Category: 감정평가사 스터디

명칭은 청구권이지만 형성권인경우 :
공유물분할청구권, 지상권자의 지상물매수청구권, 지료증감청구권, 부속물매수청구권, 임차인과 전차의 매수청구권

태아의 권리능력이 인정되는 사유 : 불상유유
– 불법행위로인한 손해배상청구
– 상속
– 유증
– 유류분

피후견인의 청구권자 : 본배4후 + 검지(검사 + 지방자치단체장)
– 피성년후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(성년후견인, 성년후견감독인 제외)
– 피한정후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(한정후견인, 한정후견감독인 제외)
– 피특정후견인 : 본인, 배우자, 4촌이내, 후견인(성년, 한정 후견인 제외)

법정추인(145조) : 이청경 담양 강제 (해당행위시 추인으로 간주)
– 전부나 일부의 이행
– 이행의 청구 -> 취소권자가 청구하는경구만(취소권자 상대방x)
– 경개
– 담보의 제공
– 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도
– 강제 집행

취소할수 있는 법률행위(140조) : 제한능력자, 착오, 사기강박

부재자의 재산관리(22조) : 이검청
본인이 재산관리인 두지 않은경우 : 이해관계인이나 검사의 청구에 의해 법원이 처분

법인의 정관작성(40조) : 목명사자이사존
사단법인(1~7항 필요), 재단법인(1~5항 필요)
1. 목적
2. 명칭
3. 사무소 소재지
4. 자산 규정
5. 이사 임명 규정
6. 사원자격 규정
7. 존립/해산 사유

사원총회 전권사항
– 정관변경 : 총사원 2/3이상 동의
– 해산결의 : 총사원 3/4이상 동의

대리권의 소멸사유(127조) : 본사대사성파
– 본인의 사망
– 대리인의 사망, 성년후견의 개시, 파산 (한정후견 개시는 제외)

불법조건, 기성조건(151조) : 기해무 불정무
– 법률행위 당시 기성조건이면 해제조건시 무효
– 법률행위 당시 불능조건이면 정지조건시 무효

소멸시효의 중단사유 (168조) : 청압승
– 청구 -> 재판상 청구(소송 각하, 기각, 취하는 시효중단 효력 x)
– 압류, 가압류, 가처분
– 승인

등기 불필요한 부동산 물권변동(187조) : 상공판경기
– 상속 : 피상속인 사망시
– 공용징수 : 협의수용시 or 재결수용시
– 판결 : 형성판결만 해당함(ex 공유물분할판결). 판결 확정시
– 경매 : 경락대금 완납시
– 기타법률 : 신축건물 소유권취득, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 피담보채권 소멸에 의한 저당권 소멸, 용익물권의 존속기간 만료에 의한 소멸, 점유권이나 유치권 같이 등기 할 수 없는 경우
– 부동산 물권의 취득은 등기 없이 가능. but, 등기없으면 처분 불가

점유의 태양(197조) : 소악패타
– 선의점유자 -> 악의점유자 : 소 제기시
– 자주점유 -> 타주점유 : 패소 확정시

취득시효(245~248조)
– 부동산 소유권 획득 :
등기없이 20년 + 자, 평, 공 + 등기해야 취득 (점유취득시효)
등기하고 10년 + 자, 평, 공 + 선의, 무과실 (등기부취득시효)
– 동산 소유권 획득 :
10년 + 자, 평, 공
 5년 + 자, 평, 공 + 선의, 무과실

소멸청구권 비교
– 지상권(287조) : 지상권자가 2년이상 지료 지급 x
– 전세권(311조) : 정해진 용법으로 이를 사용, 수익 x
– 유치권(324조) : 채무자의 승낙없이 유치물 사용, 대여, 담보제공(보존은 가능)
– 질권(343조) : 채무자의 승낙없이 유치물 사용, 대여, 담보제공(보존은 가능)
– 저당권(364조) : 저당부동산에 대해 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 제 3자는 저당권자에게 채권을 변제하고 저당권 소멸 청구 가능

