[문제 1] 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장 동향을 분석하고, 부동산 감정평가상의 유의점을 기술하시오(20점)
1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동과 이로 인한 부동산 시장동향, 감정평가상의 유의점에 대하여 서술하고자 한다.
2. 부동산 경기변동과 시장동향
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.
(2) 부동산 경기변동의 종류
1) 순환적 변동과 부동산 시장동향
순환적 변동이란 경기순환으로 표현할 수 있으며 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것을 말한다. 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분할 수 있으며, 확장국면과 수축국면으로 구분하기도 한다. 확장국면은 경기호황에 의해 부동산가격이 지속적으로 상승하는 단계이며 거래량이 많고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되며 매도자 우위의 시장이다. 수축국면은 경기불황에 의해 부동산가격이 지속적으로 하락하는 단계이며 거래량이 적고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되며 매수자 우위의 시장이다.
2) 계절적 변동과 부동산 시장동향
계절적 변동이란 일 년을 단위로 하여 적어도 일년에 한 번씩 주기적으로 나타나는 경기변동을 말하며, 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습 때문에 나타나는 현상이다. 겨울철에 부동산의 비수기로 부동산경기가 둔화되는 현상이 나타나며, 이는 방학을 주기로 대학교 근처의 임대주택의 공실률이 증가하기 때문이다.
3) 장기적 변동과 부동산 시장동향
장기적 변동이란 시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 이상의 기간으로 장기적인 관점에 서 측정되는 경기변동을 말한다. 부동산에서는 주로 특정지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타나는 변동을 말한다. 어떤 지역이 주거지역으로 재개발되면 주택, 생활편의시설 등이 들어서면서 지가가 상승하게 되나, 시간이 점차 흘러 성장이 정점에 이르면서 지역사회는 안정성장단계에 들어서며 지가가 안정화되고, 장기적으로는 노후화되면서 지가가 하락하게 된다.
4) 무작위적 변동과 시장동향
무작위적 변동이란 예상하지 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동이다. 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해에 의하거나, 정부정책, 전쟁 등에 의해서도 야기된다. 무작위적 변동은 특히 건축활동에 큰 영향을 주며, 전쟁 등에 의해 건물들이 황폐화된 경우 건축활동은 호황기를 맞는다.
3. 부동산 감정평가상의 유의점
(1) 가격제원칙 관련 유의사항
부동산은 시간의 흐름에 따라 다양한 요인들의 복합적인 작용에 의해 끊임없이 변화하므로 현재 부동산 시장이 어떠한 국면에 위치하고 있는지 판단하기 위해서는 변동의 원칙과 예측의 원칙에 유의해야 한다. 특히 투기적 요인 등 비정상적인 요인을 배제하고 가까운 장래에 확실하게 실현될 범위 내에서 예측에 임해야 한다.
(2) 지역분석, 개별분석 관련 유의사항
일반적으로 전체 부동산의 경기변동과 지역적, 개별적 부동산은 동일한 방향으로 상승 혹은 하락하는 경향이 있다. 그러나, 부동산시장의 국지성, 개별성으로 인하여 특정지역의 개별부동산에 대하여 전체적인 부동산경기변동과는 상반되어 지가가 변동할 수 있음을 유의해야 한다. 따라서 인근지역의 특성을 분석하고, 개별부동산에 대하여 부동산시장이 미치는 영향을 면밀히 분석하여 평가에 임해야 한다.
(3) 감정평가 3방식 및 시산가액 조정시 유의사항
감정평가 3방식의 적용에 있어서 각 방식의 장담점, 사례선정, 경기변동 국면에 맞는 요인비교 등을 충분히 고려해야 한다. 이렇게 각 방식에 의해 평가한 시산가액을 조정하여 최종평가액을 결정시에도 경기변동 국면의 고려해야 한다. 안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높으므로 상대적으로 높은 비중을 두고, 호황, 불황시에는 적산가액, 수익가액에 비중을 두고 타당성 검토를 해야한다.
4. 결
부동산은 가치가 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에, 부동산경기변동을 분석하고, 이로 인한 부동산가격의 상승 혹은 하락을 적절히 예측하여, 부동산의 시장동향을 고려한 부동산의 가액을 산정해야 한다. 이렇게 복잡다양한 부동산 가치의 평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 한다.
[문제 2] 부동산 경기변동의 제 국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오(20점)
1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동의 제 국면과 거래사례비교법 채택시 유의점에 관하여 서술하고자 한다.
2. 부동산 경기변동의 제 국면
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다. 부동산 경기변동은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분된다.
(2) 부동산 경기변동의 국면
1) 확장기
확장기란 불황을 완전히 벗어나서 호황에 이르게 되며 상승국면을 지속하는 단계이다. 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급한다. 부동산가격이 지속적으로 상승하며 거래량이 많고, 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자우위의 시장이며 건축허가 신청이 증가한다.
