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[문제 1] 부동산 경기변동으로 인한 부동산 시장 동향을 분석하고, 부동산 감정평가상의 유의점을 기술하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동과 이로 인한 부동산 시장동향, 감정평가상의 유의점에 대하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동과 시장동향
(1) 부동산  경기변동의 의의
부동산  경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

(2) 부동산 경기변동의 종류
1) 순환적 변동과 부동산 시장동향
순환적  변동이란 경기순환으로 표현할 수 있으며 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것을 말한다. 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분할 수 있으며, 확장국면과 수축국면으로 구분하기도 한다. 확장국면은 경기호황에 의해 부동산가격이 지속적으로 상승하는 단계이며 거래량이 많고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되며 매도자 우위의 시장이다. 수축국면은 경기불황에 의해 부동산가격이 지속적으로 하락하는 단계이며 거래량이 적고 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되며 매수자 우위의 시장이다.

2) 계절적 변동과 부동산 시장동향
계절적 변동이란 일 년을 단위로 하여 적어도 일년에 한 번씩 주기적으로 나타나는 경기변동을 말하며, 계절적 속성과 그에 따른 사람들의 관습 때문에 나타나는 현상이다. 겨울철에 부동산의 비수기로 부동산경기가 둔화되는 현상이 나타나며, 이는 방학을 주기로 대학교 근처의 임대주택의 공실률이 증가하기 때문이다.

3) 장기적 변동과 부동산 시장동향
장기적 변동이란 시간에 초점을 맞춘 것으로 50년 이상의 기간으로 장기적인 관점에 서 측정되는 경기변동을 말한다. 부동산에서는 주로 특정지역이 새로 개발되거나 재개발되면서 나타나는 변동을 말한다. 어떤 지역이 주거지역으로 재개발되면 주택, 생활편의시설 등이 들어서면서 지가가 상승하게 되나, 시간이 점차 흘러 성장이 정점에 이르면서 지역사회는 안정성장단계에 들어서며 지가가 안정화되고, 장기적으로는 노후화되면서 지가가 하락하게 된다.

4) 무작위적 변동과 시장동향
무작위적 변동이란 예상하지 못한 사건으로 인해 발생하는 비주기적인 경기변동이다. 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해에 의하거나, 정부정책, 전쟁 등에 의해서도 야기된다. 무작위적 변동은 특히 건축활동에 큰 영향을 주며, 전쟁 등에 의해 건물들이 황폐화된 경우 건축활동은 호황기를 맞는다.

3. 부동산 감정평가상의 유의점
(1) 가격제원칙 관련 유의사항
부동산은 시간의 흐름에 따라 다양한 요인들의 복합적인 작용에 의해 끊임없이 변화하므로 현재 부동산 시장이 어떠한 국면에 위치하고 있는지 판단하기 위해서는 변동의 원칙과 예측의 원칙에 유의해야 한다. 특히 투기적 요인 등 비정상적인 요인을 배제하고 가까운 장래에 확실하게 실현될 범위 내에서 예측에 임해야 한다.

(2) 지역분석, 개별분석 관련 유의사항
일반적으로 전체 부동산의 경기변동과 지역적, 개별적 부동산은 동일한 방향으로 상승 혹은 하락하는 경향이 있다. 그러나, 부동산시장의 국지성, 개별성으로 인하여 특정지역의 개별부동산에 대하여 전체적인 부동산경기변동과는 상반되어 지가가 변동할 수 있음을 유의해야 한다. 따라서 인근지역의 특성을 분석하고, 개별부동산에 대하여 부동산시장이 미치는 영향을 면밀히 분석하여 평가에 임해야 한다.

(3) 감정평가 3방식 및 시산가액 조정시 유의사항
감정평가 3방식의 적용에 있어서 각 방식의 장담점, 사례선정, 경기변동 국면에 맞는 요인비교 등을 충분히 고려해야 한다. 이렇게 각 방식에 의해 평가한 시산가액을 조정하여 최종평가액을 결정시에도 경기변동 국면의 고려해야 한다. 안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높으므로 상대적으로 높은 비중을 두고, 호황, 불황시에는 적산가액, 수익가액에 비중을 두고 타당성 검토를 해야한다.

4. 결
부동산은 가치가 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에, 부동산경기변동을  분석하고, 이로 인한 부동산가격의 상승 혹은 하락을 적절히 예측하여, 부동산의 시장동향을 고려한 부동산의 가액을 산정해야 한다. 이렇게 복잡다양한 부동산 가치의 평가에 있어서 전문자격을 갖춘 감정평가사에 의해 평가가 이루어져야 한다.

 

[문제 2] 부동산 경기변동의 제 국면에서 거래사례비교법을 채택할 경우의 유의점에 관하여 설명하시오(20점)

1. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동의 제 국면과 거래사례비교법 채택시 유의점에 관하여 서술하고자 한다.

2. 부동산 경기변동의 제 국면
(1) 부동산 경기변동의 의의
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다. 부동산 경기변동은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 등 4개 국면으로 구분된다.

(2) 부동산 경기변동의 국면
1) 확장기
확장기란 불황을 완전히 벗어나서 호황에 이르게 되며 상승국면을 지속하는 단계이다. 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급한다. 부동산가격이 지속적으로 상승하며 거래량이 많고, 과거의 부동산거래가격은 새로운 거래의 하한선이 된다. 매도자우위의 시장이며 건축허가 신청이 증가한다.

2) 후퇴기
후퇴기란 경기의 정점을 지나 하향세로 접어들며 불황시장까지는 도달하지 않은 상태이다. 가격의 하락이 시작되며 거래도 한산해지고 전반적인 부동산시장이 침체되는 국면이다. 매도자우위에서 매수자 우위시장으로 바뀐다. 수요가 급격히 위축되며 공가율이 높아지면서 후퇴국면의 속도가 빨라진다. 회복국면은 서서히 진행되는데 비해 후퇴국면은 그 속도가 빠른 것이 특징이다.

3) 수축기
수축기란 불황속에서 계속적인 경기하강이 진행되며 저점이 도달하는 시기이다. 부동산가격은 계속해서 하락하고 거래는 거의 일어나지 않는다. 건축활동이 둔화되고 공가율, 공실률이 증가한다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에서 상한선이 되며 매수자 우위시장이 형성된다. 건축허가 신청건수가 낮으나 점차 경기회복의 조짐과 가능성이 나타나는 시기이다.

4) 회복기
회복기란 경기 저점을 지나 상승하는 단계이나 여전히 불황의 단계이다. 가격의 하락이 중단되고 반전되어 가격이 점차 상승하는 국면이다. 매수자 우위에서 매도자 우위로 점차 바뀌며 부동산거래량이 증가한다. 회복국면은 장기에 걸쳐 서서히 나타나는 특징을 갖는다.

5) 안정기
안정기란 부동산가격이 안정되어 있거나 물가상승률 정도의 약한 상승만 나타나는 구간이다. 도심의 택지 등 입지가 좋은 곳의 불황에 강한 부동산에 주로 나타난다. 과거의 거래가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

3. 거래사례비교법 채택시 유의점
(1) 거래사례비교법의 의의
거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 거래사례비교법 채택시 유의점
1) 사례선택 시
거래사례는 경기순환국면에 따라 의미가 다르기 때문에 기준시점에서 가장 최근의 사례를 선택해야 한다. 또한, 하향국면에는 거래량이 적기 때문에 사례수집이 어려워서 주의깊히 선정해야 하고, 상승국면에는 거래량이 많은 반면에 투기적 성향이 있는 사례가 있기 때문에 투기가격 배제에 유의해야 한다.

2) 사정보정 시
상승국면에서는 매도자우위시장이기 때문에 투기적인 요소에 의하여 실제 가격보다 높은 가격에 거래될 수 있으므로 사정보정시 주의해야하고, 하강국면에서는 매수자우위시장이므로 매도자의 사정에 의해 급매 등으로 시가보다 낮은 가격에 거래가 되는 경우가 발생할 수 있으므로 사정보정에 유의해야 한다.

3) 시점수정 시
상승국면에서는 부동산지가가 지속적으로 상승하기 때문에 정점을 기준으로 상승지가변동률을 기준으로 해야하지만, 하향국면에서는 지가가가 하락하기 때문에 하락지가변동률을 기준으로 평가해야 한다.

4) 가치형성요인
상승국면과 하강국면에서의 각 표준적이용과 최유효이용이 다를 수 있다. 상승국면에서는 경기가 호황이기 때문에 임대료가 비싸고 대형평수의 매장등의 수요가 많은 반면에 하강국면에서는 경기가 불황이기 때문에 임대료가 저렴하고 안정적인 수익이 가능한 소형평수의 매장의 수요가 많을 것이므로 각 국면에 따라 최유효이용을 적절히 판단하여 평가해야 한다.

4. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 거래사례비교법을 통해 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 평가에 임해야 할 것이다.

 

[문제 3] 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향을 설명하고 부동산 경기변동의 요인과 측정방법에 대하여 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 달리 영속성과  사회-경제-행정적 위치의 가변성으로인하여 시간이 경과함에  따라 지속적으로 가치가 변화하는 특성을 지닌다. 따라서 특정시점에서 부동산의 가치를 정확히 평가하기 위해서는 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 위치하고 있는지 파악하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산의 경기변동이 부동산가치에 미치는 영향과, 부동산 경기변동의 요인, 측정방법에 대하여 서술하고자 한다.

II. 경기변동이 부동산 가치에 미치는 영향
1. 경기변동의 의의
경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 가지고 변화하는 경제학적 현상을 말하며, 부동산 경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

2. 상승국면이 미치는 영향
부동산의 상승국면에는 부동산경기의 호황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 많으며 경쟁적으로 가격이나 임대료를 지급하고자 한다. 사고자 하는 사람이 많기 때문에 매도자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 하한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 상승한다.

3. 하강국면이 미치는 영향
부동산의 하강국면에는 부동산경기의 불황으로 인하여 시장에 참여하는 자가 적으며 신규건축량이나 부동산거래량이 급감하는 시기이다. 수요가 적기 때문에 매수자 우위의 시장이 형성되며, 과거의 부동산거래가격이 새로운 거래의 상한선이 되기 때문에 가격이 지속적으로 하락하게 된다.

III. 부동산 경기변동의 요인
1. 자연적 요인
자연적 요인이란 계절적 요인으로 인하여 수요가 변동하거나, 지진-홍수-화재 등과 같은 자연재해 등으로 인하여 부동산이 멸실되어 공급량이 변동함에 의하여 부동산 경기가 불황 혹은 호황으로 변동하는 요인을 말한다.

2. 사회적 요인
사회적 요인이란 인구변동, 가구수의 변동 등으로 인하여 수요가 변동하거나, 주택보급률, 주택건설 호수 등의 공급이 변동함으로 인하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

3. 경제적 요인
경제적 요인이란 국민총생산, 임금 및 고용의 증가 등으로 인하여 구매수요가 변동하거나, 물가지수, 이자율, 기술혁신 등으로 인하여 공급등이 변동하여 부동산의 경기가 변동하는 요인을 말한다.

4. 행정적 요인
행정적 요인이란 토지이용규제, 토지 및 주택정책, 부동산세재 등의 행정정책을 통하여 수요 혹은 공급량을 변화시킴으로서 부동산의 경기변동을 강제하는 요인을 말한다.

IV. 부동산 경기변동 측정방법
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.

(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.

V. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

[문제 4] 갑은 ㅇㅇ동 1번지 소재 업무용 빌딩에 대하여 할인현금흐름분석법(Discounted cash flow method)을 적용하려 한다. 이 때 적용할 할인율(discount rate)과 최종환원율(Terminal capitalization rate)을 설명하고, 업무용 부동산시장의 경기변동과 관련하여 양자의 관계를 설명하시오.(15점)

I. 서
피셔의 정의에 의하여 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 이러한 가치의 본질에 가장 잘 부합하는 평가방식은 바로 수익환원법이다. 이하에서는 수익환원법 중 하나인 할인현금흐름분석법(이하 DCF법)과 이 때 적용하는 할인율과 최종환원율에 대하여 서술하고자 한다.