물권법에서 예외적으로 임의규정인 사항
– 관습법상 법정지상권 : 포기, 배제특약 유효
– 전세권 양도규정(306조) : 전세권자는 전전세가능하나 양도금지 특약 가능
– 지역권 부종성 규정(292조) : 요역지의 소유권이전시 지역권도 이전, 특약배제 가능
– 유치권 임의규정(320조) : 판례상 배제특약 가능
– 질권의 피담보채권 범위(334조) : 이자, 위약금, 실행비용, 손해배상등, 별도약정가능
– 저당권의 효력범위(358조) : 저당부동산에 부합된 물건, 종물에 미침, 별도약정가능

상린관계와 지역권 비교
– 상린관계 : 소유권기반, 인접필요, 법률규정, 등기x, 소멸시효x
– 지역권 : 제한물권, 인접x, 계약으로 인함, 등기o, 소멸시효 20년

지상권
– 타인 토지 사용권리, 최단존속기간(30/15/5년), 지료는 성립요건x
– 지료증감청구권(형성권) : 지가변동시 청구가능
– 견고건물,수목(30년), 건물(15년), 공작물(5년)
– 권리 양도, 토지 임대 가능(강행규정) : 특약 무효
– 지상권 소멸시 -> 공작물 현존시 -> 지상권자의 갱신청구권
– 지상권설정자 갱신 거절시 -> 지상권자의 매수청구권(형성권)
– 지상권자가 지료 2년이상 지급 x : 지상권 소멸청구(이년 나가라!)

전세권
– 전세금 지급(성립요건), 부동산 점유, 사용,수익, 우선변제권, 최장존속기간 10년
– 건물전세(일단갱신) : 1년 최단존속기간, 법정갱신(기간정함x, 소멸통고-6개월)
– 전전세 가능(임의규정), 전세권자의 유지,수선의무(필요비청구x)
– 유익비청구o(가액증가 현존, 선택채권(소유자가 지출액 or 증가액 중 선택))
– 정해진 용법대로 사용x : 전세권설정자는 소멸청구 가능

지역권
– 타인 토지 이용 권리, 지료 성립요건x, 점유x(존속기간x, 영구무제한 가능)
– 요역지의 소유권 이전시 지역권도 이전됨(임의규정), 지역권은 요역지와 분리양도x

유치권
– 타인 물건, 유가증권 점유, 변제기도래시 유치할 권리
– 법정담보물권(등기x), 베제특약 가능(임의규정)
– 점유 필요(유치적 효력, 간이변제충당o), 우선변제권x(물상대위권x)
– 간이경매권(과실수취시 현금아닐경우 경매로 변제, 이자부터 충당)
– 채무자의 승낙없이 유치물 사용등 못함,보존은 가능(위반시 소멸청구)
– 채권 변제 위한 경매가능(우선변제x, 과실수취 환가목적)

질권
– 채무자 or 제3자(물상보증인)가 제공한 동산을 점유, 우선변제권o
– 재산권(채권)을 목적으로 설정가능, 목적물 인도 필요, 계약에 의함, 등기x
– 점유 필요(간이변제충당o), 유치적효력o(물상대위권o),
– 피담보채권(원본, 이자, 위약금, 질권실행비, 보존비, 손해배상) : 임의규정
– 채무자의 승낙없이 목적물 사용등 못함,보존은 가능
– 경매, 간이변제충당 가능 : 우선변제 가능

저당권
– 채무자 or 제3자(물상보증인)이 점유이전x, 부동산 담보제공, 우선변제권o
– 지상권, 전세권을 목적으로 설정가능(동의없이 권리 소멸행위 불가)
– 계약에 의한 저당권(등기 필요), 법정담보(등기x), 점유불필요(유치적효력x)
– 피담보채권(원본, 이자, 위약금, 손해배상, 저당권 실행비) : 질권보다 범위작음
– 우선변제o(물상대위o), 지연배상은 이행기일 경과후 1년분에 한함.
– 피담보채권 소멸->저당권도 소멸, 근저당(채무액 확정시 일반저당권으로)
– 피담보채권과 분리하여 양도, 다른채권의 담보 못함
– 저당권자는 경매청구 가능(우선변제), 저당물 소유권 취득한 제3자도 경매인가능
– 점유x 이므로 간이변제충당x

