[문제 1] 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오(20점)
I. 서
II. 자본시장과 시장이자율의 의의
(1) 자본시장
자본시장이란 사업의 창설, 확장, 개량 등 기업의 투자를 위하여 필요로 하는 자금의 조달이 이루어지는 시장으로 장기금융시장이라고도 한다. 흔히 장기자금의 대차가 이루어지는 장소를 자본시장이라고 하며, 주식발행시장과 사채발행시장으로 나누어진다.
(2) 시장이자율
시장이자율이란 화폐에 대한 수요와 공급을 통해 결정되는 화폐의 가격으로서 금리라고도 한다. 화폐의 공급이 늘어나면 금리가 하락하고, 화폐의 공급이 줄어드면 금리는 상승한다. 화폐시장에서 결정되는 만기가 1년미만인 금리를 단기금리라 하며, 자본시장에서 결정되는 만기가 1년초과하는 금리를 장기금리라 한다. 일반적으로 장기상품에 투자할 경우 더 많은 리스크를 부담하므로 장기금리가 단기금리에 비하여 높다.
III. 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향
1. 단기적으로 미치는 영향
(1) 수요측면
부동산의 고가성으로 인하여 부동산 거래에 있어서 금융조달능력이 부동산의 수요에 큰 영향을 미친다. 시장이자율이 상승하게 되면 부동산을 구매하려는 수요자의 이자부담금액이 상승하게 되므로, 단기적으로 부동산수요의 위축을 가져오게 될 것이다.
(2) 공급측면
부동산은 건물을 신축하거나 각종 인허가 규제등을 받는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급에 있어서 장기적인 고려가 필요하다. 시장금리의 상승으로 인하여 단기적으로는 공급량에 영향을 크게 미치지는 못할 것으로 예상되나, 개발단계나 타당성 검증단계의 사업에 있어서는 시장금리의 상승이 수익성을 악화시키기 때문에 사업취소나 보류하는 사례가 증가할 것으로 예상된다.
2. 장기적으로 미치는 영향
(1) 수요 측면
부동산의 고가성으로 인하여 구매하고자 하는 수요는 항상 장기적인 관점에서 부동산의 동향을 예측하고 구매할 것이므로, 부동산의 수요는 장기적으로 안정될 것이다. 다만, 시장이자율의 상승으로 인하여 투자금액이 증가할 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는, 실거주용도의 국평수라 불리는 중형평수 등의 수요가 증가할 것으로 예상된다.
(2) 공급 측면
시장이자율의 증가는 곧 사업비용의 증가를 의미하므로, 개발자는 개발리스크의 증가로 인하여 신규개발을 취소하거나 보류함으로써 장기적으로는 공급이 줄어들 것으로 예상된다. 개발원가의 증가로 인하여 부동산가액이 증가하게 되고, 이로 인하여 유효수요가 감소될 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는 실거주용도의 중소형 평수의 부동산 공급이 증가할 것으로 예상된다.
IV.결
[문제 2] 부동산시장의 효율성은 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 이를 설명하시오(20점)
I. 서
부동산의 가치는 피셔의 정의에 의하면 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 부동산의 영속성, 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치는 계속해서 변화하기 때문에, 부동산시장의 효율성을 이해하는 것이 평가에 있어서 중요하다. 이하에서는 부동산시장의 효율성에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산시장의 효율성 의의
효율성이란 효과성과 능률성을 합친 개념으로써, 투입한 비용 대비 산출량의 비율을 의미한다. 부동산시장의 효율성이란 다른 재화시장에 비하여 부동산시장이 가지는 효과적이고 능률적인 특성을 의미한다. 일반적으로 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 분류할 수 있다.
III. 부동산시장의 효율성의 세가지 측면
1. 정보의 효율성
(1) 의의
정보의 효율성이란 부동산시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가를 의미한다. 정보가 모두 다 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.
(2) 효율적 시장의 분류
1) 약성 효율적 시장
현재의 시장가치에 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 과거 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 하며, 기술적 분석에 의해서는 약성 효율적 시장에서 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.
2) 준강성 효율적 시장
어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. 현재 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하면, 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 하더라도 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.
3) 강성 효율적 시장
공표된 것이건, 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장이다. 강성효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다. 강성 효율적 시장이 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 부합하는 시장이다. 부동산시장에서는 강성 효율적 시장은 거의 나타나지 않으며, 준강성 효율적 시장까지는 존재할 수 있다고 한다.
2. 배분의 효율성
(1) 의의
모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되며 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 한다는 것을 의미한다. 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태를 의미한다.
(2) 배분의 효율성과 불완전경쟁시장
완전경쟁시장은 정보비용이 없고, 초과이윤도 발생하지 않는 배분의 효율성이 달성된 상태이다. 불완전경쟁시장이라도 발생하는 초과이윤이 비용과 일치한다면 배분효율적 일 수 있다. 따라서 부동산시장에서 특정투자자가 투자이윤을 획득할 수 있는 것은 시장의 불완전성 때문이 아니라 배분의 효율성을 달성하지 못했기 때문이다.
3. 운영의 효율성
(1) 의의
운영의 효율성이란 부동산시장이 제도적 운영 면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부효율성을 의미한다. 부동산시장이 운영 면에서 거래비용이 최소화되어야 하고 원하는 시점에 적정가격에 신속히 사고팔 수 있는 유동성이 높을 때 효율성이 제대로 발휘된다고 할 수 있다.