II. DCF법
(1) DCF법의 의의
DCF법이란 대상물건의 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익과 보유기간 말의 복귀가액을 현재가치로 할인하여 대상물건의 수익가액을 산정하는 평가방법이다.

(2) DCF법과 직접환원법의 구분
1) 공통점
두 방식 모두 수인환원법의 일종으로서, 대상물건에서 발생하는 수익을 환원이율 혹은 할인률로 나눠서 수익가액을 산정한다는 점에서 공통점이 있다. 이론적으로는 직접환원법에 의한 수익가액과 DCF법에 의한 수익가액이 동일하게 산출된다.

2) 차이점
직접환원법의 경우 단일기간에 대한 수익을 환원이율로 나누어서 수익가액을 산정하는 반면에, DCF법의 경우는 수익이 발생하는 기간에 걸쳐서 현재가치로 할인하여 수익가액을 산정하는데에 차이가 있다. 직접환원법은 영구적인 사용을 가정하기 때문에 기말복귀가액을 고려하지 않는 반면에, DCF법은 한정된 기간동안 사용을 가정하기 때문에 자산가액 변동을 고려하여 기말복귀가액을 산정하여 평가에 반영하는데에 차이점이 있다.

III. 할인율과 최종환원율
1. 할인율 의의
할인율이란 DCF법에 의해 수익가액 산정시 보유기간에 걸쳐 발생하는 수익을 현재가치로 환산하기 위하여 적용되는 율로써 미래 여러기간에 걸쳐 발생하는 현금흐름을 현재 부동산의 가치와 일치시키도록 만드는 내부수익률을 의미한다.

2. 최종환원율
최종환원율이란 대상물건의 보유기간 말 복귀가액을 산정하기 위하여 사용하는 율로써 기출환원율이라고도 한다. 보유기간 중의 순수익에 적용되는 기입환원율과는 대비되는 개념으로써, 현재시점으로부터 보유기간이 지난 후의 미래시점의 환원율이기 때문에 기입환원율에 추가적으로 자산변동의 불확실성, 위험프리미엄, 성장율, 소비자물가상승률 등을 고려하여 산정한다.

IV. 업무용부동산시장의 경기변동과 할인율, 최종환원율의 관계
1. 업무용 부동산의 특징
업무용 부동산은 다른 부동산에 비하여 직접 사업을 영위하는 경제인구들이 이용하는 공간인 만큼 경기의 상승국면과 하강국면과 관련하여 동일하게 반응하는 특성이 있다. 업무용부동산의 경기가 호황일 경우 유동인구가 증가하고 이로인해 매출이 증대되어, 거래량도 많고 임대료 상승등의 요인이 많은 반면에, 불황일 경우는 공실률이 증가하고 거래량이 줄어들고 임대료가 하락 하는 등 경기변동과 밀접한 관련이 있다.

2. 할인율과의 관계
업무용부동산을 DCF법을 통하여 수익가액을 산정할 경우에 할인율은 기준시점 당시에 시장에서 발표된 할인율을 적용한다. 즉, 향후의 경기변동에도 불구하고 기초에 시장할인율을 보유기간에 걸쳐서 적용하기 때문에 부동산시장의 변동성을 잘 반영하지 못하는 단점이 있다.

3. 최종환원율과의 관계
업무용부동산의 기말복귀가액을 산정할때는 보유기간말 이후의 기간에 발생할 것으로 예측되는 순수익을 최종환원율로 환원하여 현재가치를 산정한다. 즉, 최종환원율에는 보유기간동안의 경기변동을 예측하여 이에 대한 불확실성, 위험프리미엄, 성장율등이 반영되어 있다는 점에서 할인율과의 차이가 있다.

V. 결
업무용 빌딩의 경우는 부동산의 가치가 경기변동과 밀접하게 관련되어 있기 때문에, DCF법에 의해 평가시 할인율과 최종환원욜 적용에 있어 많은 고려가 필요하다. 경기변동을 적절하게 예측하여, 변동에 의한 리크스를 할인율과 최종환원율에 반영하여 부동산의 수익가액을 올바르게 평가할 수 있도록 하여야 한다.

 

[문제 5] 부동산경기의 측정지표를 약술하시오.(10점)

I.서
부동산은 일반재화와 달리 고유한 특성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 가치가 끊임없이 변화한다. 따라서 부동산 감정평가에 있어서 특정한 시점에서의 부동산 경기가 어떠한 국면에 있는지 파악하고 평가하는 것이 중요하다. 이하에서는 부동산경기의 측정지표에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산경기와 측정지표
1. 부동산경기의 의미
부동산경기란 부동산 현재 확장기, 수축기 등 경기변동의 과정에서 어떠한 상태에 있는지를 의미한다. 부동산은 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 시간이 경과함에 따라 일정한 주기를 가지고 호황과 불황을 반복하며 변화한다.

2. 부동산경기 측정지표
부동산경기 측정지표란 부동산경기가 현재 어떤 국면에 있고 앞으로 어떻게 변화해갈 것인지를 파악하기 위한 측정지표를 의미한다. 인근지역, 유사지역, 동일수급권으로 범위를 한정하여 파악한 후 점차 지역을 넓혀 전국적으로 확대하는 것이 유용하며, 한가지 기준이 아닌 다양한 지표에 의해 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 객곽적이고 설득력이 있다.

III. 부동산경기의 측정지표 종류
(1) 부동산가격변동
일반적으로 부동산가격이 상승하면 부동산경기도 상승국면에 있고, 부동산가격이 하락하면 부동산경기도 하락국면에 있다. 그러나 인플레이션, 건축비 상승 등에 의한 가격상승 혹은 투기적요인에 의한 일시적 상승은 부동산경기가 상승국면에 있다고 보기 어렵다.

(2) 거래량
거래량이 많으면 호경기, 적으면 불경기이다. 이러한 거래량은 다른 지표에 비해 추적이 쉽고 비교적 판단오류가 적은 장점이 있다. 부동산경기의 선행지표로서 역할을 하나, 거래량의 통계가 다소 시차를 두고 발표된다.

(3) 건축허가량
건축허가량이 많으면 호경기, 적으면 불경기 이다. 그러나 시장에서 수요가 증감한다 하더라도 건축은 신속하게 반응을 못하는 경우가 많기에 유의해야 한다.

(4) 기타 지표
택지 분양실적, 미분양재고량, 공가율, 임대료수준, 부동산 금융 상태

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이러한 부동산 국면은 부동산경기측정지표를 통해서 파악할 수 있으며, 한 가지 지표가 아닌 다양한 지표를 통하여 종합적으로 고려해야 할 것이다.

 

[문제 6] 3방식에 따른 감정평가를 할 때 부동산 경기변동에 따른 유의사항에 대해 설명하시오(10점)

I. 서
감정평가법 제2조의 정의에 의하면 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 이러한 가치를 판정함에 있어서 구체적인 수단이나 도구가 필요한데, 대표적인 것이 감정평가 3방식이다. 이하에서는 감정평가 3방식과 경기변동에 따른 유의사항에 대하여 서술하고자 한다.

II. 3방식과 부동산경기변동의 의의
1. 3방식의 의의
감정평가의 3방식이란 부동산의 가치를 판정하는데 사용되는 가장 기본적이고 전통적인 기법으로서 시장성에 착안하여 가격을 구하는 비교방식, 비용성에 착안하여 가격을 구하는 원가방식, 수익성에 착안하여 가격을 구하는 수익방식을 의미한다.

(1) 비교방식(거래사례비교법)
비교방식에는 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식과, 공시지가기준법이 있다. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(2) 원가방식(원가법)
원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

(3) 수익방식(수익환원법)
수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식을 말한다. 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 부동산경기변동
부동산경기변동이란 부동산도 경제재의 하나로서 일반경기변동과 마찬가지로 일정한 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하면서 변화하는 것을 말한다.

III. 감정평가시 유의사항
(1) 거래사례비교법 적용시 유의사항
① 사례선택시 경기순환국면에 따라 의미가 다르므로 기준시점에서 가장 최근의 사례를 수집해야 하며, ② 사정보정시 경기순환의 국면마다 어떠한 사정과 동기가 개입될 수 있는지 파악해야 하며 특히 회복시장에서의 투기가격 배제에 유의해야 한다. ③ 시점수정시에는 지가동향을 고려하여 지가의 정점을 기준으로, 정점이전은 상승변동률을 정점이후는 하강변동률을 적용해야 한다. ④ 가치형성요인 비교시에 각 경기순환국면이 요인결정에 미치는 영향을 분석하여 표준적이용과 최유효이용을 판정해야 한다.

(2) 원가법 적용시 유의사항
① 재조달원가 산정시 경기국면에 따라 재조달원가가 영향을 많이 받기 때문에, 각 국면에 따라 건축비지수 변동 등을 참고하여 원가를 보정해야 하며, 기준시점 현재 최신의 신축원가를 구해야 한다. ② 감가수정 시 각 국면에 따라서 기능적, 경제적 감가 발생여부를 판단하여 적용하여야 하고, 관찰감가법 적용시 각 경기국면에 따른 적합성을 통하여 감가액을 산정해야 한다.

(3) 수익환원법 적용시 유의사항
① 수익환원법은 지가동향이 상승국면에서 하강국면으로 이행되는 경우 거래가격에 대한 유력한 검증수단으로서 활용될 수 있다. ② 순수익 산정시 경기순환의 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래에 어떻게 변동될 것인지를 예측하여 순수익을 산정해야 한다. ③ 자본환원율 산정시 하향국면에서는 지가가 하락하므로 환원율이 상승하고, 상향국면에서는 지가가 상승하므로 환원율이 하향 조정되는 것을 고려하여야 한다. 또한.

IV. 결
부동산경기는 일정 기간을 주기로 하여 호황과 불황을 반복하며 변화하기 때문에, 부동산의 가치를 추계하는데 있어서 현재 부동산경기가 어떠한 국면에 있는지를 파악하는 것은 매우 중요한 의미를 갖는다. 따라서 3방식에 있어서 감정평가할 경우에 현재 부동산시장이 어떠한 국면에 위치하였는지를 파악하여 적절한 평가방법을 선정하고, 각 요인 산정시 주의깊게 산정해야 할 것이다.

[문제 1] 자본시장에서 시장이자율의 상승이 부동산시장에 미치는 영향을 장, 단기별로 구분하여 설명하시오(20점)

I. 서
II. 자본시장과 시장이자율의 의의
(1) 자본시장
자본시장이란 사업의 창설, 확장, 개량 등 기업의 투자를 위하여 필요로 하는 자금의 조달이 이루어지는 시장으로 장기금융시장이라고도 한다. 흔히 장기자금의 대차가 이루어지는 장소를 자본시장이라고 하며, 주식발행시장과 사채발행시장으로 나누어진다.

(2) 시장이자율
시장이자율이란 화폐에 대한 수요와 공급을 통해 결정되는 화폐의 가격으로서 금리라고도 한다. 화폐의 공급이 늘어나면 금리가 하락하고, 화폐의 공급이 줄어드면 금리는 상승한다. 화폐시장에서 결정되는 만기가 1년미만인 금리를 단기금리라 하며, 자본시장에서 결정되는 만기가 1년초과하는 금리를 장기금리라 한다. 일반적으로 장기상품에 투자할 경우 더 많은 리스크를 부담하므로 장기금리가 단기금리에 비하여 높다.

III. 시장이자율 상승이 부동산 시장에 미치는 영향
1. 단기적으로 미치는 영향
(1) 수요측면
부동산의 고가성으로 인하여 부동산 거래에 있어서 금융조달능력이 부동산의 수요에 큰 영향을 미친다. 시장이자율이 상승하게 되면 부동산을 구매하려는 수요자의 이자부담금액이 상승하게 되므로, 단기적으로 부동산수요의 위축을 가져오게 될 것이다.

