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[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)
물음1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오.(10점)
물음2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 다른 자연적, 인문적 특성을 갖고 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 또한 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산가격 역시 독특한 가격현상을 나타낸다. 이하 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계에 대하여 설명하고자 한다.

II. 부동산의 특성 (고부영개 용병사)
1. 자연적 특성
(1) 고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. (2) 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특징이다. (3) 영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. (4) 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성이란 토지가 여러 가지 용도에 제공되어 이용될 수 있다는 특성이다. (2) 병합-분할의 가능성이란 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 특성이다. (3) 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이란 토지는 인문적 환경의 영향에 의해 사회적-경제적-행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변한다는 특성이다.

III. 부동산의 특성이 부동산가격에 작용하는 관계
1. 장기적 고려 하에 가격 형성(영속성)
오늘의 가격은 어제의 전개이며, 내일을 반연한 것으로서 늘 변화의 과정에 있다. 즉, 부동산의 경우에는 영속성이라는 특성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특성 때문에 부동산가격은 과거-현재-미래라고 하는 시계열적 측면에서 장기적인 고려 하에 형성된다.

2. 단기 수요자 중심 가격(고정성, 부증성, 개별성)
부동산의 경우에는 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성 등으로 인하여 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로 부동산가격은 부동산시장에서 주로 수요요인에 의하여 결정되는 경우가 많다.

3. 개별적, 구체적 가격의 형성(개별성)
부동산의 경우에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 각각의 부동산마다 개별적-구체적으로 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

IV. 부동산의 특성이 부동산시장에 작용하는 관계
1. 시장의 국지성(고정성, 개별성)
부동산의 고정성, 개별성이라는 특성은 부동산시장이 지역 또는 지역사회별로 형성되어 경쟁이 이루어지도록 하기에 가격에 있어 지역적 차이가 크게 나타나는 국지성을 갖게 한다.

2. 거래의 비공개성
부동산거래는 중앙시장보다는 보통 매수자와 매도자가 개별적으로 부동산시장에서 만나서 거래를 하고 그들의 제안과 합의된 가격에 대한 정확한 정보는 누설하려 하지 않는다.

3. 수급조절의 어려움
부동산시장은 그 특성상 수급조정의 어려움이 있다. 왜냐하면 단기적으로 부동산시장의 신규공급은 고정되어 있으며 수요가 증가하더라도 새로운 건축물을 완성하기에는 일정한 시간이 소요되기 때문이다. 따라서 초과수요와 초과공급이 반복적으로 나타나게 된다.

V. 결
일반재화와 다른 부동산의 특성은 부동산가격을 불균형가격, 부동산시장을 불완전경쟁시장이 되게 하는 바, 감정평가사에 의한 적정한 감정평가액 결정이 매우 중요하다. 아울러 이러한 사유로 인하여 감정평가법인 등은 높은 직업윤리 의식을 가져야 할 것이다.

 

[문제 2] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고, 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 개설
부동산은 일반재화와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있으며 그 중심을 이루는 것이 토지의 부증성이다. 다만, 토지는 용도의 다양성이라는 인문적 특성을 가지고 있는데 이를 통하여 부증성이 일부 완화된다.

II. 부증성과 용도의 다양성
1. 부증성
토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것이다. 예를 들어 수면매립이나 택지조성 등을 통해 가용토지의 양을 늘릴 수는 있으나 이는 토지의 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환을 통한 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.

2. 용도의 다양성
토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 특성이 있다. 토지는 주거용지, 상업용지, 공업용지 등으로 쓰일 수 있으며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 세부적인 이용방법이 항상 동일하지는 않다.

III. 양자의 관계
1. 희소성 완화
부증성은 한정된 자원에 대한 절대적 희소성의 개념을 낳게 한다. 그러나 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인한 절대적 희소성의 개념은 상대적 희소성 개념으로 완화된다. 즉, 경제적 공급이 가능하게 되는 것이다.

2. 공급의 비탄력성 완화
단기에 완전 수직에 가까운 공급곡선을 경제적인 측면에서 탄력성을 가하게 하나, 이 경우도 역시 부동산 전체량을 증가가 아닌 어느 일정 용도로서의 공급의 증가를 유발한다.

3. 부증성은 용도의 다양성의 배경
하나의 토지에 여러 가지 효용이 있는 이용 즉, 인문적 특성인 용도의 다양성이라는 개념을 생각하게 되는 것은 토지가 부족하다는 자연적 특성인 부증성 때문이다.