# 무주물 선점 : 동산만
# 매장물 발견(매년) : 1년 공고, 타인토지는 반반
# 유실물 습득(유->육) : 6개월 공고

 

1. 재조달원가
1) 수입기계의 경우
(1) 수입신고서 상의 과세가격(CIF; Cost Insurance and Freight / 운임료포함가격) 기준으로 재조달원가 산정함.

(2) 기준시점은 신고일임

(3) Europe 기계의 경우
CIF 가격($) x 신고일 당시 USD-EUR 환율 x 도입기계 보정지수 x 기준시점(현재)의 EUR-Kor 환율

(4) 세금
(1 + 0.05(관세) – 0.05 x 0.5(감면율) + 0.05 x 0.5 x 0.2(농특세) + 기타부대비용)

1. 소득수익률법 : 1년간 소득수익률(통계자료)

2. 금융적 투자결합법
1) Ross 법 : Re * E/V + i * L/V
지분배당률 * 자기자본비율 + 이자율 * 부채비율

2) Kazdin 법 : Re * E/V + MC * L/V
지분배당률 * 자기자본비율 + MC * 부채비율

지상권 가치 평가 2가지 방법(공제방식, 귀속임대료방식)

1. 공제방식
   1) 보유기간 중 임대료의 현가 산정
   2) 기말 복귀가치의 현가 산정
   3) 1)과 2)를 더하여 임차권 가치 산정함.
   4) 토지를 소유했을 경우의 가치(완전소유권)를 산정함.
   5) 완전소유권 – 임차권 가치 = 지상권 가치
   
   
2. 귀속 임대료 방식
   1) 사례로부터 거래단가 산출
   2) 거래단가 x 본건의 토지면적 = 본건의 토지 가액
   3) 본건의 토지 가액 x (기대이율 + 연간필요제경비) = 시장임대료
   4) 시장임대료 – 실질임대료(현재 계약상 임대료) = 귀속임대료
   5) 귀속임대료 x { 1 – ( (1+g)/(1+r) )^n } / ( r – g) = 지상권 가치
   *g =연간상승률, r=할인율
   
   
3. 각 방식의 장단점
   1) 공제방식 : “임대권+임차권=소유권가치” 라는 가정을 하지만, 최유효이용 여부, 임차자의 질 등에 따라 등식이 성립하지 않을 수 있음.
   2) 귀속임대료 : 권리의 가치는 향후 귀속 현금흐름과 연결되며 가치의 이론에도 부합함.
   3) 결론 : 귀속임대료 방식에 의해 시산가액을 평가하는 것이 더 적정함.

 

 

MC = r * (1+r)^n / { (1+r)^n -1 }

1. 화재보험료
   임대개시 시점에서 총 1,000,000원 지급, 화재가 발생하지 않으면 3년후 만기시에 30%를 상환하는 조건.(화재는 일어나지 않을것으로 가정). 시장이자율은 5%
   • (1,000,000-1,000,000 * 0.3 / 1.05^3 ) x MC
2. 감가상각액 : 상각후환원이율이 지문에 나오면, 영업경비에 감가상각액 추가함.
   • @재조달원가 * 1/n
3. 예금적 성격의 일시금 = 일시금 x 보증금운용이율
4. 선금적 성격의 일시금 = 일시금 x MC
5. 상각전 환원이율 = 상각후 환원이율 + 1/n