(2) 공급측면
부동산은 건물을 신축하거나 각종 인허가 규제등을 받는데 시간이 많이 소요되기 때문에 공급에 있어서 장기적인 고려가 필요하다. 시장금리의 상승으로 인하여 단기적으로는 공급량에 영향을 크게 미치지는 못할 것으로 예상되나, 개발단계나 타당성 검증단계의 사업에 있어서는 시장금리의 상승이 수익성을 악화시키기 때문에 사업취소나 보류하는 사례가 증가할 것으로 예상된다.

2. 장기적으로 미치는 영향
(1) 수요 측면
부동산의 고가성으로 인하여 구매하고자 하는 수요는 항상 장기적인 관점에서 부동산의 동향을 예측하고 구매할 것이므로, 부동산의 수요는 장기적으로 안정될 것이다. 다만, 시장이자율의 상승으로 인하여 투자금액이 증가할 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는, 실거주용도의 국평수라 불리는 중형평수 등의 수요가 증가할 것으로 예상된다.

(2) 공급 측면
시장이자율의 증가는 곧 사업비용의 증가를 의미하므로, 개발자는 개발리스크의 증가로 인하여 신규개발을 취소하거나 보류함으로써 장기적으로는 공급이 줄어들 것으로 예상된다. 개발원가의 증가로 인하여 부동산가액이 증가하게 되고, 이로 인하여 유효수요가 감소될 것이므로 고급빌라와 같은 사치재보다는 실거주용도의 중소형 평수의 부동산 공급이 증가할 것으로 예상된다.

IV.결

[문제 2] 부동산시장의 효율성은 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 이를 설명하시오(20점)

I. 서
부동산의 가치는 피셔의 정의에 의하면 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라 정의할 수 있다. 부동산의 영속성, 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치는 계속해서 변화하기 때문에, 부동산시장의 효율성을 이해하는 것이 평가에 있어서 중요하다. 이하에서는 부동산시장의 효율성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 효율성 의의
효율성이란 효과성과 능률성을 합친 개념으로써, 투입한 비용 대비 산출량의 비율을 의미한다. 부동산시장의 효율성이란 다른 재화시장에 비하여 부동산시장이 가지는 효과적이고 능률적인 특성을 의미한다. 일반적으로 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 분류할 수 있다.

III. 부동산시장의 효율성의 세가지 측면
1. 정보의 효율성
(1) 의의
정보의 효율성이란 부동산시장의 정보가 얼마나 많이 그리고 얼마나 빨리 가치에 반영되는가를 의미한다. 정보가 모두 다 지체없이 가치에 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다.

(2) 효율적 시장의 분류
1) 약성 효율적 시장
현재의 시장가치에 역사적 정보가 이미 반영되어 있기 때문에 가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 정상이상의 수익을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 과거 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라 하며, 기술적 분석에 의해서는 약성 효율적 시장에서 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

2) 준강성 효율적 시장
어떤 새로운 정보가 공표되는 즉시 시장가치에 반영되는 시장이다. 현재 공표된 사실을 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라고 하면, 준강성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 하더라도 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.

3) 강성 효율적 시장
공표된 것이건, 공표되지 않은 것이건 어떠한 정보든지 모두 시장가치에 반영되는 시장이다. 강성효율적 시장에서는 어떠한 정보를 이용하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다. 강성 효율적 시장이 진정한 의미의 효율적 시장이며, 완전경쟁시장의 가정에 부합하는 시장이다. 부동산시장에서는 강성 효율적 시장은 거의 나타나지 않으며, 준강성 효율적 시장까지는 존재할 수 있다고 한다.

2. 배분의 효율성
(1) 의의
모든 자산의 가격이 모든 수요자와 공급자의 한계수익률을 일치시키도록 균형가격이 성립되며 이 가격이 경제 전체적으로 자원의 효율적 배분을 가능하게 한다는 것을 의미한다. 부동산투자를 비롯한 다른 투자대안에 따르는 위험을 감안하였을 때 부동산 투자수익률과 다른 투자수익률이 같도록 자금이 배분된 상태를 의미한다.

(2) 배분의 효율성과 불완전경쟁시장
완전경쟁시장은 정보비용이 없고, 초과이윤도 발생하지 않는 배분의 효율성이 달성된 상태이다. 불완전경쟁시장이라도 발생하는 초과이윤이 비용과 일치한다면 배분효율적 일 수 있다. 따라서 부동산시장에서 특정투자자가 투자이윤을 획득할 수 있는 것은 시장의 불완전성 때문이 아니라 배분의 효율성을 달성하지 못했기 때문이다.

3. 운영의 효율성
(1) 의의
운영의 효율성이란 부동산시장이 제도적 운영 면에서 마찰을 가급적 줄여 거래 또는 자원의 이전이 원활하게 이루어지도록 하는 내부효율성을 의미한다. 부동산시장이 운영 면에서 거래비용이 최소화되어야 하고 원하는 시점에 적정가격에 신속히 사고팔 수 있는 유동성이 높을 때 효율성이 제대로 발휘된다고 할 수 있다.

(2) 부동산시장의 경우
운영의 효율성은 거래수수료, 세금, 정보비용 등이 최저수준으로 유지되고 거래시스템이 원활한 경우에 달성될 수 있다. 그러나 부동산의 경우는 각종 법률 및 행정규제, 사회적 제약 등으로 운영의 효율성을 기대하기 어려운 경향이 있다.

IV. 결
부동산의 가치결정과정에서 가치형성기능이 제대로 발휘되기 위해서는 부동산시장의 효율성이 유지되는 것이 필요하다. 부동산 시장의 효율성은 정보의 효율성, 배분의 효율성, 운영의 효율성으로 구분할 수 있으며 각 특성에 대하여 상호유기적인 관점에서 부동산시장의 효율성을 분석하여야 할 것이다.

 

[문제 3] 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산시장은 일반재화시장과는 달리 부동산이 지닌 고유한 특성으로 인하여 일반재화시장과는 다른 양상을 보이며, 이로 인하여 부동산 시장에 정부 개입의 필요성이 논의되고 있다. 이하에서는 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 한계
1. 시장의 불완정성
부동산시장은 부동산의 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장의 성격을 가진다. 이러한 불완전경쟁시장은 부동산의 효율적 이용을 보장하지 못하며 한정된 자원의 효율적 이용을 달성할 수 없게 만든다.

2. 시장실패
시장실패란 시장이 완전경쟁시장의 요건을 갖추더라도 어떤 원인으로 인해 자원의 용도별 효율적 분배에 실패하는 현상을 말한다. 부동산은 외부효과와 공공재의 성격을 지니기 때문에 시장실패를 초래하게 된다.

III. 정부의 개입 이유
1. 사회재, 공공재로서의 부동산
부동산은 일반재화와는 달리 인간의 삶을 영위하기위해서 꼭 필요한 의식주 중 하나로써 사회재, 공공재로서의 역할을 하고 있다. 부동산시장의 불완전성으로 인하여 시장실패가 발생할 경우 빈곤계층의 주택거주 문제로 인하여 인간의 기본권을 침해받기 때문에 정부에서 개입하여 시장실패를 미연에 방지할 필요가 있다.

2. 부의 재분배
부동산은 고가성으로 인하여 일반재화와는 달리 쉽게 구매하거나 가격을 지불하기가 어렵다. 특히, 상대적 희소성으로 인하여 양질의 부동산이 일부 상위계층에 집중하게 되면, 사회양극화와 이로인한 각종 갈등이 발생하게 되므로 부의 재분배와 사회정의 달성을 위해 정부가 적극 개입할 필요가 있다.

IV. 결
부동산은 자연적 특성으로 인하여 불완전경쟁시장과 시장실패를 야기하므로, 이를 미연에 방지하고 사회재, 공공재로서의 부동산의 역할을 수행하고, 부의 재분배적인 측면에서 정부가 적극적으로 개입하여 부동산시장을 안정화할 필요가 있다.

[문제 4] 토지시장에서의 균형가격이 결정되는 과정을 설명하시오(10점)

[문제 5] 부동산시장의 특징과 기능을 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특성과 기능에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.

3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.

4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.

III. 부동산시장의 기능
1. 정보의 창출 및 가격 창조기능
부동산시장은 가격 및 거래량 등 거래정보를 창출하고 필요한 사람들에게 제공하는 기능을 한다. 부동산가격은 일물일가의 법칙이 성립하지 않기 때문에 거래시마다 새로운 가격이 창조되고 파괴되는 역할 및 기능을 수행한다.

2. 공간의 배분 및 자원배분
부동산시장은 화폐를 원하는 매도자와, 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 공간을 배분하는 기능을 한다. 또한, 건물의 건축, 유지 수선 등과 관련하여 다른 자원의 부동산에 대한 배분도 촉진하는 기능을 한다.

3. 교환기능, 양과 질의 조정기능
부동산은 일반재화와는 달리 부동산과 현금의 교환뿐만아니라, 부동산과 부동산의 교환을 가능하게 하는 기능이 있다. 부동산의 유용성이 최대가 되도록 하기 위해서 용도변경 등을 통하여 양과 질이 조정되는 기능을 한다.

4. 토지이용의 결정기능
부동산은 여러 가지 용도 간의 경합에 따라서 결과적으로 최유효이용에 할당된다.

[문제 6] 부동산시장이 일반 재화시장과 구별되는 특징에 대하여 설명하고 이러한 특징이 나타나는 근본적인 이유에 대하여 설명하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와 다른 고유한 특성을 가지고 있기에 부동산시장은 일반재화시장과 비교하여 불완전하고 비효율적인 특징을 가지고 있으나, 일반재화시장과 같이 기본적인 시장으로서의 기능을 수행한다. 다만 제대로 된 기능수행을 위해서는 정부의 개입이 요구되기도 한다. 이하에서는 부동산 시장의 특징과 그 근본적인 이유에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 시장의 특징
1. 시장의 국지성, 수급조절의 어려움
부동산시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성으로 인하여 국지화되며 같은 지역이라 할지라도 부동산의 위치 용도, 규모에 따라 다시 여러 개의 부분시장으로 세분화된다. 또한, 고정성, 부증성, 영속성, 개별성으로 인하여 단기적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요-공급의 원칙에 의하여 단기적으로는 수요측에 의해 가격이 결정되어 가격이 왜곡될 수 있다.

2. 상품의 비표준화, 시장의 비조직성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 표준화가 불가능하다. 부동산시장은 이러한 비표준화로 인하여 일반재화와 같이 일물일가가 성립하지 않기 때문에 도매, 소매, 대리점 등 조직적으로 유통되지 않고 개별적으로 거래가 이루어 진다.

3. 거래의 비공개성, 시장의 불완전성
부동산의 개별성과 부동산에 대한 사회적 통제 등으로 인하여 부동산 거래는 고도의 사적인 경향을 띄며 비공개적인 특징을 지니고 있다. 또한 부동산의 고유한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전한경쟁시장이며 이로 인하여 정부의 개입이 필요하다.

4. 자금의 유용성에 영향, 제도적 제한의 과다
부동산의 고가성으로 인하여 자금의 융통과 관련된 금융정책등이 부동산시장에 큰 영향을 미친다. LTV, DTI, DSR 과 같은 규제가 있으며 부동산의 수요와 공급에 영향을 준다. 부동산은 사회성, 공공성이 큰 재화이기 때문에 부동산가격 왜곡과 불완전성을 완화하기 위하여 각종 법적, 행정적, 사회적 제한 등으로 규제되고 있다.

III. 일반재화와 구분되는 근본적 이유
1. 고정성
부동산은 지리적 위치가 고정되어 있기 때문에 일반재화와 달리 이동이 불가능하고, 물건의 형태로 거래되는 것이 아니라 소유권 등 권리의 형태로서 거래가 이루어진다. 이러한 특성으로 인하여 시장의 국지성, 수급조절이 일반재화에 비하여 어렵게 된다.

2. 개별성
부동산은 물리적으로 동일한 복수의 부동산이 존재하지 않기 때문에, 개별적인 특성을 지니며 이로 인하여 부동산 상품이 비표준화되고 일물일가법칙이 불가능하므로 부동산시장이 비조직적ㅇ로 유통된다.