4. 최유효이용의 근거
부증성과 용도의 다양성은 취유효이용의 근거가 된다. 즉, 부증성으로 인해 물리적인 절대량이 한정되어 있으므로 최유효이용을 생각하게 되고 용도의 다양성에 따른 다양한 용도 간 경쟁을 통하여 최유효이용이 될 수 있는 이용을 추구하게 된다.

 

[문제 3] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가기준 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 개설
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 정착물을 의미힌다. 토지와 정착물은 별개의 서로 다른 부동산이며 정착물의 독립성 여부에 따라 감정평가기준의 적용이 달라진다.

II. 정착물
1. 정착물의 개념
정착물이란 토지에 정착, 부착되어 토지의 효용을 변화시키는 구조물을 말한다. 이러한 정착물은 외형상 분리가 가능하고 등기, 등록 등 공시방법을 갖추면 독립된 부동산으로 볼 수 있다.

2. 정착물의 유형
1) 토지상의 정착물
특정한 토지 위에 설치된 건물, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 수목의 집단 등 토지와 별개로 독립된 부동산으로 취급되는 경우를 토지상의 정착물이라고 한다.

2) 토지에의 정착물
다른 토지로부터 대상토지에 연결되는 보도, 상하수도, 배수로 등 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우를 토지에의 정착물이라고 한다.

III. 감정평가기준
1. 개별물건기준 원칙과 예외
대상물건은 개별로 감정평가하는 것이 원칙이다. 다만, 개별감정평가 하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 이외에 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가 할 수 있다.

2. 개별물건기준 감정평가
정착물이 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되는 경우에는 감칙 제7조 1항 개별물건기준 감정평가가 이루어진다. 이러한 정착물은 등기가 되고 거래대상이 될 뿐만아니라 사용, 수익이 가능하여 별도의 경제적 가치를 갖기 때문이다.

3. 일괄평가
토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우에는 감칙 제7조 제2항에 따라 일괄감정평가 한다. 이러한 정착물은 등기가 되지 않고 거래대상이 되지도 않아 별도의 경제적 가치를 갖기 못하고 토지가치에 화체되기 때문이다.

 

[문제 4] 부동산의 자연적 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.

I. 개설
부동산은 자연적 특성이 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장과 부동산가격이 일반재화와는 다르게 나타난다. 따라서 일반인이 아닌 전문가에 의한 감정평가의 필요성이 제기된다.

II. 부동산의 자연적 특성
1. 고정성과 부증성
고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특성 이다.

2. 영속성과 개별성
영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

III. 감정평가의 필요성
1. 고정성과 부증성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 고정성에 따라 부동산가격은 가격수준이 형성되고 해당 지역만의 표준적이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 부동산의 부증성에 따라 단기에 공급이 고정되어 있어 수요에 의하여 가격이 결정되므로 균형가격 성립이 어려워 가격형성의 기초가 돌 수 있는 감정평가가 필요하다.

2. 영속성과 개별성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 영속성에 의하여 소유와 이용이 분리되어 협의의 가격과 임대료를 각각 구하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 개별성에 의한 부동산가격은 개별적, 구체적 가격이 형성되고 해당 부동산만의 최유효이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다.

[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)

물음 1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오(10점)

물음 2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 부동산의 자연적, 인문적 특성 및 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산의 특성
부동산은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분할 수 있다. 부동산의 자연적 특성이란 부동산의 고유한 본원적 특성으로써 고정적이고 경직적인 특성을 말하며, 인문적 특성이란 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로써 가변적이고 신축적인 특성이 있다. 인문적 특성은 자연적 특성에 의한 제약과 한계를 완화해 주는 특성이 있다.

1. 자연적 특성
(1) 고정성, 부증성
고정성이란 물리적인 측면에서 토지가 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성을 의미한다. 부동산과 동산의 구별기준이 되며, 지역분석이 필요하고 국지화, 임장활동이 필요한 이유가 되는 부동산의 가장 본질적인 특성이다. 부증성이란 노동이나 자본을 투입하더라도 토지의 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다는 특성이다. 토지희소성의 근원이며 지가가 상승하며 부동산의 최유효이용을 강제하는 주요 원인이다.

(2) 영속성, 개별성
영속성이란 토지가 물리적인 측면에서 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는 특성을 말한다. 부동산 활동의 장기적인 고려가 필요하고, 수익환원법에 의해 평가할 수 있는 근거가 된다. 개별성이란 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는 특성을 말한다.  개개의 부동산을 개별적, 구체적으로 파악해야 하는 개별분석의 원인이 되며, 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 고유의 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성, 병합,분할의 가능성
용도의 다양성이란 여러 가지 용도로 이용될 수 있는 특성을 지니며, 이로 인하여 자연적 특성으로 인한 공급의 제한을 완화시키며, 최유효이용의 바탕이 된다. 병합,분할의 가능성이란 토지는 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 특성이 있다. 한정가격의 근거가 되며, 합병 증가, 감가 등을 발생하게 한다.

