[문제 1] 감정평가는 비교방식, 원가방식, 수익방식 중에서 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하여야 한다. 이 경우 다음 사항에 관하여 논하시오.(30점)
물음 1) 각 평가방식의 이론적 근거를 설명하고 이를 토대로 각 방식을 적용한 토지의 평가방식을 약술하시오.(15점)
물음 2) 3가지 평가방식을 병용하는 경우 각 시산가액을 조정하는 방업과 시산가액 조정시 유의사항을 기술하시오.(15점)
I. 서
감칙 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 시장성에 근거한 비교방식, 수익성에 근거한 수익방식 등 3방식에 의하여 평가할 것을 규정하고 있다. 이하에서는 3방식의 이론적 근거, 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.
II. 3방식의 이론적 근거 및 토지평가방법
1. 비교방식
(1) 의의
비교방식이란 대상물건과 가치형성요인 등이 유사한 사례로부터 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 등 보정을 통하여 대상물건의 비준가액을 산정하는 방식을 말한다.
(2) 이론적 근거
비교방식은 사례로부터 대상물건의 가치를 산정하는 방식이기 때문에 대체의 원칙을 기반으로 하며, 시장에서의 수요와 공급에 의한 거래가격을 기반으로 하기 때문에 시장성을 근거로 하는 평가방법이다.
(3) 토지의 평가방법
감칙 14조에 의해 토지의 평가시에 원칙적으로 비교방식 중 하나인 공시지가기준법에 의해 평가한다. 대상부동산과 용도지역, 이용상황, 주변환경, 지역특성 등이 유사한 표준지로부터 시점수정, 지역요인비교, 개별요인 ㅂ교, 그밖의 요인 비교를 통하여 공시지가기준가액을 산정한다.
2. 원가방식
(1) 의의
원가방식이란 대상물건의 재조달원가로부터 감가수정을 적용하여 대상물건의 가액을 산정하는 평가방식을 말한다. 원가법과 적산법 등이 사용된다.
(2) 이론적 근거
매도자는 대상물건의 취득에 소요된 비용 이하로는 팔려고 하지 않을 것이고, 매수자는 동일한 효용을 주는 유사물건의 가액 이상 지불하지 않을 것이므로 가격제원칙 중에 대체의 원칙을 기반으로 하는 평가이다. 또한 대상물건에 어느 저옫 비용이 투입되었는가 하는 비용성을 근거로 한다.
(3) 토지의 평가방법
간척지, 간석지 등 토지를 조성하는 데에 비용이 투입된 토지의 가액을 평가하는 경우에는 비용성에 근거한 조성원가법이 주로 사용된다.
3. 수익방식
(1) 의의
수익방식이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 현금흐름으로부터 환원이율 혹은 할인율로 환원 혹은 할인함으로써 수익가액을 산정하는 방식을 말한다.
(2) 이론적 근거
수익방식은 장래의 이익을 예상하여야 하기 때문에 가격제원칙 중에서 예측의 원칙을 기반으로 하는 평가방식이다. 또한, 대상물건에서 향후 어느정도의 수익이 발생할 것인가 하는 수익성에 근거하고 있다.
(3) 토지의 평가방식
나지상태의 토지 평가시에는 대상토지의 최유효이용을 상정하여 향후 발생될 것으로 예상되는 순수익을 시장의 환원이율로 환원하여 수익가액을 산정한다. 지장물이 존재하는 토지의 경우는 전체부동산의 순수익에서 건물등에 귀속되는 순수익을 차감한 후에 토지환원이율로 환원하여 토지의 수익가액을 산정한다.
III. 시산가액 조정 및 유의사항
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종평가금액을 산정하기 위하여 각 평가방법에 의해 산정된 대상물건의 가액을 의미한다. 시산가액 조정이란 각 방식에 의해 산정된 시산가액을 비교-분석하여 유사점과 차이점을 찾아내어 통일되고 일관된 가액을 도출하는 과정이라 할 수 있다.