3. 사회재, 공공재 로서의 역할
부동산은 사회재 공공재로서의 역할을 하기 때문에, 시장실패를 방지하기 위하여 각종 규제나 제도가 과도하게 설정되어 있다.

[문제 1] 어느 부동산에 추가시설을 설치할 경우 검토사항을 가격제원칙 측면에서 설명하시오.(20점)

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 가격제원칙과 부동산 추가시설 설치시 검토상항을 가격제원칙의 측면에서 서술하고자 한다.

II. 가격제원칙
1. 의의
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.

2. 가격제원칙의 분류
(1) 토대가 되는 원칙
부동산의 영속성과 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인해 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 예측의 원칙과 변동의 원칙이 있으며 최유효이용과 부동산가격이 예측과 변동의 원칙에 의해 결정되므로 최유효이용의 토대가 되는 원칙이다.

(2) 내부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 내부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 기여, 균형, 수익배분, 수익체증-체감의 원칙으로 구성되어 있다. 내부 측면에서 최유효이용이 되고 그에 적합한 가격이 형성되기 위해서는 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되어야 하고, 구성요소 간의 균형이 이루어져야 하며, 귀속되는 수익이 최대가 되고, 한계수익에서 최대가 된다.

(3) 외부 측면의 원칙
부동산의 최유효이용 여부 및 그에 따른 부동산가격에 대한 외부적인 판단기준이 되는 원칙이다. 외부성, 적합성, 대체, 기회비용, 경쟁, 수요-공급의 원칙으로 구성되어 있다. 즉, 외부적인 측면에서 최유효이용이 되고, 그에 적합한 가격이 형성되기 위하여 부동산의 용도가 주위환경에 적합해야 하고, 수요와 공급의 상효작용에 의해 가격이 결정된다. 여기서 형성된 가격은 수요자와 공급자의 경쟁의 결과이며 대체관계에 있는 다른 부동산의 영향과 기회비용을 반영하여 결정된다.

III. 추가시설 설치시 가격제원칙 측면의 검토사항
1. 토대가 되는 원칙의 검토사항
① 예측의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 향후 수익창출에 기여하거나 부동산의 가격상승에 기여가 되는지 검토하여야 한다. ② 변동의 원칙 측면에서 시장상황을 면밀히 분석하여 추가시설에 대한 수요의 변동을 검토하고, 시설설치에 대한 최유효이용 여부의 변동을 검토하여야 한다.

2. 내부 측면의 원칙의 검토사항
① 기여의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산 가격상승에 기여하는 정도를 검토하여야 한다. ② 균형의 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 부동산의 여러 가지 구성요소들의 균형을 깨트려 기능적 감가수정의 요인이 되는 것이 아닌지 검토가 필요하다. ③ 수익체증-체감의 원칙 측면에서 추가시설을 설치하는 것이 순이익 측면에서 증가하게 될 것인지, 이미 최유효이요에 도달하여 설치함으로써 얻는 이익증가가 없을 것인지 검토해야 할 것이다.

3. 외부 측면의 원칙의 검토사항
① 적합의 원칙 측면에서 추가시설을 설치함으로써 부동산의 용도나 특성이 주윈환경과 시장수요에 적합한지를 검토하여야 한다. ② 수요-공급의 원칙 측면에서 추가시설 설치가 시장에서의 수요가 증가 혹은 감소하는지를 검토하여야 한다. ③ 기회비용 측면에서 추가시설을 설치하기 위해 비용을 지불하는 것이 다른 방안에 비하여 수익적인 측면에서 유리한지 여부를 검토하여야 한다.

IV. 결
가격제원칙은 한 가지 측면만 단독적으로 고려할 것이 아니라 서로 연관되어 있으므로, 상호 유기적인 관점에서 분석하여야 한다. 따라서 가격제원칙을 제대로 이해함으로써 부동산의 추가시설 설치여부에 따른 부동산 가치 변동을 정확히 예측함으로써 평가 의뢰자의 요구에 부응할 필요가 있다.

 

[문제 2] 가격제원칙과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)

물음 1) 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성

물음 2) 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성, 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 최유효이용의 원칙과 다른 가격제원칙과의 관련성
1. 의의
(1) 최유효이용의 원칙
최유효이용의 원칙이란 부동산의 가격은 최유효이용을 전제로 하여 형성된다는 원칙으로 감정평가에 있어서 가장 기본적이고 핵심적인 가격원칙이라고 할 수 있다.

(2) 가격제원칙
가격제원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 관한 법칙성을 추출하여 부동산평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.

2. 최유효이용의 원칙과 가격제원칙과의 관련성
(1) 토대가 되는 원칙과의 관련성
① 예측의 원칙을 통하여 향후 부동산이 최유효이용으로 이용될 것인지 예상하고, 이를 토대로 순수익을 산정하여 수익환원법에 의한 부동산의 가액을 평가할 수 있다. ② 변동의 원칙을 통하여 장래 부동산의 시장동향을 분석하고 최유효이용 여부를 평가할 수있다.

(2) 내부측면 원칙과의 관련성
① 기여와 균형의 원칙을 통하여 토지, 건물 등 구성요소가 부동산의 가치증진에 기여하는 정도를 파악할 수 있고 이를통하여 최유효이용 달성 혹은 미달 여부를 파악할 수 있다. ② 수익배분의 원칙과 수익체증-체감의 원칙에 의해 순이익이 최대가 되는 지점을 찾음으로써 대상물건의 최유효이용 여부를 판정할 수 있다.

(3) 외부측면 원칙과의 관련성
① 외부성의 원칙을 통하여 외부경제 혹은 외부불경제에 의하여 대상물건의 가치에 미치는 영향을 분석하여 최유효이용여부를 판단하고, ② 적합의 원칙을 통하여 부동산의 이용이나 특성이 시장수요와 일치하는지를 검토하여최유효이용 여부를 판단하고, ③ 대체-경쟁-기회비용의 원칙을 여러가지 대안들이 경합하여 그 중에서 최유효이용으로 결정된다.

III. 대체의 원칙과 감정평가 3방식의 관련성
1. 대체의 원칙의 의의
대체의 원칙이란 부동산이 가치는 대체관계에 있는 다른 부동산 또는 다른 재화의 영향을 받아서 결정된다는 원칙을 말한다.

2. 감정평가 3방식과의 관련성
(1) 원가방식
건물의 매수자는 건물의 재조달원가 이상은 지불하지 않을 것이이며, 대체부동산의 시장가치가 신축에 소요되는 비용보다 작다면 감정평가를 통한 타당성분석을 통하여 개발 등이 이루어지지 않을 것이다.

(2) 비교방식
효용이 같은 경쟁관계에 있는 대체부동산이 있다면, 그 중에서도 가격이 가장 낮은 부동산의 수요가 많을 것이고 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.

(3) 수익방식
부동산의 가격이 동일하다면, 대체-경쟁관계에 있는 부동산중에서도 순수익이 가장 높거나 장래 예상되는 수익의 현재가치가 가장 높은 부동산이 거래될 가능성이 가장 높을 것이다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르며 여기에서 법칙성을 추출한 가격제원칙은 상호간에 유기적인 관련성이 존재하므로 부동산의 최유효이용을 판단함에 있어서 가격제원칙을 신중히 고려하여 평가에 임해야 할 것이다.

 

[문제 3] 예측의 원칙이 감정평가에서 중요한 이유에 대하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산의 영속성과 사회-경제-행정적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가격은 장기적인 배려하에 형성되고, 항상 변화의 과정을 거친다. 이하에서는 예측의 원칙과 감정평가에서의 중요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 예측의 원칙
1. 의의
예측의 원칙이란 최유효이용의 토대가 되는 원칙으로서 부동산의 가치가 과거와 현재의 이용상태에 의해 결정되는 것이 아니라 앞으로 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 결정된다는 원칙을 말한다.

III. 감정평가에서 예측의 원칙이 중요한 이유
1. 지역요인, 개별요인의 동태적 분석
감정평가시에 대상부동산이 위치한 지역적 특성과, 개별적인 특성을 고려하여 평가하여야 한다. 이러한 지역요인, 개별요인은 고정되어 있는 것이 아니라, 시간이 변함에 따라 변화하기 때문에 변화를 예측하고 평가하여야 한다.

2. 수익환원법의 적용
수인환원법에 의하여 대상부동산의 가액을 평가시에 가장 중요한 것은 순수익과 환원이율을 예측하는 것이다. 장래에 발생될 것으로 예상되는 부동산의 순수익을 예측하여야 하고, 이를 시장사례들로부터 환원이율을 추출하여야 한다. 순수익과 환원이율은 시장상황이나 장래동향을 예측함으로써 산정할 수 있다.

3. 원가방식 도입시 감가수정
건물 등 시간이 경과함에 따라 감가가 이루어지는 부동산은 감가수정을 통해 가치를 감액해주어야 한다. 감가함에 있어서 대상부동산의 특성에 따라 적절한 감가수정방식을 선정해야 하며, 정액법, 정률법 등이 주로 사용되며, 대상물건의 향후 감가될 것을 예측하여 적절한 방법을 선택해야 한다. 내용연수 산정에 있어서도 경제적 내용연수를 예측하여 대상부동산이 향후 몇년간에 걸쳐 효익을 발생할 것인지를 평가하여야 한다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인해 부동산의 가격형성과정은 일반재화와 다르고 이러한 가격형성과정의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이다. 이 중에서도 예측의 원칙은 토대가 되는 원칙으로서 감정평가에 있어서 가장 중요한 원칙 중 하나이므로 부동산의 시장상황, 장래동향 등을 분석, 예측하여 정확한 가치를 평가할 수 있도록 해야할 것이다.

 

[문제 4] 부동산가격의 특징을 가격제원칙과 관련하여 설명하시오.(10점)

I. 서
부동산 가격의 특징이란 일반재화의 가격과 구분되는 부동산가격의 특징을 말하는 것으로, 이러한 특징은 부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로부터 유발된다. 이하에서는 부동산 가격의 특징과 가격제원칙에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 가격의 특징
1. 교화의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차 대상이 되지 않지만, 부동산 재화는 내구재로서 영속성, 병합-분할가능성으로 인해 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차의 대상이 될 수 있다.따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과, 용익의 대가인 임대료로 구분될 수 있다.

2. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산 재화는 영속성, 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려하에 형성된다.

3. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 개별적인 가격이 형성된다.

4. 단기적으로 수요요인에 의해 가격형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의해 가격이 결정된다.

III. 가격제원칙과의 관련성
1. 토대가 되는 원칙과의 관련성
부동산의 가치는 과거와 현재의 이용상태보다는 향후 어떻게 이용될 것인가에 대한 예측을 근거로 한다는 예측의 원칙과 부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향을 받아 변동한다는 변동의 원칙은 부동산가격의 특징중 장기적인 고려하에 형성된 가격과 관련되어 있다. 즉, 부동산은 시간이 경과함에 따라 끊임없이 변화하기 때문에 미래를 예측하여 가치의 변동성을 적절히 파악해야 한다.

2. 내부 측면의 원칙과의 관련성
부동산은 개별성으로 인하여 물리적으로 동일한 복수의 토지가 존재하지 않기 때문에 개별 부동산에 대하여 평가가 각각 이루어져야 한다. 따라서 각각의 개별 부동산에 대하여 내부적인 측면에서 최유효이용 여부를 판별해야 하고, 각 구성부분의 기여가 합리적으로 반영되었는지, 구성요소 간의 균형이 이루어졌는지를 평가하여야 한다.

3. 외부 측면의 원칙과의 관련성
부동산 재화도 일반재화와 같이 수요공급의 원칙에 의해서 시장에서의 수요와 공급의 상호작용에 의하여 가치가 결정된다. 다만, 단기적으로는 공급이 제한되어 있기 때문에 공급이 비탄력적이며, 수요측면에서 가격이 결정되는 부동산 가격의 특징과 관련이 있다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르고 이러한 가격형성과정상의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이며, 가격제원칙 상호간에도 유기적으로 관련되어 있으므로 감정평가에 있어서 부동산가격의 특징과 가격제원칙의 관련성을 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.

