[문제 1] 부동산가격에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)
물음 1) 부동산 가격의 본질에 대해 설명하시오(5점)
물음 2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오(15점)
I. 서
부동산 재화는 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 불완전한 시장을 형성하며, 이러한 시장에서 형성된 부동산가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하지 못할 수 있다. 이하에서는 부동산 가격의 본질과 특징, 가격형성원리에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산 가격의 본질
부동산의 영속성으로 인하여 부동산 가격은 피셔의 가치정의에 따라 장래 기대되는 편익의 현재가치로서 판단할 수 있다. 또한, 부동산은 법, 제도상 보호아래 소유권을 갖게 되고 일정기간 배타적으로 이용할 수 있기 때문에 가치가 생기며, 그것을 이용함으로써 얻게 되는 편익이 바로 부동산 가격의 원천이 된다. 즉, 부동산의 사용기간에 걸쳐 발생하는 편익을 현재가치로 환원한 값이 부동산가격이라 할 수 있다.
III. 부동산가격의 특징
1. 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차의 대상이 되지 않지만, 부동산은 내구재로써 영속성, 고가성, 병합-분할가능성으로 인하여 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차 대상이 될 수 있다. 따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 구분되며 둘은 원본과 과실의 관계에 있다.
2. 소유권, 기타 권리이익의 가격
일반재화는 그 자체가 거래되는 데 반해 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 권리의 현태로 순환한다. 따라서 부동산가격은 부동산에 기반한 소유권, 기타 권리이익의 가격이며, 각각 가격이 형성 될 수 있다.
3. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산은 영속성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려 하에 형성된다.
IV. 부동산 가격 형성원리
1. 단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의하여 가격이 결정된다.
2. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별적인 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.
V. 결
부동산이 지니는 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산은 일반 재화와는 다른 시장을 형성하고, 이러한 시장에서 형성되는 부동산가격 역시 일반재화가격과는 다른 특징 을 지니고 있다. 따라서 전문자격을 갖춘 감정평가사로서 부동산가격의 형성원리를 제대로 이해하고 공정하고 정확한 가치를 평가해야할 것이다.
[문제 2] 시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)
물음 1) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치의 개념요소에 대하여 설명하시오.(10점)
물음 2) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치와 [부동산공시법] 상 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하시오(10점)
I. 서
감정평가에 관한 규칙 제 2조에서는 시장가치를 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의하고 있다. 이하에서는 시장가치의 개념요소 및 시장가치와 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하고자 한다.
II. 시장가치의 개념요소
1. 통상적인 시장
부동산거래시장은 일반재화가 거래되는 시장과는 특성이 다르다. 시장가치의 제반조건을 만족하는 상정된 시장이지만 현실에 존재하지 않는 시장은 아니고 통상적인 부동산거래가 이루어질 수 있는 시장을 지칭한다.
2. 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후
거래당사자가 대상물건에 충분히 인지할 수 있는 정도의 시간을 말한다. 기준시점 이전에 대상 부동산을 시장에 출품하되, 충분하고 합리적인 기간 동안 매도자의 적정 마케팅활동이 수반되어야 한다는 개념이다.
3. 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이
매도자와 매수자에게 거래를 강제하거나 시장을 통제하는 수단이 없고, 수요와 공급이 자유롭게 작동하는 공개시장에서 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 매수자와 매도자 쌍방이 시장 사정에 충분히 정통하고 자기의 이익을 위해 사려 깊은 거래활동을 한다고 본다.
4. 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우
특별한 제약이나 거래동기를 갖지 않고 신중하고 자발적인 의사에 의해 거래가 이루어지는 형태이다. 징발이나 기타 강제적인 수단에 의한 거래에서 발생하는 가격을 배제한다.
5. 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액
거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아닌, 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격을 의미한다. 일반적으로 통계학에서 사용하는 개념중 최빈치를 의미한다.
III. 시장가치와 적정가격의 동일성 여부
1. 적정가격의 정의
부동산공시법 제2조에 의하면 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 감칙 5조에서는 시장가치기준 평가를 원칙으로 규정하고 있으나, 부동산공시법 제1조에서는 적정가격으로 평가할 것을 규정하는바 양자간에 동일성 여부가 논의되고 있다.
