[문제 1] 어느 부동산에 추가시설을 설치할 경우 검토사항을 가격제원칙 측면에서 설명하시오.(20점)
I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 가격제원칙과 부동산 추가시설 설치시 검토상항을 가격제원칙의 측면에서 서술하고자 한다.
II. 가격제원칙
1. 의의
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.
2. 가격제원칙의 분류
(1) 토대가 되는 원칙
부동산의 영속성과 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인해 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 예측의 원칙과 변동의 원칙이 있으며 최유효이용과 부동산가격이 예측과 변동의 원칙에 의해 결정되므로 최유효이용의 토대가 되는 원칙이다.
(2) 내부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 기여, 균형, 수익배분, 수익체증-체감의 원칙으로 구성되어 있다. 내부 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 하며, 귀속되는 수익이 최대가 되고, 한계수익에서 최대가 된다.
(3) 외부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 외부성, 적합성, 대체, 기회비용, 경쟁, 수요-공급의 원칙으로 구성되어 있다. 즉, 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고, 그에 적합한 가격이 형성되기 위하여 부동산의 용도가 주위환경에 적합해야 하고, 수요와 공급의 상효작용에 의해 가격이 결정된다. 여기서 형성된 가격은 수요자와 공급자의 경쟁의 결과이며 대체관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용을 반영하여 결정된다.
III. 추가시설 설치시 가격제원칙 측면의 검토사항
1. 토대가 되는 원칙의 검토사항
① 예측의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 향후 수익창출에 기여하거나 부동산의 가격상승에 기여가 되는지 검토하여야 한다. ② 변동의 원칙 측면에서 시장상황을 면밀히 분석하여 추가시설에 대한 수요의 변동을 검토하고, 시설설치에 대한 최유효이용 여부의 변동을 검토하여야 한다.
2. 내부 측면의 원칙의 검토사항
① 기여의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산 가격상승에 기여하는 정도를 검토하여야 한다. ② 균형의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산의 여러 가지 구성요소들의 균형을 깨트려 기능적 감가수정의 요인이 되는 것이 아닌지 검토가 필요하다. ③ 수익체증-체감의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 순이익 측면에서 증가하게 될 것인지, 이미 최유효이요에 도달하여 설치함으로써 얻는 이익증가가 없을 것인지 검토해야 할 것이다.
3. 외부 측면의 원칙의 검토사항
① 적합의 원칙 측면에서 추가시설을 설치함으로써 부동산의 용도나 특성이 주윈환경과 시장수요에 적합한지를 검토하여야 한다. ② 수요-공급의 원칙 측면에서 추가시설 설치가 시장에서의 수요가 증가 혹은 감소하는지를 검토하여야 한다. ③ 기회비용 측면에서 추가시설을 설치하기 위해 비용을 지불하는 것이 다른 방안에 비하여 수익적인 측면에서 유리한지 여부를 검토하여야 한다.
IV. 결
가격제원칙은 한 가지 측면만 단독적으로 고려할 것이 아니라 서로 연관되어 있으므로, 상호 유기적인 관점에서 분석하여야 한다. 따라서 가격제원칙을 제대로 이해함으로써 부동산의 추가시설 설치여부에 따른 부동산 가치 변동을 정확히 예측함으로써 평가 의뢰자의 요구에 부응할 필요가 있다.
[문제 2] 가격제원칙과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)
물음 1) 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성
물음 2) 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성
I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성, 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성에 대하여 서술하고자 한다.
II. 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성
1. 의의
(1) 최유효이용의 원칙
최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 형성된다는 원칙으로 감정평가에 있어서 가장 기본적이고 핵심적인 가격원칙이라고 할 수 있다.
(2) 가격제원칙
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.
2. 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성
(1) 토대가 되는 원칙과의 관련성
① 예측의 원칙을 통하여 향후 부동산이 최유효이용으로 이용될 것인지 예상하고, 이를 토대로 순수익을 산정하여 수익환원법에 의한 부동산의 가액을 평가할 수 있다. ② 변동의 원칙을 통하여 장래 부동산의 시장동향을 분석하고 최유효이용 여부를 평가할 수있다.
(2) 내부측면 원칙과의 관련성
① 기여와 균형의 원칙을 통하여 토지, 건물 등 구성요소가 부동산의 가치증진에 기여하는 정도를 파악할 수 있고 이를통하여 최유효이용 달성 혹은 미달 여부를 파악할 수 있다. ② 수익배분의 원칙과 수익체증-체감의 원칙에 의해 순이익이 최대가 되는 지점을 찾음으로써 대상물건의 최유효이용 여부를 판정할 수 있다.