 

[문제 5] 감정평가사 김씨는 K은행으로부터 대상 부동산에 대한 담보감정평가를 의뢰받았다. 감정평가사 김씨는 현장조사 및 자료 분석을 통하여 아래와 같은 자료를 수집하였다. 아래 대상 부동산의 시장분석자료를 근거로 감정평가사 김씨가 K은행 대출담당자에게 담보가격의 결정에 대한 이론적 근거에 대해 부동산 가격제원칙을 중심으로 기술하시오.(10점)

<대상부동산>
서울시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 xxxx-x 번지 aa빌라 3층 301호 100평형
대상 부동산 분양 예정가 : 10억원
<현장조사 및 자료 분석내용>
분양성 검토 : 대형평형으로 인해 인근지역 내에서 분양성 악화가 우려됨
인근지역의 표준적 이용상황 : 40~50평형
인근지역의 담보평가 가격수준 : 3.6억~4.5억원
거래가능가격(표준적 이용상황 기준) : 평형당 1,000만원

I. 서
감정평가는 가격형성과정을 추적하고 분석하여 가치를 결정하는 것을 본질로 하기 때문에 부동산의 가격형성과정에서 도출되는 일정한 법칙성인 가격제원칙은 매우 중요한 의미를 갖는다. 이하에서는 담보가격의 결정에 대하여 부동산 가격제원칙을 중심으로 서술하고자 한다.

II. 담보가격
1. 의의
담보가격이란 은행 등 금융기관에서 해당 물건을 담보로 대출을 실행하기 위해 의뢰한 감정평가 결과로서 담보물건의 가액을 의미한다.

2. 특성
담보가격은 이론적으로는 시장가치를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 담보물건의 안정성 등으로 인하여 특수한 조건 등이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치로서 평가할 수 있다. 또한, 대출채권의 안전한 회수를 위하여 담보가격은 언제라도 담보물건을 처분하여 취득할 수 있는 가격이어야 한다.

III. 가격제원칙 관점에서의 담보가격 결정
1. 예측, 변동의 원칙 측면
부동산의 영속성, 사회-행정적-경제적 위치의 가변성으로 인하여 부동산의 가치가 시간이 경과함에 따라 계속하여 변화하므로, 시장성과 장래동향을 적절히 예측하여야 한다. 대상부동산의 경우 인근의 표준적 이용이 40-50평인데 비하여, 대상부동산은 100평으로 대형평수에 해당하므로 인근지역에서 분양성 악화가 우려된다. 따라서 수익환원법에 의하여 수익성 평가시 미분양에 대한 리스크를 반영하여 예상되는 수익을 다소 낮출 필요가 있다.

2. 균형의 원칙 측면
부동산의 가치는 부동산을 구성하고 있는 여러 요소간의 비율이 적절한 균형을 이룰 때 최고가 되나, 대상부동산의 경우는 인근지역의 표준적 이용에 비하여 평수가 크기 때문에 균형의 원칙에 반하여 감가요인에 의하여 평당 1000만원의 가격에 거래가 되지 않을 수 있다. 따라서 평당 1000만원을 상정하여 평가한 10억원의 분양가격은 고분양가로 예상되는바 미분양의 리스크가 있을 것으로 판단된다.

3. 수요-공급의 원칙 측면
부동산의 가치는 일반재화와 마찬가지로 수요-공급의 상호작용에 의하여 결정되므로, 부동산 시장을 분석하여 대상물건의 시장성을 분석하여야 한다. 대상물건의 경우는 인근지역의 표준적 이용이 40-50평인바, 100평형의 물건을 분양하는 것은 수요가 적을 것으로 예상된다. 따라서 수요와 공급의 원칙에 의하여 낮은 수요로 인하여 부동산의 거래가액이 낮게 형성될 수 있음을 고려하여 평가하여야 한다.

IV. 결
부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산의 가격형성과정은 일반재화와는 다르고 이러한 가격형성과정상의 법칙성을 추출한 것이 가격제원칙이며, 가격제원칙 상호간에도 유기적으로 관련되어 있으므로 감정평가에 있어서 부동산가격의 특징과 가격제원칙의 관련성을 이해하고 평가에 임해야 할 것이다.

[문제 1] 행정소송법 제4조 제1호에서는 취소소송을 ‘행정청의 위법한 처분등을 취소 또는 변경하는 소송’ 으로 규정하고 있다. 이와 관련하여 협의소익을 설명하시오.(25점)

I. 협의소익의 의의 및 취지
협의의 소익은 본안판결을 받을 현실적 필요성을 의미한다(행정소송법 제12조 제2문). 협의소익은 원고적격과 함께 소송요건이 되며 이는 남소방지와 충실한 본안심사를 통해 소송경제를 도모함에 취지가 인정된다.

II. 원고적격과의 구별
동 규정이 원고적격에 관한 규정인지, 협의의 소의 이익에 관한 규정인지 견해의 대립이 있으나, 다수는 동조 전문은 원고적격을 규정하고 있으며, 후문은 취소소송에서의 협의의 소의 이익을 규정하고 있다고 본다.

III. 제12조 제2문에 의한 소송의 성질
① 행정처분의 효력이 이미 소멸되었기 때문에 취소(효력배제)가 아무런 의미를 가지지 못하므로 동 규정에 의한 소송은 처분의 위법성을 확인하는 소송이라는 견해, ② 행정소송법상 소송형식이 취소소송으로 규정되어 있으며, 쟁송취소는 소급적 효력을 가지므로 처분이 소멸된 뒤에도 취소할 위법상태가 존재한다는 견해가 있다.

IV. 제12조 제2문의 회복되는 법률상 이익의 의미
1. 논의 실익
행정소송법 제12조 후문의 법률상 이익은 취소를 통하여 구제되는 기본적인 법률상 이익뿐만아니라 부수적인 이익도 포함된다고 보는 것이 다수견해이다. 부수적 이익에 명예, 신용 등의 이익이  포함되는지가 문제된다.

2. 학설
① 소극설은  제12조 전문의 법률상 이익과 동일하다고 본다(법적 보호이익으로 보는  견해), ② 적극설은 이에 명예, 신용 등의 이익도 포함된다고 본다(명예, 신용 등의 이익으로 보는  견해), ③ 정당한 이익설은 경제, 사회, 문화적 이익까지 포함된다고 본다(위법확인의 이익으로 보는 견해).

3. 판례
판례는 행정소송법 제12조 소정의 “법률상 이익”을 전문(원고적격)의 그것과 후문(협의의 소의 이익)의 그것을 구별하지 않고 모두 “해당 처분의 근거법률에 의하여 보호되는 직접적이고 구체적인 이익”에 불과한 경우는 여기에 해당하지 아니한다고 보고 있다(대판 1995.10.17, 94누14148)

4. 검토
구체적 사안별로 권리보호의 현실적 필요성이 있는지를 검토함이 타당하므로 명예, 신용의 이익도 경우에 따라서는 소의 이익이 인정될 수 있을 것이다.

V. 취소소송에서의 협의의 소익
① 처분의 효력이 소멸한 경우, ② 원상회복이 불가능한 경우, ③ 처분 후의 사정에 의해 이익침해가 해소된 경우, ④ 보다 간이한 구제방법이 있는 경우에는 소의 이익이 없는 것으로 보아야 한다.

[문제 2] 국토교통부장관은 2015.9.2 갑에게 과징금을 부과하는 처분을 하여 2015. 9. 7. 갑의 동료가 이를 수령하여 전달하였다. 갑은 그때부터 90일을 넘겨 행정심판을 청구하여 청구기간 경과를 이유로 각하재결을 받았고, 그 후 재결서를 송달받은 때부터 90일이내에 원처분에 대하여 취소소송을 제기하였다. 법원은 어떠한 판단을 하여야 하는지 제소기간에 대하여 설명하시오.(25점)

I. 쟁점의 정리
국토교통부장관의 과징금 부과 처분에 대한 갑의 행정심판 청구가 제소기간이 경과하여 각하재결을 받았고, 그 후 90일 이내에 제기한 취소소송이 제소기간을 만족하는지가 문제된다. 이하에서는 제소기간에 대한 설명과 법원의 판단에 대하여 서술하고자 한다.

II. 제소기간
1. 의의 및 취지
제소기간이란 소송을 제기할 수 있는 시간적 간격을 의미하며 제소기간 경과 시 “불가쟁력”이 발생하여 소를 제기할 수 없다. 행정소송법 제20조에서는 처분이 있은 날로부터 1년, 안 날로부터 90일 이내에 소송을 제기해야 한다고 규정하고 있다. 제소기간은 행정의 안정성과 국민의 권리구제를 조화하는 입법정책과 관련된 문제이다.

2. 행정심판을 거친 경우(행정소송법 제 20조)
(1) 원칙
행정심판을 거쳐 취소소송을 제기하는 경우 취소소송은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 90일 이내(제척기간)에 제기하여야 한다. 재결서의 정본을 송달받지 못한 경우에는 재결이 있은 날부터 1년이 경과하면 취소소송을 제기하지 못하나, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다(행정소송법 제 20조 제 2항).
“정당한 사유”란 불확정 개념으로서 그 존부는 사안에 따라 개별적, 구체적으로 판단하여야 하나 민사소송법 제160조의 “당사자가 그 책임을 질 수 없는 사유”나 행정심판법 제 18조 제2항 소정의”천재, 지변, 전재, 사변 그 밖에 불가항력적인 사유”보다는 넓은 개념이라고 풀이되므로, 제소기간도과의 원인 등 여러 사정을 종합하여 지연된 제소를 허용하는 것이 사회통념상 상당하다고 할 수 있는가에 의하여 판단하여야 한다.(대판 1991.6.28, 90누6521)

(2) 청구기간 도과를 이유로 한 각하재결이 있는 경우
처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판을 청구하지도 않고 취소소송을 제기하지도 않은 경우에는 그 후 제기된 취소소송은 제소기간을 경과한 것으로서 부적법하고, 처분이 있음을 안 날부터 90일을 넘겨 청구한 부적법한 행정심판청구에 대한 재결이 있은 후 재결서를 송달받은 날부터 90일 이내에 원래의 처분에 대하여 취소소송을 제기하였다고 하여 취소소송이 다시 제소기간을 준수한 것으로 되는 것은 아니다(대판 2011.11.24, 2011두18786).

III. 사안의 해결
갑은 처분이 있음을 안 날부터 90일을 넘겨 행정심판을 청구하여 각하재결을 받았으므로, 재결서를 송달받은 날부터 90일 이내에 다시 취소소송을 제기하였다고 하더라도 다시 제소기간을 준수한 것이 되는 것은 아닌바, 정당한 사유가 없는한 법원은 각하판결을 내려야 한다.

 

[문제 1] 부동산가격에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) 부동산 가격의 본질에 대해 설명하시오(5점)

물음 2) 부동산가격의 특징 및 가격형성원리에 대해 설명하시오(15점)

I. 서
부동산 재화는 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 불완전한 시장을 형성하며, 이러한 시장에서 형성된 부동산가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하지 못할 수 있다. 이하에서는 부동산 가격의 본질과 특징, 가격형성원리에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 가격의 본질
부동산의 영속성으로 인하여 부동산 가격은 피셔의 가치정의에 따라 장래 기대되는 편익의 현재가치로서 판단할 수 있다. 또한, 부동산은 법, 제도상 보호아래 소유권을 갖게 되고 일정기간 배타적으로 이용할 수 있기 때문에 가치가 생기며, 그것을 이용함으로써 얻게 되는 편익이 바로 부동산 가격의 원천이 된다. 즉, 부동산의 사용기간에 걸쳐 발생하는 편익을 현재가치로 환원한 값이 부동산가격이라 할 수 있다.

III. 부동산가격의 특징
1. 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 표시
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 임대차의 대상이 되지 않지만, 부동산은 내구재로써 영속성, 고가성, 병합-분할가능성으로 인하여 시간적, 금액적 차원에서 분할하여 임대차 대상이 될 수 있다. 따라서 부동산은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임대료로 구분되며 둘은 원본과 과실의 관계에 있다.

