[실무] 지상권 평가(구분지상권x)

지상권 가치 평가 2가지 방법(공제방식, 귀속임대료방식)

1. 공제방식
   1) 보유기간 중 임대료의 현가 산정
   2) 기말 복귀가치의 현가 산정
   3) 1)과 2)를 더하여 임차권 가치 산정함.
   4) 토지를 소유했을 경우의 가치(완전소유권)를 산정함.
   5) 완전소유권 – 임차권 가치 = 지상권 가치
   
   
2. 귀속 임대료 방식
   1) 사례로부터 거래단가 산출
   2) 거래단가 x 본건의 토지면적 = 본건의 토지 가액
   3) 본건의 토지 가액 x (기대이율 + 연간필요제경비) = 시장임대료
   4) 시장임대료 – 실질임대료(현재 계약상 임대료) = 귀속임대료
   5) 귀속임대료 x { 1 – ( (1+g)/(1+r) )^n } / ( r – g) = 지상권 가치
   *g =연간상승률, r=할인율
   
   
3. 각 방식의 장단점
   1) 공제방식 : “임대권+임차권=소유권가치” 라는 가정을 하지만, 최유효이용 여부, 임차자의 질 등에 따라 등식이 성립하지 않을 수 있음.
   2) 귀속임대료 : 권리의 가치는 향후 귀속 현금흐름과 연결되며 가치의 이론에도 부합함.
   3) 결론 : 귀속임대료 방식에 의해 시산가액을 평가하는 것이 더 적정함.