2. 시산가액 조정시 유의사항
(1) 시산가액 조정의 의미 이해
시산가액 조정이 단순히 기계적으로 산술평균하거나 작위적으로 차이를 없애는 것이 아니라, 각 평가방식에 의한 시산가액들로부터 평가방식의 특성과 대상물건의 특성을 분석하여 가장 합리적이고 최선의 정확한 가액을 산출하는 과정임을 유의하여야 한다.
(2) 시산가액 조정의 객관성 확보
각 평가방식에 의한 시산가액으로부터 조정을 통해 최종평가액을 산정하는 과정에서 평가사의 주관이 개입될 우려가 있기 때문에 시산가액 조정에 있어서 반드시 객관적 자료를 확보하고, 논리적으로 타당한 조정사유를 보고서에 명시하여야 할 것이다.
(3) 감정평가 실무기준 및 관련법규 준수
감정평가 실무기준, 감정평가에 관한 규칙 등에서 대상물건의 종류에 따라 평가방식을 규정하고 있기 때문에, 기본적으로 법규에 따라 평가에 임해야 하며, 해당 평가방식이 합리성이 결여되었다고 판단되는 경우에 한해서만 시산가액의 조정을 할 수 있음에 유의하여야 한다.
IV. 시산가액 조정방법
1. 가중평균에 의한 방법
각 평가방식에 의한 시산가액에 대상물건의 특성, 평가목적, 조건 등 전반적으로 참작하여 가중치를 부여한 후 산술평균값을 산정하는 방식이다. 수치적으로 접근하기 때문에 객관성이 확보되나, 가중치 부여시 주관이 개입될 우려가 있다.
2. 종합적 판단에 의한 방법
수리적인 계산없이 각 평가방법에 의한 시산가액들을 종합적으로 비교-검토하여 최종적인 감정평가액을 산정하는 방식이다. 시산가액 조정의 취지와 가장 적합한 방식에 해당하나 주관개입가능성이 가장크다.
3. 최적정 평가방법에 의한 방식
각 평가방식 중에서 대상물건의 특성을 고려하였을 때 대상물건의 가치를 나타내는 것에 가장 적합하고 정확하다고 판단되는 방식을 찾고, 해당 평가방식에 의한 시산가액으로 최종감정평가액을 산정하는 방식이다.
4. 통계적 분석방법
시산가액들로부터 하나의 최종평가액을 산정해내는 것이 아니라 확률통계기법을 적용함으로써, 일정한 범위로써 대상물건의 최종평가액을 산정하는 방식을 말한다.
V. 결
부동산의 가격을 평가함에 있어 시장성, 비용성, 수익성 등 가격의 3면성을 기반으로 하는 전통적인 3방식에 의해 주로 평가가 이루어진다. 그러나 부동산시장의 불완전성으로 인하여 각 방식에 의한 시산가액이 다르게 존재하며, 시산가액 조정에 관한 명확한 규정이 없는바, 시산가액 조정시 객관성과 정당성을 확인하고, 최종평가액의 논리성과 합리성을 확보하여야 할 것이다.
[문제 2] 시산가액 조정에 관한 다음 물음에 답하시오.(20점)
물음 1) 시산가액 조정의 법적 근거에 관하여 설명하시오.(5점)
물음 2) 시산가액 조정과정에서 도출된 감정평가액을 표시하는 이론적 방법에 관하여 설명하시오.(10점)
I. 서
감칙 제 11조에서는 감정평가방식으로서 비용성에 근거한 원가방식, 수익성에 근거한 수익방식, 시장성에 근거한 비교방식 등 3방식에 의해 평가할 것을 규정하고 있다. 그러나 각 방식에 의한 시산가액들이 일치하지 않는 경우의 최종감정평가액 산정방식에 대해 명확히 규정되어 있지 않은바, 이하에서는 시산가액 조정에 대하여 서술하고자 한다.
II. 시산가액 조정의 의의 및 근거
1. 시산가액 조정의 의의
시산가액이란 대상물건의 최종감정평가액을 산정하기 위하여 각각의 평가방법에 의해 산정된 감정평가액을 말하며, 시산가액의 조정이란 각 평가방법에 의해 산정된 시산가액들로부터 평가방법의 특성과 대상물건의 특성 등을 고려하여 비교-분석을 통해 최종적인 감정평가액을 산정하는 것을 의미한다.