2. 소유권, 기타 권리이익의 가격
일반재화는 그 자체가 거래되는 데 반해 부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 권리의 현태로 순환한다. 따라서 부동산가격은 부동산에 기반한 소유권, 기타 권리이익의 가격이며, 각각 가격이 형성 될 수 있다.

3. 장기적 고려하에 형성된 가격
일반재화는 비내구재로 존속기간이 단기이므로 가격 또한 단기적인 측면에서 형성되지만, 부동산은 영속성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성 때문에 가격이 과거, 현재, 미래라는 시계열적인 측면의 장기적인 고려 하에 형성된다.

IV. 부동산 가격 형성원리
1. 단기적으로 수요요인에 의한 가격 형성
일반재화는 필요에 따라 공급이 가능하므로 시장에서 수요-공급의 상호작용에 따라 가격이 결정되나, 부동산은 고정성, 부증성, 개별성으로 인해 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로는 수요요인에 의하여 가격이 결정된다.

2. 개별적으로 가격형성
일반재화는 인위적인 생산물로 동질적인 상품이 되어 일물일가법칙이 적용되지만, 부동산은 개별성으로 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별적인 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

V. 결
부동산이 지니는 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산은 일반 재화와는 다른 시장을 형성하고, 이러한 시장에서 형성되는 부동산가격 역시 일반재화가격과는 다른 특징 을 지니고 있다. 따라서 전문자격을 갖춘 감정평가사로서 부동산가격의 형성원리를 제대로 이해하고 공정하고 정확한 가치를 평가해야할 것이다.

[문제 2] 시장가치(Market Value)에 관한 다음의 물음에 답하시오.(20점)

물음 1) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치의 개념요소에 대하여 설명하시오.(10점)

물음 2) [감정평가에 관한 규칙] 상 시장가치와 [부동산공시법] 상 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
감정평가에 관한 규칙 제 2조에서는 시장가치를 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액으로 정의하고 있다. 이하에서는 시장가치의 개념요소 및 시장가치와 적정가격의 동일성 여부에 대하여 논하고자 한다.

II. 시장가치의 개념요소
1. 통상적인 시장
부동산거래시장은 일반재화가 거래되는 시장과는 특성이 다르다. 시장가치의 제반조건을 만족하는 상정된 시장이지만 현실에 존재하지 않는 시장은 아니고 통상적인 부동산거래가 이루어질 수 있는 시장을 지칭한다.

2. 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후
거래당사자가 대상물건에 충분히 인지할 수 있는 정도의 시간을 말한다. 기준시점 이전에 대상 부동산을 시장에 출품하되, 충분하고 합리적인 기간 동안 매도자의 적정 마케팅활동이 수반되어야 한다는 개념이다.

3. 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이
매도자와 매수자에게 거래를 강제하거나 시장을 통제하는 수단이 없고, 수요와 공급이 자유롭게 작동하는 공개시장에서 다수의 매수자와 매도자가 존재하고, 매수자와 매도자 쌍방이 시장 사정에 충분히 정통하고 자기의 이익을 위해 사려 깊은 거래활동을 한다고 본다.

4. 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우
특별한 제약이나 거래동기를 갖지 않고 신중하고 자발적인 의사에 의해 거래가 이루어지는 형태이다. 징발이나 기타 강제적인 수단에 의한 거래에서 발생하는 가격을 배제한다.

5. 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액
거래가능가격의 평균을 의미하는 것이 아닌, 거래가능가격 중에서 가장 일어날 수 있는 빈도수가 높은 거래가능가격을 의미한다. 일반적으로 통계학에서 사용하는 개념중 최빈치를 의미한다.

III. 시장가치와 적정가격의 동일성 여부
1. 적정가격의 정의
부동산공시법 제2조에 의하면 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 감칙 5조에서는 시장가치기준 평가를 원칙으로 규정하고 있으나, 부동산공시법 제1조에서는 적정가격으로 평가할 것을 규정하는바 양자간에 동일성 여부가 논의되고 있다.

2. 같다는 견해
적정가격을 외국의 시장가치 조건과 비교하여 볼때 몇가지 개념요소가 결여되어 있으나 시장가치의 개념과 유사하다고 할 수 있다. 또한, 감정평가에 관한 규칙은 부동산공시법의 하위법령으로서 동일한 가치전제인 시장가치를 기초로 하고 있음이 명백하며 법적관행상 행정목적에 따라 다르게 부르고 있을 뿐이다. 가격선도 기능 및 거래지표의 기능으로서 적정가격과 시장가치가 동일한 기능을 수행하고 있기 때문에 동일하다는 견해가 있다.

3. 다르다는 견해
적정가격 개념은 시장성을 강조한 개념으로 개정되었으나, 적정가격은 시장가치조건인 당사자의 정통성이 충족하지 못한다. 적정가격은 법률목적상의 가격인 당위가치이고, 시장가치는 시장성을 중시하는 존재가치이다. 적정가격은 가치지향적, 정책적 가격인 반면에, 시장가치는 현실적, 객관적 가치이다.

IV. 결
적정가격은 내용이 추상적이고 애매하며 시장가치의 개념요소 중 당사자의 정통성에 관한 조건을 충족하지 못하고 있기 때문에, 시장성을 더 강조하는 내용을 개정되었다. 시장가치는 시장에서 행동하는 주체인 수요자와 공급자의 행태에 초점을 두고 있는 반면에, 적정가격은 시장에서 거래가 없더라도 거래가 이루어지는 경우를 상정하고 있기 때문에 양자는 동일하지 않다고 판단된다.

 

[문제 3] 부동산의 가치(Value)와 가격(Price)의 차이점을 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산가치와 부동산가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 부동산가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산  실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 부동산가격의 차이점
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.

3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.

IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.

[문제 4] 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 설명하시오.(10점)

I. 서
감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 것으로 정의할 수 있다. 여기서 가치란 피셔에 의해 장래 기대되는 편익의 현재가치로써 정의할 수 있다. 이하에서는 시장가치와 실거래가격의 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 시장가치와 실거래가격의 정의
1. 시장가치
시장가치란 감칙 제 2조에 의해 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에서 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 실거래가격
실거래가격이란 부동산시장의 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 의미한다. 국내의 경우 부동산  실거래가제도에 의하여 부동산매매계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 실거래가를 신고하도록 되어있다.

III. 시장가치와 실거래가격의 관계
1. 가치는 현재의 값, 가격은 과거의 값
시장가치란 현재시점에서 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이고, 실거래 가격이란 부동산시장에서 실제로 지불된 금액으로 과거의 값이다. 가격은 과거의 값이기 때문에 쉽게 알 수 있는 반면에, 가치는 장래 편익을 예측하고 산정해야 하기 때문에 전문가가 아니면 판단하기 어렵다.

2. 다원성 여부
주어진 시점에서 해당 부동산의 실거래가격은 실제 지불된 과거의 값이기 때문에 하나밖에 없지만, 가치는 가치다원성에 의하여 보는 관점에 따라서 무수히 많이 존재 할 수 있다.

3. 가격=가치+-오차
부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 여러 가지 불완전한 요소로 인하여 가격이 부동산의 가치를 정확히 반영한다고 보기는 어렵다. 그리고 거래에 있어서 시장참가자들의 비정상적인 측면이 개입될 여지가 많아서 가격은 가치와 괴리될 가능성이 크다.

IV. 결
경제학자들은 가치와 가격은 관념상의 차이일뿐 동일한 것으로 보는 견해가 있다. 그러나 부동산 재화는 고유한 특성들로인하여 불완전경쟁시장을 형성하기 때문에, 이러한 시장에서 형성된 가격 역시 부동산의 가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 힘들다. 따라서 감정평가에 있어서 전문가에 의해서 부동산의 복잡성과 다양성을 반영하여 가치를 판정해야 할 것이다.

[문제 5] 시장가치와 공정가치에 대하여 비교 설명하시오.(10점)

I. 서
가치가 사용되는 상황이나 용도, 바라보는 관점에 따라 개념이 다양하다고 보는 것을 가치다원론이라 한다. 부동산 평가에 있어서도 감정평가에 관한 규칙 제5조에서 시장가치와 시장가치 외의 가치를 규정함으로써 가치다원론의 입장을 취하고 있다. 이하에서는 시장가치와 시장가치 외의 가치 중 하나인 공정가치에 대하여 비교, 분석하고자 한다.

II. 시장가치와 공정가치의 정의
1. 시장가치
감칙 제 2조에 의하면 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 의미한다.

2. 공정가치
공정가치란 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교환되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.

III. 시장가치와 공정가치의 비교
1. 공통점
(1) 시장증거에 근거, 존재가치의 성격
시장가치는 시장분석을 통해 가치가 도출된 것이며, 공정가치는 시장증거에 근거하였는지 여부를 밝히도록 함으로써 두 가치 모두 시장증거에 근거하고 있다. 따라서 시장증거에 기초하고 이상적, 당위적 시장상황을 전체하거나 규범적 가치판단이 개입되지 않는다는 점에서 존재가치의 성격을 지닌다.

(2) 가치 3면성의 반영
시장가치와 공정가치는 모두 시장성, 비용성, 수익성을 종합 고려하여 결정되는 점이동일하다. 따라서 구체적으로 감정평가 3방식이 적용되고, 도출된 시산가액을 적절히 조정하여 가치 결론을 내린다.

2. 차이점
(1) 시장가치 외의 가치
공정가치가 부도기업의 청산가치를 구하거나 시너지효과가 반영된 경우와 같이 특정한 조건이 수반되는 경우 시장가치 외의 가치의 성격을 갖을 수 있어 시장가치와 차이가 있다.

(2) 적용분야
시장가치는 일반적으로 부동산의 평가 시에 적용되는 개념이나, 공정가치는 기업자산을 재무보고 목적으로 평가할 때 적용되는 가치개념이다.

IV. 결
회계기준에서 사용하고 있는 공정가치의 개념은 감정평가에서 사용되고 있는 시장가치와 유사한 개념이지만, 시장가치보다 광범위한 개념이라 할 수 있다. 예를 들어 특정 당사자간의 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정가치이나, 시장가치는 아니다. 따라서 이러한 차이점을 유의하여 평가에 임해야 한다.

 

[이론] 23 GS 0기 1주차 사전답안 보러가기

[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)
물음1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오.(10점)
물음2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오(10점)

I. 서
부동산은 일반재화와는 다른 자연적, 인문적 특성을 갖고 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 또한 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산가격 역시 독특한 가격현상을 나타낸다. 이하 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에 작용하는 관계에 대하여 설명하고자 한다.

II. 부동산의 특성 (고부영개 용병사)
1. 자연적 특성
(1) 고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. (2) 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특징이다. (3) 영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. (4) 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성이란 토지가 여러 가지 용도에 제공되어 이용될 수 있다는 특성이다. (2) 병합-분할의 가능성이란 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할하여 사용할 수 있다는 특성이다. (3) 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이란 토지는 인문적 환경의 영향에 의해 사회적-경제적-행정적 위치가 시간의 흐름에 따라 변한다는 특성이다.

III. 부동산의 특성이 부동산가격에 작용하는 관계
1. 장기적 고려 하에 가격 형성(영속성)
오늘의 가격은 어제의 전개이며, 내일을 반연한 것으로서 늘 변화의 과정에 있다. 즉, 부동산의 경우에는 영속성이라는 특성과 사회적-경제적-행정적 위치의 가변성이라는 특성 때문에 부동산가격은 과거-현재-미래라고 하는 시계열적 측면에서 장기적인 고려 하에 형성된다.

2. 단기 수요자 중심 가격(고정성, 부증성, 개별성)
부동산의 경우에는 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성 등으로 인하여 공급에 한계와 제약이 많으므로 단기적으로 부동산가격은 부동산시장에서 주로 수요요인에 의하여 결정되는 경우가 많다.

3. 개별적, 구체적 가격의 형성(개별성)
부동산의 경우에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 각각의 부동산마다 개별적-구체적으로 가격이 형성된다. 특히 시장참여자의 개별적 동기나 특수한 사정이 개입되어 가격이 형성되는 경우가 많다.