2) 후퇴기
후퇴기란 경기의 정점을 지나 하향세로 접어들며 불황시장까지는 도달하지 않은 상태이다. 가격의 하락이 시작되며 거래도 한산해지고 전반적인 부동산시장이 침체되는 국면이다. 매도자우위에서 매수자 우위시장으로 바뀐다. 수요가 급격히 위축되며 공가율이 높아지면서 후퇴국면의 속도가 빨라진다. 회복국면은 서서히 진행되는데 비해 후퇴국면은 그 속도가 빠른 것이 특징이다.
3) 수축기
수축기란 불황속에서 계속적인 경기하강이 진행되며 저점이 도달하는 시기이다. 부동산가격은 계속해서 하락하고 거래는 거의 일어나지 않는다. 건축활동이 둔화되고 공가율, 공실률이 증가한다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에서 상한선이 되며 매수자 우위시장이 형성된다. 건축허가 신청건수가 낮으나 점차 경기회복의 조짐과 가능성이 나타나는 시기이다.
4) 회복기
회복기란 경기 저점을 지나 상승하는 단계이나 여전히 불황의 단계이다. 가격의 하락이 중단되고 반전되어 가격이 점차 상승하는 국면이다. 매수자 우위에서 매도자 우위로 점차 바뀌며 부동산거래량이 증가한다. 회복국면은 장기에 걸쳐 서서히 나타나는 특징을 갖는다.
5) 안정기
안정기란 부동산가격이 안정되어 있거나 물가상승률 정도의 약한 상승만 나타나는 구간이다. 도심의 택지 등 입지가 좋은 곳의 불황에 강한 부동산에 주로 나타난다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.
3. 거래사례비교법 채택시 유의점
(1) 거래사례비교법의 의의
거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(2) 거래사례비교법 채택시 유의점
1) 사례선택 시
거래사례는 경기순환국면에 따라 의미가 다르기 때문에 기준시점에서 가장 최근의 사례를 선택해야 한다. 또한, 하향국면에는 거래량이 적기 때문에 사례수집이 어려워서 주의깊히 선정해야 하고, 상승국면에는 거래량이 많은 반면에 투기적 성향이 있는 사례가 있기 때문에 투기가격 배제에 유의해야 한다.
2) 사정보정 시
상승국면에서는 매도자우위시장이기 때문에 투기적인 요소에 의하여 실제 가격보다 높은 가격에 거래될 수 있으므로 사정보정시 주의해야하고, 하강국면에서는 매수자우위시장이므로 매도자의 사정에 의해 급매 등으로 시가보다 낮은 가격에 거래가 되는 경우가 발생할 수 있으므로 사정보정에 유의해야 한다.
3) 시점수정 시
상승국면에서는 부동산지가가 지속적으로 상승하기 때문에 정점을 기준으로 상승지가변동률을 기준으로 해야하지만, 하향국면에서는 지가가가 하락하기 때문에 하락지가변동률을 기준으로 평가해야 한다.
4) 가치형성요인
상승국면과 하강국면에서의 각 표준적이용과 최유효이용이 다를 수 있다. 상승국면에서는 경기가 호황이기 때문에 임대료가 비싸고 대형평수의 매장등의 수요가 많은 반면에 하강국면에서는 경기가 불황이기 때문에 임대료가 저렴하고 안정적인 수익이 가능한 소형평수의 매장의 수요가 많을 것이므로 각 국면에 따라 최유효이용을 적절히 판단하여 평가해야 한다.
4. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 거래사례비교법을 통해 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 평가에 임해야 할 것이다.
[문제 3] 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향을 설명하고 부동산 경기변동의 요인과 측정방법에 대하여 설명하시오.(20점)
I. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에 따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향과, 부동산 경기변동의 요인, 측정방법에 대하여 서술하고자 한다.
II. 경기변동이 부동산 가치에 미치는 영향
1. 경기변동의 의의
경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말하며, 부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.
2. 상승국면이 미치는 영향
부동산의 상승국면에는 부동산경기의 호황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급하고자 한다. 사고자 하는 사람이 많기 때문에 매도자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 상승한다.
3. 하강국면이 미치는 영향
부동산의 하강국면에는 부동산경기의 불황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 적으며 신규건축량이나 부동산거래량이 급감하는 시기이다. 수요가 적기 때문에 매수자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 하락하게 된다.
III. 부동산 경기변동의 요인
1. 자연적 요인
자연적 요인이란 계절적 요인으로 인하여 수요가 변동하거나, 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해 등으로 인하여 부동산이 멸실되어 공급량이 변동함에 의하여 부동산 경기가 불황 혹은 호황으로 변동하는 요인을 말한다.
