Category: 2차과목

SUMMARY
1. 원고적격의 의의 및 취지(소12조)
의의 : 본안판결을 받을 수 있는 자격, 소12조 : 취구법익, 남소방지

2. 법률상 이익
(1) 학설 : 권법소적
(2) 판례 : 금관 개직구
(3) 검토 : 법이 타당

3. 법률 범위
(1) 학설 : 금관헌절
(2) 판례 : 금관 개직구
(3) 검토 : 금관헌절이 권리구제

4. 제3자 원고적격(업원웃)
(1) 경원자 : 특인허부
(2) 경업자 : 일허타불
(3) 이웃주민 : 내인외입

 

[제3자원고적격]

1. 원고적격의 의의(소송법12조) 및 취지
원고적격 : 본안판결을 받을 수 있는자격
소송법 12조 : 취소소송은 처분등의 취소를 구할 법률상 이익있는자가 제기할 수 있다.
남소방지

2. 법률상 이익
(1) 학설(권법소적)
권리구제설, 법적이익구제설, 소송상 보호할 가치 있는 이익구제설, 적법성 보장설

(2) 판례(금관 개직구)
법률상 이익은 근거법규, 관련법규에 의해 보호되는 개별, 직접, 구체적 이익이다.

(3) 검토(법적이익구제설이 타당)
권리구제설은 원고범위 제한, 소송법상 보호가치 있는 이익구제설은 객관적 기준 결여, 적법성 보장설은 객관소송화 우려 등 안됨. 법적이익구제설이 타당함.

3. 법률의 범위
(1) 학설(금관헌절)
① 근거법규 ② + 관계법규 ③ + 헌법 구체적 기본권 ④ + 민법&절차

(2) 판례(금관 개직구)
근거법규 + 관계법규에 의해 개별적, 직접적, 구체적 보호되는 이익이 법률상 이익.

(3) 검토(금관헌절이 타당)
근거 + 관계 + 헌번 구체적 기본권 + 절차규정이 타당함.(권리구체 측면에서)

4. 제3자의 원고적격(업원웃)
(1) 경업자(특인허부)
판례는 특허기업은 인정, 허가기업은 부정하나 예외적으로 근거법률이 과당경쟁 방지를 목적으로 하는 경우 인정함

(2) 경원자(일허타불)
일방에 대한 허가 처분이 타방에 대한 불허가로 귀결될 경우, 처분을 받지 못한자에게 원고적격 인정

(3) 이웃주민(내인외입)
대상지역 내는 침해가 사실상 추정되므로 인정, 대상지역 외는 침해가 수인한도 초과되는 것이 입증되면 인정함.

 

SUMMARY
부동산 특성 : 고부영개 용병사
부동산가격의 특징 : 교장소개단
부동산시장의 특징 : 비빔국수
감정평가 필요성 : 복합특공격

– 부동산 특성(고부영개 용병사)
자연적 가치 : 고정성, 부증성, 영속성, 개별성
인문적 가치 : 용도의 다양성, 병합-분할의 가능성, 사회-경제-행정적 위치 가변성

고정성 : 물리적으로 지리적 위치 고정
부증성 : 시간, 재화 투입하여도 절대량 불변
영속성 : 시간이 경과함에 따라 마모, 소멸 x
개별성 : 물리적으로 동일한 복수의 토지 존재 x
용도 다양성 : 여러가지 용도로 이용 가능
병합-분할가능성 : 이용목적에 따라 인위적으로 병합-분할 가능
사회-경제-행정적 위치 가변성 : 시간에 따라 위치 변함

– 부동산 가치 : 피셔의 정의 “장래 기대되는 편익의 현재가치”

– 부동산가격의 특징(교장소개단)
교환의 대가인 가격, 용익의 대가인 임대료로 표시됨(영속성, 분할가능성)
장기적 고려하에 생성된 가격(영속성, 사경행 위치 가변성)
소유권-기타권리-이익의 가격(고정성)
개별적 가격 형성(개별성)
단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성(고정성, 부증성, 개별성)