IV. 부동산의 특성이 부동산시장에 작용하는 관계
1. 시장의 국지성(고정성, 개별성)
부동산의 고정성, 개별성이라는 특성은 부동산시장이 지역 또는 지역사회별로 형성되어 경쟁이 이루어지도록 하기에 가격에 있어 지역적 차이가 크게 나타나는 국지성을 갖게 한다.

2. 거래의 비공개성
부동산거래는 중앙시장보다는 보통 매수자와 매도자가 개별적으로 부동산시장에서 만나서 거래를 하고 그들의 제안과 합의된 가격에 대한 정확한 정보는 누설하려 하지 않는다.

3. 수급조절의 어려움
부동산시장은 그 특성상 수급조정의 어려움이 있다. 왜냐하면 단기적으로 부동산시장의 신규공급은 고정되어 있으며 수요가 증가하더라도 새로운 건축물을 완성하기에는 일정한 시간이 소요되기 때문이다. 따라서 초과수요와 초과공급이 반복적으로 나타나게 된다.

V. 결
일반재화와 다른 부동산의 특성은 부동산가격을 불균형가격, 부동산시장을 불완전경쟁시장이 되게 하는 바, 감정평가사에 의한 적정한 감정평가액 결정이 매우 중요하다. 아울러 이러한 사유로 인하여 감정평가법인 등은 높은 직업윤리 의식을 가져야 할 것이다.

 

[문제 2] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고, 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 개설
부동산은 일반재화와는 다른 여러 가지 특성을 지니고 있으며 그 중심을 이루는 것이 토지의 부증성이다. 다만, 토지는 용도의 다양성이라는 인문적 특성을 가지고 있는데 이를 통하여 부증성이 일부 완화된다.

II. 부증성과 용도의 다양성
1. 부증성
토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량은 늘어나지 않는다는 것이다. 예를 들어 수면매립이나 택지조성 등을 통해 가용토지의 양을 늘릴 수는 있으나 이는 토지의 물리적 증가가 아닌 토지이용의 전환을 통한 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.

2. 용도의 다양성
토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다는 특성이 있다. 토지는 주거용지, 상업용지, 공업용지 등으로 쓰일 수 있으며 같은 용도에 쓰이는 경우라도 그 규모와 세부적인 이용방법이 항상 동일하지는 않다.

III. 양자의 관계
1. 희소성 완화
부증성은 한정된 자원에 대한 절대적 희소성의 개념을 낳게 한다. 그러나 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인한 절대적 희소성의 개념은 상대적 희소성 개념으로 완화된다. 즉, 경제적 공급이 가능하게 되는 것이다.

2. 공급의 비탄력성 완화
단기에 완전 수직에 가까운 공급곡선을 경제적인 측면에서 탄력성을 가하게 하나, 이 경우도 역시 부동산 전체량을 증가가 아닌 어느 일정 용도로서의 공급의 증가를 유발한다.

3. 부증성은 용도의 다양성의 배경
하나의 토지에 여러 가지 효용이 있는 이용 즉, 인문적 특성인 용도의 다양성이라는 개념을 생각하게 되는 것은 토지가 부족하다는 자연적 특성인 부증성 때문이다.

4. 최유효이용의 근거
부증성과 용도의 다양성은 취유효이용의 근거가 된다. 즉, 부증성으로 인해 물리적인 절대량이 한정되어 있으므로 최유효이용을 생각하게 되고 용도의 다양성에 따른 다양한 용도 간 경쟁을 통하여 최유효이용이 될 수 있는 이용을 추구하게 된다.

 

[문제 3] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가기준 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 개설
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 정착물을 의미힌다. 토지와 정착물은 별개의 서로 다른 부동산이며 정착물의 독립성 여부에 따라 감정평가기준의 적용이 달라진다.

II. 정착물
1. 정착물의 개념
정착물이란 토지에 정착, 부착되어 토지의 효용을 변화시키는 구조물을 말한다. 이러한 정착물은 외형상 분리가 가능하고 등기, 등록 등 공시방법을 갖추면 독립된 부동산으로 볼 수 있다.

2. 정착물의 유형
1) 토지상의 정착물
특정한 토지 위에 설치된 건물, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 수목의 집단 등 토지와 별개로 독립된 부동산으로 취급되는 경우를 토지상의 정착물이라고 한다.

2) 토지에의 정착물
다른 토지로부터 대상토지에 연결되는 보도, 상하수도, 배수로 등 토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우를 토지에의 정착물이라고 한다.

III. 감정평가기준
1. 개별물건기준 원칙과 예외
대상물건은 개별로 감정평가하는 것이 원칙이다. 다만, 개별감정평가 하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 이외에 일괄감정평가, 구분감정평가 및 부분감정평가 할 수 있다.

2. 개별물건기준 감정평가
정착물이 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되는 경우에는 감칙 제7조 1항 개별물건기준 감정평가가 이루어진다. 이러한 정착물은 등기가 되고 거래대상이 될 뿐만아니라 사용, 수익이 가능하여 별도의 경제적 가치를 갖기 때문이다.

3. 일괄평가
토지와 별개의 부동산으로 취급되지 않는 경우에는 감칙 제7조 제2항에 따라 일괄감정평가 한다. 이러한 정착물은 등기가 되지 않고 거래대상이 되지도 않아 별도의 경제적 가치를 갖기 못하고 토지가치에 화체되기 때문이다.

 

[문제 4] 부동산의 자연적 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.

I. 개설
부동산은 자연적 특성이 있으며 이러한 특성으로 인하여 부동산시장과 부동산가격이 일반재화와는 다르게 나타난다. 따라서 일반인이 아닌 전문가에 의한 감정평가의 필요성이 제기된다.

II. 부동산의 자연적 특성
1. 고정성과 부증성
고정성이란 토지는 물리적인 측면에서 그 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성이다. 부증성이란 토지는 노동이나 자본을 추가적으로 투입하더라도 그 절대량을 늘리는 것이 불가능하다는 특성 이다.

2. 영속성과 개별성
영속성이란 토지는 물리적인 측면에서 볼때 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 특성이다. 개별성이란 지구상에 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는다는 특성이다.

III. 감정평가의 필요성
1. 고정성과 부증성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 고정성에 따라 부동산가격은 가격수준이 형성되고 해당 지역만의 표준적이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 부동산의 부증성에 따라 단기에 공급이 고정되어 있어 수요에 의하여 가격이 결정되므로 균형가격 성립이 어려워 가격형성의 기초가 돌 수 있는 감정평가가 필요하다.

2. 영속성과 개별성에 따른 감정평가의 필요성
부동산의 영속성에 의하여 소유와 이용이 분리되어 협의의 가격과 임대료를 각각 구하기 위하여 감정평가가 필요하다. 또한 개별성에 의한 부동산가격은 개별적, 구체적 가격이 형성되고 해당 부동산만의 최유효이용이 나타나므로 이를 파악하기 위하여 감정평가가 필요하다.

[문제 1] 항고소송은 행정청의 처분등이나 부작위에 대하여 제기하는 소송을 말한다. 이와 관련하여 거부처분과 부작위에 대하여 설명하시오.(25점)

 

[문제 2] A시장은 관할 농림지역에 환경영향평가를 거쳐 하수처리시설 설치를 위한 개발사업허가를 해주었다. 해당 지역에 사는 갑, 인근 지역에 거주하면서 해당 지역에서 농사를 짓는 을, 인근 지역에 거주하면서 해당 지역에 토지를 소유하고 있는 병은 취소소송을 제기할 원고적격이 인정되는가?(25점)

I. 쟁점의 정리
설문은 환경영향평가 취소소송에 대하여 대상지역 내 거주하는 갑과 대상지역 외 거주하는 을, 병에 대하여 제3자 원고적격이 인정되는지에 관한 문제이다.

II. 원고적격
1. 원고적격의 의의(소송법 12조) 및 취지
원고적격이란 본안판결을 받을 수 있는 자격으로, 행정소송법 12조에서는 “취소소송은 처분 등의 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자가 제기할 수 있다” 고 규정하고 있다. 이는 소를 제기할 수 있는 자를 규정하여 남소방지를 도모함에 취지가 인정된다.

2. 법률상 이익의 의미
(1) 학설
① 처분 등으로 권리가 침해당한 자가 소송을 제기할수 있다는 권리구제설, ② 법적으로 보호된 개인적 이익을 침해당한 자가 제기할 수 있다는 법률상 보호된 이익구제설, ③ 재판에 의하여 보호할 가치 있는 이익이 침해된 자가 제기할 수 있다는 소송법상 보호가치 있는 이익설, ④ 처분의 위법을 다툴 가장 적합한 자가 원고적격을 갖는다는 적법성 보장설이 대립된다.

(2) 판례
법률상 보호되는 이익이라 함은 해당 처분의 근거법규 및 관련법규에 의해 보호되는 개별적, 직접적, 구체적 이익이 있는 경우를 말한다.

(3) 검토
권리구제설은 원고의 범위를 제한하고, 소송법상 보호가치 있는 이익설은 보호가치 있는 이익의 객관적 기준이 결여되는 문제가 있다. 적법성보장설은 객관소송화의 우려가 있다. 따라서, 법률상 보호된 이익구제설이 타당하다.

3. 법률의 범위
(1) 학설
① 처분의 근거 법규에 한정하는 견해,  ② 처분의 근거법규뿐만 아니라 관계법규까지 보호규범으로 보는 견해, ③ 처분의 근거 및 관계법규에 헌법규정이 포함된다는 견해, ④ 처분의 근거법규, 관계법규, 헌법, 민법규정까지 보호규범에 포함해야 한다는 견해가 있다.

(2) 판례
판례는 처분의 근거법규 및 관계법규에 의해 개별적으로 보호되는 직접적이고 구체적인 개인적 이익을 법률상 이익으로 보고 있다.

(3) 검토
처분의 근거법규, 관계법규, 헌법상 구체적인 기본권, 절차규정에 의해 보호되는 이익도 법률상 이익의 범위에 포함된다는 보는 것이 국민의 권리구제에 유리하다고 판단된다.

4. 제3자의 원고적격
(1) 경업자인 경우(경쟁자)
판례는 기존업자가 특허기업인 경우에는 원고적격을 인정하며, 허가기업인 경우 원칙적으로 원고적격을 부정하나 예외적으로 처분의 근거법률이 과당경쟁 방지를 목적으로 하는 경우 취소를 구할 원고적격을 인정하고 있다.

(2) 경원자인 경우
판례는 인허가 등의 수익적 행정처분을 신청한 수인이 서로 경쟁관계에 있어서 일방에 대한 허가 등의 처분이 타방에 대한 불허가 등으로 귀결될 수밖에 없을 때 허가 등의 처분을 받지 못한 자는 원고적격을 인정하고 있다.

(3) 이웃주민의 경우
① 대상지역 내의 주민의 경우 환경상의 이익에 대한 침해 또는 침해우려가 있는 것으로 사실상 추정되어 원고적격이 인정되며, ② 대상지역 밖의 주민은 처분전과 비교하여 수인한도를 넘는 환경상의 이익에 대한 침해 또는 침해우려가 있다는 것을 입증시 원고적격이 인정된다.

III. 사안의 해결
해당지역내 거주중인 갑은 하수처리시설 설치로 인하여 직접적인 침해 혹은 침해우려가 있으므로 원고적격이 인정되며, 해당지역 밖에 거주중인 을과 병은 처분전과 비교하여 수인한도를 넘는 침해 또는 침해우려가 있다는 것을 입증시에 원고적격이 인정될 수 있다.

[문제1] 부동산의 특성과 관련하여 다음 물음에 답하시오(20점)

물음 1) 부동산의 자연적, 인문적 특성에 대하여 설명하시오(10점)

물음 2) 부동산의 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 논하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 부동산의 자연적, 인문적 특성 및 특성에 따른 감정평가의 필요성에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산의 특성
부동산은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분할 수 있다. 부동산의 자연적 특성이란 부동산의 고유한 본원적 특성으로써 고정적이고 경직적인 특성을 말하며, 인문적 특성이란 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로써 가변적이고 신축적인 특성이 있다. 인문적 특성은 자연적 특성에 의한 제약과 한계를 완화해 주는 특성이 있다.