2. 사회적 요인
사회적 요인이란 인구변동, 가구수의 변동 등으로 인하여 수요가 변동하거나, 주택보급률, 주택건설 호수 등의 공급이 변동함으로 인하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.
3. 경제적 요인
경제적 요인이란 국민총생산, 임금 및 고용의 증가 등으로 인하여 구매수요가 변동하거나, 물가지수, 이자율, 기술혁신 등으로 인하여 공급등이 변동하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.
4. 행정적 요인
행정적 요인이란 토지이용규제, 토지 및 주택정책, 부동산세재 등의 행정정책을 통하여 수요 혹은 공급량을 변화시킴으로서 부동산의 경기변동을 강제하는 요인을 말한다.
IV. 부동산 경기변동 측정방법
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.
(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.
(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.
V. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.
[문제 4] 갑은 ㅇㅇ동 1번지 소재 업무용 빌딩에 대하여 할인현금흐름분석법(Discounted cash flow method)을 적용하려 한다. 이 때 적용할 할인율(discount rate)과 최종환원율(Terminal capitalization rate)을 설명하고, 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련하여 양자의 관계를 설명하시오.(15점)
I. 서
피셔의 정의에 의하여 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 이러한 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 평가방식은 바로 수익환원법이다. 이하에서는 수익환원법 중 하나인 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 이 때 적용하는 할인율과 최종환원율에 대하여 서술하고자 한다.
II. DCF법
(1) DCF법의 의의
DCF법이란 대상물건의 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익과 보유기간 말의 복귀가액을 현재가치로 할인하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 평가방법이다.
(2) DCF법과 직접환원법의 구분
1) 공통점
두 방식 모두 수인환원법의 일종으로서, 대상물건에서 발생하는 수익을 환원이율 혹은 할인률로 나눠서 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 이론적으로는 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액이 동일하게 산출된다.
2) 차이점
직접환원법의 경우 단일기간에 대한 수익을 환원이율로 나누어서 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법의 경우는 수익이 발생하는 기간에 걸쳐서 현재가치로 할인하여 수익가액을 산정하는데에 차이가 있다. 직접환원법은 영구적인 사용을 가정하기 때문에 기말복귀가액을 고려하지 않는 반면에, DCF법은 한정된 기간동안 사용을 가정하기 때문에 자산가액 변동을 고려하여 기말복귀가액을 산정하여 평가에 반영하는데에 차이점이 있다.
III. 할인율과 최종환원율
1. 할인율 의의
할인율이란 DCF법에 의해 수익가액 산정시 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 율로써 미래 여러기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미한다.
2. 최종환원율
최종환원율이란 대상물건의 보유기간 말 복귀가액을 산정하기 위하여 사용하는 율로써 기출환원율이라고도 한다. 보유기간 중의 순수익에 적용되는 기입환원율과는 대비되는 개념으로써, 현재시점으로부터 보유기간이 지난 후의 미래시점의 환원율이기 때문에 기입환원율에 추가적으로 자산변동의 불확실성, 위험프리미엄, 성장율, 소비자물가상승률 등을 고려하여 산정한다.
IV. 업무용부동산시장의 경기변동과 할인율, 최종환원율의 관계
1. 업무용 부동산의 특징
업무용 부동산은 다른 부동산에 비하여 직접 사업을 영위하는 경제인구들이 이용하는 공간인 만큼 경기의 상승국면과 하강국면과 관련하여 동일하게 반응하는 특성이 있다. 업무용부동산의 경기가 호황일 경우 유동인구가 증가하고 이로인해 매출이 증대되어, 거래량도 많고 임대료 상승등의 요인이 많은 반면에, 불황일 경우는 공실률이 증가하고 거래량이 줄어들고 임대료가 하락 하는 등 경기변동과 밀접한 관련이 있다.
2. 할인율과의 관계
업무용부동산을 DCF법을 통하여 수익가액을 산정할 경우에 할인율은 기준시점 당시에 시장에서 발표된 할인율을 적용한다. 즉, 향후의 경기변동에도 불구하고 기초에 시장할인율을 보유기간에 걸쳐서 적용하기 때문에 부동산시장의 변동성을 잘 반영하지 못하는 단점이 있다.
3. 최종환원율과의 관계
업무용부동산의 기말복귀가액을 산정할때는 보유기간말 이후의 기간에 발생할 것으로 예측되는 순수익을 최종환원율로 환원하여 현재가치를 산정한다. 즉, 최종환원율에는 보유기간동안의 경기변동을 예측하여 이에 대한 불확실성, 위험프리미엄, 성장율등이 반영되어 있다는 점에서 할인율과의 차이가 있다.