(2) 부동산시장의 경우
운영의 효율성은 거래수수료, 세금, 정보비용 등이 최저수준으로 유지되고 거래시스템이 원활한 경우에 달성될 수 있다. 그러나 부동산의 경우는 각종 법률 및 행정규제, 사회적 제약 등으로 운영의 효율성을 기대하기 어려운 경향이 있다.
IV. 결
부동산의 가치결정과정에서 가치형성기능이 제대로 발휘되기 위해서는 부동산시장의 효율성이 유지되는 것이 필요하다. 부동산 시장의 효율성은 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 구분할 수 있으며 각 특성에 대하여 상호유기적인 관점에서 부동산시장의 효율성을 분석하여야 할 것이다.
[문제 3] 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10점)
I. 서
부동산시장은 일반재화시장과는 달리 부동산이 지닌 고유한 특성으로 인하여 일반재화시장과는 다른 양상을 보이며, 이로 인하여 부동산 시장에 정부 개입의 필요성이 논의되고 있다. 이하에서는 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산 시장의 한계
1. 시장의 불완정성
부동산시장은 부동산의 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장의 성격을 가진다. 이러한 불완전경쟁시장은 부동산의 효율적 이용을 보장하지 못하며 한정된 자원의 효율적 이용을 달성할 수 없게 만든다.
2. 시장실패
시장실패란 시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배에 실패하는 현상을 말한다. 부동산은 외부효과와 공공재의 성격을 지니기 때문에 시장실패를 초래하게 된다.
III. 정부의 개입 이유
1. 사회재, 공공재로서의 부동산
부동산은 일반재화와는 달리 인간의 삶을 영위하기위해서 꼭 필요한 의식주 중 하나로써 사회재, 공공재로서의 역할을 하고 있다. 부동산시장의 불완전성으로 인하여 시장실패가 발생할 경우 빈곤계층의 주택거주 문제로 인하여 인간의 기본권을 침해받기 때문에 정부에서 개입하여 시장실패를 미연에 방지할 필요가 있다.
2. 부의 재분배
부동산은 고가성으로 인하여 일반재화와는 달리 쉽게 구매하거나 가격을 지불하기가 어렵다. 특히, 상대적 희소성으로 인하여 양질의 부동산이 일부 상위계층에 집중하게 되면, 사회양극화와 이로인한 각종 갈등이 발생하게 되므로 부의 재분배와 사회정의 달성을 위해 정부가 적극 개입할 필요가 있다.
IV. 결
부동산은 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장과 시장실패를 야기하므로, 이를 미연에 방지하고 사회재, 공공재로서의 부동산의 역할을 수행하고, 부의 재분배적인 측면에서 정부가 적극적으로 개입하여 부동산시장을 안정화할 필요가 있다.
[문제 4] 토지시장에서의 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(10점)
[문제 5] 부동산시장의 특징과 기능을 설명하시오(10점)
I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특성과 기능에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.
2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.
3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.
4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.
III. 부동산시장의 기능
1. 정보의 창출 및 가격 창조기능
부동산시장은 가격 및 거래량 등 거래정보를 창출하고 필요한 사람들에게 제공하는 기능을 한다. 부동산가격은 일물일가의 법칙이 성립하지 않기 때문에 거래시마다 새로운 가격이 창조되고 파괴되는 역할 및 기능을 수행한다.
2. 공간의 배분 및 자원배분
부동산시장은 화폐를 원하는 매도자와, 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 공간을 배분하는 기능을 한다. 또한, 건물의 건축, 유지 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진하는 기능을 한다.
3. 교환기능, 양과 질의 조정기능
부동산은 일반재화와는 달리 부동산과 현금의 교환뿐만아니라, 부동산과 부동산의 교환을 가능하게 하는 기능이 있다. 부동산의 유용성이 최대가 되도록 하기 위해서 용도변경 등을 통하여 양과 질이 조정되는 기능을 한다.
4. 토지이용의 결정기능
부동산은 여러 가지 용도 간의 경합에 따라서 결과적으로 최유효이용에 할당된다.
[문제 6] 부동산시장이 일반 재화시장과 구별되는 특징에 대하여 설명하고 이러한 특징이 나타나는 근본적인 이유에 대하여 설명하시오(10점)
I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특징과 그 근본적인 이유에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산 시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.
2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.
3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.
4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.
III. 일반재화와 구분되는 근본적 이유
1. 고정성
부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반재화와 달리 이동이 불가능하고, 물건의 형태로 거래되는 것이 아니라 소유권 등 권리의 형태로서 거래가 이루어진다. 이러한 특성으로 인하여 시장의 국지성, 수급조절이 일반재화에 비하여 어렵게 된다.
2. 개별성
부동산은 물리적으로 동일한 복수의 부동산이 존재하지 않기 때문에, 개별적인 특성을 지니며 이로 인하여 부동산 상품이 비표준화되고 일물일가법칙이 불가능하므로 부동산시장이 비조직적ㅇ로 유통된다.
3. 사회재, 공공재 로서의 역할
부동산은 사회재 공공재로서의 역할을 하기 때문에, 시장실패를 방지하기 위하여 각종 규제나 제도가 과도하게 설정되어 있다.