(2) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
시간의 흐름에 따라서 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 특성이다. 사회적 위치는 인구 증감 등 외부환경의 변화에 따라 위치가 변화하는 특성이며, 경제적 위치는 경제성장, 소득증대, 경기변동에 따라 위치가 변화하는 특성, 행정적 위치는 정부 정책, 도시계획 변경 등에 따라 위치가 변화하는 특성을 의미한다.

III. 부동산 특성에 따른 감정평가의 필요성
1. 불완전경쟁시장 형성
부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 불완전경쟁시장을 형성하게 된다. 이로 인하여 시장가격이 왜곡되고, 결과적으로 시장실패를 야기하게 된다. 이러한 부동산의 특성을 제대로 이해하고 감정평가함으로써 부동산시장에 적정한 가격을 형성하고 시장실패를 방지할 필요가 있다.

2. 공정성
부동산은 그 개별성으로 인하여 일물일가원칙이 성립하지 않고 각각의 부동산마다 다양한 가치를 지니기 때문에, 감정평가는 부동산시장에서의 적정한 가격수준을 제시하는 지표로써의 역할을 한다. 사회의 부가 공정하게 재분배되기 위해서 부동산의 특성을 고려하여 치우침없이 객관적으로 평가할 필요가 있다.

3. 가치다양성
부동산은 고유한 특성들로 인하여 한 개의 부동산에 대하여 다양한 가치를 지니고 있으며, 이는 평가목적, 적용되는 기준가치 등에 대하여 각기 다르게 평가된다. 이러한 부동산의 복잡성과 고유한 특성들을 고려하여 적절한 가치를 평가할 필요가 있다.

IV. 결
부동산의 자연적 특성으로 인해 시장가치가 제한되고 왜곡되는 현상이 발생하며, 인문적 특성을 통해 이러한 현상들을 완화할 수 있다. 따라서 일반재화와는 다른 부동산의 특성을 제대로 이해함으로써, 감정평가가 사회에 미치는 중대한 영향을 고려하여 신중하고 치우침없는 공정한 평가를 수행해야 할 것이다.

 

[문제 2] 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에서 작용하는 관계를 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 고정성, 부증성 등 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 일반시장과는 다른 고유한 시장을 형성한다. 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산 가격을 이해하여 적절한 평가를 하기 위해서는 부동산의 특성을 제대로 이해하고 특성들이 미치는 영향을 정확히 파악해야 한다. 이하에서는 부동산의 특성 및 부동산가격과 부동산 시장에 작용하는 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 특성의 의의 및 종류
1. 의의
부동산 특성이란 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 분류할 수 있다. 자연적 특성은 부동산 고유의 본원적 특성으로 고정적이고 경직적인 특징이 있는 반면에, 인문적 특성은 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로 가변적이고 신축적인 특징이 있다.

2. 종류
(1) 자연적 특성
부동산이 물리적인 측면에서 지리적 위치가 고정되어 있는 고정성, 노동이나 자본을 추가적으로 투입하여도 절대량이 증가하지 않는다는 부증성, 시간이 경과함에 따라 마모되거나 소멸되지 않는 영속성, 물리적으로 동일한 복수의 부동산은 존재하지 않는 개별성 등이 있다.

(2) 인문적 특성
부동산이 여러 가지 다양한 용도로서 이용될 수 있는 용도적 다양성, 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 병합`분할의 가능성, 인문적 환경에 의해 시간이 경과함에 따라 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 사회,경제,행정적 위치의 가변성 등이 있다.

III. 부동산 특성과 부동산 가격의 관계
1. 자연적 특성과 부동산 가격
부동산의 고정성, 부증성, 개별성 등 자연적 특성으로 인하여 부동산은 희소성을 갖는다. 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 지역에 공급이 제한되어 있고, 부증성으로 인하여 절대적인 공급량을 늘릴 수 없으며, 개별성으로 인하여 동일한 부동산이 존재하지 않기 때문에 이러한 희소성으로 인해 공급 대비 수요가 점차 증가하여, 수요-공급의 법칙에 의해 부동산 가격이 상승하는 효과를 갖게 된다.