V. 결
업무용 빌딩의 경우는 부동산의 가치가 경기변동과 밀접하게 관련되어 있기 때문에, DCF법에 의해 평가시 할인율과 최종환원욜 적용에 있어 많은 고려가 필요하다. 경기변동을 적절하게 예측하여, 변동에 의한 리크스를 할인율과 최종환원율에 반영하여 부동산의 수익가액을 올바르게 평가할 수 있도록 하여야 한다.
[문제 5] 부동산경기의 측정지표를 약술하시오.(10점)
I.서
부동산은 일반재화와 달리 고유한 특성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 가치가 끊임없이 변화한다. 따라서 부동산 감정평가에 있어서 특정한 시점에서의 부동산 경기가 어떠한 국면에 있는지 파악하고 평가하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산경기의 측정지표에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산경기와 측정지표
1. 부동산경기의 의미
부동산경기란 부동산 현재 확장기, 수축기 등 경기변동의 과정에서 어떠한 상태에 있는지를 의미한다. 부동산은 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 일정한 주기를 가지고 호황과 불황을 반복하며 변화한다.
2. 부동산경기 측정지표
부동산경기 측정지표란 부동산경기가 현재 어떤 국면에 있고 앞으로 어떻게 변화해갈 것인지를 파악하기 위한 측정지표를 의미한다. 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 범위를 한정하여 파악한 후 점차 지역을 넓혀 전국적으로 확대하는 것이 유용하며, 한가지 기준이 아닌 다양한 지표에 의해 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 객곽적이고 설득력이 있다.
III. 부동산경기의 측정지표 종류
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.
(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.
(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.
(4) 기타 지표
택지 분양실적, 미분양재고량, 공가율, 임대료수준, 부동산 금융 상태
IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.
[문제 6] 3방식에 따른 감정평가를 할 때 부동산 경기변동에 따른 유의사항에 대해 설명하시오(10점)
I. 서
감정평가법 제2조의 정의에 의하면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 이러한 가치를 판정함에 있어서 구체적인 수단이나 도구가 필요한데, 대표적인 것이 감정평가 3방식이다. 이하에서는 감정평가 3방식과 경기변동에 따른 유의사항에 대하여 서술하고자 한다.
II. 3방식과 부동산경기변동의 의의
1. 3방식의 의의
감정평가의 3방식이란 부동산의 가치를 판정하는데 사용되는 가장 기본적이고 전통적인 기법으로서 시장성에 착안하여 가격을 구하는 비교방식, 비용성에 착안하여 가격을 구하는 원가방식, 수익성에 착안하여 가격을 구하는 수익방식을 의미한다.
(1) 비교방식(거래사례비교법)
비교방식에는 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식과, 공시지가기준법이 있다. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(2) 원가방식(원가법)
원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
(3) 수익방식(수익환원법)
수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
2. 부동산경기변동
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.
III. 감정평가시 유의사항
(1) 거래사례비교법 적용시 유의사항
① 사례선택시 경기순환국면에 따라 의미가 다르므로 기준시점에서 가장 최근의 사례를 수집해야 하며, ② 사정보정시 경기순환의 국면마다 어떠한 사정과 동기가 개입될 수 있는지 파악해야 하며 특히 회복시장에서의 투기가격 배제에 유의해야 한다. ③ 시점수정시에는 지가동향을 고려하여 지가의 정점을 기준으로, 정점이전은 상승변동률을 정점이후는 하강변동률을 적용해야 한다. ④ 가치형성요인 비교시에 각 경기순환국면이 요인결정에 미치는 영향을 분석하여 표준적이용과 최유효이용을 판정해야 한다.
(2) 원가법 적용시 유의사항
① 재조달원가 산정시 경기국면에 따라 재조달원가가 영향을 많이 받기 때문에, 각 국면에 따라 건축비지수 변동 등을 참고하여 원가를 보정해야 하며, 기준시점 현재 최신의 신축원가를 구해야 한다. ② 감가수정 시 각 국면에 따라서 기능적, 경제적 감가 발생여부를 판단하여 적용하여야 하고, 관찰감가법 적용시 각 경기국면에 따른 적합성을 통하여 감가액을 산정해야 한다.
(3) 수익환원법 적용시 유의사항
① 수익환원법은 지가동향이 상승국면에서 하강국면으로 이행되는 경우 거래가격에 대한 유력한 검증수단으로서 활용될 수 있다. ② 순수익 산정시 경기순환의 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래에 어떻게 변동될 것인지를 예측하여 순수익을 산정해야 한다. ③ 자본환원율 산정시 하향국면에서는 지가가 하락하므로 환원율이 상승하고, 상향국면에서는 지가가 상승하므로 환원율이 하향 조정되는 것을 고려하여야 한다. 또한.
IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 따라서 3방식에 있어서 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 적절한 평가방법을 선정하고, 각 요인 산정시 주의깊게 산정해야 할 것이다.