1. 기준시점 선정시 :
   • 감칙 9조 2항 가격완료기준일
   • 의뢰인이 제시한 기준시점이 있는 경우 “가격조사가능” 문구 반드시 사용
2. 기준가치 : 시장가치(감칙5조)
3. 감정평가조건 : 조건 없음(감칙6조)
4. 토지+건물 : 감칙 7조에 따라 개별법에 의하되, 거사비, 수익법에 합리성검토
5. 주된평가에 의하되, 다른방식에 의해 합리성 검토(감칙 12조)
6. 토지 평가 : 감칙 14조에 따라 공시지가 기준법에 의하되, 거래사례비교법, 수익환원법에 의한 합리성이 인정됨
7. 건물 평가 : 감칙 15조에 따라 원가법에 의하되, 건물만의 거래사례, 수익등의 자료가 없으므로 합리성 검토는 생략함
8. 복합부동산 : 감칙 16조에 따라 거래사례비교법 적용. 다른 방식의 의한 합리성 검토.
9. 기계기구 평가 : 감칙 21조 2항에 따라 원가법 적용
10. 임대료 : 감칙 22조에 따라 임대료 감정평가시 임대사례비교법을 적용해야 한다.
11. 영업권 : 감칙 23조에 따라 수익환원법에 의하되 무형자산 특성상 투하원가와 시장가치 관련성 결여(원가법). 유사거래 사례 포착의 어려움(거래사례비교법)으로 다른방식에 의한 합리성 검토 생략함
12. 유가증권(주식) : 감칙 제24조에 따라 상장주식은 거래사례비교법에 의하고, 비상장주식은 (기업체의 유, 무형 자산가치 – 부채가치) / 발행주식 수
13. 시점수정치 : 지가변동률 사용시, 감칙 14조 2항에 따라 비교표준지가 있는 지역의 용도지역별 시.군.구 지가변동률 적용
    • 복합부동산 거래사례비교법에서 시점수정시 시,도의 자본수익률 적용함.
      (시,군,구의 자본수익률 X)

    • 1. 생산자물가지수 : 전월, 최근 고시 월의 지수를 기준

      ex) 2023.7.1 ~ 2023.10.1 => 2023.6월 지수 / 2023.8월 지수 (9월 지수가 고시되지 않은 경우)