1. 자연적 특성
(1) 고정성, 부증성
고정성이란 물리적인 측면에서 토지가 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성을 의미한다. 부동산과 동산의 구별기준이 되며, 지역분석이 필요하고 국지화, 임장활동이 필요한 이유가 되는 부동산의 가장 본질적인 특성이다. 부증성이란 노동이나 자본을 투입하더라도 토지의 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다는 특성이다. 토지희소성의 근원이며 지가가 상승하며 부동산의 최유효이용을 강제하는 주요 원인이다.

(2) 영속성, 개별성
영속성이란 토지가 물리적인 측면에서 시간의 경과나 이용 등에 의해 마모되거나 소멸되지 않는 특성을 말한다. 부동산 활동의 장기적인 고려가 필요하고, 수익환원법에 의해 평가할 수 있는 근거가 된다. 개별성이란 물리적으로 동일한 복수의 토지는 존재하지 않는 특성을 말한다.  개개의 부동산을 개별적, 구체적으로 파악해야 하는 개별분석의 원인이 되며, 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 고유의 특성이다.

2. 인문적 특성
(1) 용도의 다양성, 병합,분할의 가능성
용도의 다양성이란 여러 가지 용도로 이용될 수 있는 특성을 지니며, 이로 인하여 자연적 특성으로 인한 공급의 제한을 완화시키며, 최유효이용의 바탕이 된다. 병합,분할의 가능성이란 토지는 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 특성이 있다. 한정가격의 근거가 되며, 합병 증가, 감가 등을 발생하게 한다.

(2) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
시간의 흐름에 따라서 토지의 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 특성이다. 사회적 위치는 인구 증감 등 외부환경의 변화에 따라 위치가 변화하는 특성이며, 경제적 위치는 경제성장, 소득증대, 경기변동에 따라 위치가 변화하는 특성, 행정적 위치는 정부 정책, 도시계획 변경 등에 따라 위치가 변화하는 특성을 의미한다.

III. 부동산 특성에 따른 감정평가의 필요성
1. 불완전경쟁시장 형성
부동산의 고유한 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산 시장은 일반재화시장과는 달리 불완전경쟁시장을 형성하게 된다. 이로 인하여 시장가격이 왜곡되고, 결과적으로 시장실패를 야기하게 된다. 이러한 부동산의 특성을 제대로 이해하고 감정평가함으로써 부동산시장에 적정한 가격을 형성하고 시장실패를 방지할 필요가 있다.

2. 공정성
부동산은 그 개별성으로 인하여 일물일가원칙이 성립하지 않고 각각의 부동산마다 다양한 가치를 지니기 때문에, 감정평가는 부동산시장에서의 적정한 가격수준을 제시하는 지표로써의 역할을 한다. 사회의 부가 공정하게 재분배되기 위해서 부동산의 특성을 고려하여 치우침없이 객관적으로 평가할 필요가 있다.

3. 가치다양성
부동산은 고유한 특성들로 인하여 한 개의 부동산에 대하여 다양한 가치를 지니고 있으며, 이는 평가목적, 적용되는 기준가치 등에 대하여 각기 다르게 평가된다. 이러한 부동산의 복잡성과 고유한 특성들을 고려하여 적절한 가치를 평가할 필요가 있다.

IV. 결
부동산의 자연적 특성으로 인해 시장가치가 제한되고 왜곡되는 현상이 발생하며, 인문적 특성을 통해 이러한 현상들을 완화할 수 있다. 따라서 일반재화와는 다른 부동산의 특성을 제대로 이해함으로써, 감정평가가 사회에 미치는 중대한 영향을 고려하여 신중하고 치우침없는 공정한 평가를 수행해야 할 것이다.

 

[문제 2] 부동산의 특성이 부동산가격과 부동산시장에서 작용하는 관계를 설명하시오.(20점)

I. 서
부동산은 고정성, 부증성 등 일반재화와는 달리 고유한 특성으로 인하여 일반시장과는 다른 고유한 시장을 형성한다. 이러한 부동산시장에서 형성되는 부동산 가격을 이해하여 적절한 평가를 하기 위해서는 부동산의 특성을 제대로 이해하고 특성들이 미치는 영향을 정확히 파악해야 한다. 이하에서는 부동산의 특성 및 부동산가격과 부동산 시장에 작용하는 관계에 대하여 서술하고자 한다.

II. 부동산 특성의 의의 및 종류
1. 의의
부동산 특성이란 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 분류할 수 있다. 자연적 특성은 부동산 고유의 본원적 특성으로 고정적이고 경직적인 특징이 있는 반면에, 인문적 특성은 부동산과 인간과의 관계에서 나타나는 특성으로 가변적이고 신축적인 특징이 있다.

2. 종류
(1) 자연적 특성
부동산이 물리적인 측면에서 지리적 위치가 고정되어 있는 고정성, 노동이나 자본을 추가적으로 투입하여도 절대량이 증가하지 않는다는 부증성, 시간이 경과함에 따라 마모되거나 소멸되지 않는 영속성, 물리적으로 동일한 복수의 부동산은 존재하지 않는 개별성 등이 있다.

(2) 인문적 특성
부동산이 여러 가지 다양한 용도로서 이용될 수 있는 용도적 다양성, 이용목적에 따라 인위적으로 병합하거나 분할할 수 있는 병합`분할의 가능성, 인문적 환경에 의해 시간이 경과함에 따라 사회적, 경제적, 행정적 위치가 변화한다는 사회,경제,행정적 위치의 가변성 등이 있다.

III. 부동산 특성과 부동산 가격의 관계
1. 자연적 특성과 부동산 가격
부동산의 고정성, 부증성, 개별성 등 자연적 특성으로 인하여 부동산은 희소성을 갖는다. 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 지역에 공급이 제한되어 있고, 부증성으로 인하여 절대적인 공급량을 늘릴 수 없으며, 개별성으로 인하여 동일한 부동산이 존재하지 않기 때문에 이러한 희소성으로 인해 공급 대비 수요가 점차 증가하여, 수요-공급의 법칙에 의해 부동산 가격이 상승하는 효과를 갖게 된다.

2. 인문적 특성과 부동산 가격
자연적 특성으로 인해 부동산 가격이 상승하게 되었다면, 반대로 인문적 특성은 공급을 늘려줌으로 인하여 부동산 가격을 하락하는 효과를 가져온다. 즉, 용도의 다양성으로 대상부동산과 유사한 용도의 부동산의 공급을 증가할 수 있고, 광토지 혹은 협소한 토지의 경우는 병합`분할 을 통하여 이용목적에 맞는 양질의 부동산을 공급할 수 있다. 이로 인하여 수요 대비 공급이 증가하여 부동산 가격이 하락하는 효과를 갖게 된다.

IV. 부동산 특성과 부동산시장의 관계
부동산의 자연적 특성으로 인하여 단기적으로는 공급이 비탄력적인 반면에 수요는 탄력적이기 때문에 부동산 시장은 불완전경쟁시장이며, 단기불균형적인 측면을 지니고 있다. 그러나 인문적 특성으로 인하여 장기적으로는 공급이 적절하게 증가하고, 수요와 공급이 일치하는 지점에서 안정적이고 적정한 시장가격을 형성하게 된다.

V. 결
부동산 고유의 특성으로 인하여 부동산 시장은 불완전경쟁과 시장실패가 발생할 수 있다. 따라서 부동산의 특성을 고려하여 감정평가함으로써 부동산시장에서 시장실패가 발생하지 않고, 부의 재분배가 적절히 이루어질 수 있도록 전문인으로서의 자긍심을 가지고 공정하게 감정평가할 필요가 있다.

 

[문제 3] 토지의 부증성과 용도의 다양성을 설명하고 양자의 관계에 대하여 기술하시오.(10점)

I. 서
일반재화와는 달리 부동산 재화는 고유한 특성으로 인하여 부동산시장의 불완전경쟁시장, 시장실패 등 복잡하고 다양한 현상을 야기하고 있다. 부동산의 감정평가에 있어서 이러한 부동산의 특성은 기본 바탕을 구성하고 있을 뿐만아니라 가격 형성 과정에 중대한 영향을 끼치고 있기 때문에, 부동산 고유의 특성을 제대로 이해하고 평가에 임해야 한다. 이하에서는 토지의 부증성과 용도의 다양성, 양자의 관계에 대하여 기술하고자 한다.

II. 부증성과 용도의 다양성 의의
1. 부증성
토지의 부증성이란

III.  양자의 관계

IV .결

 

[문제 4] 토지의 정착물은 독립된 부동산으로 취급할 수도 있고 그렇지 않은 경우도 있는데 이를 감정평가의 관점에서 설명하시오.(10점)

I. 서
민법 제99조에서 부동산은 토지 및 그 정착물로써 정의하고 있다. 여기에서 정착물이란 토지와 구분되는 별개의 부동산으로서, 건물, 수목, 다리 등과 같이 계속해서 토지에 부착되어 있어야 하며, 사회-경제적인 측면에서도 그 가치가 인정되는 물건을 말한다. 이하에서는 독립된 정착물과, 독립되지 않은 정착물에 대한 사항과 감정평가의 관점에 대하여 서술하고자 한다.

II. 독립된 정착물과 독립되지 않은 정착물
1. 독립된 정착물
독립된 정착물(Improvements on land) 이란 건물, 구축물 등과 같이 토지와는 별개로 취급되는 부가물로서 토지와 구분하여 그 자체로서 독립적으로 평가하는 물건을 의미한다.

2. 독립되지 않은 정착물
독립되지 않은 정착물(Improvements to land) 이란 도로, 상수도와 같이 가치가 토지에 화체되어 별도의 가치가 없는 부가물을 의미하며 독립된 평가대상이 되지 못하고 토지에 포함되어 평가되는 물건을 의미한다.

III. 감정평가 관점에서의 정착물의 독립성
1. 독립성 판단여부
정착물의 독립성 여부는 기본적으로 관련 법률과 등기부등본과 같은 공부서류를 기준으로 판단하며, 그 외에는 사회 통념에 의한 독립성여부의 판단이 이루어져야 한다.

2. 독립성에 따른 감정평가 방식
독립성을 갖춘 정착물의 경우는 감정평가에 관한 규칙 제 7조 1항에 의해 개별적으로 평가하여야 하며, 독립성을 갖추지 못한 정착물의 경우는 토지에 가치가 화체되어 있기 때문에 감칙 제 7조2항에 의하여 일괄평가하여야 한다.

 

[문제 5] 필지와 획지를 비교하여 설명하고 감정평가 시 양자가 달라지는 경우 감정평가기준을 설명하시오(10점)

I. 서

II. 필지와 획지의 개념
필지란 토지의 등록단위로써 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 정의되는 법상 단위이다. 획지는 토지소유권의 범위와 상관없이 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되며 가격수준이 비슷한 토지의 단위면적을 의미한다.

III. 필지와 획지의 비교
필지는 법률적으로 인정된 소유권을 기준으로 하는 토지를 구분하는 단위인 반면에, 획지는 소유권과 상관없이 토지를 경제적, 이용상 구분하기 위한 개념에 불과하다. 필지와 획지는 일대일로 일치할 수도 있고, 다수의 필지가 한개의 획지로, 다수의 획지가 한개의 필지로 구성되기도 한다.

IV. 필지와 획지의 감정평가기준
일반적으로 감정평가의 기준이 되는 것은 부동산 가치형성이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다. 2개의 필지가 서로 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 한 개의 획지인 일단지로서 평가가 이루어진다. 또한, 한 개의 필지라 하더라도, 도시계획시설 저촉 등 가치를 달리하는 부분에 대해서는 구분평가가 이루어지기 때문에, 감정평가시에는 가격수준이 유사한 획지를 토대로 평가가 이루어진다.