2. 인문적 특성과 부동산 가격
자연적 특성으로 인해 부동산 가격이 상승하게 되었다면, 반대로 인문적 특성은 공급을 늘려줌으로 인하여 부동산 가격을 하락하는 효과를 가져온다. 즉, 용도의 다양성으로 대상부동산과 유사한 용도의 부동산의 공급을 증가할 수 있고, 광토지 혹은 협소한 토지의 경우는 병합`분할 을 통하여 이용목적에 맞는 양질의 부동산을 공급할 수 있다. 이로 인하여 수요 대비 공급이 증가하여 부동산 가격이 하락하는 효과를 갖게 된다.

IV. 부동산 특성과 부동산시장의 관계
부동산의 자연적 특성으로 인하여 단기적으로는 공급이 비탄력적인 반면에 수요는 탄력적이기 때문에 부동산 시장은 불완전경쟁시장이며, 단기불균형적인 측면을 지니고 있다. 그러나 인문적 특성으로 인하여 장기적으로는 공급이 적절하게 증가하고, 수요와 공급이 일치하는 지점에서 안정적이고 적정한 시장가격을 형성하게 된다.

V. 결
부동산 고유의 특성으로 인하여 부동산 시장은 불완전경쟁과 시장실패가 발생할 수 있다. 따라서 부동산의 특성을 고려하여 감정평가함으로써 부동산시장에서 시장실패가 발생하지 않고, 부의 재분배가 적절히 이루어질 수 있도록 전문인으로서의 자긍심을 가지고 공정하게 감정평가할 필요가 있다.

 

[문제 3] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 토지의 부증성과 용도의 다양성, 양자의 관계에 대하여 기술하고자 한다.

II. 부증성과 용도의 다양성 의의
1. 부증성
토지의 부증성이란

III.  양자의 관계

IV .결

 

[문제 4] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가의 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 서
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물로써 정의하고 있다. 여기에서 정착물이란 토지와 구분되는 별개의 부동산으로서, 건물, 수목, 다리 등과 같이 계속해서 토지에 부착되어 있어야 하며, 사회-경제적인 측면에서도 그 가치가 인정되는 물건을 말한다. 이하에서는 독립된 정착물과, 독립되지 않은 정착물에 대한 사항과 감정평가의 관점에 대하여 서술하고자 한다.

II. 독립된 정착물과 독립되지 않은 정착물
1. 독립된 정착물
독립된 정착물(Improvements on land) 이란 건물, 구축물 등과 같이 토지와는 별개로 취급되는 부가물로서 토지와 구분하여 그 자체로서 독립적으로 평가하는 물건을 의미한다.

2. 독립되지 않은 정착물
독립되지 않은 정착물(Improvements to land) 이란 도로, 상수도와 같이 가치가 토지에 화체되어 별도의 가치가 없는 부가물을 의미하며 독립된 평가대상이 되지 못하고 토지에 포함되어 평가되는 물건을 의미한다.

III. 감정평가 관점에서의 정착물의 독립성
1. 독립성 판단여부
정착물의 독립성 여부는 기본적으로 관련 법률과 등기부등본과 같은 공부서류를 기준으로 판단하며, 그 외에는 사회 통념에 의한 독립성여부의 판단이 이루어져야 한다.

2. 독립성에 따른 감정평가 방식
독립성을 갖춘 정착물의 경우는 감정평가에 관한 규칙 제 7조 1항에 의해 개별적으로 평가하여야 하며, 독립성을 갖추지 못한 정착물의 경우는 토지에 가치가 화체되어 있기 때문에 감칙 제 7조2항에 의하여 일괄평가하여야 한다.

 

[문제 5] 필지와 획지를 비교하여 설명하고 감정평가 시 양자가 달라지는 경우 감정평가기준을 설명하시오(10점)

I. 서

II. 필지와 획지의 개념
필지란 토지의 등록단위로써 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 정의되는 법상 단위이다. 획지는 토지소유권의 범위와 상관없이 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되며 가격수준이 비슷한 토지의 단위면적을 의미한다.

III. 필지와 획지의 비교
필지는 법률적으로 인정된 소유권을 기준으로 하는 토지를 구분하는 단위인 반면에, 획지는 소유권과 상관없이 토지를 경제적, 이용상 구분하기 위한 개념에 불과하다. 필지와 획지는 일대일로 일치할 수도 있고, 다수의 필지가 한개의 획지로, 다수의 획지가 한개의 필지로 구성되기도 한다.

IV. 필지와 획지의 감정평가기준
일반적으로 감정평가의 기준이 되는 것은 부동산 가치형성이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다. 2개의 필지가 서로 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 한 개의 획지인 일단지로서 평가가 이루어진다. 또한, 한 개의 필지라 하더라도, 도시계획시설 저촉 등 가치를 달리하는 부분에 대해서는 구분평가가 이루어지기 때문에, 감정평가시에는 가격수준이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다.