(3) 외부측면 원칙과의 관련성
① 외부성의 원칙을 통하여 외부경제 혹은 외부불경제에 의하여 대상물건의 가치에 미치는 영향을 분석하여 최유효이용여부를 판단하고, ② 적합의 원칙을 통하여 부동산의 이용이나 특성이 시장수요와 일치하는지를 검토하여최유효이용 여부를 판단하고, ③ 대체-경쟁-기회비용의 원칙을 여러가지 대안들이 경합하여 그 중에서 최유효이용으로 결정된다.
III. 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성
1. 대체의 원칙의 의의
대체의 원칙이란 부동산이 가치는 대체관계에 있는 다른 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아서 결정된다는 원칙을 말한다.
2. 감정평가 3방식과의 관련성
(1) 원가방식
건물의 매수자는 건물의 재조달원가 이상은 지불하지 않을 것이이며, 대체부동산의 시장가치가 신축에 소요되는 비용보다 작다면 감정평가를 통한 타당성분석을 통하여 개발 등이 이루어지지 않을 것이다.
(2) 비교방식
효용이 같은 경쟁관계에 있는 대체부동산이 있다면, 그 중에서도 가격이 가장 낮은 부동산의 수요가 많을 것이고 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.
(3) 수익방식
부동산의 가격이 동일하다면, 대체-경쟁관계에 있는 부동산중에서도 순수익이 가장 높거나 장래 예상되는 수익의 현재가치가 가장 높은 부동산이 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.
IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르며 여기에서 법칙성을 추출한 가격제원칙은 상호간에 유기적인 관련성이 존재하므로 부동산의 최유효이용을 판단함에 있어서 가격제원칙을 신중히 고려하여 평가에 임해야 할 것이다.
[문제 3] 예측의 원칙이 감정평가에서 중요한 이유에 대하여 설명하시오.(10점)
I. 서
부동산의 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 이하에서는 예측의 원칙과 감정평가에서의 중요성에 대하여 서술하고자 한다.
II. 예측의 원칙
1. 의의
예측의 원칙이란 최유효이용의 토대가 되는 원칙으로서 부동산의 가치가 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 결정된다는 원칙을 말한다.
III. 감정평가에서 예측의 원칙이 중요한 이유
1. 지역요인, 개별요인의 동태적 분석
감정평가시에 대상부동산이 위치한 지역적 특성과, 개별적인 특성을 고려하여 평가하여야 한다. 이러한 지역요인, 개별요인은 고정되어 있는 것이 아니라, 시간이 변함에 따라 변화하기 때문에 변화를 예측하고 평가하여야 한다.
2. 수익환원법의 적용
수인환원법에 의하여 대상부동산의 가액을 평가시에 가장 중요한 것은 순수익과 환원이율을 예측하는 것이다. 장래에 발생될 것으로 예상되는 부동산의 순수익을 예측하여야 하고, 이를 시장사례들로부터 환원이율을 추출하여야 한다. 순수익과 환원이율은 시장상황이나 장래동향을 예측함으로써 산정할 수 있다.
3. 원가방식 도입시 감가수정
건물 등 시간이 경과함에 따라 감가가 이루어지는 부동산은 감가수정을 통해 가치를 감액해주어야 한다. 감가함에 있어서 대상부동산의 특성에 따라 적절한 감가수정방식을 선정해야 하며, 정액법, 정률법 등이 주로 사용되며, 대상물건의 향후 감가될 것을 예측하여 적절한 방법을 선택해야 한다. 내용연수 산정에 있어서도 경제적 내용연수를 예측하여 대상부동산이 향후 몇년간에 걸쳐 효익을 발생할 것인지를 평가하여야 한다.
IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와 다르고 이러한 가격형성과정의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이다. 이 중에서도 예측의 원칙은 토대가 되는 원칙으로서 감정평가에 있어서 가장 중요한 원칙 중 하나이므로 부동산의 시장상황, 장래동향 등을 분석, 예측하여 정확한 가치를 평가할 수 있도록 해야할 것이다.
[문제 4] 부동산가격의 특징을 가격제원칙과 관련하여 설명하시오.(10점)
I. 서
부동산 가격의 특징이란 일반재화의 가격과 구분되는 부동산가격의 특징을 말하는 것으로, 이러한 특징은 부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로부터 유발된다. 이하에서는 부동산 가격의 특징과 가격제원칙에 대하여 서술하고자 한다.
II. 부동산 가격의 특징
1. 교화의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차 대상이 되지 않지만, 부동산 재화는 내구재로서 영속성, 병합-분할가능성으로 인해 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차의 대상이 될 수 있다.따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과, 용익의 대가인 임대료로 구분될 수 있다.
2. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산 재화는 영속성, 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려하에 형성된다.
3. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 개별적인 가격이 형성된다.
4. 단기적으로 수요요인에 의해 가격형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의해 가격이 결정된다.
III. 가격제원칙과의 관련성
1. 토대가 되는 원칙과의 관련성
부동산의 가치는 과거와 현재의 이용상태보다는 향후 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 한다는 예측의 원칙과 부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 변동의 원칙은 부동산가격의 특징중 장기적인 고려하에 형성된 가격과 관련되어 있다. 즉, 부동산은 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에 미래를 예측하여 가치의 변동성을 적절히 파악해야 한다.
2. 내부 측면의 원칙과의 관련성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 개별 부동산에 대하여 평가가 각각 이루어져야 한다. 따라서 각각의 개별 부동산에 대하여 내부적인 측면에서 최유효이용 여부를 판별해야 하고, 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되었는지, 구성요소 간의 균형이 이루어졌는지를 평가하여야 한다.
3. 외부 측면의 원칙과의 관련성
부동산 재화도 일반재화와 같이 수요공급의 원칙에 의해서 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의하여 가치가 결정된다. 다만, 단기적으로는 공급이 제한되어 있기 때문에 공급이 비탄력적이며, 수요측면에서 가격이 결정되는 부동산 가격의 특징과 관련이 있다.
IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르고 이러한 가격형성과정상의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이며, 가격제원칙 상호간에도 유기적으로 관련되어 있으므로 감정평가에 있어서 부동산가격의 특징과 가격제원칙의 관련성을 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.
[문제 5] 감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상 부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료 분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상 부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격의 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산 가격제원칙을 중심으로 기술하시오.(10점)
<대상부동산>
서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 xxxx-x 번지 aa빌라 3층 301호 100평형
대상 부동산 분양 예정가 : 10억원
<현장조사 및 자료 분석내용>
분양성 검토 : 대형평형으로 인해 인근지역 내에서 분양성 악화가 우려됨
인근지역의 표준적 이용상황 : 40~50평형
인근지역의 담보평가 가격수준 : 3.6억~4.5억원
거래가능가격(표준적 이용상황 기준) : 평형당 1,000만원
I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 담보가격의 결정에 대하여 부동산 가격제원칙을 중심으로 서술하고자 한다.
II. 담보가격
1. 의의
담보가격이란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 의뢰한 감정평가 결과로서 담보물건의 가액을 의미한다.
2. 특성
담보가격은 이론적으로는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치로서 평가할 수 있다. 또한, 대출채권의 안전한 회수를 위하여 담보가격은 언제라도 담보물건을 처분하여 취득할 수 있는 가격이어야 한다.
III. 가격제원칙 관점에서의 담보가격 결정
1. 예측, 변동의 원칙 측면
부동산의 영속성, 사회-행정적-경제적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치가 시간이 경과함에 따라 계속하여 변화하므로, 시장성과 장래동향을 적절히 예측하여야 한다. 대상부동산의 경우 인근의 표준적 이용이 40-50평인데 비하여, 대상부동산은 100평으로 대형평수에 해당하므로 인근지역에서 분양성 악화가 우려된다. 따라서 수익환원법에 의하여 수익성 평가시 미분양에 대한 리스크를 반영하여 예상되는 수익을 다소 낮출 필요가 있다.
2. 균형의 원칙 측면
부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 여러 요소간의 비율이 적절한 균형을 이룰 때 최고가 되나, 대상부동산의 경우는 인근지역의 표준적 이용에 비하여 평수가 크기 때문에 균형의 원칙에 반하여 감가요인에 의하여 평당 1000만원의 가격에 거래가 되지 않을 수 있다. 따라서 평당 1000만원을 상정하여 평가한 10억원의 분양가격은 고분양가로 예상되는바 미분양의 리스크가 있을 것으로 판단된다.
3. 수요-공급의 원칙 측면
부동산의 가치는 일반재화와 마찬가지로 수요-공급의 상호작용에 의하여 결정되므로, 부동산 시장을 분석하여 대상물건의 시장성을 분석하여야 한다. 대상물건의 경우는 인근지역의 표준적 이용이 40-50평인바, 100평형의 물건을 분양하는 것은 수요가 적을 것으로 예상된다. 따라서 수요와 공급의 원칙에 의하여 낮은 수요로 인하여 부동산의 거래가액이 낮게 형성될 수 있음을 고려하여 평가하여야 한다.
IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르고 이러한 가격형성과정상의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이며, 가격제원칙 상호간에도 유기적으로 관련되어 있으므로 감정평가에 있어서 부동산가격의 특징과 가격제원칙의 관련성을 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.