– 부동산시장의 특징(비빔국수)
상품의 비표준화성
시장의 비조직성
거래의 비공개성
시장의 국지성
수급조절 어려움

– 민법 제99조 : 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

– 정착물 : 토지와 별개의 부동산 + 계속해서 토지에 부착 + 가치있는 물건

– 독립정착물(Improvements on Land) : 건물 등 (개별평가, 감칙7조1항)
– 종속정착물(Improvements to land) : 도로 등 토지에 화체(일괄평가, 감칙7조2항)

– 감정평가의 필요성(복합특공격)
부동산 가격형성의 복잡성 및 변동성
합리적 시장의 결여
부동산거래의 특수성
부동산의 사회성, 공공성
가격형성의 기초

 

1. 재조달원가
1) 수입기계의 경우
(1) 수입신고서 상의 과세가격(CIF; Cost Insurance and Freight / 운임료포함가격) 기준으로 재조달원가 산정함.

(2) 기준시점은 신고일임

(3) Europe 기계의 경우
CIF 가격($) x 신고일 당시 USD-EUR 환율 x 도입기계 보정지수 x 기준시점(현재)의 EUR-Kor 환율

(4) 세금
(1 + 0.05(관세) – 0.05 x 0.5(감면율) + 0.05 x 0.5 x 0.2(농특세) + 기타부대비용)

1. 소득수익률법 : 1년간 소득수익률(통계자료)

2. 금융적 투자결합법
1) Ross 법 : Re * E/V + i * L/V
지분배당률 * 자기자본비율 + 이자율 * 부채비율

2) Kazdin 법 : Re * E/V + MC * L/V
지분배당률 * 자기자본비율 + MC * 부채비율

지상권 가치 평가 2가지 방법(공제방식, 귀속임대료방식)

1. 공제방식
   1) 보유기간 중 임대료의 현가 산정
   2) 기말 복귀가치의 현가 산정
   3) 1)과 2)를 더하여 임차권 가치 산정함.
   4) 토지를 소유했을 경우의 가치(완전소유권)를 산정함.
   5) 완전소유권 – 임차권 가치 = 지상권 가치
   
   
2. 귀속 임대료 방식
   1) 사례로부터 거래단가 산출
   2) 거래단가 x 본건의 토지면적 = 본건의 토지 가액
   3) 본건의 토지 가액 x (기대이율 + 연간필요제경비) = 시장임대료
   4) 시장임대료 – 실질임대료(현재 계약상 임대료) = 귀속임대료
   5) 귀속임대료 x { 1 – ( (1+g)/(1+r) )^n } / ( r – g) = 지상권 가치
   *g =연간상승률, r=할인율
   
   
3. 각 방식의 장단점
   1) 공제방식 : “임대권+임차권=소유권가치” 라는 가정을 하지만, 최유효이용 여부, 임차자의 질 등에 따라 등식이 성립하지 않을 수 있음.
   2) 귀속임대료 : 권리의 가치는 향후 귀속 현금흐름과 연결되며 가치의 이론에도 부합함.
   3) 결론 : 귀속임대료 방식에 의해 시산가액을 평가하는 것이 더 적정함.

 

 

MC = r * (1+r)^n / { (1+r)^n -1 }

1. 화재보험료
   임대개시 시점에서 총 1,000,000원 지급, 화재가 발생하지 않으면 3년후 만기시에 30%를 상환하는 조건.(화재는 일어나지 않을것으로 가정). 시장이자율은 5%
   • (1,000,000-1,000,000 * 0.3 / 1.05^3 ) x MC
2. 감가상각액 : 상각후환원이율이 지문에 나오면, 영업경비에 감가상각액 추가함.
   • @재조달원가 * 1/n
3. 예금적 성격의 일시금 = 일시금 x 보증금운용이율
4. 선금적 성격의 일시금 = 일시금 x MC
5. 상각전 환원이율 = 상각후 환원이율 + 1/n