2. 시산가액 조정의 근거
(1) 시산가액 조정과 관련된 규정
감정평가 실무기준에 의하면 어느하나의 감정평가방법에 의해 산정된 시산가액이 합리성이 없다고 인정되는 경우, 주된 방식 및 다른 방식에 의해 산정된 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 규정하고 있다.
(2) 3면등가의 한계
마살의 3면등가성에 의하면 완전경쟁시장하에서 수익성, 비용성, 시장성 등 3방식에 의한 평가액은 항상 일치한다고 하고 있으나, 부동산시장의 경우 일반재화시장과는 달리 부동산 고유의 특성으로 인하여 불완전경쟁시장을 형성하고 있기 때문에 각 방식에 의한 평가액은 일치하지 않을 수 있다. 따라서 최종감정가액을 산정하기 위해서는 시산가액의 조정 절차가 필요하다.
(3) 평가방식의 특징과 유용성에 따른 한계
각 평가방식은 비용성, 수익성, 시장성 등 서로 다른 사고를 기초로 하고 있으며, 경우에 따라서는 특정방식의 적용이 부적합하거나 곤란한 경우가 생기며, 주관이 많이 개입될 수 있기 때문에, 시산가액 조정을 통하여 평가결과가 편중되지 않고 신뢰성을 확보하도록 할 필요가 있다.
III. 감정평가액을 표시하는 이론적 방법
1. 점추정
(1) 의의
점추정이란 최종평가액의 결정시 성립될 가능성이 가장 큰 특정 금액으로서 표시하는 것을 의미하며, 국내의 경우 대다수의 평가보고서에서 평가액을 표시하는 방법으로 사용된다.
(2) 적용사례
부동산 과세, 강제수용에 대한 보상평가, 자산 매입 또는 매각 평가 등은 평가목적상 의뢰인이 특정한 평가액을 요구하기 때문에 점추정의 평가액이 표시된다.
2. 구간추정
(1) 의의
구간추정이란 최종평가액을 결정시 평가액의 상한가액과 하한가액을 제시하여 구간으로서 표시하는 것을 의미한다. 평가액의 범위가 지나치게 광범위할 경우에는 의미없는 평가가 될 수 있으며, 범위가 좁을 수록 정확도는 올라가나 위험성도 상승하게 된다.
(2) 구간추정 적용사례
일반적인 감정평가보고서보다는 특정개발안에 대한 투자성을 평가시에 가능한 리스크를 반영하여 투자안이 성공했을 경우의 가액과, 실패시의 하한값을 제시함으로서 투자자가 의사결정을 하는데 도움을 주는 평가에 사용한다.
IV. 결
부동산 시장의 불완전성, 각 평가방식의 한계 등으로 인하여 시산가액은 일치하지 않을 수 있으며, 대부분의 감정평가에 있어서 점추정치의 평가액을 의뢰인이 요구하나, 각 평가방식의 특성과 목적을 고려하여 적정하게 시산가액을 조정하여 최종평가액을 산정해야 할 것이다.
[문제 3] 감정평가 실무기준상 감정평가의 절차를 설명하시오.(10점)
I. 서
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 나타내는 것을 말한다. 경제적 가치의 판정은 감정평가관계법규 및 실무기준 등에서 법적으로 규정되어 있기 때문에 평가에 유의하여야 한다. 이하에서는 감정평가 절차에 대하여 서술하고자 한다.
II. 감정평가 절차의 의의 및 관련규정
1. 감정평가 절차의 의의
감정평가업무는 수많은 평가사들에 의하여 수행되어 왔고, 평가결과가 체계적으로 분류되어 설정된 일련의 단계가 감정평가 절차이다.
2. 감정평가 절차 관련 규정
감정평가에 관한 규칙 제 8조 및 실무기준에서는 감정평가 절차에 대해서 규정하고 있으며, 감정평가법인등은 감정평가시에 순서에 따라 평가하여야 하며, 합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요시에 한하여 순서를 조정하여 평가할 수 있다.