2. 같다는 견해
적정가격을 외국의 시장가치 조건과 비교하여 볼때 몇가지 개념요소가 결여되어 있으나 시장가치의 개념과 유사하다고 할 수 있다. 또한, 감정평가에 관한 규칙은 부동산공시법의 하위법령으로서 동일한 가치전제인 시장가치를 기초로 하고 있음이 명백하며 법적관행상 행정목적에 따라 다르게 부르고 있을 뿐이다. 가격선도 기능 및 거래지표의 기능으로서 적정가격과 시장가치가 동일한 기능을 수행하고 있기 때문에 동일하다는 견해가 있다.
3. 다르다는 견해
적정가격 개념은 시장성을 강조한 개념으로 개정되었으나, 적정가격은 시장가치조건인 당사자의 정통성이 충족하지 못한다. 적정가격은 법률목적상의 가격인 당위가치이고, 시장가치는 시장성을 중시하는 존재가치이다. 적정가격은 가치지향적, 정책적 가격인 반면에, 시장가치는 현실적, 객관적 가치이다.
IV. 결
적정가격은 내용이 추상적이고 애매하며 시장가치의 개념요소 중 당사자의 정통성에 관한 조건을 충족하지 못하고 있기 때문에, 시장성을 더 강조하는 내용을 개정되었다. 시장가치는 시장에서 행동하는 주체인 수요자와 공급자의 행태에 초점을 두고 있는 반면에, 적정가격은 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하고 있기 때문에 양자는 동일하지 않다고 판단된다.
[문제 3] 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)의 차이점을 설명하시오.(10점)
I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산가치와 부동산가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.
2. 부동산가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산 실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.
III. 시장가치와 부동산가격의 차이점
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.
2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.
3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.
IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.
[문제 4] 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 설명하시오.(10점)
I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.
II. 시장가치와 실거래가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.
2. 실거래가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산 실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.
III. 시장가치와 실거래가격의 관계
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.
2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.
3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.
IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.
[문제 5] 시장가치와 공정가치에 대하여 비교 설명하시오.(10점)
I. 서
가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치다원론이라 한다. 부동산 평가에 있어서도 감정평가에 관한 규칙 제5조에서 시장가치와 시장가치 외의 가치를 규정함으로써 가치다원론의 입장을 취하고 있다. 이하에서는 시장가치와 시장가치 외의 가치 중 하나인 공정가치에 대하여 비교, 분석하고자 한다.
II. 시장가치와 공정가치의 정의
1. 시장가치
감칙 제 2조에 의하면 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.
2. 공정가치
공정가치란 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.
III. 시장가치와 공정가치의 비교
1. 공통점
(1) 시장증거에 근거, 존재가치의 성격
시장가치는 시장분석을 통해 가치가 도출된 것이며, 공정가치는 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 함으로써 두 가치 모두 시장증거에 근거하고 있다. 따라서 시장증거에 기초하고 이상적, 당위적 시장상황을 전체하거나 규범적 가치판단이 개입되지 않는다는 점에서 존재가치의 성격을 지닌다.
(2) 가치 3면성의 반영
시장가치와 공정가치는 모두 시장성, 비용성, 수익성을 종합 고려하여 결정되는 점이동일하다. 따라서 구체적으로 감정평가 3방식이 적용되고, 도출된 시산가액을 적절히 조정하여 가치 결론을 내린다.
2. 차이점
(1) 시장가치 외의 가치
공정가치가 부도기업의 청산가치를 구하거나 시너지효과가 반영된 경우와 같이 특정한 조건이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치의 성격을 갖을 수 있어 시장가치와 차이가 있다.
(2) 적용분야
시장가치는 일반적으로 부동산의 평가 시에 적용되는 개념이나, 공정가치는 기업자산을 재무보고 목적으로 평가할 때 적용되는 가치개념이다.
IV. 결
회계기준에서 사용하고 있는 공정가치의 개념은 감정평가에서 사용되고 있는 시장가치와 유사한 개념이지만, 시장가치보다 광범위한 개념이라 할 수 있다. 예를 들어 특정 당사자간의 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정가치이나, 시장가치는 아니다. 따라서 이러한 차이점을 유의하여 평가에 임해야 한다.