1. 기준시점 선정시 :
   • 감칙 9조 2항 가격완료기준일
   • 의뢰인이 제시한 기준시점이 있는 경우 “가격조사가능” 문구 반드시 사용
2. 기준가치 : 시장가치(감칙5조)
3. 감정평가조건 : 조건 없음(감칙6조)
4. 토지+건물 : 감칙 7조에 따라 개별법에 의하되, 거사비, 수익법에 합리성검토
5. 주된평가에 의하되, 다른방식에 의해 합리성 검토(감칙 12조)
6. 토지 평가 : 감칙 14조에 따라 공시지가 기준법에 의하되, 거래사례비교법, 수익환원법에 의한 합리성이 인정됨
7. 건물 평가 : 감칙 15조에 따라 원가법에 의하되, 건물만의 거래사례, 수익등의 자료가 없으므로 합리성 검토는 생략함
8. 복합부동산 : 감칙 16조에 따라 거래사례비교법 적용. 다른 방식의 의한 합리성 검토.
9. 기계기구 평가 : 감칙 21조 2항에 따라 원가법 적용
10. 임대료 : 감칙 22조에 따라 임대료 감정평가시 임대사례비교법을 적용해야 한다.
11. 영업권 : 감칙 23조에 따라 수익환원법에 의하되 무형자산 특성상 투하원가와 시장가치 관련성 결여(원가법). 유사거래 사례 포착의 어려움(거래사례비교법)으로 다른방식에 의한 합리성 검토 생략함
12. 유가증권(주식) : 감칙 제24조에 따라 상장주식은 거래사례비교법에 의하고, 비상장주식은 (기업체의 유, 무형 자산가치 – 부채가치) / 발행주식 수
13. 시점수정치 : 지가변동률 사용시, 감칙 14조 2항에 따라 비교표준지가 있는 지역의 용도지역별 시.군.구 지가변동률 적용
    • 복합부동산 거래사례비교법에서 시점수정시 시,도의 자본수익률 적용함.
      (시,군,구의 자본수익률 X)

    • 1. 생산자물가지수 : 전월, 최근 고시 월의 지수를 기준

      ex) 2023.7.1 ~ 2023.10.1 => 2023.6월 지수 / 2023.8월 지수 (9월 지수가 고시되지 않은 경우)