III. 감정평가 절차
1. 기본적 사항의 확정
평가에 있어서 기초가 되는 제반사항을 확정하는 단계로써 의뢰자와 협의하여 확정한다. 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준가치, 감정평가조건, 기준시점, 자문등 여부, 수수료 및 실비에 대한 사항에 대하여 협의한다.
2. 처리계획 수립
확정된 기본적 사항을 바탕으로하여 대상물건의 확인부터 최종적인 감정평가액의 결정까지 일련의 평과과정에 대한 처리계획을 수립하는 단계이다.
3. 대상물건의 확인
사전조사를 통하여 대상물건의 공부를 확인하여 물리적 사항, 권리관계 등을 확인하며 각종 구비서류등을 준비한다. 이후에 실지조사를 통하여 대상물건의 현장답사를 통하여 현재 이용상황 등을 확인한다.
4. 자료 수집 및 정리
자료의 수집이란 대상물건의 분석에 필요한 물적사항, 권리관계 등 확인자료와 지역요인, 개별요인 분석을 위해 필요한 요인자료, 거리사례 분석등을 위해 필요한 사례자료 등을 수집 정리하는 것을 말한다.
5. 자료의 검토 및 가치형성요인 분석
자료의 검토를 수집한 자료에 대해서 신빙성, 신뢰성, 자료의 충실성 등을 확인하여 평가에 활용할 수 있는지 검토한는 것이며, 선별된 자료를 통하여 일반요인, 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인을 분석하는 단계이다.
6. 감정평가방식의 선정 및 적용
대상물건의 특성이나 감정평가 목적 등에 적합한 감정평가방식을 선정하고, 가치형성요인 분석자료를 토대로 해당 평가방식에 의한 시산가액을 산정한다.
7. 감정평가액의 결정 및 표시
각 평가방식에 의한 시산가액들을 비교-분석하여 합리적으로 대상물건의 최종감정평가액을 결정하고 평가서에 그 가액을 표시한다.
IV. 결
감정평가절차는 기본적사항의 확정에서부터 감정평가액의 결정까지의 일련의 과정을 의미한다. 관련규정에 의하여 정해진 순서대로 평가에 임해야 하나, 합리적, 능률적 평가를 위해 필요시에 한해 순서를 변경하여 평가를 수행해야 할 것이다.
[문제 4] 감정평가에 필요한 자료의 종류와 자료의 필요성 및 정리에 유의하여야 할 사항을 설명하시오(10점)
I. 서
감칙 제 8조에 감정평가의 절차중 하나로써 자료의 수집 및 정리가 규정되어 있으며, 자료수집은 평가에 있어서 매우 중요한 과정중 하나이다. 이하에서는 물음에 답하고자 한다.
II. 감정평가시 자료수집의 의의 및 필요성
1. 자료수집의 의의
자료의 수집 및 정리는 대상부동산의 물적사항, 권리관계, 이용상황, 가격평가를 위해 필요한 자료를 수집하고 정리하는 단계를 말한다.
2. 자료수집의 필요성
평가 결과의 합리성, 논리성을 부여하는 중요한 기초자료가 되기 때문에 자료수집시에 풍부하고 질서 있게 수집-정리하고 후일의 증빙자료 및 다른 평가에 활용하기 위해 평소에 잘 수집하고 관리해 두어야 한다.
III. 감정평가 자료 수집의 종류 및 유의사항
1. 확인자료
(1) 의의 및 종류
대상물건의 물적 확인 및 권리상태를 확인하기 위하여 필요한 자료로써 등기부등본, 건축물관리대장, 설계도면 등이 있다.
(2) 수집시 유의사항
확인자료를 정리할 때에는 물리적인 자료와 법적인 자료를 나누어서 정리하고, 구분하는 것이 업무 효율성 측면에서 유리하다.
