적-구체적 가격을 판정하게 된다. 이러한 복잡성으로 인하여 감정평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 할 것이다.
[문제 5] 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유를 설명하시오(10점)
I. 서
부동산의 고정성으로 인하여 지역적 차원의 가격수준이 형성되고, 개별성으로 인하여 개별부동산마다 개별, 구체적인 가격이 형성된다. 이하에서는 지역분석, 개별분석과 지역분석이 선행해야 하는 이유에 대하여 기술하고자 한다.
II. 지역분석과 개별분석의 의의
1. 지역분석의 의의
지역분석이란 대상부동산이 속한 지역의 범위를 확정하고, 그 지역 내 부동산의 이용상태 및 가격수준형성에 영향을 미치는 재역요인의 분석을 통하여 지역의 특성과 장래동향, 대상 부동산이 속한 인근지역 내 상대적 위치를 파악함으로써 궁극적으로 표준적 이용과 가격수준을 파악하는 작업을 말한다.
2. 개별분석의 의의
개별분석이란 지역분석에 의해 파악된 지역의 표준적이용과 가격수준을 기준으로 부동산의 개별성에 근거하여 가격형성의 개별적 제 요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적 가격에 영향을 미치는 정도를 분석하는 작업을 말한다.
III. 지역분석이 개별분석에 선행해야 하는 이유
1. 분석 범위의 차이
지역분석은 광역적, 전체적, 거시적 분석인 반면에, 개별분석은 개별적, 부분적, 미시적 분석에 해당한다. 부동산은 지역성으로 인하여 지역요인의 영향을 크게 받기 때문에, 인근지역의 가격수준을 먼저 파악해야 한다. 그 후에 개별분석을 통하여 개별요인을 통해 개별적-구체적 가격수준을 판정하는 것이 인근지역과의 가격수준을 유사하게 평가하는데 있어 합리적이다.
2. 법률 규정에서 명시
감정평가에 관한 규칙 제 14조 2항에 따른 토지의 감정평가시 각 호의 순서에 따라 토지를 감정평가하도록 규정하고 있다. 규정에 따르면 지역요인 비교를 먼저 하고 후에 개별요인 비교를 하도록 규정되어 있기 때문에, 법에 의하여 지역분석을 개별분석보다 먼저 수행하여야 한다.
IV. 결
표준적이용은 개별부동산의 최유효이용에 영향을 미치고, 개별부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적 이용방법이 바로 표준적 이용이 되므로 양자는 서로 피드백 관계에 있다. 경우에 따라서는 개별분석을 지역분석에 앞서 수행할 수도 있겠지만, 감칙에 의해 규정된바 지역분석을 먼저 행하고 개별분석을 수행해야 할 것이다.
[문제 6] 인근지역, 유사지역, 동일수급권을 비교하여 설명하시오.(10점)
I. 서
부동산은 고정성으로 인하여 지역적인 특성이 나타나기 때문에 부동산의 가치평가를 함에 있어서 지역분석을 해야한다. 지역분석에 있어서 가장 먼저 해야할 일은 인근지역을 확정하는 일이며, 대상부동산의 상대적 위치를 파악하기 위해서는 인근지역 뿐만아니라 유사지역, 동일수급권까지도 분석할 필요가 있다. 이하에서는 인근지역, 유사지역, 동일수급권에 대하여 서술하고자 한다.
II. 인근지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 인근지역이란 대상 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다
2. 특징
인근지역은 대상 부동산이 속해 있는 지역이어야 하며, 도시-농촌과 같은 종합형태의 지역사회보다 작은지역이어야 한다. 주거, 상업, 공업 등 특정한 용도를 중심으로 집중된 형태여야하고 인근지역의 지역특성이 대상부동산의 가격형성에 직접 영향을 미쳐야 한다.
III. 유사지역
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 지리적 위치는 다르지만 용도적, 기능적 측면과 가치형성요인이 인근지역과 유사하여 상호 대체-경쟁관계의 지역을 말한다.
2. 특징
인근지역과 지리적위치는 다르나, 용도적-기능적으로 유사하여 지역구성요소가 동질적인 것으로 볼 수 있는 지역이다. 또한 거리의 원근개념이 아니라 용도적 관점과 사치형성요인이 인근지역과 유사하여 인근지역과 대체성이 있는 상호 경쟁관계에 있는 지역이다.
IV. 동일수급권
1. 의의
감칙 제2조에 의하면 동일수급권이란 일반적으로 대상 부동산과 대체-경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역 등을 포함하는 광역적인 지역을 말한다.
2. 특징
대상부동산과 위치적 유사성, 물적 유사성을 지닌 부동산이 존재하는 권역이다. 부동산 상호간에 대체-경쟁관계가 성립하고 가격에 영향을 미칠 수 있어야 한다. 또한 인근지역, 유사지역뿐만아니라 순순하게 동질적이라고 볼 수 없는 주변 용도적 지역을 포함하는 광역적인 지역이다.
V. 결
부동산은 지역성이라는 특성이 있어 인근지역의 분석이 중심이 되나, 인근지역의 장래동향, 상대적 위치를 보다 명백히 하고 자료수집의 범위를 확대하여 평가의 정확도를 높이기 위해서는 인근지역과 함께 유사지역, 동일수급권의 분석이 필요하다.