      ​

      2. 건축비지수 : 최근 지수가 발표되지 않아도 월할해서 보정한 지수를 기준

      ​

      3. 유형별 주택매매가격지수 : 전월 기준

      ​

      4. 임대료의 시점수정

      (1) 전월세가격지수 : 생산자물가지수처럼

      (2) 임대가격지수 : 자본수익률 적용방식처럼

      ​

      5. 상업용 부동산 매매가격지수 : 건축비지수처럼\

      ​

      6. 비상업용 부동산 매매가격지수 : 생산자물가지수처럼

14. 투자수익률 = 할인율 / 소득수익률 = 환원이율 / 자본수익률 = 일괄거사비 시점수정
15. 일괄거래사례비교법
    • 시점수정은 자본수익률 적용함.
    • 가치형성요인 비교시 : 기타요인은 “평가목적을 고려하여 1.00 적용” 문구 삽입
16. 수익환원법
    • 보증금운용이율은 별도 고지 없으면, 국고채 이율과 CD유통수익률을 평균한 값을 적용한다.
    • 수익환원법에서 기출환원이율이 안나와있으면, 소득수익률을 적용한다.
    • 본건의 임대차내역은 신규로 계약시에는 표준적 임대로 간주해서 사용가능
      갱신하거나, 계약만료시에는 사용못함. 인근의 임대사례 통해서 추출
    • 건물상각전 환원이율이 나온경우 :
      1) 건물재조달원가 x 건물상각전 환원이율 = 건물귀속 NOI
      2) 부동산 전체 NOI – 건물귀속 NOI = 토지귀속 NOI
      3) 토지귀속 NOI / 토지환원이율 = 토지 수익가액
    • 운영경비 산정시 제외항목(취증소양법)
      취득세, 증여세, 소득세, 양도소득세, 법인세
      1) 종합부동산세, 종합소득세 (인적과세임)
      2) 차입이자(건물의 운영과 상관없음)
      3) 포함항목 : 재산세
17. 조성원가법
    • 조성원가법 : 조성완료된 상태기준 평가 vs 개발법 : 현상황기준 평가
    • 공급자중심가격, 시장성반영 어려움
18. 최종 감정평가 결정시 가중치 부여 방식(시산가액 조정)
    •  감칙 제 12조3항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.
    • 원가+비교+수익 방식 모두 검토시 감칙 제7조에 따라 원가법에의하거나,
      시산가액을 조정함
    • 원가+수익 방식만 검토시에는 시산가액 조정 안함. 원가법 원칙임.
    • 원가법 : 개별가격 반영 우수함. 신축의 경우 사업의 시행이익 반영이 어려움. 거래관행, 수익성을 제대로 반영하지 못함.
    • 거래사례비교법 : 유사성 있는 대형상업시설 거래로서 시장가 수준 반영 우수.
    • 수익환원법 : 수익의 현재가치라는 이론적 측면에 부합함.
      수익성 부동산에 적용성이 우수함.
19. 개별요인비교치
    • 도로저촉시(10%저촉, 저촉부분 0.85 적용시) :
      본건은 미저촉부분과 저촉된 부분으로 나눠서 개별요인을 산정한다.
      선정한 비교표준지가 도로계획시설에 저촉되어 있는 경우,
      1 / (0.9  x 1.00 + 0.1 x 0.85)
    • 상업지대 = 가 x 접 x 환 x 획(형상, 지세, 각지) x 행 x 기
    • 농경지대 = 접(접근성, 도로) x 자 x 획(형상, 지세) x 행 x 기
20. 합리성검토 위한 거래사례비교법
    • 사례 토지의 거래단가 산정시 거래단가는 유효숫자 3자리가 아닌 그대로 값 사용함.
21. 유효숫자
    • 십세만두 : 십만원 이상은 유효숫자 3자리, 만원 이하는 유효숫자 2자리
22. 지상권 평가
    • 토지보상법 시행규칙 제28조 준용 : 토지에 설정된 소유권외의 권리는 거래사례비교법에 의하여 평가함이 원칙, 양도성x -> 권리설정계약 기준 평가
23. 증축부분 내용연수 산정
    =  기존건물 잔여내용연수 / (기존 잔여연수 + 증축 경과연수)
24. 건폐율 = 건축면적 / 대지면적
25. 용적률 = (연면적 – 지하면적 – 지상중 제외되는 면적) / 대지면적
26. 할인율
    • 문제에서 할인율 주어주면 주어진값 사용
    • 없으면 시장수익률 우선
    • 시장수익률 없으면 정기예금금리를 할인률로 사용함(무위험률 이기때문에 일반적으로 사용안함.
    • NPV 법 적용시에는 요구수익률을 할인률로 적용함.
27. 조건부평가
    • 합리성 : 인근 주변환경에 적합
    • 적법성 : 건축허가 관려
    • 실현가능성 : 본건 조성수준 및 진행상황
28. 사정보정
    • 사정보정 : 특수한 사정, 개별적 동기 반영 or 시장에 정통하지 않은 당사자 / 거래사례가격이 적절X, 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화
    • 사정보정률 : 사정개입O 가치 / 사정개입X 가치
    • 사정보정치 : 1 / 사정보정률
29. 임대권과 임차권 차이(최변질환)
    • 최유효이용의 가부
    • 계약불안정성과 시장변동가능성
    • 임차인의 질적 차이에 따른 할인율
    • 임대권 환원율과 임차권 환원율의 차이
30. 임대권 평가시
    • 시장가치 > 임대료 이면 계약감가
    • 시장가치 < 임대료 이면 기준가치(투자가치)