2. 요인자료
(1) 의의 및 종류
가치형성요인의 분석에 필요한 일반적요인, 지역적 요인, 개별적 요인 분석에 필요한 자료이다. ① 일반적 요인에 필요한 자료는 각종 통계, 경제지표, 경제성장률 등이 있다. ② 지역적 요인에 필요한 자료는 주택지도, 시가지도, 도시계획도 등이 있다. ③ 개별적 요인에 필요한 자료는 지질조사자료, 도로배치도 등이 있다.
(2) 자료 수집시 유의사항
일반적 요인, 지역적 요인 자료는 동태적이기 때문에 조직적, 계획적으로 광범위하게 수집해야 하며 용도지역별로 분류해야 한다. 개별적 요인 자료는 부동산의 개별적 특성을 명확히 파악하고 개별적 요인의 비교를 정확히 할 수 있도록 사정보정, 시점수정, 지역-개별요인 비교가 가능한 것으로 분류하여야 한다.
3. 사례자료
(1) 의의 및 종류
사례자료란 감정평가 3방식의 적용을 통해 최종적으로 수치화 할 수 있게 하는 중요한 자료로써 매매사례, 임대사례, 건설사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.
(2) 자료 수집시 유의사항
사례자료는 평가방식의 적용에 직접 활용되는 것으로 최근의 사례인지, 사정보정 및 시점수정은 가능한지, 물적 유사성과 위치적 유사성이 인정될 수 있는 것인지 등을 확인해야 한다.
[문제 5] 기준시점의 필요성에 대하여 약술하시오(10점)
I. 서
감칙 8조에 의한 감정평가의 절차 중에서 가장 먼저 해야할 사항은 기본적 사항을 확정하는 것이다. 확정해야하는 기본적사항 중에서도 가장 중요한 것은 기준시점을 확정하는 것이다. 이하에서는 기준시점의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.
II. 기준시점 의의 및 종류
1. 기준시점 의의
기준시점이란 감정평가액 결정의 기준이 되는 날짜를 의미한다. 감칙 제9조 제2항에 의하면 기준시점의 원칙은 가격조사완료일이나, 기준시점을 미리 정하고 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에는 예외적으로 다른 날짜가 가능하다.
2. 기준시점 종류
(1) 가격조사완료일
실무상 대상물건의 가격을 가장 정확하게 파악할 수 있는 시점이 바로 물건의 가격조사완료일자라고 할 수 있으므로 특별한 사유가 없는 한 이것이 원칙적인 기준시점이 된다.
(2) 과거의 특정일
소급평가의 경우에는 과거의 특정일이 기준시점으로 된다. 예를들어 쟁송사건에 계쟁된 물건의 평가나 중앙토지수용위원회에 이의신청된 물건을 평가함에 있어서 쟁송원인의 야기일자나 지방토지수용위원회 재결 당시의 가격을 기준시점으로 한다.
(3) 미래의 특정일
기한부 평가의 경우에는 미래의 특정일이 기준시점이 된다. 미래의 특정일에 있어서 대상물건에 대한 투자수익성을 파악을 위한 필요에 따라 평가의뢰인과 용역계약이 있는 경우 등에 예외적으로 있을 수 있다. 그러나 물건의 가격조사가 불가능한 지나치게 먼 장래의 특정일이나 가격변동률이 급변하는 시기에서의 어느 장래의 특정일은 기준시점으로 삼아서는 안된다.
III. 기준시점의 필요성
1. 가격의 본질
부동산가격은 장래이익의 현재가치이며, 장기적인 배려하에 형성되므로 기준시점을 확정하여야 한다. 즉, 부동산은 장래 기대되는 모든 이익에 대한 특정시점의 현재가치에의 반영이라 할 수 있다.
2. 변동의 원칙
부동산의 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특징은 가치형성요인을 변동시키고 이로 인해 부동산가격도 항상 변동의 과정에 있게 된다. 따라서 부동산 가격은 그 가격결정의 기준이 되는 날에만 타당한 것이 되므로 기준시점의 확정이 중요하다.
3. 책임소재의 명확화
기준시점은 평가사의 책임소재를 명확히 하기 위해 필요하다. 즉, 기준시점에 있어서 감정평가액에 잘못이 없었다는 것을 입증하는 것이다.