      ​

      2. 건축비지수 : 최근 지수가 발표되지 않아도 월할해서 보정한 지수를 기준

      ​

      3. 유형별 주택매매가격지수 : 전월 기준

      ​

      4. 임대료의 시점수정

      (1) 전월세가격지수 : 생산자물가지수처럼

      (2) 임대가격지수 : 자본수익률 적용방식처럼

      ​

      5. 상업용 부동산 매매가격지수 : 건축비지수처럼\

      ​

      6. 비상업용 부동산 매매가격지수 : 생산자물가지수처럼

14. 투자수익률 = 할인율 / 소득수익률 = 환원이율 / 자본수익률 = 일괄거사비 시점수정
15. 일괄거래사례비교법
    • 시점수정은 자본수익률 적용함.
    • 가치형성요인 비교시 : 기타요인은 “평가목적을 고려하여 1.00 적용” 문구 삽입
16. 수익환원법
    • 보증금운용이율은 별도 고지 없으면, 국고채 이율과 CD유통수익률을 평균한 값을 적용한다.
    • 수익환원법에서 기출환원이율이 안나와있으면, 소득수익률을 적용한다.
    • 본건의 임대차내역은 신규로 계약시에는 표준적 임대로 간주해서 사용가능
      갱신하거나, 계약만료시에는 사용못함. 인근의 임대사례 통해서 추출
    • 건물상각전 환원이율이 나온경우 :
      1) 건물재조달원가 x 건물상각전 환원이율 = 건물귀속 NOI
      2) 부동산 전체 NOI – 건물귀속 NOI = 토지귀속 NOI
      3) 토지귀속 NOI / 토지환원이율 = 토지 수익가액
    • 운영경비 산정시 제외항목(취증소양법)
      취득세, 증여세, 소득세, 양도소득세, 법인세
      1) 종합부동산세, 종합소득세 (인적과세임)
      2) 차입이자(건물의 운영과 상관없음)
      3) 포함항목 : 재산세
17. 조성원가법
    • 조성원가법 : 조성완료된 상태기준 평가 vs 개발법 : 현상황기준 평가
    • 공급자중심가격, 시장성반영 어려움
18. 최종 감정평가 결정시 가중치 부여 방식(시산가액 조정)
    •  감칙 제 12조3항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
    • 원가+비교+수익 방식 모두 검토시 감칙 제7조에 따라 원가법에의하거나,
      시산가액을 조정함
    • 원가+수익 방식만 검토시에는 시산가액 조정 안함. 원가법 원칙임.
    • 원가법 : 개별가격 반영 우수함. 신축의 경우 사업의 시행이익 반영이 어려움. 거래관행, 수익성을 제대로 반영하지 못함.
    • 거래사례비교법 : 유사성 있는 대형상업시설 거래로서 시장가 수준 반영 우수.
    • 수익환원법 : 수익의 현재가치라는 이론적 측면에 부합함.
      수익성 부동산에 적용성이 우수함.
19. 개별요인비교치
    • 도로저촉시(10%저촉, 저촉부분 0.85 적용시) :
      본건은 미저촉부분과 저촉된 부분으로 나눠서 개별요인을 산정한다.
      선정한 비교표준지가 도로계획시설에 저촉되어 있는 경우,
      1 / (0.9  x 1.00 + 0.1 x 0.85)
    • 상업지대 = 가 x 접 x 환 x 획(형상, 지세, 각지) x 행 x 기
    • 농경지대 = 접(접근성, 도로) x 자 x 획(형상, 지세) x 행 x 기
20. 합리성검토 위한 거래사례비교법
    • 사례 토지의 거래단가 산정시 거래단가는 유효숫자 3자리가 아닌 그대로 값 사용함.
21. 유효숫자
    • 십세만두 : 십만원 이상은 유효숫자 3자리, 만원 이하는 유효숫자 2자리
22. 지상권 평가
    • 토지보상법 시행규칙 제28조 준용 : 토지에 설정된 소유권외의 권리는 거래사례비교법에 의하여 평가함이 원칙, 양도성x -> 권리설정계약 기준 평가
23. 증축부분 내용연수 산정
    =  기존건물 잔여내용연수 / (기존 잔여연수 + 증축 경과연수)
24. 건폐율 = 건축면적 / 대지면적
25. 용적률 = (연면적 – 지하면적 – 지상중 제외되는 면적) / 대지면적
26. 할인율
    • 문제에서 할인율 주어주면 주어진값 사용
    • 없으면 시장수익률 우선
    • 시장수익률 없으면 정기예금금리를 할인률로 사용함(무위험률 이기때문에 일반적으로 사용안함.
    • NPV 법 적용시에는 요구수익률을 할인률로 적용함.
27. 조건부평가
    • 합리성 : 인근 주변환경에 적합
    • 적법성 : 건축허가 관려
    • 실현가능성 : 본건 조성수준 및 진행상황
28. 사정보정
    • 사정보정 : 특수한 사정, 개별적 동기 반영 or 시장에 정통하지 않은 당사자 / 거래사례가격이 적절X, 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화
    • 사정보정률 : 사정개입O 가치 / 사정개입X 가치
    • 사정보정치 : 1 / 사정보정률
29. 임대권과 임차권 차이(최변질환)
    • 최유효이용의 가부
    • 계약불안정성과 시장변동가능성
    • 임차인의 질적 차이에 따른 할인율
    • 임대권 환원율과 임차권 환원율의 차이
30. 임대권 평가시
    • 시장가치 > 임대료 이면 계약감가
    • 시장가치 < 임대료 이면 기준가치(투자가치)

민법 : 55점

경제학 : 32.5점

부동산학 : 57.5점

관계법규 : 47.5점

회계학 : 17.5점

최종.. 탈락ㅠ